世聯(lián)深圳市麗陽(yáng)天下商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格策略報(bào)告(23頁(yè))-商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2024-09-19 10:15 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 低的價(jià)格，配合形成開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)； ? 配合選房活動(dòng) ，保證最大程度地完成 VIP 卡客戶(hù)的轉(zhuǎn)化。 2）市場(chǎng)參考樓盤(pán)基準(zhǔn)樓層差 珍寶公寓： 100 元 /平米 締 馨 苑： 120— 150 元 /平米（小高層） 新新家園： 100— 120 元 /平米 東方雅園： 120 元 /平米 3）本項(xiàng)目的樓層差價(jià)設(shè)定 根據(jù)本項(xiàng)目樓層差設(shè)定的原則，同時(shí)參考其他同質(zhì)樓盤(pán)的樓層差值，我們將本項(xiàng)目基準(zhǔn)樓層差設(shè)定為： 60元 /平米 —— 偏低于市場(chǎng)其他同質(zhì)樓盤(pán)，以維持銷(xiāo)售的均衡。同時(shí)，為了保證以較低的入市價(jià)格形成開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)局面，拉大了中間樓層的樓層差，以降低低樓層（ 10樓以下）的銷(xiāo)售價(jià)格。 本項(xiàng)目的樓層差價(jià)設(shè)定 如下： 10 樓以下：差價(jià)為 60 元 /層 11— 18 樓：差價(jià)為 100 元 /層 19— 24 樓：差價(jià)為 60 元 /層 25 樓以上：差價(jià)為 30 元 /層 局部樓層跳差 1） 項(xiàng)目 18 樓以下東北向單位受締馨苑和陽(yáng)光四季的遮擋嚴(yán)重，在 19 樓時(shí)形成突變，跳差 200 元 /平米 。 2） 25 樓以上東北向單位可越過(guò)陽(yáng)光四季的高層，視野開(kāi)闊，并有中心區(qū)景觀， 跳差 300元 /平米 。 中國(guó)最大管理資源中心 12 中國(guó)最大管理資源中心 13 第四章 實(shí)收均價(jià)試算區(qū)段分析 在確定了項(xiàng)目的內(nèi)部調(diào)差后，我們分別按照 6000、 6200、 6400三個(gè)集中的均價(jià)值進(jìn)行價(jià)格表的合成，對(duì)實(shí)際的價(jià)格分布進(jìn)行分 類(lèi)比較，以檢驗(yàn)均價(jià)變化的對(duì)銷(xiāo)售的敏感性，并確定項(xiàng)目最終的實(shí)收均價(jià)。 一、試算價(jià)目表 價(jià)格表一：實(shí)收均價(jià) 6000 元 /平方米； 價(jià)格表二：實(shí)收均價(jià) 6200 元 /平方米； 價(jià)格表三：實(shí)收均價(jià) 6400 元 /平方米； 見(jiàn)附件。 二、價(jià)格敏感區(qū)間 ? 小戶(hù)型樓盤(pán)因?yàn)槊娣e基數(shù)小，總價(jià)的變化相對(duì)較小，客戶(hù)主要對(duì)單價(jià)敏感； ? 對(duì)三種均價(jià)形成的價(jià)格表合理性進(jìn)行比較，主要以其對(duì)單價(jià)的敏感性來(lái)評(píng)價(jià)； ? 客戶(hù)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格的敏感區(qū)間： 6500 元 /平米以上，尤其是 7000 元 /平米以上區(qū)間。 三、實(shí)收均價(jià)單價(jià)分布 三種實(shí)收均價(jià)對(duì) 應(yīng)的單價(jià)分布區(qū)段 中國(guó)最大管理資源中心 14 0%5%10%15%20%25%30%5 0 0 0 以下 5 0 0 0 —5 5 0 0 5 5 0 0 —6 0 0 0 6 0 0 0 —6 5 0 0 6 5 0 0 —7 0 0 0 7 0 0 0 以上6000 6200 6400 三種實(shí)收均價(jià)對(duì)應(yīng)的單價(jià)對(duì)比折線圖 19%3%18%25%11%1%17%25%14%17%21%26%19%7%20%17%19%21%0%5%10%15%20%25%30%5 0 0 0 以下 5 0 0 0 —5 5 0 0 5 5 0 0 —6 0 0 0 6 0 0 0 —6 5 0 0 6 5 0 0 —7 0 0 0 7 0 0 0 以上6000 6200 6400 從以上三種實(shí)收均價(jià)對(duì)應(yīng)的單價(jià)對(duì)比折線圖上可以看出 : 1）在 6000 以上的單價(jià)敏感區(qū)間， 6000、 6200 的均價(jià)曲線基本一致，表明均價(jià)的變化對(duì)價(jià)格分布影響不大； 2）從 6200 過(guò)渡到 6400，價(jià)格曲線發(fā)生突變，表明 6200 到 6400 元的均價(jià)區(qū)段是一個(gè)均價(jià)敏感區(qū)段。 3）均價(jià)從 6200 過(guò)度到 6400，價(jià)格表中超過(guò)客戶(hù)敏感價(jià)位的房號(hào)數(shù)量明顯增加； 中國(guó)最大管理資源中心 15 4）匯總后的單價(jià)折線圖進(jìn)一步表明，三種均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)生成的價(jià)格表，對(duì)中間價(jià)位的房號(hào)比例影響不大，而客戶(hù)敏感區(qū)間（ 6500 以上）的房號(hào)比例則呈跳躍式增長(zhǎng)。從 6200到 6400，價(jià)格在 6500 以上的房號(hào)比例劇增 10%。 5）均價(jià)的變化，直接導(dǎo)致了高價(jià)房號(hào)的劇增。均價(jià)為 6400 時(shí)，客戶(hù)敏感價(jià)位內(nèi)大房號(hào)比例達(dá)到 46%，給銷(xiāo)售造成的難度可想而知。
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