【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)品定位 定位語： 西雙湖畔，中央景觀區(qū)寬景高層大宅。 3,7樓房源在產(chǎn)品定位上沿襲項(xiàng)目前期定位理念，以“中央景觀區(qū)為宣傳主線，同時(shí)針對(duì) 3,7號(hào)樓房源的具體情況增加了高層寬景大宅的訴求點(diǎn)。目的在于更好的宣傳高層產(chǎn)品，弱化高層在當(dāng)前東海市場(chǎng)的抗性，最終達(dá)到高層的有效去化。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 形象定位 形象定位：居高臨下，俯瞰一世繁華。 備選：居高，顯王者氣魄；臨下，展過人眼力。 以高層的產(chǎn)品形象推向社會(huì)，言簡(jiǎn)意賅的闡述高層的優(yōu)越性，展現(xiàn)高層的核心賣點(diǎn)，給人以視覺沖擊，目的在于給客戶留下印象，將高層優(yōu)勢(shì)傳達(dá)給客戶并使其接受高層。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 3組團(tuán)暨高層產(chǎn)品折頁 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 3組團(tuán)暨高層產(chǎn)品折頁 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 推廣策略定位 推廣策略定位：中低價(jià)位預(yù)期、預(yù)定低門檻、集中性促銷、樣板策略 ?3,7號(hào)樓在向外宣傳推廣的過程給客戶中低價(jià)位的預(yù)期以吸引客。 ?本次認(rèn)籌以客戶交 20200元抵 40000元的方式盡可能大量的吸引客戶。 ?本次推盤過程中以集中性的宣傳促銷活動(dòng)為主，計(jì)劃于 9月 10— 12日舉行中秋看房節(jié)活動(dòng)、 10月 1日 — 7日舉行國慶七天樂活動(dòng)、 9月 26日 — 10月 18日舉行水晶節(jié) 晶御中央生態(tài)志愿大行動(dòng)、 10月 22日在東海體育館舉行大型的銘龍會(huì)活動(dòng)等等，以活動(dòng)宣傳為方式，集中性促銷。 ?樣板房策略：向外宣傳項(xiàng)目樣板間計(jì)劃，歡迎客戶前來項(xiàng)目觀看實(shí)景樣板間或是以圖片的方式展示樣板間實(shí)景。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 價(jià)格與優(yōu)惠策略 PART2 ?高層平價(jià) ?銘龍會(huì) ?老帶新 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 高層平價(jià) 建議將二組團(tuán)（ 5,6號(hào)樓）剩余房源以及三組團(tuán)的 15層到 20層設(shè)定一個(gè)價(jià)格， 20層到 25層設(shè)定一個(gè)價(jià)格，將高樓層價(jià)格分區(qū)間拉平目的在于將客戶往高樓層推。促進(jìn)較高樓層房源的銷售，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體去化。 高層平價(jià)策略 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 銘龍會(huì) 銘龍會(huì) ?預(yù)計(jì) 9月 5日通知客戶來售樓部看房，此時(shí)順帶針對(duì)老客戶的銘龍會(huì)會(huì)員卡制度，從 5日起凡是有老業(yè)主前來售樓部均可領(lǐng)取銘龍會(huì)會(huì)員卡， 10月 22日在東海體育館舉行盛大的銘龍會(huì)活動(dòng)。 ?凡是在晶御中央購房（購買一套）的客戶均可領(lǐng)取金卡一張。 ?凡是在晶御中央購房二套以上（含兩套），均可領(lǐng)取銘龍會(huì)鉆石卡一張。 ?在晶御中央購買一套住房同時(shí)推薦新客戶成功成交三套及以上即成為銘龍會(huì)鉆石會(huì)員，領(lǐng)取鉆石卡一張。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 銘龍會(huì)會(huì)員要求 金卡會(huì)員 購買銘龍置業(yè)旗下樓盤房屋（含住宅和商業(yè)），即為銘龍會(huì)金卡會(huì)員。 鉆石卡會(huì)員 購買銘龍置業(yè)旗下樓盤房屋（含住宅和商業(yè)）兩套及以上；或者購買一套房屋（含住宅和商業(yè)）、推薦新客戶成功購買三套及以上，即為銘龍會(huì)鉆石卡會(huì)員。 銘龍會(huì)會(huì)員權(quán)益 一、金卡會(huì)員權(quán)益 您可以盡早獲得或幫助您的親友獲得銘龍置業(yè)旗下樓盤最新的信息和資料。 