世聯(lián)深圳純海岸房地產(chǎn)價格定價策略報告50頁-文庫吧資料
2025-02-25 12:28本頁面
【正文】 200 136015 80 144016 80 152017 80 160018 400 202319 200 220020 0 2200191單位 5間臥室都非常好用嚴(yán)格來講， 165單位僅有 3間臥室較實用。216。216。216。層差（平層）15層景觀效果非常不錯8層基本上可以觀看到完整的高爾夫景，越過立交能觀看海景7層已不能觀看到高爾夫中的湖景，看海景的效果也有點勉強4層只能觀看到高爾夫外圍，觀看海景的角度很小，西北面與學(xué)校隔路相望層差（復(fù)式）層差制定說明 ：216。216。216。總體采用小層差策略，促進(jìn)中高層的均勻銷售。平層單位與復(fù)式單位的樓層不一致，分別設(shè)定層差。經(jīng)過多次實地調(diào)查，中間兩個單位景觀與視野最好，與其它兩個單位適當(dāng)拉開差距，加速購買決策。噪音越小，得分越高。景觀上主要考慮為海景與高爾夫景。復(fù)式單位同一層的戶型相同，故不存在戶型上的區(qū)別。經(jīng)過客戶訪談，普遍認(rèn)為 4棟的噪音較 1棟有所改善，為迎合此心理，將4棟與 1棟的差距適當(dāng)拉開，加速購買決策。兩房為片區(qū)稀缺戶型，提高單價，拉升整體均價。最大平面差試算極差設(shè)定的考慮因素：加快客戶的決策過程保持均衡的銷售節(jié)奏根據(jù)市場經(jīng)驗測算，當(dāng)極差為 400時，能夠滿足以上條件。216。216。216。平面調(diào)差說明平面差（平層）最大平面差：根據(jù)實地觀測與市場經(jīng)驗，最大平面差為 5%時較為適宜最大平面差 : 400元因素 朝向 采光 景 觀 噪音 戶 型 實 用性 戶 型稀缺性權(quán)重 15% 15% 20% 20% 10％ 20%說明 ：216。216。 平層單位與復(fù)式單位的客戶群存在較大差異，樓層也不一致。根據(jù)市場經(jīng)驗 ,二手樓價格的增長率可以代表本區(qū)域的市場價格年增長率 .長期趨勢法樓盤 海怡東方 熙灣 陽光帶二期 海闊天空均價 7265 7000 7200 7000平均值 711604年一手樓價格（普通戶型）若市場繼續(xù)保持最近兩年的增長趨勢 ,可以預(yù)測片區(qū) 05年一手樓價格應(yīng)該是 =7571使用 撇脂戰(zhàn)略，預(yù)計實現(xiàn) 3％的溢價，均價是=7798與使用市場比較 +感知價值得出的結(jié)果相一致。 一、 核心均價的形成二 、價格表的制作三、 價格表的驗證市場比較與感知價值長期趨勢法市場比較法說明v市場細(xì)分原則 ： 復(fù)式與平層分別比較 ,設(shè)定核心均價v對象選取的原則 ： 區(qū)域接近，產(chǎn)品類型相當(dāng) 目標(biāo)客戶接近，推售期重合v權(quán)重排序 ： 同區(qū)域 同客戶 同產(chǎn)品類型 同推售期v打分標(biāo)準(zhǔn) :共 6大類 29項比準(zhǔn)指標(biāo) .包括位置、規(guī)劃設(shè) 計、戶型結(jié)構(gòu)、景觀及噪音、品質(zhì)展示、 品牌及專業(yè)陣容v打分順序 ： 篩選可比樓盤 — 確定權(quán)重 — 項目打分 — 形成核心均價平層 篩選可比樓盤與確定權(quán)重樓盤名稱 選擇因素 修正價格 權(quán)重濱福庭院 同區(qū)同類型同客戶同期 7400 25%高山花園平層 異區(qū)同類型同客戶同期 6800 10%海怡東方 同區(qū)同類型同客戶異期 8100 20%聽海 同區(qū)同類型同客戶同期 7500 25%熙灣 同區(qū)同類型同客戶異期 7800 20%海怡東方及熙灣價格來源：世聯(lián)行海怡分行對市場行情及近期成交單位分析比較得出平層 打分 確定比準(zhǔn)價格在不考慮項目溢價因子的情況下，純海岸平層的比準(zhǔn)價格為：——7724 元元 /平方米平方米 ————項目名稱 修正價格 比準(zhǔn)系數(shù) 比準(zhǔn)價格 權(quán)重 權(quán)重均價濱福庭院 7400 7666 25% 1917 高山花園平層 6800 6915 10% 692 海怡東方 8100 7881 20% 1576 聽海 7500 7830 25% 1958 熙灣 7800 7909 20% 1582 核心均價 7724復(fù)式 篩選可比樓盤 權(quán)重樓盤名稱 選擇因素 修正價格 權(quán)重高山花園復(fù)式 異區(qū)同類型同客戶同期 8000 35%東海萬豪復(fù)式 同區(qū)異類型同客戶異期 13000 10%聽海復(fù)式 同區(qū)同類型同客戶同期 8000 40%日月府復(fù)式 同區(qū)同類型同客戶異期 11000 15%東海萬豪價格來源：世聯(lián)行海怡分行對市場行情及近期成交單位分析比較得出復(fù)式 打分 確定比準(zhǔn)價格在不考慮項目溢價因子的情況下，純海岸復(fù)式的比準(zhǔn)價格為：——8894 元元 /平方米平方米 ————項目名稱 修正價格 比準(zhǔn)系數(shù) 比準(zhǔn)均價 權(quán)重 權(quán)重均價高山花園復(fù)式 8000 8176 35% 2862 東海萬豪復(fù)式 130
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