【正文】 發(fā)售當(dāng)天目標(biāo)為 85～ 90套中等價格入市，確保競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)快速消化如何實現(xiàn)較高的市場價值？不斷拉伸價格，制造項目上升態(tài)勢分階段推貨，對外建立標(biāo)桿和價格競爭優(yōu)勢通過對東峻、凱旋城、國際公館等案例的研究，開盤的成功是后期項目價格拉伸的重要支撐793/5/2023Thanks！3/5/2023謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。采取 5秒與 15秒的結(jié)合； 5秒每天 60次， 5秒每天 30次，費用約： 45萬路旗： 10月 20日完成在科技大道的路旗廣告，保證項目周邊的形象宣傳74 —— 線上渠道推廣短信：區(qū)域 群體 數(shù)量 備注南城區(qū) 業(yè)主 81562 提到的高檔數(shù)盤東城區(qū) 業(yè)主 23215 提到的高檔數(shù)盤厚街鎮(zhèn) 業(yè)主 87321 各檔次莞城區(qū) 全球通 43120 月消費元 800以上東城區(qū) 全球通 34652 月消費元 800以上南城區(qū) 全球通 21645 月消費元 800以上厚街鎮(zhèn) 全球通 31321 月消費元 800以上厚街鎮(zhèn) 工商注冊 32023 　四區(qū) 工商注冊 31137 　無區(qū)域 高爾夫會員 3169 　莞城區(qū) 全球通 43120 月消費元 800以上東城區(qū) 全球通 34652 月消費元 800以上南城區(qū) 全球通 21645 月消費元 800以上厚街鎮(zhèn) 全球通 31321 月消費元 800以上厚街鎮(zhèn) 工商注冊 32023 　厚街鎮(zhèn) 車博會 6000 國際會展中心四區(qū) 工商注冊 31137 　無區(qū)域 臺商 60132 　無區(qū)域 商會會員 29768 　無區(qū)域 車主及客戶 401985 豐田車行無區(qū)域 銀行 VIP 94687 　10月加大短信的發(fā)送量，擴大項目知名度；通過世聯(lián)平臺發(fā)送世聯(lián)在東莞的中高端客戶資源75 —— 線上渠道推廣報紙： 10月 20日軟文：11月 18日（解籌）媒體： 日報、南都、南日主題： 東莞未來人居新走向 —— 金域中央已獲 “專利產(chǎn)品 ”申請許可＋10月 20日，接受咨詢登記媒體： 報、南都、南日主題： 金域中央－東莞現(xiàn)代人居的至高獻(xiàn)禮！敬請期待報版： ：形象報版＋樣板房開放11月 5日（推介會 /樣板房）推介會活動新聞通稿：形象報版＋公開發(fā)售夾報：： 純形象系列二（與產(chǎn)品唯一性相關(guān)）： 純形象系列三（與產(chǎn)品唯一性相關(guān)）76 —— 活動營銷 圈層傳播銀行客戶營銷：?前提： 確定按揭銀行?時間： 11月初?目的： 圈層傳播，擴大口碑傳播和客戶量?客戶群： 針對銀行高端客戶（存款在 100～ 150萬之間），與按揭銀行的溝通，確定名單。目的：優(yōu)惠權(quán)益：70 —— 線上渠道推廣10月 22日戶外、形象墻廣告： 已有的東莞大道、松山湖大道、文化廣場、鴻福路、厚街；增加戶外廣告位，至少保證認(rèn)籌期 8～ 9塊戶外廣告11月 18日東城雍華庭東城方中電腦城東泰花園厚街目前的覆蓋區(qū)域分散，力度較弱；建議 10月 22日前增加藍(lán)色區(qū)域的戶外廣告。公開發(fā)售當(dāng)日內(nèi)，成功簽定房屋認(rèn)購書的 VIP卡客戶方可以累計優(yōu)惠額抵扣樓款。62（ 11月 18日～第二階段推貨）折扣，推貨 146套常規(guī)折扣項目 套數(shù)比 折扣率 折扣率一次性 10% 98% %三成以上 90% 99% %綜合常規(guī)折扣： %優(yōu)惠折扣率（不影響實收均價）時間段 優(yōu)惠項目 優(yōu)惠套數(shù)比例 優(yōu)惠額度公開發(fā)售當(dāng)天 選房額外折扣82% 日進(jìn) 1000，活動優(yōu)惠 5000， 82% 1萬62% 前 90位成交客戶享受 2%開盤期 額外折扣 6% 2%發(fā)展商客戶折扣 　 30% 4%63 —— 均價分布預(yù)估注：n目前沒有完成價格表的最終制定，此預(yù)估僅判斷均價的分布基本關(guān)系；n第三批推售單位受到市場環(huán)境及項目自身變化因素影響，目前不在此考慮62004600 45006800 50006500560046004400不斷拉伸價格，制造項目上升態(tài)勢分階段推貨， 對外建立標(biāo)桿和價格競爭優(yōu)勢中等價格入市，確保競爭優(yōu)勢123600064 —— 實現(xiàn)快速消化東峻豪苑看湖景單位：2梯 4戶，面積在 150平米左右的小高層，西北朝向，戶型方正均價：約 6000～ 6100元 /平米本項目：產(chǎn)品：寬景美墅，戶型面積 