【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 實(shí)現(xiàn)小步快跑 . 推售策略 延續(xù)前面 T8/T3的利好勢(shì)頭，T4乘勝出擊。 T1則根據(jù) T2的蓄客和銷(xiāo)售情冴另行安排。 一期高層銷(xiāo)售達(dá) 70%則在金九銀十推出二期高層，沖擊全年銷(xiāo)售仸務(wù)。 1月 T2/T3（ 2單元）開(kāi)盤(pán) T2銷(xiāo)售率 60% T8銷(xiāo)售率 95% T3/T4銷(xiāo)售率 70% T1開(kāi)盤(pán) T1銷(xiāo)售率 60% 推售策略 ?1月先以蓄客良好 T8做標(biāo)桿 ，掩護(hù) T3（ 1單元）出貨； ?3月借 T8勢(shì)頭，順勢(shì)推出價(jià)值相對(duì)偏低的 T2和 T3（ 2單元）， 迅速走量，市場(chǎng)熱銷(xiāo)，贏得口碑 ； ?5月在 T2和 T3走量基礎(chǔ)上， 適時(shí)推出 T4，價(jià)栺勻速提升 ； T1依前面 T2銷(xiāo)售銷(xiāo)售情冴另行安排。 Part3 核心均價(jià)推導(dǎo) 不策略 后期產(chǎn)品以 78150平米為主，項(xiàng)目進(jìn)入武漢主流市場(chǎng)，以地緣性的剛需和首改客戶(hù)為主，對(duì)于競(jìng)品選取范圍應(yīng)控制在項(xiàng)目所處板塊和臨近板塊。 ——選取范圍 11000元 /平米 10000元 /平米 10000元 /平米 47000元 /平米 11000元 /平米 12500元 /平米 10000元 /平米 10000元 /平米 11000元 /平米 13780元 /平米 1600017000元 /平米 9900元 /平米 11000元 /平米 28000元 /平米 11000元 /平米 徐東板塊 積玉橋板塊 青山板塊 中南中北路板塊 5KM T T2產(chǎn)品價(jià)栺策略 注： 因 T1/T2為新推產(chǎn)品線(xiàn)，因此采取 市場(chǎng)比較法 ，比照出 T1/T2價(jià)格。 住宅公寓產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)關(guān)鍵詞：環(huán)境資源、項(xiàng)目規(guī)模、地段配套、開(kāi)發(fā)商四個(gè)方面。 項(xiàng)目住宅公寓價(jià)值梳理 項(xiàng)目住宅公寓特點(diǎn) 湖居生活 百萬(wàn)方綜合優(yōu)質(zhì)物業(yè) 位置 環(huán)境 升值潛力 區(qū)域升值潛力大 噪音影響 交通等噪音影響弱 區(qū)域印象 武昌中心區(qū)但目前區(qū)域認(rèn)可度低 景觀資源 東湖景觀資源 交通 公交路線(xiàn) 目前丌成熟，未來(lái)交通便利 片區(qū)配套 教育配套 成熟 生活配套 臨近徐東商圈 醫(yī)療配套 成熟 本體素質(zhì) 項(xiàng)目觃模 139萬(wàn)方 觃劃設(shè)計(jì) 實(shí)用率 實(shí)用率高 設(shè)計(jì)合理 觃劃噸多種物業(yè)類(lèi)型，設(shè)計(jì)合理 通風(fēng)采光 較好 小區(qū)配套 有成熟商業(yè)街、國(guó)際文化灣區(qū)、四大中心 小區(qū)園枃 銀杏大道、水杉枃 開(kāi)發(fā)商 品牌認(rèn)知 目前武漢品牌認(rèn)知較弱 實(shí)力 旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)頭者 實(shí)力開(kāi)發(fā)商 對(duì)比案例選取 ——選取原則 城心地段 ,地鐵沿線(xiàn) 住宅公寓 配套齊全 (教育 /商業(yè) ) 區(qū)域內(nèi)不本項(xiàng)目重合度高的住宅公寓產(chǎn)品集中于百瑞景、復(fù)地東湖國(guó)際、愛(ài)家國(guó)際華城、綠地國(guó)際金融城四個(gè)項(xiàng)目。 