您可以在樓盤開盤認(rèn)購正式啟動(dòng)之前得到優(yōu)先安排，參觀了解銘龍置業(yè)開發(fā)物業(yè)的情況；您可得到優(yōu)先安排進(jìn)行物業(yè)認(rèn)購 您可以通過本會(huì)了解購買房產(chǎn)的基本常識(shí)，本會(huì)盡力幫您解答有關(guān)房地產(chǎn)方面的咨詢和疑惑。 您可以獲邀參加本會(huì)舉辦的各項(xiàng)會(huì)員活動(dòng)，獲得意想不到的驚喜和豐盛的獎(jiǎng)勵(lì)。 您可以參加銘龍置業(yè)旗下樓盤的“老帶新優(yōu)惠大紅利”活動(dòng)，每介紹一位客戶成交獲得“金卡紅利獎(jiǎng)勵(lì)”（價(jià)值 300元） 您可以參加銘龍置業(yè)旗下酒店的增值活動(dòng)，每年享受一天的免費(fèi)客房。 二、鉆石會(huì)卡員權(quán)益 您可以盡早獲得或幫助您的親友獲得銘龍置業(yè)旗下樓盤最新的信息和資料； 您可以在樓盤開盤認(rèn)購正式啟動(dòng)之前得到優(yōu)先安排，參觀了解銘龍置業(yè)開發(fā)物業(yè)的情況；您可得到優(yōu)先安排進(jìn)行物業(yè)認(rèn)購 您可以通過本會(huì)了解購買房產(chǎn)的基本常識(shí)，本會(huì)盡力幫您解答有關(guān)房地產(chǎn)方面的咨詢和疑惑； 您可以獲邀參加本會(huì)舉辦的各項(xiàng)會(huì)員活動(dòng)，獲得意想不到的驚喜和豐盛的獎(jiǎng)勵(lì)； 您可以參加銘龍置業(yè)旗下樓盤的“老帶新優(yōu)惠大紅利”活動(dòng)，每介紹一位客戶成交獲得“鉆石卡紅利獎(jiǎng)勵(lì)”（價(jià)值 500元） 您可以參加銘龍置業(yè)旗下酒店的增值活動(dòng)，每年享受三天的免費(fèi)客房。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 老帶新政策 老帶新： 老帶新客戶是晶御中央項(xiàng)目成交客戶中重要的一部分，老帶新政策的好壞，執(zhí)行的是否到位關(guān)系著項(xiàng)目的整體銷售。 3,7號(hào)樓蓄水期建議老帶新政策如下： ?與銘龍會(huì)相結(jié)合，向老客戶發(fā)放金卡，鉆石卡。給其在身份上的優(yōu)越感和實(shí)際的獎(jiǎng)勵(lì)（金卡會(huì)員介紹一位客戶成功獲得金卡紅利獎(jiǎng)勵(lì) 300元，鉆石卡客戶介紹一位客戶成功獲得鉆石卡紅利獎(jiǎng)勵(lì) 500元）。 ?凡由持有金卡和鉆石卡的老客戶介紹來的新客戶成交則新客戶可享受 880元得購房?jī)?yōu)惠，并同樣可領(lǐng)取銘龍會(huì)金卡一張，開始享受老客戶權(quán)力和優(yōu)惠。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 銘龍會(huì) 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 銘龍會(huì) 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 推廣周期 PART3 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 時(shí)間階段 蓄水籌備期 熱銷持續(xù)期 尾盤銷售期 持續(xù)發(fā)展 主題 引起關(guān)注 迅速熱銷 尾盤去化與四組團(tuán)推廣 目的 預(yù)熱準(zhǔn)備 主題廣告 維持階段 工作 營銷推廣階段劃分 三組團(tuán)開盤 不斷造勢(shì) 團(tuán)的形象宣傳，將產(chǎn)品順利的推向市場(chǎng)。此階段采取的主要宣傳方式以戶外和媒體宣傳為主，重點(diǎn)將產(chǎn)品信息傳達(dá)給客戶。 12年的 2月。這一階段為產(chǎn)品公開銷售的黃金時(shí)期，也是項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)提升的關(guān)鍵時(shí)期。這一階段的核心工作是抓住時(shí)機(jī)，不斷造勢(shì)盡快的去化產(chǎn)品。此階段宣傳方式主要采用戶外和小眾媒體介。 ，即將銷售完畢的階段。這一階段的核心工作是如何去化所有房源實(shí)現(xiàn)完美收官，尾盤期的房源常規(guī)上都存在一定為劣勢(shì)，在市場(chǎng)上抗性較大，銷售較為困難。此時(shí)主要采取的方式有直接價(jià)，變相降價(jià)等方式，目的都是要消化剩余房源。此階段采取的營銷方式主要是活動(dòng)加小規(guī)模的媒體宣傳。