世聯(lián)深圳市麗陽(yáng)天下商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格策略報(bào)告(23頁(yè))-商業(yè)地產(chǎn)-在線瀏覽
2024-10-17 10:15本頁(yè)面
【正文】 景新園 10% 5800 元 /平米 三、實(shí)收均價(jià)的初步合成 參考市場(chǎng)價(jià)格后 的均價(jià)合成： 項(xiàng)目名稱(chēng) 實(shí)收均價(jià) (元 /平方米 ) 折算率 折算均價(jià) 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) (元 /平方米 ) 締馨園 6300 6111 45% 2919 新新家園 6300 5985 10% 593 東方雅苑 7000 6860 10% 620 豪園居 6800 6460 10% 649 綠景新苑 5800 5800 10% 601 珍寶公寓 6700 6700 15% 908 締馨園 100% 6288 （ 實(shí)收均價(jià)形成詳見(jiàn)附件） 通過(guò)以上打分比較確定的實(shí)收均價(jià)，實(shí)際上并未充分考慮到參照樓盤(pán)在市場(chǎng)中的實(shí)際表現(xiàn)，如銷(xiāo)售速度和銷(xiāo)售率、投入推廣費(fèi)用以及市場(chǎng)未來(lái)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力等，因此是一種相對(duì)理想化的結(jié)果，并不能代表項(xiàng)目真實(shí)的市場(chǎng)均價(jià)。根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的實(shí)際情況，項(xiàng)目實(shí)收均價(jià)的真實(shí)區(qū)間應(yīng)該在 6000—— 6400元 /平米。 第三章 項(xiàng)目?jī)?nèi)部調(diào)差 在 確定了樓盤(pán)的銷(xiāo)售實(shí)收均價(jià)以后，我們所考慮的是在本項(xiàng)目?jī)?nèi)部各單位之間做怎樣的分布來(lái)實(shí)現(xiàn)最后的實(shí)現(xiàn)均價(jià)，在實(shí)際情況中，我們要考慮不同朝向和不同樓層的差異，來(lái)確定分布的原則。 本項(xiàng)目作為一個(gè)小戶型項(xiàng)目，客戶多為首次置業(yè)作為過(guò)度或投資之用，其購(gòu)房時(shí)所關(guān)注的重點(diǎn)在于戶型設(shè)計(jì)、采光、遮擋，而對(duì)景觀、噪音則不敏感。 各影響因素的權(quán)重分布 分項(xiàng) 戶型 采光 遮擋 朝向 景觀 噪音 面積 通風(fēng) 權(quán)重 20% 20% 20% 15% 10% 5% 5% 5% 最大朝向差值確定 由于 本項(xiàng)目以小戶型單位為主，面積基數(shù)小，客戶主要對(duì)單價(jià)敏感，因此過(guò)高的最大朝向差值可能導(dǎo)致各戶型不同朝向單位之間的過(guò)大差異，影響銷(xiāo)售的均衡。19 樓和 25 樓因?yàn)橛姓趽?、采光等方面的突變，重新進(jìn)行了打分， 其最大朝向差在原基礎(chǔ)上依次遞減。 9 400 450 70 70 480 590 350 440 210 800 7901 710 760 70 130 140 340 140 350 180 210 230 290 290 450 390 110 120 450 420 50 50 10 0 190 190 4— 18 樓朝向差示意圖 10 260 290 40 40 340 430 2400 3100 1600 580 5701 580 600 40 80 80 240 80 240 110 1300 240 260 260 440 430 120 130 350 340 30 30 0 0 130 130 19— 25 樓朝向差示意圖 中國(guó)最大管理資源中心 11 二、樓層調(diào)差 樓層段差價(jià)確定 1）樓層差價(jià)確定的原則 ? 避免高低樓層銷(xiāo)售的兩極分化，以合理樓層差維持銷(xiāo)售的均衡，減小高層房號(hào)的銷(xiāo)售壓力； ? 維持低樓層單位較低的價(jià)格，配合形成開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)； ? 配合選房活動(dòng) ，保證最大程度地完成 VIP 卡客戶的轉(zhuǎn)化。同時(shí)，為了保證以較低的入市價(jià)格形成開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)局面，拉大了中間樓層的樓層差，以降低低樓層（ 10樓以下）的銷(xiāo)售價(jià)格。 2） 25 樓以上東北向單位可越過(guò)陽(yáng)光四季的高層，視野開(kāi)闊，并有中心區(qū)景觀， 跳差 300元 /平米 。 一、試算價(jià)目表 價(jià)格表一：實(shí)收均價(jià) 6000 元 /平方米； 價(jià)格表二：實(shí)收均價(jià) 6200 元 /平方米； 價(jià)格表三：實(shí)收均價(jià) 6400 元 /平方米； 見(jiàn)附件。 三、實(shí)收均價(jià)單價(jià)分布 三種實(shí)收均價(jià)對(duì) 應(yīng)的單價(jià)分布區(qū)段 中國(guó)最大管理資源中心 14 0%5%10%15%20%25%30%5 0 0 0 以下 5 0 0 0 —5 5 0 0 5 5 0 0 —6 0 0 0 6 0 0 0 —6
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