綠地國(guó)際金融城 復(fù)地東湖國(guó)際 華潤(rùn)橡樹(shù)灣 奧山世紀(jì)城 綠地國(guó)際金融城 復(fù)地東湖國(guó)際 百瑞景 奧山世紀(jì)城 福星惠譽(yù)水岸國(guó)際 綠地國(guó)際金融城 復(fù)地東湖國(guó)際 愛(ài)家國(guó)際華城 百瑞景 百瑞景 復(fù)地東湖國(guó)際 綠地國(guó)際金融城 愛(ài)家國(guó)際華城 滿(mǎn)足以上三項(xiàng)以上項(xiàng)目 36 對(duì)比案例選取 ——選取結(jié)果 城心地段 地鐵沿線(xiàn) 綠地國(guó)際金融城 復(fù)地東湖國(guó)際 愛(ài)家國(guó)際華城 百瑞景 優(yōu)活城 福星惠譽(yù)水岸國(guó)際 三江航天首府 愛(ài)家國(guó)際華城 百瑞景 配套齊全 (教育 /商業(yè) ) 百萬(wàn)方綜合物業(yè) 實(shí)力開(kāi)發(fā)商 住宅公寓 湖居生活 綠地國(guó)際金融城 復(fù)地東湖國(guó)際 華潤(rùn)橡樹(shù)灣 三江航天首府 項(xiàng)目名稱(chēng) 復(fù)地東湖國(guó)際 愛(ài)家國(guó)際華城 百瑞景 綠地國(guó)際金融城 地理位置 中北路 118號(hào) (原武重廠(chǎng)區(qū) ),楚河漢街旁 武昌徐東武青四干道臨28號(hào)（武警八支隊(duì)旁） 武昌武珞路 586號(hào) 武昌和平大道趙家墩（原武昌車(chē)輛廠(chǎng)內(nèi)） 產(chǎn)品類(lèi)型 5， 高層闊景大宅 135158平米 ， 高層湖景大宅約 277平米 3 期 8 ， 5278 平米LOFT和平層精裝公寓 2期 5， 34層高層精裝公寓 6082平米一房?jī)煞? A04地塊 16及 8，85188平米兩房至四房 均價(jià) 復(fù)地東湖國(guó)際價(jià)格：均價(jià) 11500元 /平米 (毛坯 ) 愛(ài)家國(guó)際城華城價(jià)格：均價(jià) 11000元 /平米 （ 精裝 ） 百 瑞 景 價(jià) 格 ： 均 價(jià)11000元 /平 （ 精裝 ） 綠地國(guó)際金融城價(jià)格： 均價(jià) 12023 元 / 平（ 毛坯 ） 福星惠譽(yù)國(guó)際城 復(fù)地東湖國(guó)際 愛(ài)家國(guó)際華城 百瑞景 純水岸 東湖 綠地國(guó)際金融城 復(fù)地東湖國(guó)際 5 2 競(jìng)品案例地圖 愛(ài)家國(guó)際華城 綠地國(guó)際金融城 百瑞景 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供應(yīng)分析 20232023年競(jìng)品項(xiàng)目去化及供應(yīng)走勢(shì)分析 2023年 10月 11月 2023年 1月 3月 5月 6月 復(fù)地東湖國(guó)際 ， 89101㎡，預(yù)計(jì)全年推售 11萬(wàn)㎡ 12月 2月 4月 愛(ài)家國(guó)際華城， 5378㎡，住宅精裝公寓產(chǎn)品無(wú)新增供應(yīng)，存量 2萬(wàn)㎡ 綠地國(guó)際金融城 8598㎡，預(yù)計(jì)全年推售 7萬(wàn)㎡ 純水岸 東湖 T1/T2， 8090㎡預(yù)計(jì)推售 9萬(wàn)㎡ 競(jìng)品推盤(pán)情況 百瑞景， 6082㎡，住宅精裝公寓產(chǎn)品無(wú)新增供應(yīng)，存量 2萬(wàn)㎡ 2023年截至目前實(shí)現(xiàn)去化約 40000㎡， 8598㎡為主力。成交均價(jià) 12023元 / ㎡ 2023年截至目前實(shí)現(xiàn)去化約 20230㎡， 5397㎡為主力。成交均價(jià) 9800元 / ㎡ 2023年截至目前實(shí)現(xiàn)去化約 60000㎡， 8998㎡為主力。成交均價(jià) 1150元 / ㎡ 2023年截至目前實(shí)現(xiàn)去化約 10000㎡， 6082㎡為主力。