房地產(chǎn)銷售定價(jià)及銷售模式(編輯修改稿)
2025-03-09 13:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2F總體 總價(jià)值 102320230 總建面 6042 均價(jià) 16934 2F價(jià)格平面圖 17 價(jià)格分區(qū) 3F價(jià)格平面圖 1區(qū) 3區(qū) 5區(qū) 2區(qū) 4區(qū) 總價(jià)值 8248549 總建面 811 均價(jià) 10177 總價(jià)值 13824817 總建面 1521 均價(jià) 9089 總價(jià)值 17279976 總建面 1624 均價(jià) 10637 總價(jià)值 10626794 總建面 1042 均價(jià) 10199 總價(jià)值 7553050 總建面 659 均價(jià) 11470 3F總體 總價(jià)值 57533186 總建面 5656 均價(jià) 10171 18 商業(yè)公示總產(chǎn)值 3億元，加車位可售總產(chǎn)值約為 底價(jià)產(chǎn)值 御景天街總產(chǎn)值統(tǒng)計(jì) 層數(shù) 公示總產(chǎn)值 建筑面積 每層公示單價(jià) 1F 12738 27407 2F 10232 16934 3F 5753 10171 4F 897 8103 5F 605 6747 小計(jì) 30225 車位 804 134個(gè) 6萬 合計(jì) 31029 19 100萬以內(nèi)商鋪 61個(gè)，占比 34%； 150萬以內(nèi)商鋪 125個(gè)，占比 69%； 總價(jià)段 個(gè)數(shù) 占比 50萬以下 12 7% 50100 49 27% 100150 64 35% 150200 20 11% 200300 21 12% 300以上 15 8% 181 100% 20 優(yōu)惠方式建議 21 優(yōu)惠體系 優(yōu)惠方式 優(yōu)惠條件 優(yōu)惠時(shí)間 優(yōu)惠額度 開盤前優(yōu)惠 入會(huì)客戶 項(xiàng)目亮相至項(xiàng)目開盤前一天 按已確定的優(yōu)惠方式執(zhí)行 開盤優(yōu)惠 開盤 開盤內(nèi) 7天 2% 付款方式優(yōu)惠 一次性 銷售期內(nèi) 4% 分期（三月） （六月） 銷售期內(nèi) 2% 按揭 銷售期內(nèi) 2% 按時(shí)簽約 七天內(nèi)簽約 銷售期內(nèi) 1% 優(yōu)惠方式 條件額度 優(yōu)惠 時(shí)間 優(yōu)惠額 度 現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理優(yōu)惠 已購房客戶戒者開發(fā)公司其他項(xiàng)目客戶 銷售期內(nèi) 4% 開發(fā)商優(yōu)惠 特殊情況 銷售期內(nèi) 4% ? 本項(xiàng)目商業(yè)前期應(yīng)采用 入會(huì) ， 收取相應(yīng)入會(huì)費(fèi)的方式進(jìn)行 客戶蓄水 ， 幵針對(duì)入會(huì)金額給予相應(yīng)優(yōu)惠 ， 鎖定意向客戶 ， 為項(xiàng)目開盤提供有效的客戶群體支撐； ? 同時(shí)為了開盤達(dá)到更高的成交轉(zhuǎn)換率 ， 特建議制訂以下 7種優(yōu)惠方式 ： 綜合優(yōu)惠考慮 10%進(jìn)行價(jià)格修正。 22 面價(jià)產(chǎn)值 商業(yè)公示總產(chǎn)值 ，加車位可售總產(chǎn)值約為 御景天街加上優(yōu)惠體系總產(chǎn)值統(tǒng)計(jì) 層數(shù) 公示總產(chǎn)值 建筑面積 每層公示單價(jià) 1F 14153 30451 2F 11369 18815 3F 6393 11302 4F 996 8997 5F 672 7495 小計(jì) 33583 車位 804 134個(gè) 6萬 合計(jì) 34387 23 Part2 商鋪銷售模式 24 項(xiàng)目銷售模式建議 返租模式建議 ?返租年限： 5年 ?返租比例： 5年均為 8%（稅前） ?付款方式： 前兩年租金一次性抵扣房款。（提高返租區(qū)域售價(jià)后，再通過抵扣降低，減少客戶首期支付。） ?計(jì)租日期： 從交房日開始計(jì)租。 ?支付形式：季度一付。 ?租賃形式： 委托經(jīng)營 +保底租金模式 實(shí)際采取“委托經(jīng)營 +保底租金模式” 選擇 5年返租年限的原因： 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)以餐飲、休閑業(yè)態(tài)，這一類業(yè)態(tài)的基本租期為 58年。 為了控制項(xiàng)目后期的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)壓力，按照該類業(yè)態(tài)最低租期年限進(jìn)行返租。 一般商業(yè)中心的市場(chǎng)培育期為 35年，項(xiàng)目經(jīng)過 5年的市場(chǎng)培育期，應(yīng)該經(jīng)營旺場(chǎng)，經(jīng)營市場(chǎng)成熟期，可以丌再進(jìn)行返租。 返租補(bǔ)貼測(cè)算 ? 返租物業(yè)對(duì)外出租，均考慮免租期和裝修期。 ? 返租物業(yè)對(duì)外出租租金標(biāo)準(zhǔn)為：主力庖為售價(jià)的 4%，非主力庖為售價(jià)的 6%，次主力庖占 40%的比例，其他商家占 60%。 ? 租金遞增方式： 12年丌遞增，第 35年在第 2年租金標(biāo)準(zhǔn)上，逐年遞增 8%。 ? 空置率：第 1年按照控制 20%，第 2年后為滿租。 類別 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 所占比例 實(shí)際標(biāo)準(zhǔn) 返租支出 8%
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