世聯(lián)-廣州琶洲雅郡價格策略方案-82ppt(編輯修改稿)
2025-03-06 17:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 65%。均價 6200以上的兩項指標都相當高，風險較大。 3) 目前大家庭花園貨量相當少，畔江花園后繼貨量相當大。若定價過高，我們的宣傳推廣可能是為他人做嫁衣。 總價分布檢驗 %%%%%%50萬以下 5055萬 5560萬 6065萬 6570萬 7075萬 7580萬 8085萬 85萬以上均價60000 均價6100 均價6200 均價6300 均價6400 均價6500洋房分單位實收價格分布 \ 價格表檢驗 聯(lián)排別墅實收均價和價格分布確定 價格方案 \ 第三部分 聯(lián)排別墅基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 每棟四層，可售單位共 143套，可售總建筑面積為 ； 總體位置處于一期中部，南向黃埔涌江景被獨立別墅阻隔，北向景觀、視野被小高層阻擋。大部分單位視野狹窄，只有區(qū)內(nèi)小面積園林景觀補充。東部部分單位受東南環(huán)高速公路的噪音污染嚴重。 每戶結(jié)構(gòu)為首層車庫、客廳，二層餐廳、客廳上部中空，三層為三間臥房，四層為主人套房。建筑面積 。功能間設(shè)置基本相同，面積差異主要為進深和開間的差異。 聯(lián)排別墅編號 東區(qū) 西區(qū) 市場比較法 聯(lián)排別墅均價區(qū)間 \ 方法選取 廣州現(xiàn)有聯(lián)排別墅 錦繡香江（聯(lián)排）、江南世家（聯(lián)排）、頤和山莊（聯(lián)排）、麗江花園棕櫚灘 類似區(qū)域內(nèi)總價區(qū)間重疊較大項目 金碧華府、匯景新城（疊加） 聯(lián)排別墅均價區(qū)間 \ 競爭樓盤選取 操作步驟參照洋房定價過程。 聯(lián)排別墅均價區(qū)間 \ 比準均價 確定影響均價的打分項目、比重 針對影響聯(lián)排別墅價格因素的變化，適當調(diào)整了打分項目和各個子項的權(quán)重。增加了庭院、中央空調(diào)等因素，去除了實用率、電梯等因素。 聯(lián)排別墅均價區(qū)間 \ 比準均價 所有對比打分都假定雅郡處于前期溝通中預計的較理想狀態(tài)。 權(quán)重（ % ） 打分 得分 備注片區(qū)形象 2自然環(huán)境 4居住氛圍 2治安 2噪音 1升值前瞻 5車行路線 3公共交通 1教育配套 3生活配套 3商務(wù)配套 4規(guī)模 1樓間距 2小區(qū)規(guī)劃 1環(huán)境面積 4戶型設(shè)計 4庭院面積 \ 設(shè)計 3通風\采光\對視\朝向 1立面造型\色彩 3裝修材質(zhì) 3面積 3功能設(shè)置 6裝修檔次 4智能裝置 \ 衛(wèi)星電視 4中央空調(diào) \ 熱水 3門窗 2管線 / 把手 / 開關(guān) 23發(fā)展商品牌 1承建商品牌 1品牌 \ 服務(wù) 6收費 21售樓處 / 樣板房 3導示 1100設(shè)備（ 7% ）材料（ 4% ）質(zhì)量（ 2% ）物業(yè)管理（ 8% ）現(xiàn)場包裝（ 4% ）樓盤附加素質(zhì)（ 15% ） 工程形象（ 1% ）車庫（ 3% ）雅郡（聯(lián)排）樓盤比較表環(huán)境設(shè)計 6樓盤外在素質(zhì)（ 30% ）環(huán)境設(shè)計（ 10% ）樓盤本體素質(zhì)（ 55% ）環(huán)境（ 16% ）交通（ 4% ）小區(qū)規(guī)劃（ 4% ）會所（ 13% ）配套（10 % ）平面設(shè)計（ 8% ）形象（ 6% ）樓盤名稱項目參照洋房打分方法，完成各個項目打分表 得出雅郡的相對折算率、折算均價 確定各個可比項目影響聯(lián)排別墅均價的權(quán)重 合成聯(lián)排別墅比準均價（市場參考均價） 項目名稱 實收均價 折算率% 折算均價 權(quán)重 權(quán)重均價金碧華府 8000 % 8600 10% 860江南世家（聯(lián)排） 5000 % 5725 25% 1431頤和山莊（聯(lián)排） 9000 % 9036 25% 2259匯景新城（疊加） 11000 % 10307 10% 1031錦繡香江（聯(lián)排） 4700 % 15% 746麗江棕櫚灘 5000 % 5305 15% 796100% 7123聯(lián)排別墅毛坯比準均價聯(lián)排別墅均價區(qū)間 \ 比準均價 毛坯價： 70007300元 /㎡ 1000元 /㎡ 裝修價： 80008300元 /㎡ 可能達到的理想展示效果 不健全區(qū)域市場內(nèi)存在的風險 發(fā)展商資金迅速回收預期 物業(yè)價值點的稀缺性 上升力 下降力 本區(qū)內(nèi)產(chǎn)品類型認同風險 聯(lián)排別墅均價區(qū)間 \ 區(qū)間討論 客戶心理價位 聯(lián)排別墅示范單位、看樓通道、售樓處等全面到位 體現(xiàn)高度品質(zhì)感，與周邊項目形成鮮明對比。 會所展示：完善黑白鞋會所功能，裝修裝飾體現(xiàn)項目形象定位。 園林展示：會所周邊園林、財富之泉、江邊廣場、小區(qū)分片園林。 工程形象進度 各均價段總價分布趨勢 現(xiàn)場展示效果 聯(lián)排別墅均價落點 聯(lián)排別墅均價 \ 落點討論 聯(lián)排別墅各單位實收價格分布 \ 操作步驟 各單元單價調(diào)差 價格表建模 價格表檢驗 選取打分項目 各因素獨立打分 (1)項目外圍資源的特殊性 (2)目標客戶選房偏好 (3)影響小高層價格結(jié)構(gòu)的特殊因素 確定各因素權(quán)重 各單元得分 加權(quán)求和 增加安全度因素 景觀 朝向 戶型 通風 采光 安靜度 安全度30% 10% 15% 10% 10% 15% 10%聯(lián)排別墅各單位實收價格分布 \ 單元調(diào)差 最大單價差 最大單價差：￥ 2023元 /平方米 雅郡聯(lián)排別墅分布范圍廣，差異大 所有單價分布趨勢及銷售難度 常規(guī)單價差浮動范圍 聯(lián)排別墅各單位實收價格分布 \ 單元調(diào)差 最高 最低 各單元單價差（元 /㎡ ） = 各單元調(diào)差得分 最大朝向差 ╳ 最大得分 聯(lián)排別墅各單位實收價格分布 \ 單元調(diào)差示意圖 基于以上，完成價格表建模。 附件：實收 8000實收價目表（帶裝修） 實收 8100實收價目表（帶裝修） 實收 8200實收價目表（帶裝修） 實收 8300實收價目表 （帶裝修） 聯(lián)排別墅各單位實收價格分布 \ 價格表建模 總價分布檢驗 1. 四個均價位的主力總價都在 200210萬之間。 2. 170萬以下低總價單位，均價 8000、 8100時占據(jù)了較大比例，有利于銷售起動。 %%%%%%%%%
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