世聯(lián)-復(fù)地北京灣流匯地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略報(bào)告-53ppt(參考版)
2025-02-23 12:26本頁(yè)面
【正文】 ~The End~ 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶(hù)初步意向的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn) 主動(dòng)索要銷(xiāo)售代表聯(lián)系方式，多次來(lái)電詢(xún)問(wèn)關(guān)于二期推出的進(jìn)展 /在一期無(wú)意向房號(hào)的情況下來(lái)訪(fǎng)或攜家人來(lái)訪(fǎng) /積極參與二期推出前的項(xiàng)目活動(dòng) 主動(dòng)留電話(huà)，要求銷(xiāo)售代表在二期有新消息的時(shí)候進(jìn)行通知 A類(lèi) B類(lèi) 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 整盤(pán)推售計(jì)劃 910月 18月 時(shí)間 1112月 910月 銷(xiāo)售階段 開(kāi)盤(pán)期 持續(xù)熱銷(xiāo)期 正常銷(xiāo)售期 尾房銷(xiāo)售期 主推產(chǎn)品 價(jià)值三、四區(qū)的A、 B戶(hù)型為主，輔以?xún)r(jià)值二區(qū)的C、 D戶(hù)型 價(jià)值三、四區(qū)的 A、B戶(hù)型為主，輔以?xún)r(jià)值一、二區(qū)的 C、 D戶(hù)型 價(jià)值二、三區(qū)的A、 C戶(hù)型為主，輔以?xún)r(jià)值一、四區(qū)的 B、 D戶(hù)型 價(jià)值一、二區(qū)的C、 D戶(hù)型為主，輔以?xún)r(jià)值三、四區(qū)的 A、 B戶(hù)型 銷(xiāo)售目標(biāo) 16套 2025套 1015套 100110套 510套 累計(jì)銷(xiāo)售 漲幅 每銷(xiāo)售 20套，價(jià)格上漲 3% 07年全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售 180套 實(shí)現(xiàn)均價(jià) 二期整盤(pán)實(shí)現(xiàn)均價(jià) 16000元 /平方米 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二期價(jià)值分區(qū)示意 戶(hù)型 價(jià)值一區(qū) 價(jià)值二區(qū) 價(jià)值三區(qū) 價(jià)值四區(qū) 合計(jì) A戶(hù)型 0 10 24 30 64 B戶(hù)型 2 10 7 19 38 C戶(hù)型 1 21 0 0 22 D戶(hù)型 31 0 0 0 31 合計(jì) 34 41 31 49 155 價(jià)值分區(qū)的影響因素： ?資源的占有情況 ?局部氛圍與距離資源的位臵 ?市場(chǎng)供存關(guān)系的影響 ?產(chǎn)品自身指標(biāo) 價(jià)值四區(qū) 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 加各個(gè)戶(hù)型的說(shuō)明 每個(gè)產(chǎn)品線(xiàn)的均價(jià)加在最后，單總價(jià)的敏感性分析 目標(biāo)評(píng)估 如何達(dá)成目標(biāo)？均價(jià)水平高？低？ 在各個(gè)戶(hù)型之間怎么分？ 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。后續(xù)最大限度爭(zhēng)取溢價(jià)。 推售核心策略 結(jié)合工程進(jìn)度安排首推封頂時(shí)間早的產(chǎn)品，在保證項(xiàng)目回款的同時(shí)降低后續(xù)銀行政策可能造成的風(fēng)險(xiǎn)。 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?其余產(chǎn)品根據(jù)內(nèi)部?jī)r(jià)格策略進(jìn)行小幅調(diào)整。比準(zhǔn)地上均價(jià)上調(diào) 1500~1600元 /平米。 ?C系列為本項(xiàng)目與區(qū)域內(nèi)的稀缺產(chǎn)品。其中 A3戶(hù)型占二期總體 A系列的 50%（ 32套）。 重要特殊調(diào)差中客觀(guān)調(diào)差調(diào)整內(nèi)容的說(shuō)明 ?A系列產(chǎn)品為本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品，一期客戶(hù)認(rèn)可度較高，且具備較為完善的展示條件。 特殊調(diào)差 10% 在以上各項(xiàng)指標(biāo)中某系列或局部區(qū)域有特殊優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品，通過(guò)此部分的權(quán)重分配，拉大本部分優(yōu)勢(shì)所形成的價(jià)差。 戶(hù)型 10% 戶(hù)型打分原則： 贈(zèng)送面積： l 露臺(tái)：面積小于 10平米不加分， 1020平米加 ， 20平米以上加 1分； l 地下室： 70平米以下不加分， 7080平米加 ， 80平米以上加 1分； l 車(chē)庫(kù)：贈(zèng)送車(chē)庫(kù)加 1分，不贈(zèng)送車(chē)庫(kù)不加分； 南向臥室個(gè)數(shù)：除主臥室外增加一個(gè)南向臥室加 1分； 戶(hù)型整體舒適度：根據(jù)實(shí)際空間的舒適度適當(dāng)增加 12分； 挑空：門(mén)廳挑空不加分，餐廳挑空加 ，起居室挑空加 1分。 