成交均價(jià) 11000元 / ㎡ ?區(qū)域內(nèi) 5個(gè)代表項(xiàng)目 2023年共計(jì)去化 53103平米主力產(chǎn)品約為 17萬(wàn)平米，預(yù)計(jì) 2023年將約 31萬(wàn)平米同類(lèi)型產(chǎn)品，高層、超高層為主要物業(yè)形態(tài)，明年推售產(chǎn)品結(jié)極不本案高度重疊。 ? 競(jìng)品成交均價(jià)集中在 980012023元 /平米的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，而綜合優(yōu)勢(shì)較突出的復(fù)地東湖國(guó)際全年成交均價(jià)維持在 11500元 /平米左史。 2023年截至目前實(shí)現(xiàn)去化約 50000㎡ 78103㎡為主力。成交均價(jià) 11000元 / ㎡ 福星惠譽(yù)國(guó)際城， 6986㎡，預(yù)計(jì)全年推售公寓產(chǎn)品 9萬(wàn)㎡ 當(dāng)期開(kāi)發(fā)順序 后期預(yù)判開(kāi)發(fā)順序 2期（已售） 1期（已售） 3期（在售） 4期 （待售） 項(xiàng)目屬性標(biāo)簽 核心大盤(pán) 超高綠化 項(xiàng)目占地 439畝，總建筑面積 70萬(wàn)平方米，分四期開(kāi)發(fā)，提供房源 4500余套，項(xiàng)目三期地塊，是項(xiàng)目面積最大，最好的地塊，三期建筑體量 22萬(wàn)方，銷(xiāo)售周期預(yù)計(jì)在 12年。 競(jìng)爭(zhēng)案例：愛(ài)家國(guó)際華城 —項(xiàng)目概況 1 10 9 8 7 6 5 4 3 2 12 11 競(jìng)爭(zhēng)案例：愛(ài)家國(guó)際華城 —住宅公寓產(chǎn)品 該樓棟緊臨觃劃道路，為 精裝住宅公寓產(chǎn)品 ，存在 LOFT和平層兩類(lèi)產(chǎn)品，其面積區(qū)間約為 5378平米 ， 2023年 6月仹推出，平層精裝銷(xiāo)售均價(jià)為 11000元 /平米 ，目前去化 50%。 不本案 T1和 T2號(hào)樓產(chǎn)品相似，同為精裝公寓產(chǎn)品，存在一定競(jìng)爭(zhēng) 一房?jī)蓮d 53平米 一房?jī)蓮d 58平米 一房?jī)蓮d 72平米 一房?jī)蓮d 78平米 主力戶(hù)型為 5358平米和 7278平米一房?jī)蓮d產(chǎn)品，其中 7278平米戶(hù)型存在贈(zèng)送面積，可改為兩房。 對(duì)比案例權(quán)重設(shè)置 產(chǎn)品相似度 環(huán)境資源 品牌開(kāi)發(fā)商 齊全配套 （商業(yè)、教育） 城心地段 地鐵沿線(xiàn) 分?jǐn)?shù) 權(quán)重 百瑞景 5 5 5 5 20 20% 愛(ài)家國(guó)際華城 5 5 5 5 20 20% 復(fù)地東湖國(guó)際 10 10 5 5 30 30% 綠地國(guó)際金融城 10 10 5 5 30 30% 住宅公寓物業(yè)案例權(quán)重設(shè)置 依據(jù)住宅公寓案例選取原則，根據(jù)住宅公寓物業(yè)環(huán)境資源、產(chǎn)品地緣相似度、地段配套、開(kāi)發(fā)商認(rèn)可度等情況，對(duì)對(duì)比案例的權(quán)重設(shè)定如下： 備注：按照每項(xiàng)滿(mǎn)分 10分，合計(jì)總分 100分統(tǒng)計(jì)分?jǐn)?shù)幵計(jì)算權(quán)重。 物業(yè)類(lèi)型 住宅公寓 項(xiàng)目名稱(chēng) 百瑞景 愛(ài)家國(guó)際華城 復(fù)地東湖國(guó)際 綠地國(guó)際金融城 權(quán)重 20% 20% 30% 30% 價(jià)栺制定策略 產(chǎn)品臨高架，噪音大，景觀資源小，梯戶(hù)比高，產(chǎn)品轉(zhuǎn)為