世聯(lián)深圳純海岸房地產(chǎn)價格定價策略報告50頁(編輯修改稿)
2025-03-11 12:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 價格應該是 =7571使用 撇脂戰(zhàn)略，預計實現(xiàn) 3％的溢價，均價是=7798與使用市場比較 +感知價值得出的結果相一致。確定核心均價（ 7800*16934M2+9000*13813M2） /30747M2=總體均價 : 8339元 /平方米平層總價 復式總價 總面積考慮到實際銷售過程中的變化因素，本項目的實收均價應在一個浮動范圍之間 83008350元 /平方米一、 核心均價的形成二、價格表的制作三、價格表的驗證平面差垂直差付款方式及折扣率216。 平層單位與復式單位的客戶群存在較大差異，樓層也不一致。根據(jù)客戶的關注點，分別設定指標和權重。216。 平層單位取 15層為標準層，復式單位取 10層為標準層，進行打分。平面調(diào)差說明平面差（平層）最大平面差：根據(jù)實地觀測與市場經(jīng)驗，最大平面差為 5%時較為適宜最大平面差 : 400元因素 朝向 采光 景 觀 噪音 戶 型 實 用性 戶 型稀缺性權重 15% 15% 20% 20% 10％ 20%說明 ：216。本項目所有戶型為東南朝向，朝向上的差別表現(xiàn)在某些戶型的入戶花園與客廳有部份夕曬。216。景觀上主要考慮為海景與高爾夫景。216。噪音越小，得分越高。216。戶型稀缺性考慮的是該戶型在市場上的稀缺程度。最大平面差試算極差設定的考慮因素：加快客戶的決策過程保持均衡的銷售節(jié)奏根據(jù)市場經(jīng)驗測算，當極差為 400時，能夠滿足以上條件。最大平面差101 102 103 401 402 403300 0 300 120 90 260 200400 0 400 160 110 350 270500 0 500 200 140 440 340標準層平面差（平層）01 0203 0102 031棟 4棟0 270400160350110216。兩房為片區(qū)稀缺戶型，提高單價，拉升整體均價。216。經(jīng)過客戶訪談，普遍認為 4棟的噪音較 1棟有所改善，為迎合此心理，將4棟與 1棟的差距適當拉開，加速購買決策。平層單位極差驗證最好 最差房號 102 101朝向 東南 東南，夕曬較明顯采光 臥室、客廳采光充足 采光充足景觀視野 全海景、 2/3高爾夫 全海景、 1/2高爾夫噪音 較大 臨濱海大道最近，噪音最大戶型實用性 功能分區(qū)合理 功能分區(qū)合理戶型稀缺性 稀缺 不稀缺平面差（復式）最大平面差：根據(jù)實地觀測和市場經(jīng)驗，確定最大平面差為 2%較為適宜最大平面差 : 200元因素 朝向 采光 景 觀 噪音權重 15％ 15% 40% 30%說明 ：216。復式單位同一層的戶型相同，故不存在戶型上的區(qū)別。216。景觀上主要考慮為海景與高爾夫景。216。噪音越小，得分越高。標準層平面差（復式）900216。經(jīng)過多次實地調(diào)查，中間兩個單位景觀與視野最好，與其它兩個單位適當拉開差距，加速購買決策。2棟 3棟01 02 0201200 170復式單位極差驗證最好 最差房號 202 201朝向 東南 東南，有少量夕曬采光 采光充足 采光充足，客廳光線一定程度上受 1棟影響景觀視野 全海景、全高爾夫景 全海景、 1/2高爾夫景噪音 較小 較大層差制定說明 ：216。平層單位與復式單位的樓層不一致，分別設定層差。216?？傮w采用小層差策略，促進中高層的均勻銷售。并對二房專門制定層差，控制高層單位的單價與總價。216。8樓越過立交橋，視線較開揚，因此在這個樓層做了跳差。216。47樓每層視野變化較樓上大，層差上也體現(xiàn)出這種差別。層差（平層）15層景觀效果非常不錯8層基本上可以觀看到完整的高爾夫景，越過立交能觀看海景7層已不能觀看到高爾夫中的湖景，看海景的效果也有點勉強4層只能觀看到高爾夫外圍，觀看海景的角度很小，西北面與學校隔路相望層差（復式）層差制定說明 ：216。復式一層相當于平面的 ，景觀上的差距較為明顯，在層差上拉開差距，保持優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。216。6樓越過立交橋，視線較開揚； 14樓視線基本上不受立交的影響，客戶意向較集中，因此在這兩個樓層做了跳差。216。經(jīng)分析得出， 191單位的客戶較 166單位的客戶經(jīng)濟實力更強，對價格敏感受度較低，對戶型的滿意度更高，整體價格高出 300元 /平米。216。1820為 191210平米的 6米高復式單位，僅12套，為本項目的價值標桿，與普通復式適當拉開差距，保持單價在 10000以上。樓層 復式層差 累計層差2 0 03 1
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