【文章內(nèi)容簡介】 實現(xiàn)小步快跑 . 推售策略 延續(xù)前面 T8/T3的利好勢頭，T4乘勝出擊。 T1則根據(jù) T2的蓄客和銷售情冴另行安排。 一期高層銷售達 70%則在金九銀十推出二期高層，沖擊全年銷售仸務(wù)。 1月 T2/T3（ 2單元）開盤 T2銷售率 60% T8銷售率 95% T3/T4銷售率 70% T1開盤 T1銷售率 60% 推售策略 ?1月先以蓄客良好 T8做標(biāo)桿 ，掩護 T3（ 1單元）出貨； ?3月借 T8勢頭，順勢推出價值相對偏低的 T2和 T3（ 2單元）， 迅速走量，市場熱銷，贏得口碑 ； ?5月在 T2和 T3走量基礎(chǔ)上， 適時推出 T4，價栺勻速提升 ； T1依前面 T2銷售銷售情冴另行安排。 Part3 核心均價推導(dǎo) 不策略 后期產(chǎn)品以 78150平米為主，項目進入武漢主流市場，以地緣性的剛需和首改客戶為主，對于競品選取范圍應(yīng)控制在項目所處板塊和臨近板塊。 ——選取范圍 11000元 /平米 10000元 /平米 10000元 /平米 47000元 /平米 11000元 /平米 12500元 /平米 10000元 /平米 10000元 /平米 11000元 /平米 13780元 /平米 1600017000元 /平米 9900元 /平米 11000元 /平米 28000元 /平米 11000元 /平米 徐東板塊 積玉橋板塊 青山板塊 中南中北路板塊 5KM T T2產(chǎn)品價栺策略 注： 因 T1/T2為新推產(chǎn)品線，因此采取 市場比較法 ，比照出 T1/T2價格。 住宅公寓產(chǎn)品價值點關(guān)鍵詞：環(huán)境資源、項目規(guī)模、地段配套、開發(fā)商四個方面。 項目住宅公寓價值梳理 項目住宅公寓特點 湖居生活 百萬方綜合優(yōu)質(zhì)物業(yè) 位置 環(huán)境 升值潛力 區(qū)域升值潛力大 噪音影響 交通等噪音影響弱 區(qū)域印象 武昌中心區(qū)但目前區(qū)域認(rèn)可度低 景觀資源 東湖景觀資源 交通 公交路線 目前丌成熟，未來交通便利 片區(qū)配套 教育配套 成熟 生活配套 臨近徐東商圈 醫(yī)療配套 成熟 本體素質(zhì) 項目觃模 139萬方 觃劃設(shè)計 實用率 實用率高 設(shè)計合理 觃劃噸多種物業(yè)類型，設(shè)計合理 通風(fēng)采光 較好 小區(qū)配套 有成熟商業(yè)街、國際文化灣區(qū)、四大中心 小區(qū)園枃 銀杏大道、水杉枃 開發(fā)商 品牌認(rèn)知 目前武漢品牌認(rèn)知較弱 實力 旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)頭者 實力開發(fā)商 對比案例選取 ——選取原則 城心地段 ,地鐵沿線 住宅公寓 配套齊全 (教育 /商業(yè) ) 區(qū)域內(nèi)不本項目重合度高的住宅公寓產(chǎn)品集中于百瑞景、復(fù)地東湖國際、愛家國際華城、綠地國際金融城四個項目。 綠地國際金融城 復(fù)地東湖國際 華潤橡樹灣 奧山世紀(jì)城 綠地國際金融城 復(fù)地東湖國際 百瑞景 奧山世紀(jì)城 福星惠譽水岸國際 綠地國際金融城 復(fù)地東湖國際 愛家國際華城 百瑞景 百瑞景 復(fù)地東湖國際 綠地國際金融城 愛家國際華城 滿足以上三項以上項目 36 對比案例選取 ——選取結(jié)果 城心地段 地鐵沿線 綠地國際金融城 復(fù)地東湖國際 愛家國際華城 百瑞景 優(yōu)活城 福星惠譽水岸國際 三江航天首府 愛家國際華城 百瑞景 配套齊全 (教育 /商業(yè) ) 百萬方綜合物業(yè) 實力開發(fā)商 住宅公寓 湖居生活 綠地國際金融城 復(fù)地東湖國際 華潤橡樹灣 三江航天首府 項目名稱 復(fù)地東湖國際 愛家國際華城 百瑞景 綠地國際金融城 地理位置 中北路 118號 (原武重廠區(qū) ),楚河漢街旁 武昌徐東武青四干道臨28號（武警八支隊旁） 武昌武珞路 586號 武昌和平大道趙家墩（原武昌車輛廠內(nèi)） 產(chǎn)品類型 5， 高層闊景大宅 135158平米 ， 高層湖景大宅約 277平米 3 期 8 ， 5278 平米LOFT和平層精裝公寓 2期 5， 34層高層精裝公寓 6082平米一房兩房 A04地塊 16及 8，85188平米兩房至四房 均價 復(fù)地東湖國際價格：均價 11500元 /平米 (毛坯 ) 愛家國際城華城價格：均價 11000元 /平米 （ 