蘇州市商業(yè)地產(chǎn)中海半島華府全案整合行銷總體策略思考74頁商業(yè)地產(chǎn)(存儲版)
【正文】 明確定為未來城市發(fā)展的方向，工業(yè)園區(qū)的行政、經(jīng)濟、文化中心，坐擁城市生活的繁華與便利。 ?繼續(xù)吸引對湖景電梯房感興趣的客戶關(guān)注、到訪，促進意向客戶認購，認購客戶解籌。 ?中海地產(chǎn)，中國房地業(yè)行業(yè)排名第一；“中國第一管家”，意大利貴族管家式物業(yè)服務。 ?園區(qū)金雞湖東，為蘇州政府明確定為未來城市發(fā)展的方向，工業(yè)園區(qū)的行政、經(jīng)濟、文化中心，坐擁城市生活的繁華與便利。 ?舉辦高調(diào)上市活動（在認購量足夠多的情況下）。 ?金雞湖畔唯一成熟高檔社區(qū)， 4月一期全面入伙，投資客超值、穩(wěn)定回報在即。 9月第 3周 蘇州日報頭版雙通欄 主題：中海半島華府三期湖郡首批單位售罄，第二批單位隆重推出！ 9月第 4周 9月傳播計劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 媒體 內(nèi)容 時間計劃 戶外（高炮、干將路圍墻、工地廣告牌、園區(qū)燈箱、新區(qū)中心路段廣告牌、市區(qū)主干道廣告牌、太湖附近高炮） 中海半島華府三期湖郡熱銷中！ 成熟半島官邸，從容人生境界 9月 戶外（園區(qū)現(xiàn)代大道、星湖街路旗） 中海半島華府三期湖郡熱銷中！ 9月 新視點網(wǎng)橫幅 主題：中海半島華府三期湖郡第二批單位隆重推出！ 9月前二周 上海理財雜志、蘇州俏麗 BOSS 主題：中海半島華府三期湖郡開盤熱銷！ 成熟半島官邸，從容人生境界 ?金姬墩半島，金雞湖八大景觀中唯一適合打造高端住宅的風水寶地。 ?分產(chǎn)品線進行促銷，針對產(chǎn)品線進行銷售性訴求。 ?第一線湖景電梯城堡，大戶之選，大家境界。 ?實行老客戶帶新客戶的 “ 種子 ” 計劃，對老客戶介紹成交的新客戶和老客戶均給予一定的優(yōu)惠政策。 ?第一線湖景電梯城堡，大戶之選，大家境界。 ?觀景電梯、觀景客廳、觀景臥室、觀景陽臺，湖景無處不在。 10月刊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1112月傳播節(jié)奏 銷售階段 尾盤消化期 推廣任務 ?將一、二、三期各期剩余盤源做促銷，為實現(xiàn)年底封盤做最后沖刺。 ?南地塊實景園林、豪華會所、精裝修樣板間展示。 9月刊 9月傳播計劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 10月傳播節(jié)奏 銷售階段 強銷期 推廣任務 ?繼續(xù)九月開盤的熱銷勢頭，在 “ 金九銀十 ” 的銷售旺季為湖景房在年底前封園做全力沖刺。 ?金雞湖畔唯一成熟高檔社區(qū)， 4月一期全面入伙，投資客超值、穩(wěn)定回報在即。 ?第一線湖景電梯城堡，大戶之選，大家境界。 推廣策略 ?多種媒體組合強勢發(fā)布熱銷信息（主要為蘇州日報頭版通欄、戶外硬媒、網(wǎng)絡）； ?產(chǎn)品優(yōu)勢點大力訴求（以蘇州日報頭版通欄廣告、上海、蘇州雜志廣告為主）。 ?中海地產(chǎn)，中國房地業(yè)行業(yè)排名第一；“中國第一管家”，意大利貴族管家式物業(yè)服務。 ?觀景電梯、觀景客廳、觀景臥室、觀景陽臺，湖景無處不在。 推廣策略 ?運用多種媒體組合（大眾、小眾）進行湖景房產(chǎn)品優(yōu)勢大力訴求。 ?中海地產(chǎn)，中國房地業(yè)行業(yè)排名第一；“中國第一管家”，意大利貴族管家式物業(yè)服務。 ?觀景電梯、觀景客廳、觀景臥室、觀景陽臺，湖景無處不在。 6月第 3周 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6月傳播計劃 媒體 內(nèi)容 時間計劃 戶外（高炮、干將路圍墻、工地廣告牌、園區(qū)燈箱、新區(qū)中心路段廣告牌、市區(qū)主干道廣告牌、太湖附近高炮） 中海半島華府二期湖心人文別墅 成熟半島官邸，從容人生境界 6月 戶外（園區(qū)現(xiàn)代大道、星湖街路旗） 中海半島華府，湖心人文別墅 6月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 7月傳播節(jié)奏 銷售階段 湖景房蓄水期 推廣任務 ?三期湖景房大規(guī)模蓄水。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6月傳播計劃 媒體 內(nèi)容 時間計劃 蘇州日報頭版雙通欄 主題：中海半島華府湖景獨院人文別墅 成熟半島官邸，從容人生境界 豪華客廳，氣派盡顯 豪華大氣的入戶門廊、 、比客廳高半層的挑空餐廳、展示著空間的層次、流通、序位絕妙感覺。 5月第一周 SP活動 贊助高爾夫公開賽 邀請一期業(yè)主、二期意向客戶等參加園區(qū)高爾夫公開賽，擴大半島華府高檔品牌形象的影響力和傳播力，促進二期別墅的銷售。 ?中海第四代精品，創(chuàng)新獨院、雙獨院、圍院官邸別墅。 支持條件 ?北地塊實景園林、別墅精裝修樣板區(qū)開放。 ?園區(qū)金雞湖東，為蘇州政府明確定為未來城市發(fā)展的方向，工業(yè)園區(qū)的行政、經(jīng)濟、文化中心，坐擁城市生活的繁華與便利。 