146～ 160平米，多層帶電梯，南北朝向，戶型方正，缺乏大的景觀資源均價：5600元 /平米VS具有價格和產(chǎn)品優(yōu)勢65 —— 價值最大化國際公館2梯 3戶，面積在 150平米左右的小高層，南北朝向，戶型方正，入戶花園和內(nèi)花園均價：約 5500元 /平米本項目：產(chǎn)品：寬景美墅，戶型面積 146～ 160平米，多層帶電梯，南北朝向，戶型方正，看主景觀軸均價：6000元 /平米VS具有產(chǎn)品優(yōu)勢66 —— 建立價格標(biāo)桿凱旋城看湖景單位：1梯 2戶，面積在 180～ 200平米左右的小高層，東南朝向，戶型方正，帶戶內(nèi)花園均價：約 6500～ 7000元 /平米本項目：產(chǎn)品：寬景美墅一層，臨主景觀廣場，戶型面積 160～ 180平米，多層帶電梯，南北朝向，戶型方正，送地下室均價：6500～ 7000元 /平米VS價格相似，具有產(chǎn)品優(yōu)勢67 開盤銷售預(yù)估圖 68 —— 營銷節(jié)奏安排解籌營銷節(jié)點： 免費認(rèn)卡前提條件：?樣板房、水景園林展示到位；?取得預(yù)售證。分 項 戶 型 景 觀 噪音 朝向 通 風(fēng) 采光 視 野 便利性 附加 值權(quán) 重 15% 20% 10% 5％ 5% 5% 10％ 25％優(yōu)品美筑標(biāo)準(zhǔn)層調(diào)差因素及權(quán)重：寬景美墅調(diào)差因素及權(quán)重：水岸美墅調(diào)差因素及權(quán)重：疊院美墅調(diào)差因素及權(quán)重：n便利性主要指車位進(jìn)入戶內(nèi)的便利程度。其中北方風(fēng)向總和雖然占了風(fēng)向頻率一半，但風(fēng)力較小，大風(fēng)主要來自東南和正東。52 —— 附加值對價格形成的影響本項目 100％的單位具有贈送地下室、夾層、露臺空間，借鑒萬科項目及國際公館的操作方式，同時結(jié)合本項目情況，將贈送面積折算成分?jǐn)?shù)，與其他因素共同打分處理，避免因贈送面積的大小差異，造成單價關(guān)系失衡。目標(biāo)：85套為確保成功，世聯(lián)建議采取中等價格入市，通過折扣優(yōu)惠的調(diào)整提價，實現(xiàn)價值最大化n 認(rèn)籌客戶：憑卡優(yōu)惠 2萬n 前 100位成交的客戶享受額外 2％優(yōu)惠目標(biāo)：套100套以上n 認(rèn)籌客戶：憑卡優(yōu)惠 2萬提價 2％48 —— 通過不斷的價格提升，拉開價差，實現(xiàn)銷售平衡和價值最大化公開發(fā)售當(dāng)天第二批推貨：寬景90套；疊院 57套07年 3月策略導(dǎo)入 不斷拉伸價格，制造項目上 升態(tài)勢 實現(xiàn)較高價值，并建立項目和公司市 場美譽度寬景： 50套； 5900國際公寓： 35套； 4500寬景： 50套以上的單位，上漲 2％， 6018國際公寓： 35套以上的單位，上漲 2％， 4590寬景：上漲 3％， 6341；每銷售 20套，上漲 2％，預(yù)計 20套 /月， 6594疊院： 5000；每銷售 20套，上漲 2％， 5200第一批推貨：寬景 90套；國際公寓 56套寬景：上漲 3％， 6792，每銷售 20套，上漲 2％， 7200優(yōu)品： 5556，每銷售 30套，上漲 2％水岸： 6171，每銷售 10套，上漲 2％寬景：剩余單位，取消 2萬優(yōu)惠（上漲約 ％）， 6156國際公寓：剩余單位，取消 2萬優(yōu)惠（上漲約 3％） ， 472749 6000元 /平米產(chǎn)品 入市均價 預(yù)計最高價 預(yù)計均價 總面積寬景美墅 5900 7200 6400 國際公寓 4500 47271 4550 疊院美墅 5000 5200 5100 水岸美墅 6171 6417 6300 優(yōu)品美筑 5556 6000 5800 預(yù)計整體均價： 6000元 /平米預(yù)計總體銷售額： 注：以上均價的預(yù)計受到項目自身、外部競爭環(huán)境等因素的影響n 需要開盤一炮而紅，迅速建立市場影響力；n 強勢的市場推廣；n 展示條件的不斷完善，且品質(zhì)感強；n 市場持續(xù)向好。三：本項目展示條件的不斷完善，支撐價格的上漲47目標(biāo)：100套一期公開發(fā)售能否一炮而紅，能否成功起勢，對于二期、三期的銷售至關(guān)重要。根據(jù)定價策略，第二批房號與第一批房號形成一定價差，因此建議在此基礎(chǔ)上增長幅度為 ％， 第三批房號由于推出時間預(yù)計在 07年 3月，項目自身和市場背景的可變因素影響難以預(yù)測，暫不考慮。n 水岸和優(yōu)品美筑存在較大的溢價空間，需根據(jù)屆時的市場情況而定中等價格入市，確保競爭優(yōu)勢，快速消化開盤 85～ 90套，迅速建立市場地位詳見：《金域中央樓盤打分定價表》45：三套模擬價格，根據(jù)認(rèn)籌積累客戶的算價情況和成交預(yù)估最終確定價