【文章內(nèi)容簡介】 中電大廈等）。是主要的商貿(mào)區(qū)和辦公區(qū)。從地塊所在片區(qū)來看，屬上步工業(yè)區(qū)。它是深圳最集中的辦公和商業(yè)片區(qū)。項目位置圖如下：中 航 路項目南側(cè)緊臨佳和華強(qiáng)大廈，北臨已拆遷的待建商業(yè)空地，東臨華強(qiáng)電子世界（6層、樓高約28m），西面緊臨中航路,隔路與天虹商場的停車場相望。(優(yōu)劣勢)分析優(yōu)勢（S）：216。 地處華強(qiáng)北商業(yè)旺地，毗鄰深圳標(biāo)志性建筑上海賓館，盡享都市成熟的商務(wù)及居家環(huán)境，繁華便利。佳和華強(qiáng)大廈作為其天然屏障，又可享都市之寧靜。216。 屬于地鐵沿線物業(yè)。216。 戶型設(shè)計方正實(shí)用、部分單位分合皆宜，內(nèi)部部分采用大板結(jié)構(gòu)，具有較大的靈活性。建筑外觀時尚、現(xiàn)代。216。 架空層泛會所概念，可滿足都市人對環(huán)境的需求。216。 施工單位為江蘇一建，易予客戶工程質(zhì)量的信心。216。 區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的復(fù)式帶空中花園設(shè)計。216。 智能化配置先進(jìn)，電梯及會所可滿足辦公的需求，客戶層面較廣。216。 空中花園及屋頂花園設(shè)計。216。 提供商務(wù)和會務(wù)中心服務(wù)。劣勢（W）：216。 覆蓋率較高，地面無花園及廣場。216。 每個標(biāo)準(zhǔn)層10戶或24戶，每層戶數(shù)較多。216。 居家氛圍較弱，周邊住宅物業(yè)較少。216。 四周為其它高層所遮擋，視線不夠開揚(yáng)。216。 用作寫字樓，其昭示面較弱。216。 振華路為單行線，華強(qiáng)北路車流量較大，由西到東至地盤的便捷度不夠。216。 北面、西面及東面均為臨時用房，較亂。216。 項目推出時，形象進(jìn)度較差。216。 物業(yè)管理公司的知名度不夠。O（機(jī)會）：216。 區(qū)域內(nèi)住宅的供應(yīng)量，特別是公寓部分較小，競爭相對較弱。216。 項目11月24日借住交會開盤，有利于快速樹立項目形象。216。 華強(qiáng)北商業(yè)的核心地位的確定，為項目的銷售提供了機(jī)會。T（威脅）：216。 福田區(qū)越來越多的住宅項目的社區(qū)環(huán)境質(zhì)素和自身的其它質(zhì)素皆優(yōu)，會分流部分客戶。216。 周邊的同類物業(yè)，如：彩云居、彩天名苑等由于價格優(yōu)勢會分流部分客戶。216。 2000年全市小戶型物業(yè)大量推出。216。 黃木崗、紅荔村等公房上市可能會分流部分公寓客戶。根據(jù)項目的市場調(diào)查及地塊的SWOT分析，我們把項目定位為：事業(yè)、生活、休閑—盡享都市繁華的宜商宜住的物業(yè)?！獜?qiáng)調(diào)地段的商業(yè)價值及物業(yè)的商業(yè)價值根據(jù)周邊項目的客戶調(diào)查和本項目的定位，本項目的客戶群主要由以下部分組成216。 SOHO類的中小型公司或個人216。 對都市較依賴的其它公司或個人216。 駐深辦事處或與華強(qiáng)北有關(guān)聯(lián)的其它小型公司216。 在華強(qiáng)北工作的白領(lǐng)階層216。 周邊原居民216。 鐘愛都市生活的其他人216。 投資客戶 ——圍繞區(qū)域的都市感、便利感、中心感、現(xiàn)代感、時尚感來展開。216。 位于城市核心商業(yè)區(qū)，具有無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢。216。 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的稀缺性。216。 宜商、宜住、宜租。216。 建筑本體的會務(wù)、商務(wù)配套及商業(yè)化管理。216。 架空層泛會所——創(chuàng)造都市悠閑新生活。