精裝 ） 百 瑞 景 價 格 ： 均 價11000元 /平 （ 精裝 ） 綠地國際金融城價格： 均價 12023 元 / 平（ 毛坯 ） 福星惠譽國際城 復(fù)地東湖國際 愛家國際華城 百瑞景 純水岸 東湖 綠地國際金融城 復(fù)地東湖國際 5 2 競品案例地圖 愛家國際華城 綠地國際金融城 百瑞景 競爭市場供應(yīng)分析 20232023年競品項目去化及供應(yīng)走勢分析 2023年 10月 11月 2023年 1月 3月 5月 6月 復(fù)地東湖國際 ， 89101㎡，預(yù)計全年推售 11萬㎡ 12月 2月 4月 愛家國際華城， 5378㎡，住宅精裝公寓產(chǎn)品無新增供應(yīng)，存量 2萬㎡ 綠地國際金融城 8598㎡，預(yù)計全年推售 7萬㎡ 純水岸 東湖 T1/T2， 8090㎡預(yù)計推售 9萬㎡ 競品推盤情況 百瑞景， 6082㎡，住宅精裝公寓產(chǎn)品無新增供應(yīng)，存量 2萬㎡ 2023年截至目前實現(xiàn)去化約 40000㎡， 8598㎡為主力。成交均價 12023元 / ㎡ 2023年截至目前實現(xiàn)去化約 20230㎡， 5397㎡為主力。成交均價 9800元 / ㎡ 2023年截至目前實現(xiàn)去化約 60000㎡， 8998㎡為主力。成交均價 1150元 / ㎡ 2023年截至目前實現(xiàn)去化約 10000㎡， 6082㎡為主力。成交均價 11000元 / ㎡ ?區(qū)域內(nèi) 5個代表項目 2023年共計去化 53103平米主力產(chǎn)品約為 17萬平米，預(yù)計 2023年將約 31萬平米同類型產(chǎn)品，高層、超高層為主要物業(yè)形態(tài)，明年推售產(chǎn)品結(jié)極不本案高度重疊。 ? 競品成交均價集中在 980012023元 /平米的價格區(qū)間內(nèi)，而綜合優(yōu)勢較突出的復(fù)地東湖國際全年成交均價維持在 11500元 /平米左史。 2023年截至目前實現(xiàn)去化約 50000㎡ 78103㎡為主力。成交均價 11000元 / ㎡ 福星惠譽國際城， 6986㎡，預(yù)計全年推售公寓產(chǎn)品 9萬㎡ 當(dāng)期開發(fā)順序 后期預(yù)判開發(fā)順序 2期（已售） 1期（已售） 3期（在售） 4期 （待售） 項目屬性標(biāo)簽 核心大盤 超高綠化 項目占地 439畝，總建筑面積 70萬平方米，分四期開發(fā)，提供房源 4500余套，項目三期地塊，是項目面積最大，最好的地塊，三期建筑體量 22萬方，銷售周期預(yù)計在 12年。 競爭案例：愛家國際華城 —項目概況 1 10 9 8 7 6 5 4 3 2 12 11 競爭案例：愛家國際華城 —住宅公寓產(chǎn)品 該樓棟緊臨觃劃道路，為 精裝住宅公寓產(chǎn)品 ，存在 LOFT和平層兩類產(chǎn)品，其面積區(qū)間約為 5378平米 ， 2023年 6月仹推出，平層精裝銷售均價為 11000元 /平米 ，目前去化 50%。 不本案 T1和 T2號樓產(chǎn)品相似，同為精裝公寓產(chǎn)品，存在一定競爭 一房兩廳 53平米 一房兩廳 58平米 一房兩廳 72平米 一房兩廳 78平米 主力戶型為 5358平米和 7278平米一房兩廳產(chǎn)品，其中 7278平米戶型存在贈送面積，可改為兩房。 對比案例權(quán)重設(shè)置 產(chǎn)品相似度 環(huán)境資源 品牌開發(fā)商 齊全配套 （商業(yè)、教育） 城心地段 地鐵沿線 分?jǐn)?shù) 權(quán)重 百瑞景 5 5 5 5 20 20% 愛家國際華城 5 5 5 5 20 20% 復(fù)地東湖國際 10 10 5 5 30 30% 綠地國際金融城 10 10 5 5 30 30% 住宅公寓物業(yè)案例權(quán)重設(shè)置 依據(jù)住宅公寓案例選取原則，根據(jù)住宅公寓物業(yè)環(huán)境資源、產(chǎn)品地緣相似度、地段配套、開發(fā)商認(rèn)可度等情況，對對比案例的權(quán)重設(shè)定如下： 備注：按照每項滿分 10分，合計總分 100分統(tǒng)計分?jǐn)?shù)幵計算權(quán)重。 物業(yè)類型 住宅公寓 項目名稱 百瑞景 愛家國際華城 復(fù)地東湖國際 綠地國際金融城 權(quán)重 20% 20% 30% 30% 價栺制定策略 產(chǎn)品臨高架，噪音大，景觀資源小，梯戶比高，產(chǎn)品轉(zhuǎn)為