世聯(lián)-廣州琶洲雅郡價格策略方案-82ppt(參考版)
2025-02-18 17:19本頁面
【正文】 爬升階段 爬升方法 啟動價 8000 25%后升到 8150 75％后升到 8200 總體均價力爭 8125 聯(lián)排別墅入市策略 \ 價格爬升 主推外圍 稍差單位 主推中部 稍好單位 主推景觀 最好單位 爬升階段 爬升方法 通過房號銷控完成低價啟動和價格爬升。 入市策略 價格方案 \ 第七部分 啟動價 6000 30%后到 6100 50％后到 6200 總體均價力爭 6110 洋房入市策略 \ 價格爬升 90％后到 6100 平均付款折扣 平均優(yōu)惠折扣 優(yōu)先成交折扣 價目表不變，價格調(diào)整通過調(diào)整優(yōu)惠折扣率來實現(xiàn)。即 98折。簽署《商品房買賣合同》后雅郡付款方式 ( 洋房 )一次性付款九四折￥2 0 , 0 0 030%付款方式 \ 洋房 平均付款折扣 參考類似項目目標客戶付款方式選擇，我們預估出洋房客戶： 輕松銀行按揭客戶比例： 5% 銀行按揭客戶比例： 85% 一次性付款客戶比例： 10% 雅郡洋房平均付款折扣為96%*5%+95%*85%+94%*10%=% 聯(lián)排別墅 \獨立別墅客戶： 輕松銀行按揭客戶比例： 5% 銀行按揭客戶比例： 35% 一次性付款客戶比例： 60% 雅郡聯(lián)排別墅 \獨立別墅平均付款折扣為 99%*5%+98%*35%+97%*60%=% 平均優(yōu)惠折扣 /公開價目表反算率 價格方案 \ 第六部分 二、反算價目表價格折扣率 別墅反算價目表價格折扣率 = 平均付款折扣 = % 一、別墅在付款折扣不設置優(yōu)惠折扣； 別墅 平均優(yōu)惠折扣及反算率 通過以上折算率，確定實收均價后，代入已建立的價格模型，就可得到聯(lián)排別墅、獨立別墅對外公開價目表。 手續(xù) 付款方法 銀行按揭付款 輕松銀行按揭付款折扣 九九折 九九折簽署認購書時付定金聯(lián)排別墅￥ 30000獨立別墅￥ 50000聯(lián)排別墅￥ 30000獨立別墅￥ 50000簽署認購書十日內(nèi)，簽署《商品房買賣合同》前支付（扣除定金）10% （同時辦理最高八成三十年銀行按揭手續(xù)）10% （同時辦理最高八成三十年銀行按揭手續(xù)）一個月內(nèi) 20% ——剩余 10% 的樓款分 24 個月付清兩個月內(nèi) 20% 5% ——三個月內(nèi) 20% 5% ——六個月內(nèi) 10% —— ——以上付款方式如有任何變動，恕不另行通知，發(fā)展商保留最終解釋權。 單價分布檢驗 %%%%%%11500以下 1150012023 1202312500 1250013000 13000以上均價11000 均價12023 均價13000獨立別墅各單位實收價格分布 \價格表檢驗 付款方式及平均付款折扣 價格方案 \ 第五部分 付款方式 1. 考慮到聯(lián)排別墅、獨立別墅的頂級豪宅形象，以及目標客戶的關注點，付款方式選擇小折扣、小優(yōu)惠。各單元素質(zhì)、面積相當接近，影響總價分布的主要是單價的增長趨勢。 附件：實收 11000實收價目表 實收 12023實收價目表 實收 13000實收價目表 獨立別墅各單位實收價格分布 \ 價格表建模 總價分布檢驗 1) 500萬左右豪宅在廣州目前市場中的存量較少，雅郡獨立別墅的定價可以采取主導型定價。 獨立別墅均價 \ 落點討論 獨立別墅各單位實收價格分布 \ 操作步驟 各單元單價調(diào)差 價格表建模 價格表檢驗 參照聯(lián)排別墅方法，得出各單元的單元調(diào)差得分。 權重（ % ） 打分 得分 備注片區(qū)形象 1自然環(huán)境 6居住氛圍 1治安 2噪音 1升值前瞻 3車行路線 3公共交通 1教育配套 2生活配套 2商務配套 1規(guī)模 1樓間距 2小區(qū)規(guī)劃 1環(huán)境面積 7戶型設計 4庭院面積 \ 設計 5通風\ 采光\ 對視\ 朝向 1立面造型\色彩 3裝修材質(zhì) 3面積 3功能設置 6裝修檔次 4智能裝置 \ 衛(wèi)星電視 3中央空調(diào) \ 熱水 3門窗 2管線 / 把手 / 開關 24發(fā)展商品牌 1承建商品牌 1品牌 \ 服務 6收費 21售樓處 / 樣板房 3導示 1100設備（ 6% ）材料（ 4% ）質(zhì)量（ 2% ）物業(yè)管理（ 8% ）現(xiàn)場包裝（ 4% ）樓盤附加素質(zhì)（ 15% ） 工程形象（ 1% ）車庫（ 4% ）獨立別墅樓盤比較表環(huán)境設計 8樓盤外在素質(zhì)（ 23% ）環(huán)境設計（ 15% ）樓盤本體素質(zhì)（ 62% ）環(huán)境（ 14% ）交通（ 4% ）小區(qū)規(guī)劃（ 4% ）會所（ 13% ）配套（ 5% ）匯美景臺平面設計（10 % ）形象（ 6% ）樓盤名稱項目樓盤名稱項目樓盤名稱參照洋房打分方法，完成各個項目打分表 得出雅郡的相對折算率、折算均價 確定各個可比項目影響獨立別墅均價的權重 合成獨立別墅比準均價（市場參考均價） 項目名稱 實收均價 折算率% 折算均價 權重 權重均價匯美景臺 11000 % 11660 15% 1749碧海灣 10000 % 10920 10% 1092新世界棕櫚園 15000 % 14925 10% 1493匯景新城（獨立） 18000 % 15786 25% 3947江南世家（獨立） 9000 % 10080 20% 2023錦繡香江（獨立） 8500 % 20% 1705100% 12023雅郡獨立別墅比準均價獨立別墅均價區(qū)間 \ 比準均價 基于洋房和聯(lián)排別墅定價的同樣考慮 我們建議獨立別墅的均價應該落在以下區(qū)間： 毛坯價： 1100013000元 /平方 獨立別墅均價區(qū)間 \ 區(qū)間討論 總價分布態(tài)勢（詳見后面價格表檢驗）。 獨立別墅均價區(qū)間 \ 比準均價 確定影響均價的打分項目、比重 針對影響獨立別墅價格
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