推售及價格世聯(lián)中山市豪逸御華庭價格溝通報告及推售策略(編輯修改稿)
2025-02-07 12:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 盤方案5產(chǎn)品面積 套數(shù) 意向客戶數(shù)量8688平米 144 48107平米 46 67140平米 46 102合計 236 217對目前積累的認籌客戶進行分析：通過數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，需求 107及 140平米客戶的比重遠遠高于需求 8688平米的客戶，而 8688平米的單位又是首批推出單位的主力面積段；首先進行客戶分析面對這種情況，我們是否可以利用產(chǎn)品的價格差來引導8688平米單位的走量？客戶分析對目前積累的認籌客戶價格接受區(qū)間進行分析：8688平米價格區(qū)間 人數(shù)65007000 670007500 1375008000 2380008500 85009000 5107平米價格區(qū)間 人數(shù)65007000 870007500 1575008000 3980008500 85009000 2140平米價格區(qū)間 人數(shù)65007000 1470007500 2175008000 6080008500 85009000 10根據(jù)認籌客戶對各個面積段產(chǎn)品價格的接受區(qū)間發(fā)現(xiàn)， 3種面積段客戶的接受價格區(qū)間比例是相似的， 75008000及 70007500占到 80%，通過價格差進行引導難度很大；客戶分析目前積累的認籌客戶中的投資客分布：8688平米： 7批107平米： 9批140平米： 8批投資客比重非常小，再次證明引導客戶到 8688平米的單位存在很大的困難；客戶分析p客戶對 140平米產(chǎn)品需求及關(guān)注最旺盛， 88平米產(chǎn)品關(guān)注度最低；p客戶的意向價格區(qū)間在 70008000，且此比例在 3種戶型的認籌客戶中表現(xiàn)比例一致；通過價格差引導 140平米客戶到8 107平米存在阻力；因此，建議定價時應遵循：針對 8688平米的單位，保持整體的價格體系，進行穩(wěn)步推售；針對 107140平米的單位，由于客戶需求量大，可進行集中消化；核心均價推導核心均價的形成：市場比較法定價通過市場重點樓盤比準得出核心均價市場比準因子權(quán)重設(shè)置地理位置 產(chǎn)品 +園林 社區(qū)規(guī)模和環(huán)境 品牌形象 物業(yè)管理 營銷宣傳 現(xiàn)場展示25% 20% 15% 10% 10% 10% 10%比準價指數(shù) r = 本 項 目 總 分 /對 比 項 目 總 分項目 地理位置 產(chǎn)品 +園林 社區(qū)規(guī)模和 環(huán)境 品牌形象 物業(yè)管理 營銷宣傳 現(xiàn)場展示 權(quán)重設(shè)定 25% 20% 15% 10% 10% 10% 10% 比準系數(shù) 熹玥 1 1 遠洋城 凱茵新城 1 1 濱江一號 1 1 世紀新城 1 核心均價推導項目名稱 毛坯均價 比準系數(shù) 折算均價 權(quán)重 權(quán)重均價 熹玥 8300 8218 30% 2465 遠洋城 7500 6667 30% 2023 凱茵新城 6000 5714 10% 571 濱江一號 10000 10695 20% 2139 世紀新城 5500 5612 10% 561 在不考慮銷售速度的情況下，得出本項目的 靜態(tài)市場比準均價 為：7737元 /㎡本項目的靜態(tài)市場比準均價戶型朝南，通風好， 3層以上視野較廣小區(qū)園林景觀，但通風較差7層以下視線被騰訊科技廠房、宿舍樓阻礙。戶型朝南，視野好，可觀園景108 ㎡ ， 戶型朝南，視野好， 4層以上可觀五桂山景142 ㎡ ， 戶型朝南，園林景觀價格表形成 —— 平面調(diào)差影響價格的因素和權(quán)重分項 景觀 朝向 戶型 視野 通風 采光 對視權(quán)重 30% 20% 10% 10% 10% 10% 10%價格表形成 —— 平面調(diào)差6255543754755185201500 14681068 11211657 160412111175整體平面差設(shè)置標準為 1300元 /㎡ (根據(jù)市場上住宅平面差標準為 15%) 2棟為兩梯六戶，切景觀資源、朝向相對較差，整體平面差最低，其中 03號朝北且面對騰訊宿舍，因此平面差最低， 01號景觀資源最好，平面差在 2棟中最高； 3棟、 5棟的 0 02號位享受園林及水景，且戶型為關(guān)注度最高的 140平米產(chǎn)品，因此平面差最高； 3棟、 5棟的 0 05號位雖然沒有充足的景觀資源，但全部為東南朝向，且南北通透，戶型也是相對關(guān)注較高的 107平米產(chǎn)品，因此平面差適中；價
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