【正文】 落地觀景窗 建議在客廳或主臥等重要生活空間采用 70 本報告是嚴(yán)格保密的。 客廳或主臥采用落地觀景窗設(shè)計，最大化地引入外界景觀，凸顯度假物業(yè)的特征 ?大面積窗戶能夠很好地將園林景觀或海景觀融入室內(nèi)，使其成為隨早晚、四季變動的“有景色”的墻。 高品質(zhì)的園林注重氛圍的打造，大量運用參與性水系、人造沙灘等元素，加強(qiáng)園林互動與參與性 建筑園林 優(yōu)化空間 硬性保障 物業(yè)發(fā)展體系 68 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目外立面以簡潔的現(xiàn)代風(fēng)格為主， 突破市場現(xiàn)有層級， 演繹現(xiàn)代濱海風(fēng)情建筑 物業(yè)發(fā)展體系 建筑園林 優(yōu)化空間 硬性保障 使用弧形元素帶來強(qiáng)烈的濱海意向 66 本報告是嚴(yán)格保密的。 控制整體戶型的面積區(qū)間，以贈送面積的途徑提升居住的舒適性，同時在保證總價競爭力的前提下，為單價提升提供空間，產(chǎn)品定位與客戶定位擬合度高 物業(yè)類型 公寓 高層 洋房 ?選擇市場快銷物業(yè)； ?豐富產(chǎn)品線以實現(xiàn)差異化 戶型定位 一房 兩房 兩房 三房 三房 四房 市場面積區(qū)間 35～ 50 60～ 70 80～ 110 120～ 150 120～ 150 190～ 220 ?控面積； ?高層作為產(chǎn)品主力，兩房三房再細(xì)分豐富產(chǎn)品線，滿足核心客戶需求； ?適當(dāng)贈送面積提升舒適度，保證快速走量 本項目面積區(qū)間 35～ 45（ +5） 60～ 70（ +10） 75～ 95 （ +10） 100～ 120 （ +15） 115～ 140（ +15） 150～ 160 （ +30） 客戶定位 新?？谌恕u外投資需求 島外各地私營業(yè)主、上中產(chǎn)階層養(yǎng)老及短期度假客戶 新?？谌松馊?、公司在?？诜植康呢?fù)責(zé)人、公務(wù)員 大型貿(mào)易生意人、政府高官 島外大型企業(yè)高層、私營企業(yè)主、山西煤老板 ?產(chǎn)品定位與客戶定位擬合度高，主力戶型滿足核心客戶需求，豐富產(chǎn)品線滿足各類客戶需求，同時實現(xiàn)快速走量目標(biāo) 產(chǎn)品單價與總價 市場單價 江南城高層目前均價 7000元 /平方米 榮域洋房目前均價 7000元 /平方米 ?通過提高單價、縮小戶均面積，實現(xiàn)低總價 本項目高單價 7000元 /平方米 7500元 /平方米 市場總價 25～ 35萬 35～ 45萬 50～ 70萬 80～ 130萬 70～ 130萬 110～ 150萬 本項目低總價 20～ 30萬 30～ 40萬 52～ 66萬 70～ 85萬 86～ 105萬 112～ 120萬 產(chǎn)品定位 64 本報告是嚴(yán)格保密的。 主抓新?？谌藙傂孕枨蠹皪u外理性需求，通過產(chǎn)品優(yōu)選確定產(chǎn)品組合，拉長產(chǎn)品線、控面積控總價、適當(dāng)贈送，以及強(qiáng)勢濱海生活演繹實現(xiàn)快速走量 ?在現(xiàn)有價格體系下，高密度的開發(fā)能夠更高的實現(xiàn)價值； ?