【文章內(nèi)容簡介】 綠色港灣優(yōu)勢 :216。3000畝超大盤規(guī)劃；216。1800畝公園（濕地公園、馬場、網(wǎng)球場等）規(guī)劃；216。純別墅社區(qū)；216。10萬平米中央湖泊及多水系設(shè)計；216。小鎮(zhèn)中心、星級酒店配套；劣勢：216。地處城市新區(qū)，區(qū)域陌生感嚴重；區(qū)域成熟外部資源交通便利社區(qū)成熟物業(yè)服務(wù)社區(qū)配套景觀綠色私秘性建筑品質(zhì)戶型設(shè)計花園面積得分比例 8% 10% 8% 11% 6% 11% 8% 8% 8% 12% 10% 100%評分 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1項目評分1 雙拼別墅2 聯(lián)排別墅樣本選取關(guān)于雙拼比準樣本的選取，由于本案的入市必將面臨與來自全城范圍內(nèi)的、各區(qū)域內(nèi)的、具有同類產(chǎn)品的項目競爭，因此，我們?yōu)殡p拼的樣本選取了在市場細分、客群特征方面具有相似性的三個項目：維也納森林花園、蜀山名筑（二手）、元一高爾夫同類產(chǎn)品價格比對項目 區(qū)位 目前狀況 均價維也納森林花園 黃山路 已售完 7300元 /平方米蜀山名筑（二手） 大蜀山地區(qū) 二手房銷售 7500元 /平方米元一水果墅 合肥北郊 四期最后 30套 7800元 /平方米 上述三個項目，蜀山名筑、維也納森林花園屬于城市一居所別墅，元一高爾夫?qū)俣燃傩蛣e墅，在產(chǎn)品定位、景觀資源等方面上的差異決定其銷售速度、價格之間的差異。項目權(quán)重確定項 目 合 計維也納森林花園 40%蜀山名筑（二手） 20%元一高爾夫 40%鑒于本案入市將面臨全城性競爭，而上述三個項目在客戶重疊程度、相對區(qū)域性、外部資源占有層次方面與本案均存在相似性，因此選取其為本案雙拼產(chǎn)品價格策略比準項目！項目評分 維也納森林花園區(qū)域成熟外部資源交通便利社區(qū)成熟物業(yè)服務(wù)社區(qū)配套景觀綠色私秘性建筑品質(zhì)戶型設(shè)計花園面積得分比例8% 10% 8% 11% 6% 11% 8% 8% 8% 12% 10% 100%評分 1 優(yōu)勢 :二環(huán)線區(qū)位優(yōu)勢 ,適宜的城市一居所別墅 。與大溪地、新華 學(xué)府春天一起形成的大型居住區(qū)，配套相對完善；劣勢：戶型結(jié)構(gòu)合理 ,安排緊湊 。地下室、花園面積小，贈送面積較少，產(chǎn)品附加值低；產(chǎn)品密度比較高，別墅的私秘性差； 蜀山名筑（二手）優(yōu)勢 :216。依托大蜀山優(yōu)質(zhì)的外部景觀資源；216。成熟的別墅群聚集區(qū)，客戶認可程度相當高；216。成熟的現(xiàn)房社區(qū)；劣勢：216。私秘性不高區(qū)域成熟外部資源交通便利社區(qū)成熟物業(yè)服務(wù)社區(qū)配套景觀綠色私秘性建筑品質(zhì)戶型設(shè)計花園面積得分比例8% 10% 8% 11% 6% 11% 8% 8% 8% 12% 10% 100%評分 項目評分 元一水果墅區(qū)域成熟外部資源交通便利社區(qū)成熟物業(yè)服務(wù)社區(qū)配套景觀綠色私秘性建筑品質(zhì)戶型設(shè)計花園面積得分比例 8% 10% 8% 11% 6% 11% 8% 8% 8% 12% 10% 100%評分 1 1 1 1 1 1 紅色區(qū)域為剩余房源： 630平米樓王一套， 4套 380、 390平米獨棟優(yōu)勢 :合肥頂級高爾夫會所配套；劣勢：與城市距離較遠；戶型設(shè)計方面相較本項目，底層游泳池設(shè)計，空間分割瑣碎，舒適度較低；項目評分評分匯總項目 區(qū)域成熟外部資源交通便利社區(qū)成熟物業(yè)服務(wù)社區(qū)配套景觀綠色私秘性建筑品質(zhì)戶型設(shè)計花園面積折算分維也納森林花園 1 蜀山名筑（二手） 元一高爾夫1 1 1 1 1 1 眾安 綠色港灣1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1市場比準均價確定項目名稱 成交均價 折算比例 權(quán)重 展示條件調(diào)整系數(shù) 折算價格維也納森林花園7300元 /平米 40% 2834元 /平米蜀山名筑（二手）7500元 /平米 20% 1442元 /平米元一水果墅 7800元 /平米 40% 3218元 /平米合計 ７５０８元 /平米根據(jù)市場比準法，綠色港灣項目雙拼市場比準均價：７５０８元 /平米1 雙拼別墅2 聯(lián)排別墅與雙拼比準相同，根據(jù)客戶細分、客群相似性等特征，我們選取了以下三個項目作為比準項目：御景山莊、帝豪星港灣、碧湖云溪（二手）樣本選取項目 區(qū)位 目前狀況 均價御景山莊 大蜀山地區(qū) 尾盤銷售 6300元 /平方米帝豪星港灣 當涂路、星海路 在售 4450元 /平方米碧湖云溪 太湖路 二手在售 7000元 /平方米上述三個項目，御景山莊進入尾盤銷售，帝豪星港灣為經(jīng)濟型別墅，混合社區(qū)內(nèi)的少量別墅產(chǎn)品，碧湖云溪全部售罄，目前僅有二手在售。