世聯(lián)-深圳華融大廈商業(yè)裙樓價格策略報告-56ppt(編輯修改稿)
2025-02-05 10:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 層的價格為： 市場比較二層均價： 37552元 /㎡ *60%=22531元 /㎡ 市場比較三層均價： 37552元 /㎡ *45%=16898元 /㎡ 市場比較四層均價： 37552元 /㎡ *30%=11266元 /㎡ 結(jié)論 22 （三）商業(yè)租金還原法驗證 項目 (含稅 ) 權(quán)重比 均價 1層 回報率 2層（元 /㎡） 3層 新華保險大廈 40% 38500B 350 % 售 （北海漁村） 50(13000) 卓越大廈 10% 33000C 280 % 無 無 中心商務(wù)大廈 20% 42023B 250 % 售 （東亞銀行） 75（酒樓） 興業(yè)銀行大廈 30% 36000C 360 12% 100（順記） 55 航天大廈 0 42023B 售 售（ ） 100B 權(quán)重比月租金：首層 326元 /平米 首層平均投資回報率： ％； 二層租金 100元 /平米 二層平均投資回報率： ％ 。 三層租金 50元 /平米 三層平均投資回報率： ％ 。 23 租金還原首層均價： 326 12 / ％＝ 36493元 /㎡ 根據(jù)目前成交租金價格，可以計算出二至四層的價格為： 租金還原二層均價： 90 12 / ％＝ 19636元 /㎡ 租金還原三層均價： 55 12 / ％＝ 14348元 /㎡ 因此，從市場比較法得到的價格與租金還原法驗證的結(jié)果看來，首層的價格差別不大，維持在 ；但是二層以上兩種方法的差別明顯：二層的差距達到了 2895元，三層差距達到了 2550元。 可見，現(xiàn)在中心區(qū)的商鋪價格呈現(xiàn)出首層價值得到了市場的認可，但二層以上則表現(xiàn)出 租金難以支撐售價高回報 的現(xiàn)象。這也 限制了客戶對二層以上商鋪的投資熱情 ，而且 現(xiàn)在成功銷售的二層商業(yè)的項目都是采取整體購買的方式 。 結(jié)論 24 市場定價均價 37552元 /平米 租金還原均價 36493元 /平米 VS 1059元 /平方米 差額 核心均價的對比驗證 租金還原法 首層： 二層： 市場定價均價 22531元 /平米 租金還原均價 19636元 /平米 VS 2895元 /平方米 差額 三層： 市場定價均價 16898元 /平米 租金還原均價 14348元 /平米 VS 2550元 /平方米 差額 25 ? 銷售價格與速度的哪個是目前工作的側(cè)重點，我們 要作出判斷？ ? 市場比較法與租金還原法獲得兩個結(jié)果，存在差距 的原因是什么？ ? 哪個結(jié)果更貼近市場？更有利于開展商的利益？ 應(yīng)對策略前的思考 26 ? 根據(jù)我們對政策的判斷：目前 首要的任務(wù)是實現(xiàn)銷售 ，加快銷售速度； ? 兩種價格結(jié)果的“大跨度”特征出現(xiàn)，表現(xiàn)出我們 不應(yīng)該用商業(yè)區(qū)的價格思維來判斷商務(wù)區(qū)的商業(yè)價格， 理由是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和功能定位不同。首層臨街鋪能夠依靠自主經(jīng)營實現(xiàn)高回報；而二層以上一般都需要商業(yè)規(guī)劃和專業(yè)經(jīng)營管理來實現(xiàn)回報，但商務(wù)區(qū)的商業(yè)顯然達不到要求； ? 從目前條件看，當(dāng)然是租金還原的價格更貼近市場，而要為發(fā)展商獲得更高的利潤，有三種方式： 一是 協(xié)助組建經(jīng)營管理公司 ，科學(xué)規(guī)劃二層以上的商業(yè)定位、招商和管理，從長遠利益上實現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營的高附加值； 二是 售賣 給大型商業(yè)或?qū)I業(yè)管理機構(gòu)，采用整體銷售和直接經(jīng)營來保證整層的業(yè)態(tài)和管理的統(tǒng)一； 三是 租賃 給大型商業(yè)或?qū)I業(yè)管理機構(gòu)，委托經(jīng)營。 應(yīng)對策略 27 核心均價的對比驗證 實用率測算法 ? 實用率測算法： 實用率是影響寫字樓價格的一個重要因素，通過周邊寫字樓項目的實用率對比測算驗證價格的方法。 本項目實用率： ％ 項目名稱 實收均價 實用率 對比均價值 新華保險大廈 38500B ％ 33418 卓越大廈 33000C ％ 25707 31977 興業(yè)銀行大廈 36000C ％ 30456 34920 航天大廈 42023B ％ 25326 對比值 28727 31940 平均均價 30333 28 核心均價 的對比統(tǒng)計 租金還原均價 36493元 /平米 實用率對比均價 30333元 /平米 市場對比均價 37552元 /平米 綜合水平均價 34793元 /平米 29 （四）定價標(biāo)準(zhǔn) 據(jù)悉，政府即將出臺限價新政，建議商鋪的銷售進 度要加快，通過市場比較法的參照和租金還原法的檢 驗，同時參考了本片區(qū)二手商鋪近期的價格走向。 如：興業(yè)銀行西側(cè)鋪位成交價為 /平方； 國商一層帶租約銷售近期放盤為 /平方。 因此，價格制定的參考依據(jù)要審視其各自的抗風(fēng)險 因素，避免有價無市。建議商鋪的定價要適中，并以此 價格盡快實現(xiàn)銷售，因此確定本項目分層實收價格為： 首層均價 35000元 /㎡ 二層均價 18000元 /㎡ 三層均價 13000元 /㎡ 四層均價 11000元 /㎡ 這種價格定位對于
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