216。 罕有復(fù)式單位送空中花園。216。 信息點(diǎn)多、智能化程度高。216。 西向高層單位可見中心公園美景，北向高層單位可見筆架山山景。216。 投資回報率高，無論是投資還是首次置業(yè)均有較高的購買價值。本項目的最大優(yōu)勢就是區(qū)位優(yōu)勢，劣勢在于因位置而帶來的居住氛圍不夠、自身配套不足及展示面不夠等。因此本項目成功的關(guān)鍵在于：挖掘、發(fā)揮和展示因區(qū)位帶來的巨大優(yōu)勢，另外，通過現(xiàn)場包裝、樓盤自身質(zhì)素的進(jìn)一步挖掘、展現(xiàn)，現(xiàn)場銷售人員的引導(dǎo)，來消除、克服項目的劣勢。第三篇 商業(yè)部分分析地塊南臨佳和華強(qiáng)大廈，其裙樓的1—4層為電子類主題商場，目前的經(jīng)營情況較差，物業(yè)的檔次也較低。西側(cè)緊臨中航路，但從現(xiàn)狀來看，人流和車流都較少，路況也較差，路上行道樹茂密、路燈昏暗，僅有飲食小店和一家小書店，商業(yè)氛圍極差。東側(cè)隔小區(qū)路與華強(qiáng)電子世界相鄰，路側(cè)停放華強(qiáng)電子公司員工的單車及來往貨車，來往的人流也以上下班的員工及搬運(yùn)貨物人員為主，雖然華強(qiáng)電子的生意紅火，但它對本地塊的商業(yè)輻射極小。北側(cè)地塊為華粵公司的破舊廠房（現(xiàn)正進(jìn)行方案招標(biāo)，規(guī)劃為一座3000平方米的幼兒園，2棟30層的高層住宅及6層商業(yè)用房），從現(xiàn)狀來看，客觀上它隔斷了地塊與女兒國的聯(lián)系。無法形成商業(yè)氛圍。地塊的商業(yè)人流可以這樣描述：50米以外，商業(yè)氛圍濃厚，50米以內(nèi)人流稀少。優(yōu)勢（S）：◆ 位于日益興旺的華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)的一級輻射區(qū)?！?主題鮮明，具有相對唯一性?！?，引導(dǎo)人流，聚集人氣?！?商業(yè)裙樓的設(shè)計時尚、現(xiàn)代，充分考慮商業(yè)氛圍的營造?！?距未來地鐵站口僅50余米。劣勢（W）：◆.四周的商業(yè)氛圍不濃厚。◆.商場臨街面少。◆ 門前缺乏商業(yè)廣場，很難聚集人氣?！?現(xiàn)狀來看，樓盤的昭示性不強(qiáng)。機(jī)會（O）：◆ 新人類主題商場是市場的空白點(diǎn)?！?振中路正在形成，華強(qiáng)北的商業(yè)核心地位正在進(jìn)一步擴(kuò)展。◆ 福田的娛樂及休閑場所相對缺乏。威脅（T）：◆ 全市商業(yè)物業(yè)積壓嚴(yán)重，華強(qiáng)北近期將推出的商業(yè)面積巨大?！?銅鑼灣商業(yè)廣場以招租為主，勢必會分流客戶?！?99年主題式商業(yè)大量推出，而其中許多商業(yè)2000年經(jīng)營不善，會打擊投資客的信心。從華強(qiáng)北的商業(yè)調(diào)查我們得知：華強(qiáng)北商業(yè)街雖然有電子一條街之名，其實(shí)從業(yè)態(tài)上已找不出市場空白點(diǎn)。佳和華強(qiáng)大廈4樓銷售的失敗，已宣告了電子業(yè)的飽和乃至供過于求。從女人世界、男人世界、兒童世界、順電家居廣場到萬佳百貨一分店、紫荊城、曼哈商業(yè)廣場，區(qū)內(nèi)大大小小40余家商場星羅密布，華強(qiáng)北已成為深圳白領(lǐng)階層的購物必到之處。項目的位置已告訴我們：與華強(qiáng)北、天虹求同一定不是方向。求異，才有取勝的可能。如果我們不能制造差異，在定位、概念、整合包裝上推陳出新，我們將很難取得成功。如果說2層商場的銷售無需主題也可以進(jìn)行，4樓商場的銷售或招租，確定主題就成了必然。華強(qiáng)北到底還缺什么？我們能給予華強(qiáng)北的是什么？在對消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)：華強(qiáng)北沒有為新新人類及新銳人類（思想前衛(wèi)、追求時尚的人）服務(wù)的主題商場。