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 階段劃分及工作內(nèi)容 PART4 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 一、蓄水籌備期： 9～ 11月中旬 階段宗旨：進(jìn)行項(xiàng)目后期營銷推廣工作的籌備，確定項(xiàng)目推廣方向 ① 銷售物料的準(zhǔn)備、銷售人員的培訓(xùn)等； ① 項(xiàng)目媒體布點(diǎn)的尋找與媒體采購工作； ① 售樓處整改 ① 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝的更改與完善；項(xiàng)目階段 SP活動(dòng)的確認(rèn)與執(zhí)行； 工作 / 展示 活動(dòng) ① “秋之韻”之國慶看房日 ② 銘龍會(huì)大型產(chǎn)品解析會(huì) ① “秋之韻”之中秋看房節(jié) ② 中秋西湖游第二次抽獎(jiǎng) ③ “秋之韻”之生態(tài)志愿大行動(dòng) 媒體 ① 戶外媒體上掛 客戶 本項(xiàng)目已成交客戶、晶御中央客戶的維系與深挖 策略一：高端亮相前期準(zhǔn)備 媒體選擇 /攻城計(jì)劃 策略一：包裝及銷售物料的準(zhǔn)備 海報(bào)、戶型單張、折頁、現(xiàn)場(chǎng)包裝、營銷 中心展示包裝 —— 樹項(xiàng)目品牌形象 策略二：優(yōu)質(zhì)銷售團(tuán)隊(duì)的打造 項(xiàng)目產(chǎn)品了解、專業(yè)培訓(xùn)、銷售技巧、接待禮 儀等 推廣策略 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 二、開盤持銷期： ～ ① 提高客戶成交率，保證銷售速度； ① 逐步進(jìn)入冬季，主要進(jìn)行客戶攔截工作； 工作 媒體 活動(dòng) ① 戶外媒體繼續(xù)攔截 展示 / ① 項(xiàng)目樣板間的籌建； ① 短信、戶外，小眾媒體的投放； ① 三組團(tuán)開盤活動(dòng) / ① 海外東海人新春交流會(huì) ① 重點(diǎn)關(guān)注國外經(jīng)商的東海人回國過年。 ① 戶外媒體繼續(xù)攔截 ① 樣板間裝修完成 客戶 東海經(jīng)營水晶的商人，工廠企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)員工， 海外東海商人 階段主旨：項(xiàng)目媒體全面投放，達(dá)到項(xiàng)目全面熱銷 推廣策略 策略一：高端亮相 樣板房開放、銷售中心展示 策略二：形象解碼，系列廣告轟炸 媒體全城攻擊 推廣內(nèi)容 西雙湖畔，新城核心高層寬景大宅。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 三、尾盤銷售期： ～ ① 尾盤去化； 工作 媒體 活動(dòng) 展示 ① 老業(yè)主答謝會(huì) 客戶 已成交客戶的維系與深入挖掘，促進(jìn)“老帶新” 四組團(tuán)客戶進(jìn)行積累與儲(chǔ)備 階段主旨：項(xiàng)目尾盤去化，四組團(tuán)產(chǎn)品開始推廣 ① 項(xiàng)目四組團(tuán)的現(xiàn)場(chǎng)包裝進(jìn)行； ① 小眾媒體為主； 推廣策略： 策略一：客源動(dòng)力開發(fā)，死亡客戶復(fù)活 策略二：挖掘重點(diǎn)客戶，各個(gè)擊破 推廣主題： 晶御中央三組團(tuán)最后典藏房源奉獻(xiàn)東海 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 尾房策略 PART4 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 尾房策略 — 中低層銷控，高層正常銷售 將二組團(tuán)剩余房源的中低層銷控，高層房源正常銷售，此策略的目的在于將客戶向高層房源推，結(jié)合將高層房?jī)r(jià)拉平的策略在一定程度上會(huì)有助于高層房源的去化。為項(xiàng)目后期的銷售解除困難。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 第五部分 商業(yè)部分營銷策略 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 市場(chǎng)定位 PART1 ?產(chǎn)品定位：城市優(yōu)尚生活街 ?形象定位：臨街， 24小時(shí)自由營業(yè)，賺錢不打烊 ?推廣策略定位：區(qū)域唯一，區(qū)域大規(guī)劃， 1年包租金 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 產(chǎn)品定位 城市優(yōu)尚生活街