庭院 18% 打分考慮因素： （占 3分）：南向、東南向 3分，西南向 ，東北向、北向 1分，西北向 ，分散 0分； （占 7分）： （ 100~130平米）， 1分（ 130~170平米）， （ 170~210平米），2分（ 210~250平米）， （ 250~300平米）， 5分（ 300~360平米）， 7分（ 360以上）； 個(gè)別庭院面積超常戶(hù)型單獨(dú)加分。 影響因素 權(quán)重 分差說(shuō)明 主景觀(guān) 35% 向南面對(duì)主水系 10分，向北面對(duì)主水系 9分；灣普公園 8分；葉脈景觀(guān) 2~4分；無(wú)大景觀(guān) 0分。 靜態(tài)價(jià)格體系 產(chǎn)品權(quán)重 A 主景觀(guān) B 節(jié)點(diǎn)景觀(guān) C 庭院 D 開(kāi)闊度 E 戶(hù)型 F 外界影響（社區(qū)內(nèi)位臵） G 特殊調(diào)差（針對(duì)以上某項(xiàng)指標(biāo)用于放大價(jià)差的權(quán)重分配，面向具特殊優(yōu)勢(shì)的戶(hù)型或區(qū)域） 動(dòng)態(tài)價(jià)格體系 客觀(guān)因素 時(shí)間系數(shù) (代表工程進(jìn)度及交樓入住時(shí)間對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的影響系數(shù) ) 特殊位臵 /資源調(diào)差 (針對(duì)特殊位臵、資源進(jìn)行價(jià)格手動(dòng)調(diào)差 ) 展示狀況調(diào)差 (針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)成熟度進(jìn)行價(jià)格手動(dòng)調(diào)差 ) 一期銷(xiāo)售情況與市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)差 備注：在靜態(tài)價(jià)格體系中，實(shí)收均價(jià)為重要指標(biāo)因素，本價(jià)表體系中以市場(chǎng)比準(zhǔn)得出的實(shí)收均價(jià)為價(jià)格制定依據(jù)。 整盤(pán)均價(jià)水平的策略調(diào)整 ?在比準(zhǔn)均價(jià)的基礎(chǔ)上上浮 6% ?地上建面均價(jià) 14237元 /平米 *=15091元 /平米 二期入市整盤(pán)均價(jià)可控制于 15100元 /平米 左右 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 打分指標(biāo) 權(quán)重（ %） 長(zhǎng)河玉墅 保利壟上 納帕溪谷 阿凱笛亞 觀(guān)山悅 打分 權(quán)重得分 打分 權(quán)重得分 打分 權(quán)重得分 打分 權(quán)重得分 打分 權(quán)重得分 片區(qū)價(jià)值 10 片區(qū)地位 5 0 0 0 0 0 0 3 3 升值前景 5 0 0 0 0 0 0 1 3 地塊價(jià)值 20 環(huán)境與自然景觀(guān) 12 0 0 3 1 1 4 交通便利性 8 2 1 1 4 4 本體價(jià)值 45 物業(yè)形態(tài) 10 0 0 0 0 0 0 5 5 0 0 容積率 3 3 1 1 3 2 內(nèi)部景觀(guān) 8 1 0 0 2 1 1 戶(hù)型設(shè)計(jì) 5 3 4 2 4 2 5 1 會(huì)所 3 0 0 3 2 3 0 0 庭院 6 2 0 0 1 5 3 3 建材與設(shè)備設(shè)施 3 0 0 2 3 1 0 0 立面造型 2 2 2 4 2 0 0 社區(qū)氛圍營(yíng)造 5 4 2 2 1 4 2 1 3 項(xiàng)目附加值 25 開(kāi)發(fā)商品牌 5 1 1 1 2 1 3 項(xiàng)目市場(chǎng)形象 5 2 1 0 0 2 1 0 0 3 現(xiàn)場(chǎng)包裝與展示 5 2 1 1 3 1 2 1 工程進(jìn)度形象 5 2 1 4 2 5 0 0 0 0 物業(yè)品牌與費(fèi)用 3 2 1 1 1 3 設(shè)計(jì)方品牌 2 2 2 1 1 1 合計(jì) 100 —— —— —— —— —— 對(duì)比得分 —— 比準(zhǔn)均價(jià)推導(dǎo)打分表格 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總價(jià)、面積區(qū)間重合 客戶(hù)比選項(xiàng)目 客戶(hù)群類(lèi)似 競(jìng)品樓盤(pán)選取原則 核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：長(zhǎng)河玉墅、保利壟上 競(jìng)爭(zhēng)相關(guān)項(xiàng)目：納帕溪谷、阿凱笛亞莊園、觀(guān)山悅 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 核心均價(jià)推導(dǎo)方法： 通過(guò)“二級(jí)市場(chǎng)比較法”綜合比準(zhǔn)，推導(dǎo)出項(xiàng)目的核心均價(jià)。在推導(dǎo)均價(jià)的基礎(chǔ)上提前漲價(jià) 6% 促成開(kāi)盤(pán)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)：針對(duì)銷(xiāo)售目標(biāo)設(shè)定優(yōu)惠房號(hào)，通過(guò)優(yōu)惠引導(dǎo)，把控銷(xiāo)售態(tài)勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 A B C D 各個(gè)產(chǎn)品定義為明
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