在銷售期“不能變的警戒線下”，必須結(jié)合市場平均走量決定最佳容積率；當(dāng)容積率在，利潤值能夠滿足要求，產(chǎn)品滿足快速銷售的條件，市場速度突破壓力不大； 解決思路 戰(zhàn)略 定位 規(guī)劃實施 物業(yè)發(fā)展體系 物業(yè)類型 容積率 總建筑面積 （平米） 稅后利潤（萬元） 成本利潤率 單方產(chǎn)出 （元） 物業(yè)類型 容積率 總建筑面積 （平米） 稅后利潤（萬元） 成本利潤率 單方產(chǎn)出 （元） 純聯(lián)排 34921 13666 % 純多層 63202 6390 % 純小高層 98553 14641 % (小 )高層 133904 25898 % 純高層 169255 34992 % 容積率 可售面積 市場年消化速度 速度分解 消化速突破難度 50125㎡ 別墅 1~2萬㎡，低價明星可達(dá)到 4萬㎡ ㎡ 別墅產(chǎn)品在高價位情況下難以實現(xiàn)預(yù)期速度 105925㎡ 平均消化速度 3~5萬㎡明星項目達(dá)到 6萬㎡ ㎡ 超過市場 15% 113014㎡ ㎡ 超過市場 25% 119738㎡ ㎡ 超過市場 33% 62 本報告是嚴(yán)格保密的。 提升區(qū)域價值，并通過整合自身優(yōu)勢建立海資源系統(tǒng)化利用，以實現(xiàn)價值體驗升級 市場競爭 機(jī)會挖掘 宏觀大勢 機(jī)會挖掘 區(qū)域價值提升 項目優(yōu)勢 ?北海甸區(qū)域規(guī)劃及配套增值已顯現(xiàn)， 本項目將借勢區(qū)域利好并憑借自身作為推動 北海甸區(qū)域價值的第三次飛躍； ?充分利用項目優(yōu)勢（規(guī)模、雙景觀、區(qū)域價值提升等）成為北海甸最后的舞者； 資源整合 ?成為領(lǐng)導(dǎo)者，整合資源； 海景價值體系 ?海景資源的系統(tǒng)化利用體系建立 ，從而實現(xiàn)價值體驗升級； 戶型細(xì)化 ?新技術(shù)的引入，解決客戶海甸島潮濕疑慮，并成為本項目賣點之一 60 本報告是嚴(yán)格保密的。 長期看好海南市場，充分利用項目區(qū)域相對較小的影響積極推進(jìn)項目，主抓大勢影響最小的客戶 市場競爭 機(jī)會挖掘 宏觀大勢 大勢影響 區(qū)域影響 客戶機(jī)會 ?未來?？诖髣輰Ρ卷椖看嬖诓焕蛩?，系統(tǒng)風(fēng)險無法規(guī)避；但長期來看，海南作為中國唯一的熱帶濱海城市， 對于海南的度假住宅物業(yè)，我們持長期樂觀態(tài)度 ； ?相比西海岸、東海岸、國貿(mào)， 本項目所在海甸島是?？谑艽髣萦绊懴鄬^小的區(qū)域 ，新?？谌俗宰⌒枨笸⒉⒊噬仙厔?，項目存在區(qū)域機(jī)會； ?本項目客戶主抓受調(diào)控影響最小的新?？谌酥懈叨藫Q房需求及島外中高端理性需求 宏觀大勢 58 本報告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品機(jī)會挖掘關(guān)鍵詞 ：市場產(chǎn)品創(chuàng)新少、社區(qū)生活氛圍營造不足、建筑濱海度假意向不足 規(guī)劃上注重小組團(tuán)，缺乏主題性 戶型缺乏創(chuàng)新，實用率低，舒適度不高 園林展示效果差，或無展示 商業(yè)會所經(jīng)營理念落后、潮濕氣候無作為 ?本項目戶型排布以海資源價值最大化為核心，充分體現(xiàn)層差、朝向差 ?體現(xiàn)濱海意向的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，突破市場現(xiàn)有層級 ?戶型景觀最大化的基礎(chǔ)上，注重實用率與舒適度 ?迎合島內(nèi)外客戶敏感點需求，純粹東南亞風(fēng)情園林完美展示 ?