【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 時(shí)期2023年 X年 Y年 X1年 Y1年價(jià)格變化曲線時(shí)間周期軸價(jià)格軸2023年一季度達(dá)到4000元本案價(jià)格預(yù)估n 按照?qǐng)@區(qū)房?jī)r(jià)的走勢(shì)與價(jià)格體系的判斷研究，目前的宏觀情況不進(jìn)行重大變化的基礎(chǔ)上，在兩年內(nèi)必然還將有 1525%的增長(zhǎng)幅度。n 從 2023年底園區(qū) 3750元的價(jià)格來(lái)判斷，假設(shè)平均增幅為 20%， 2023年將會(huì)達(dá)到 4500元， 2023年將會(huì)達(dá)到 5400元。本案價(jià)格支撐點(diǎn)n 園區(qū)地位已得到認(rèn)同，支撐基礎(chǔ)價(jià)格n 園區(qū)整體開(kāi)發(fā)進(jìn)入二期，整體賣(mài)點(diǎn)由一期 CBD轉(zhuǎn)化成二期的金雞湖景觀，整體價(jià)格能夠得到一定的支撐性n 一期 8平方公里已經(jīng)開(kāi)發(fā)結(jié)束，二期尚未有高檔樓盤(pán)推出，也無(wú)可投資性景觀房推出n 蘇州房產(chǎn)還處于發(fā)展之中，近 3年由江蘇較低的價(jià)格跳躍到超過(guò)無(wú)錫，常州，只比南京房?jī)r(jià)略低，隨著蘇州人均收入上漲，蘇州人并非買(mǎi)不起房，蘇州相比南京同等收入檔次的人購(gòu)買(mǎi)的均為 5000元的樓盤(pán)，但目前園區(qū)房?jī)r(jià)僅在 4000元，對(duì)于 5000元樓盤(pán)推出，仍將會(huì)有市場(chǎng)進(jìn)行支撐蘇州園區(qū)一期的成功開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)新一輪的發(fā)展。進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)有了能量級(jí)的提升。園區(qū)進(jìn)入第二時(shí)代。市場(chǎng)支撐園區(qū)發(fā)展的第二時(shí)代市場(chǎng)支撐園區(qū)未來(lái)的希望從CBD到金雞湖高尚區(qū)的成長(zhǎng)周期 市場(chǎng)分化的機(jī)會(huì)玲瓏灣金雞湖畔文化藝術(shù)高尚區(qū)啟動(dòng)期（ 2年）文化藝術(shù)場(chǎng)館的建造市政進(jìn)入期（ 23年）文化藝術(shù)場(chǎng)館入駐營(yíng)業(yè)人氣、氛圍形成成熟期蘇州的文化藝術(shù)中心金雞湖高尚區(qū)形成三大市場(chǎng) 園區(qū)內(nèi)市場(chǎng)。 包括原區(qū)內(nèi)企業(yè)員工和園區(qū)二次投資新進(jìn)入的企業(yè)職工，每年有將近 新增人口。 市區(qū)購(gòu)買(mǎi)群。 包括自住客戶和投資性客戶。 潛在投資者。 看好蘇州，看好園區(qū)，看好金雞湖的發(fā)展，而產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)。這同蘇州園區(qū)外向型經(jīng)濟(jì)和蘇州的國(guó)際開(kāi)放性地位日益增強(qiáng)有直接的關(guān)系?？蛯臃治龀墒焓?場(chǎng) ：園區(qū)公 積 金市 場(chǎng) （園區(qū)工作的本地及外地白 領(lǐng) 、港澳臺(tái)及外籍人士）及 蘇州市區(qū) 東 部居民成 長(zhǎng) 市 場(chǎng) ：由園區(qū) 產(chǎn)業(yè) 持 續(xù) 性 發(fā) 展所 帶動(dòng) 的新園區(qū)工作人 員啟 動(dòng) 市 場(chǎng) ：上海、溫州、昆山、常熟的投 資 市 場(chǎng)特殊市 場(chǎng) ：園區(qū)已 購(gòu) 房 業(yè) 主客層分析身份：園區(qū)白 領(lǐng) 中 60%為 外籍或外地人， 40%為蘇 州本地人年 齡 特征：園區(qū)白 領(lǐng)約為 25——35歲 之 間市 場(chǎng) 周期：屬于成 長(zhǎng) 型市 場(chǎng)購(gòu) 房目的：以自用 為 主房型需求：基本 為 110——120平米的三房、小三房，和 80——100平米的兩房消 費(fèi) 特征： 對(duì) 園區(qū)的版 塊認(rèn) 可度高 注重地 塊 的區(qū)位特征，注重周 邊環(huán) 境及配套便利 注重房型的 經(jīng)濟(jì) 性及功能布局的合理 總 價(jià)敏感度 較 高 園區(qū)白領(lǐng)客層分析老城動(dòng)遷戶身份： 蘇 州人，大多 為蘇 州 東 區(qū)的老居民年 齡 特征： 約為 35——50歲 之 間市 