其實(shí)，在深圳也只有東門的西華宮、南國影院等幾處有為他們服務(wù)的專門店。新新人類及新銳人類是什么？他們在哪里？他們的購買能力如何？新新人類并不是專指哪些著裝異類的一群。發(fā)展到今天內(nèi)涵已很廣。從事IT行業(yè)的從業(yè)人員，到其它要求富有創(chuàng)新精神的行業(yè)，如：傳播業(yè)、廣告業(yè)、藝術(shù)圈及其它設(shè)計行業(yè)。他們的職業(yè)要求、他們的價值觀念都需要他們另類、創(chuàng)新。西華宮是唯一較集中且層次較低的新人類購物點(diǎn)。它的位置在東門并不算好，業(yè)態(tài)定位也與其它商場差異性并不明顯，但經(jīng)營情況卻一路看漲。廣州的流行前線，亦屬較低層次的新新人類購物場所。它是與地鐵站相連的地下商場，建筑面積約7000平方米。位于烈士陵園附近，屬于非繁華商業(yè)區(qū)。1999年開業(yè)，現(xiàn)在不僅名享廣州，而且揚(yáng)名深圳。流行前線的業(yè)態(tài)，與東門普通商場的經(jīng)營品種有著較多的一致性。其裝修檔次也屬于中低檔，但它的成功之處在于兩個方面：客戶定位明確，名稱與客戶聯(lián)系性強(qiáng)。業(yè)態(tài)全面，組合合理，如：麥當(dāng)勞、銀行、書店及大型游戲室等，在商場中合理布局，充分滿足了人們購物、休閑的綜合需求，具體做法是：a. 在分街（內(nèi)走道）的端頭及人流不易到達(dá)的地方，設(shè)置小吃店或冷飲店。b. 在人流逛街的疲憊尺度，如：50—80米，再設(shè)麥當(dāng)勞或游戲機(jī)室等。新新人類和新銳人類在中國漸漸被商家重視。現(xiàn)在的商家都開始把目光轉(zhuǎn)移在他們身上，從圖書出版社、電影娛樂、電子通訊、汽車房產(chǎn)，到一貫保持中庸的聯(lián)想電腦、TCL電腦、西門子手機(jī)，也打出時尚牌，滿足他們的需要。期刊雜志也紛紛重新定位，變化內(nèi)容以迎合他們，如：黃金時代、深圳青年等。并且，勢頭之猛，讓人側(cè)目。商場從消費(fèi)人群定位，較之從業(yè)態(tài)和經(jīng)營品種進(jìn)行主題定位有更大的包容性。業(yè)態(tài)及品種主題受制于消費(fèi)時期的變化，如：家居城，在區(qū)域住宅需求量增長期，其需求也旺盛，反之，則難以生存。而從消費(fèi)人群定位，則更具有長期性，即便有些業(yè)態(tài)和品種為時代所淘汰，但可以吸納新的業(yè)態(tài)和品種。如：女人世界等。一站式購物是商業(yè)發(fā)展的必然趨勢，萬佳、家樂福、沃爾瑪為家庭一站式購物提供了機(jī)會，它們的符合人的購物習(xí)慣，所以在不斷興旺。而為各種人群，如：女人、男人、兒童、新新人類等服務(wù)的一站式購物商場的快速發(fā)展也就成了需求的必然。深圳“吧”的發(fā)展也可以看出這一規(guī)律。吧在早期，也特別分散，現(xiàn)在已轉(zhuǎn)為成行成市了，如：南園路臺灣花園旁一棟舊樓就聚集了“本色吧”等5家。本項目設(shè)吧城有以下幾個理由：a. 它是深圳市場的空白點(diǎn)b. 城市生活的新種類c. 贏利能力強(qiáng)d. 區(qū)域性強(qiáng)e. 本項目的硬件配合開“吧”必辦手續(xù)：a衛(wèi)生防疫部門b環(huán)保部門c消防部門d文化部門e工商部門房地產(chǎn)市場在細(xì)分，消費(fèi)者需要細(xì)分，物以類聚、人以群分，商業(yè)的發(fā)展也是、也正在經(jīng)歷這樣的變化過程。因此，2樓商場定位為為新新人類和新銳人類服務(wù)的主題商場。4樓定位為吧城。2樓商場業(yè)態(tài)范圍可以包括：從電腦、電視、手機(jī)等電子類，首飾、頭飾、飾品、化妝品等裝飾類、服裝（含休閑、內(nèi)衣、運(yùn)動等）類、鞋帽類、箱包類、圖書音響及視聽唱片類、食品類，到家私類、娛樂玩具類及各種吧類等。由于本商業(yè)的裙樓面積在12000平方米，規(guī)模中等。要想包括所有的業(yè)態(tài)是不太