規(guī)劃上觀海面與物業(yè)類型緊密結(jié)合，物業(yè)搭配合理，注重濱海意向主題打造 ?商業(yè)體量縮小，會所對外運營；通過新風(fēng)系統(tǒng)消除海甸島潮濕抗性 海資源未實現(xiàn)跳差 外立面多粗糙生硬，層級低 項目溢價體系 1 2 3 4 6 5 產(chǎn)品機(jī)會挖掘小結(jié) 56 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?目前樓盤很少用新風(fēng)系統(tǒng)，現(xiàn)在還是賣房子時代，不用做潮濕處理，也可以賣得出去。瀚城 深圳／ 519戶 僑香諾園 深圳／ 206戶 陽光海灣花園（ 2期） 深圳／ 2199戶 水岸新都三期 深圳／ 166戶 天居水木讕山居 深圳／ 488戶 翡翠灣花園 深圳／ 446戶 諾德假日花園 深圳／ 2704戶 ? 新風(fēng)系統(tǒng)工作原理 ：在廚房、衛(wèi)生間裝設(shè)排風(fēng)機(jī)及排風(fēng)管道等配套設(shè)施，在臥室、客廳裝設(shè)進(jìn)風(fēng)口。 —— ?？诘氖克緳C(jī)王女士 深圳樓盤運用新風(fēng)系統(tǒng)案例 樓盤名稱 戶數(shù) 金地香蜜山網(wǎng)球花園 : 深圳／ 1691戶 光彩新世紀(jì)家園 深圳／ 728戶 北岸長灘名苑 深圳／ 260戶 恒立聽?；▓@ 深圳／ 686戶 祥云 片區(qū)戶型以純粹居家為主，中規(guī)中矩，缺乏創(chuàng)新，交通面積過大，實用率低，舒適度不高 榮域 105平米兩房 海語印象 江南城公寓 101平米兩房 戶型 ?戶型不緊湊，客房 20平米但 3米面寬，實用率低，舒適度不高；廚房面積過小 ?戶型方正，交通面積過大，舒適度不高，戶型無創(chuàng)新，陽臺贈送一半面積 ?戶型方正，交通面積過大，舒適度不高， 270度戶型陽臺觀海景與園林景觀 54 本報告是嚴(yán)格保密的。 金外灘利用會所進(jìn)行對外的酒店經(jīng)營 ?會所經(jīng)營的最大問題是，小區(qū)客戶不足以支撐會所的持續(xù)經(jīng)營，而客戶又必須需要這些服務(wù)，因此利用業(yè)主以外的客群，帶動會所經(jīng)營，是不錯的選擇。 江南城會所兼售樓處 榮域會所暫作售樓處 海語印象會所兼售樓處 商業(yè)、會所 52 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?？诙鄶?shù)較成熟的樓盤商業(yè)、會所經(jīng)營理念落后，經(jīng)營難以為繼，無法支撐項目溢價 商業(yè)狀況 會所狀況（多為封閉會所） 榮域 商業(yè)街，現(xiàn)無運營 會所暫作售樓處 江南城 少量商業(yè) ,提供餐飲等服務(wù) 封閉會所，成為展示的工具，幾無經(jīng)營 海語印象 商業(yè)開發(fā)商持有，未作銷售 會所暫作售樓處用 長信海岸水城 商業(yè)經(jīng)營狀況一般 ,提供的服務(wù)較少 經(jīng)常會舉辦一些活動，會所功能有所發(fā)揮 ?商業(yè)經(jīng)營與業(yè)主日常居住密切相關(guān)： ?“購物不方便、吃飯也很不方便，盡管外面有茶館、但是購物還要坐公車，買大的東西必須去國貿(mào)，不方便。 明星項目高品質(zhì)園林營造社區(qū)氛圍滿足島內(nèi)客戶生活需求，而異域主題的園林同時受到島內(nèi)外客戶的歡迎 ?金碧文華 占地 ，3萬平米園林組成圍合式大花園，客戶青睞社區(qū)氛圍； ?