同類產(chǎn)品價格比對項目 合計御景山莊 40%帝豪星港灣 20%碧湖云溪（二手） 40%御景山莊、碧湖云溪在客群特征、產(chǎn)品類型、資源占有、社區(qū)規(guī)劃層面與本案相似程度較高，帝豪星港灣為混合社區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟型別墅，參考價值相對較低。項目權(quán)重確定 御景山莊區(qū)域成熟外部資源交通便利社區(qū)成熟物業(yè)服務(wù)社區(qū)配套景觀綠色私秘性建筑品質(zhì)戶型設(shè)計花園面積得分比例 8% 10% 8% 11% 6% 11% 8% 8% 8% 12% 10% 100%評分 優(yōu)勢 :背靠大蜀山，外部景觀資源相當哪個豐富；純別墅社區(qū)規(guī)劃；成熟別墅群的居住氛圍已形成；劣勢：戶型設(shè)計方面，客廳采光不足，一層樓梯部分存在空間浪費；主臥套房面積較?。粺o地下室，花園歸屬物業(yè)公司，不屬業(yè)主，產(chǎn)品附加值低；社區(qū)整體檔次不高；項目評分帝豪星港灣區(qū)域成熟外部資源交通便利社區(qū)成熟物業(yè)服務(wù)社區(qū)配套景觀綠色私秘性建筑品質(zhì)戶型設(shè)計花園面積得分比例 8% 10% 8% 11% 6% 11% 8% 8% 8% 12% 10% 100%評分 1 圖中紅點所示為即將上市的 20套聯(lián)排產(chǎn)品；優(yōu)勢 :成熟社區(qū)，居住氛圍濃厚；低總價經(jīng)濟型別墅，進入門檻較低；劣勢：混合型社區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟型別墅，別墅居住氛圍欠缺，整體檔次不高；戶型設(shè)計方面， 22 205平米聯(lián)排別墅 6米客廳面寬，舒適度、尺度不如不項目；項目評分碧湖云溪（二手）優(yōu)勢 :216。成熟社區(qū)，居住氛圍濃厚；216。成熟版塊的別墅社區(qū)，城市一居所別墅；劣勢：216。外部環(huán)境吵雜，別墅氛圍欠缺區(qū)域成熟外部資源交通便利社區(qū)成熟物業(yè)服務(wù)社區(qū)配套景觀綠色私秘性建筑品質(zhì)戶型設(shè)計花園面積得分比例 8% 10% 8% 11% 6% 11% 8% 8% 8% 12% 10% 100%評分 1 1項目評分項目 區(qū)域成熟 外部資源 交通便利 社區(qū)成熟 物業(yè)服務(wù) 社區(qū)配套 景觀綠色 私秘 性 建筑品質(zhì) 戶型設(shè)計 花園面積 折算 分御景山莊1 帝豪星港灣1 碧湖云溪（二手） 1 1眾安 綠色港灣1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1評分匯總根據(jù)市場比準法確定，綠色港灣項目聯(lián)排產(chǎn)品的市場比準均價為 6089元 /平米市場比準均價確定項目名稱 成交均價 折算比例 權(quán)重 展示調(diào)整系數(shù) 折算價格御景山莊 6300元 /平方米 40% 2471元 /平米帝豪星港灣 4450元 /平方米 20% 900元 /平米碧湖云溪（二手）7000元 /平方米 1 40% 2718元 /平米合計 6089元 /平方米報告思路報告思路定 價 背 景 項目概況市場現(xiàn)狀市場比準均價的確定價格策略及價格表結(jié)構(gòu)生成價格表驗證客戶分析實收價格表確定對外價格表生成推售策略價格表形成原則精確制導(dǎo) n根據(jù)推售產(chǎn)品的特點，分指標體系由全體營銷人員集體逐單位打分，形成價格體系基礎(chǔ)雙體系 n雙拼聯(lián)排產(chǎn)品作為獨立體系，分別計算價格n豪華雙拼納入雙拼價格體系，予以特別調(diào)差總價階梯 n建立從豪華雙拼，普通雙拼，聯(lián)排邊套，聯(lián)排中間套的總價階梯，促進優(yōu)質(zhì)單位價值提升并引導(dǎo)均勻去化124356810127434442 414847豪華雙拼樹立標桿，打開價格空間，聯(lián)排以穩(wěn)健價位入市，未來針對主要競爭對手價格跟隨216。 樹立價格標桿 豪華雙拼 1號， 2號與部分資源特別優(yōu)越的普通雙拼沖擊 800010000價格區(qū)間，樹立標桿216。 價值穩(wěn)健實現(xiàn) 4144號樓平價入市，開創(chuàng)熱銷局面216。價值空間提升 景觀條件優(yōu)越的聯(lián)排 47號， 48號樓價格整體提升，奠定中心景觀單位價格平臺基礎(chǔ)豪華雙拼樹立 價格標桿普通雙拼與聯(lián)排邊套 高開平走聯(lián)排中套 低開高走 ，未來價格跟隨一期價格策略產(chǎn)品等級劃分產(chǎn)品內(nèi)部等級細分：Level1：豪華雙拼；Level2