房地產銷售定價及銷售模式-文庫吧在線文庫
【正文】 0 % 100 % 125 % 開發(fā)呈現能力 20% 100 % 95 % 90 % 110 % 小計 100% % % % % 總計權重分值比例 100% % % % % 類比樓盤均價 / 40000 26000 35000 加權類比值 / / 加權平均： / 9 市場比較法 通過市場比較法得出本案 1F市場比準價約 28000 元 /㎡ 10 租金反推法 路段 最低租金 最高租金 平均租金 權重值 區(qū)域現狀 租金測算 年回報 5% 年回報 6% 年回報 7% 望叢西路 55 120 35% 一般 27150 22625 望叢中路 60 125 30% 一般 西大街 70 180 125 8% 繁華 東大街 120 350 235 6% 繁華 南大街 90 250 170 9% 繁華 北大街 90 230 160 5% 較為繁華 中信大道 60 150 105 7% 較為繁華 數據來自實地調研 均準租金 /㎡ 本項目回報率按6%計算 本項目最終租金反推價格為： 22625元 /㎡ 11 價格修正 ? 通過 “ 競爭樓盤比較法 ” 確定的本項目 F1外街均價為 28000元 /平米 ， 通過 “ 租金收益還原法 ” 確定的本項目 F1外街均價為 22625元 /平米； ? 其中 ， 競爭樓盤比較法確定的價格更加適合本項目商業(yè)銷售價格 ， 因此對這兩個價格進行修正； ? “ 租金收益還原法 ” 確定的價格占 20%的比例 ， “ 競爭樓盤比較法 ” 確定的價格占 80%的比例； ? 綜合以上 2種樓盤定價方法 ， 可推導出本項目商業(yè) F1外街均價 = 28000*80%+ 22625 *20%=26925元 /平米 。1 謹呈：成都御景置業(yè)有限公司 【 御景天街 】 商鋪定價及銷售模式策略 Shops pricing strategy 2023年 1月 2 御景天街公式總產值統(tǒng)計 層數 公示總產值 建筑面積 每層公示單價 1F 14820 31886 2F 12470 20637 3F 7010 12393 4F 996 8997 5F 672 7495 小計 35968 車位 804 134個 6萬 合計 36772 御景天街公示總產值為 3 1F 最高價 37106 最低價 28421 2F 最高價 25542 最低價 17262 3F 最高價 15649 最低價 10526 4 Part1 商鋪定價策略 Part2 項目銷售模式 Part3 項目自持建議 5 Part1 商鋪定價策略 6 項目各層均價推導 7 價格制定原則 原則一 、 保證項目價值和利潤相對最大化； 同時保證商業(yè)部分實現最大可能順銷 ， 2023年上半年實現清盤 ； 原則二 、 在對本項目運作策略思考的基礎上 ， 要考慮市場環(huán)境和公司財務需求 ， 參照主流價格水平 ， 綜合考慮市場走勢 ， 建議 項目采取 “ 穩(wěn)中求進 ” 的價格策略 ； 原則三 、 在合理空間范圍內價格逐步拉升 ， 相鄰批次間價差不要拉的過大； 原則四 、 制定合理的 、 有效的開盤前優(yōu)惠措施 ， 刺激和調動客戶熱情； 原則五 、 在具體價格策劃中 ， 入市價格應為后期炒作促銷預留空間 。 因此一樓參考均價建議為 27000元 /㎡ 御景天街商業(yè)各層備案公示均價如下： ? 考慮 F1臨街商鋪擁有較長的臨街面 ， 展示性交好 ， 均價設定為 27000元 /㎡ ， 內街與外街作價格控制 ， 外街部分商鋪價格超過30000元 /㎡ ； ? F2/F1內街價格系數 ； ? F3/F1內街價格系數為 ； ? F4層由于有較大的露臺 ， F4/F1內街價格系數為 ； ? 。 為了控制項目后期的經營風險壓力，按照該類業(yè)態(tài)最低租期年限進行返租。 操作步驟： 現有價格提升 10%進行銷售 扣除應有的優(yōu)惠 客戶訃購某套商鋪 扣除前兩年租金 16%，作為合同總價 客戶付款合同總價的 50%， 50%按揭 簽訂合同，辦理按揭，備案登記，辦理產權 最大化降低客戶投資門檻，付款金額控制在 100萬以內，從而解決部分商鋪總價過高
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