海岸壹號 %建筑密度、6萬平米新加坡主題園林在國貿(mào)片區(qū)屈指可數(shù)，客戶感知強(qiáng)； ?江南城 ?？讵殬湟慌[的江南園林風(fēng)格營造出典雅休閑的生活氛圍，深受島外養(yǎng)老客戶、新?？谌说臍g迎。 多數(shù)樓盤外立面精細(xì)化程度不足，但個別明星樓盤通過特色建筑風(fēng)格及園林營造生活氛圍贏得市場口碑，市場高低端兩極分化明顯 海甸島多數(shù)樓盤外立面生硬，多為板樓，處于純賣產(chǎn)品階段，沒有體現(xiàn)休閑氛圍 寶安江南城 藍(lán)色海灣 海語印象 海上明珠 月亮灣 99海景花園 世紀(jì)海岸 榮域 海南大公館 海甸島極少數(shù)樓盤通過特色建筑風(fēng)格及園林營造休閑氛圍，在片區(qū)乃至海口都處于高端 外立面 49 本報告是嚴(yán)格保密的。 層差 朝向差 50 100 150 200 300 400 500 100 200 300 800 1000 500 金外灘 金域灣畔 城市海岸小高層 城市海岸洋房、聯(lián)排 龍墅灣別墅 龍墅灣公寓 菩提樹 紫園 世紀(jì)海岸 111層公寓 世紀(jì)海岸 11層以上公寓 月亮灣 新世界花園 江南城公寓 15層以上 海語印象 普羅旺斯 國貿(mào) 海甸島 新埠島 西海岸 海資源溢價能力 二線海區(qū)域 海資源 聯(lián)系缺乏 47 本報告是嚴(yán)格保密的。 占位區(qū)域優(yōu)勢 46 本報告是嚴(yán)格保密的。 占據(jù)區(qū)域資源優(yōu)勢的項目，均有效整合區(qū)域資源，并作為項目主要賣點，吸引客戶 ?海岸壹號 占據(jù)區(qū)域絕對優(yōu)勢，地段佳，擁有成熟配套，其中萬綠園修建對銷售起到重要作用 ?自身配套 ?壹號公館會所及酒樓 ?建設(shè)銀行 ?金碧文華依靠成熟市區(qū)配套 ， 為島內(nèi)客戶自住提供便利 萬綠園 城市海岸隔海800米 紫園隔海1600米 壹號公館酒樓 ?城市海岸與紫園 均不將海景作為賣點，均有意引導(dǎo)客戶關(guān)注區(qū)域與產(chǎn)品本身。 區(qū)域機(jī)會挖掘關(guān)鍵詞 ：一帶一中心、核心濱海區(qū)、高尚住宅社區(qū)典藏 區(qū)域機(jī)會挖掘小結(jié) 海甸島將成為島內(nèi)客戶追逐的熱點 規(guī)劃利好 有力支撐提升北海甸的區(qū)域價值的空間 ?核心濱海區(qū)及美麗規(guī)劃利好，集群效應(yīng)支撐北海甸區(qū)域價值上升 ?海甸島作為成熟度假居住片區(qū)，在國貿(mào)開發(fā)飽和的情況下，未來將部分 承接國貿(mào)主城區(qū)的外溢 ?綜合規(guī)模及資源優(yōu)勢， 本項目為北海甸最后一塊較大規(guī)模的稀缺地塊 一帶 一中心 區(qū)域規(guī)劃 利好 稀缺地塊 從規(guī)模及資源綜合打分， 本項目在北海甸占絕對優(yōu)勢 44 本報告是嚴(yán)格保密的。 香蜜湖 1號規(guī)模不是片區(qū)最大，資源也不是最優(yōu)，但其價值核心是香蜜湖片區(qū)最后一塊較大規(guī)模用地 嘉園 東海 2 豪峰園 香榭里 1期 荔林苑 翠海一期 嘉隆星苑2期 萬科溫馨家園 楓丹雅苑 香榭里 2期 新天 水榭花都1/2期 香蜜湖豪園 君豪閣 翠海二期 香荔綠洲 俊安苑 建業(yè)采曦庭 水榭花都 3期 景煜 2023年以前 2023年 2023年 2023年 即將推出 熙園 中旅一期 萬地 聯(lián)泰 中旅 2期 東海 1 香蜜山 香蜜湖 1