4月第 3周 電視（新聞資訊臺 《 家園 》 欄目 1分鐘電視廣告） 中海半島華府 — 金雞湖畔首座成熟 TOWNHOUSE意式獨院官邸 ?金姬墩半島，金雞湖八大景觀中唯一適合打造高端住宅的風水寶地。 ?中海地產(chǎn)，中國房地業(yè)行業(yè)排名第一； “ 中國第一管家 ” ，意大利貴族管家式物業(yè)服務。 ?給予上市日前成交的客戶一定的購房優(yōu)惠，給 12個點的折扣并贈送半年物業(yè)管理費，促使客戶迅速成交。 ?中海地產(chǎn)，中國房地業(yè)行業(yè)排名第一； “ 中國第一管家 ” ，意大利貴族管家式物業(yè)服務。 ?園區(qū)金雞湖東，為蘇州政府明確定為未來城市發(fā)展的方向，工業(yè)園區(qū)的行政、經(jīng)濟、文化中心，坐擁城市生活的繁華與便利。 ?舉辦上市活動，如贊助蘇州政府旅游活動龍舟賽馬。） 2月每月各二期 蘇州日報頭版通欄 做 C、 D戶型封盤告知， A、 B為整個半島中僅存單位 套 ,過年期間回饋蘇州消費者，購房送家電或者送物業(yè)費，或拿出兩套特惠等等。 推廣策略 ?鞏固中海半島華府做為高檔人文別墅的品牌形象，加入新的視覺元素； ?進行一期產(chǎn)品年底促銷； ?釋放二期產(chǎn)品即將推出的信息； ?吸引潛在客戶關(guān)注和到訪，保持項目在公眾心目中的熱度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 立體差異化媒體渠道 2 策略思考： 銷售渠道突破空間、地域、競爭之限制，以消費人群為中心 建議： ?差異化 ?戶外媒介策略拓展到大蘇州周邊城市去 。 購買注重要素 硬件：地理區(qū)位（金雞湖畔） 軟件：開發(fā)商品牌 房型 物業(yè)服務 性價比 ?傳播的重點陣地仍在蘇州，園區(qū)外區(qū)域需要加強 ?全市的戶外照亮工程不僅影響蘇州，也影響到訪蘇州的外地投資客 ?圈子營銷是擴大消費客源的有效渠道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 北區(qū)跟進目標客戶 ?大蘇州范圍內(nèi)私營業(yè)主 ?上海、江浙投資客戶 ?別墅客群中經(jīng)濟實力略次一級的客戶進行退級購買（湖景房） 交房時的成熟現(xiàn)盤會釋放更大的投資潛力與投資信心。 園區(qū)單價 80009000元 /平米、總價100150萬的精裝修公寓每月消化量在 20套左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售節(jié)奏建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 搶占 2020年第一個銷售季節(jié)的最先發(fā)言權(quán) 兩種產(chǎn)品形式獨立操作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二期交房 開工 415一期入伙 715三期樣板區(qū)完工 ENGINEERING PROJECT 北區(qū)別墅 蓄水期 北區(qū) 別墅 蓄水、 濾水期 4月北區(qū)別墅上市強銷期 北區(qū)湖景房蓄水期 北區(qū)湖景房濾水期 尾盤消化 SALE PROJECT 9月北區(qū)湖景房上市強銷期 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 722三期內(nèi)部認籌 34二期內(nèi)部認籌 327二期解籌 COMMUNICATION PROJECT 北區(qū)別墅 蓄水期 北區(qū) 別墅 蓄水、 濾水期 4月北區(qū)別墅上市強銷期 北區(qū)湖景房蓄水期 北區(qū)湖景房濾水期 尾盤消化 SALE PROJECT 9月北區(qū)湖景房上市強銷期 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 415一期入伙 826三期解籌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 定價策略建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場價格 — 別墅 經(jīng)濟型別墅總價主要集中在 180250萬之間，豪華別墅在350400萬之間 案名 均價（元 /平米） 主力總價（萬元） 庭園 13000 250360 世家留園 9500 230 高爾夫花園 8500 188 楓情水岸 9000 200 湖適 7500 160 中新挪威森林 8500 170220 招商依云水岸 7000 130210 伊頓小鎮(zhèn) 10000（暫定） 350400 天域頂層復式 12000 320400 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場價格 — 湖景房 向兩極分化，總價要么是300萬以上的豪宅，要么在 150萬左右。 本案價格建議 — 湖景房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建議北區(qū)聯(lián)排別墅延續(xù)一期的定價策略，可以較南區(qū)有 5%左右的漲幅，均價在1050011000元 /平方米之間（包括地下室面積），總價款控制在 200300萬之間。 銷
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