世聯(lián)深圳市麗陽(yáng)天下商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格策略報(bào)告(23頁(yè))-商業(yè)地產(chǎn)(存儲(chǔ)版)
【正文】 戶型分類(lèi)比例 單身公寓 18% 1 房 1 廳 50% 2 房 2 廳 32% 總計(jì) 100% 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 締馨苑： 400 余套，已封頂；在本項(xiàng)目之前 2 周開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，目前共成交 60 套左右；所有房號(hào)目前已全部推出； 合正佳園： 600 余套，目前工程進(jìn)度至 12 層左右，預(yù)計(jì) 4 月底公開(kāi)發(fā)售； 濱基雅園： 500 余套，目前工程進(jìn)度至 20 層左右，春交會(huì)前后將推向市場(chǎng)。 （二） 實(shí)收均價(jià)確定的前提條件 以目前在售的可比樓盤(pán)為基本參照體系 ，未考慮將來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)。 一、朝向調(diào)差 朝向差權(quán)重分配確定 同一樓層的房號(hào)由于朝向、戶型、采光、景觀、遮擋、通風(fēng)等方面的差異，致使同一樓層單位單價(jià)有很大的差異。 2）市場(chǎng)參考樓盤(pán)基準(zhǔn)樓層差 珍寶公寓： 100 元 /平米 締 馨 苑： 120— 150 元 /平米（小高層） 新新家園： 100— 120 元 /平米 東方雅園： 120 元 /平米 3）本項(xiàng)目的樓層差價(jià)設(shè)定 根據(jù)本項(xiàng)目樓層差設(shè)定的原則，同時(shí)參考其他同質(zhì)樓盤(pán)的樓層差值，我們將本項(xiàng)目基準(zhǔn)樓層差設(shè)定為： 60元 /平米 —— 偏低于市場(chǎng)其他同質(zhì)樓盤(pán)，以維持銷(xiāo)售的均衡。 3）均價(jià)從 6200 過(guò)度到 6400，價(jià)格表中超過(guò)客戶敏感價(jià)位的房號(hào)數(shù)量明顯增加； 中國(guó)最大管理資源中心 15 4）匯總后的單價(jià)折線圖進(jìn)一步表明，三種均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)生成的價(jià)格表，對(duì)中間價(jià)位的房號(hào)比例影響不大，而客戶敏感區(qū)間（ 6500 以上）的房號(hào)比例則呈跳躍式增長(zhǎng)。 92 折 首期 2成 （標(biāo)準(zhǔn)按 揭） 簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)付訂金￥ 10000； 簽署認(rèn)購(gòu)書(shū) 7天內(nèi)付總樓款 20%（含訂金），并簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同；同時(shí)提交辦理 8 成按揭手續(xù)的相關(guān)資料及相關(guān)稅費(fèi)。 ? 銷(xiāo)售中期占總體銷(xiāo)售額的 50%，是整個(gè)發(fā)展商利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的保證點(diǎn)。 （二）調(diào)價(jià)方式 價(jià)格表不變，調(diào)整折扣。對(duì)于那些競(jìng)爭(zhēng)偏弱的樓盤(pán)，房號(hào)銷(xiāo)控可有 效調(diào)節(jié)銷(xiāo)售節(jié)奏。 二、銷(xiāo)售預(yù)期（選房） 單房： 27套 10樓以下 G、 H戶型， 15 套； B棟 10 樓以下 C、 D 戶型， 8 套； 其他 4— 5 套。 ? 正式發(fā)售期：視銷(xiāo)售情況自然保留 5%—— 8%的房號(hào)。 A 棟 B 棟 合計(jì) 面積 23055 23055 46110 總價(jià) 142537162 143345830 285882992 價(jià)目表均價(jià) 6709 6747 6728 實(shí)收均價(jià) 6182 6218 6200 中國(guó)最大管理資源中心 22 第七章 銷(xiāo)控方案及銷(xiāo)售預(yù)期 一、銷(xiāo)控方案 房號(hào)銷(xiāo)控的目的在于： 調(diào)節(jié)各種戶型和樓層房號(hào)的銷(xiāo)售均衡 。按照以上確定的銷(xiāo)售目標(biāo)，若在正式發(fā)售期內(nèi)，銷(xiāo)售速度超出預(yù)計(jì)速度，可漲價(jià) 1%—— 2%；穩(wěn)定銷(xiāo)售期內(nèi)的價(jià)格調(diào)整與此相似。第一次選房完畢之后，價(jià)格漲為 6100 元 /平方米，整個(gè)開(kāi)盤(pán)前期的低價(jià)階段完畢。 ] 三、實(shí)收均價(jià)總價(jià)分布 3 種實(shí)收均價(jià)總價(jià)分布區(qū)段 中國(guó)最大管理資源中心 16 0%5%10%15%20%25%30%35%20萬(wàn)以下20—25萬(wàn)25—30萬(wàn)30—35萬(wàn)35—40萬(wàn)40—45萬(wàn)45—50萬(wàn)50—55萬(wàn)55—60萬(wàn)60萬(wàn)以上6000 6200 6400 三種實(shí)收均價(jià)對(duì)應(yīng)的總價(jià)對(duì)比折線圖 0%5%10%15%20%25%30%35%2 0 萬(wàn)以下 2 0 —2 5 萬(wàn) 2 5 —3 0 萬(wàn) 3 0 —3 5 萬(wàn) 3 5 —4 0 萬(wàn) 4 0 —4 5 萬(wàn) 4 5 —5 0 萬(wàn) 5 0 —5 5 萬(wàn) 5 5 —6 0 萬(wàn) 6 0 萬(wàn)以上6000 6200 6400 四、 6200 價(jià)格表中的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 單身公寓 中國(guó)
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