場(chǎng) 周期：成熟期市 場(chǎng)購(gòu) 房目的：自用、投 資 各自占到 50%的比例房型需求： 110——135平米的三房 為 主，少量的四房接受度， 對(duì) 復(fù)式或 錯(cuò)層 房源情有獨(dú)衷消 費(fèi) 特征：崇尚高檔精品樓 盤(pán) 對(duì) 特色型 產(chǎn) 品（ 觀 湖房源、 1+1房源等）情有獨(dú)衷 注重小區(qū)整體檔次和 鄰 里 質(zhì) 量 總 價(jià)承受力相 對(duì) 強(qiáng) 對(duì) 于樓 盤(pán) 的升 值 潛 質(zhì) 會(huì)比 較 關(guān)心客層分析外地投資客身份：周 邊 城市個(gè)體小私 營(yíng)業(yè) 主（上海、溫州所占比例 較 大，其次 為 昆山、常熟人）市 場(chǎng) 周期：成熟期市 場(chǎng)房型需求：至目前 為 止，園區(qū)未出 現(xiàn) 特殊的投 資 房型市 場(chǎng) ，與普通消 費(fèi) 相差無(wú)幾，但已出 現(xiàn) 大公司 買(mǎi) 斷 “白 領(lǐng) 公寓 ”的一 棟 樓，裝修后 專 作 為 出租用的投 資 消 費(fèi) ， 說(shuō) 明新的投 資 需求市 場(chǎng)漸顯 端倪消 費(fèi) 特征： 單 價(jià)敏感 較總 價(jià)敏感 為 高 注重小區(qū)檔次感 喜 歡 全裝修房源 對(duì) 特色性投 資 消 費(fèi)產(chǎn) 品有需求 注重未來(lái)的物 業(yè) 管理 希望能有代租、包租等服 務(wù)客層分析園區(qū)業(yè)主身份：以 蘇 州本地人 為 主（不同于 現(xiàn) 有的 買(mǎi) 房居民 為約 40%的外地人）市 場(chǎng) 周期：成熟期市 場(chǎng)年 齡 特征： 35——45歲房型需求：無(wú)特 別 明 顯 的特征， 總 體的需求房型偏小一點(diǎn)， 對(duì) 于特 別 大的房源會(huì)有一定的 風(fēng)險(xiǎn) 意 識(shí)消 費(fèi) 特征：品牌意 識(shí) 特 別 強(qiáng) 物 業(yè) 管理水準(zhǔn)要求高 區(qū)位及 環(huán) 境的敏感度 較 一般性的投 資 型消 費(fèi)為 大 希望有代租或包租服 務(wù) 客層分析三大抗性： 距離 遠(yuǎn) 價(jià)格高 風(fēng)險(xiǎn) 大超值意義的版塊定位不能夠從簡(jiǎn)單概念上理解本項(xiàng)目產(chǎn)品。她不僅僅是 85萬(wàn)平方米的社區(qū)， 必須把玲瓏灣、金雞湖、玲瓏灣街、世紀(jì)大道、歌劇院、流水廊、紅松林 等集合起來(lái)，才構(gòu)成真正的產(chǎn)品價(jià)值。她是一個(gè)輔城。我們要用城市運(yùn)營(yíng)的眼光來(lái)看這個(gè)產(chǎn)品。我們首先是一個(gè)城市的運(yùn)營(yíng)商，其次才是開(kāi)發(fā)商。產(chǎn)品支撐金雞湖時(shí)代的玲瓏灣版塊一、園區(qū)版塊的熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移。 蘇州園區(qū)原 8平方公里圍繞鄰里中心，圍繞園區(qū)的 CBD，從成長(zhǎng)到成熟，現(xiàn)已基本完成。由于規(guī)劃上的定位，其平民特征明顯，而缺乏獨(dú)特性和城市標(biāo)志性。在其完成歷史使命后，下一個(gè)熱點(diǎn)將會(huì)是哪里？金雞湖周?chē)δ軇澐值耐瓿伞⒔痣u湖公園的建成、湖左岸的熱銷在不同領(lǐng)域標(biāo)志著 ——金雞湖時(shí)代已經(jīng)到來(lái)了！二、園區(qū)版塊的升級(jí)。 圍繞 CBD而成的原園區(qū)版塊無(wú)論是客戶來(lái)源，還是生活配套，都單一地依托著園區(qū)的企業(yè)。其地理位置、功能定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)都使其面臨著資源貧乏、功能單一、缺乏價(jià)值提升的更深理由，其能量級(jí)是無(wú)法逾越的。 金雞湖獨(dú)天得厚的資源優(yōu)勢(shì)、行政中心、文化藝術(shù)中心、高檔住宅區(qū)、地鐵的引入，都使金雞湖版塊在原園區(qū)版塊基礎(chǔ)上跳躍式的升級(jí)換代成為不可抗拒的客觀事實(shí)。大版塊三、金雞湖的三大版塊。行政中心 區(qū)級(jí)行政中心，具有完善的功能配套，現(xiàn)以 [東湖大郡 ]為代表樓盤(pán)。文化藝術(shù)中心 一個(gè)未來(lái)型、國(guó)際化、生態(tài)性的文化藝術(shù)中心，其文化設(shè)施層次高、規(guī)劃超前，勢(shì)必成為蘇州的一個(gè)文化藝術(shù)的最重要的集中點(diǎn)。本項(xiàng)目就處于該版塊。高尚別墅區(qū) 規(guī)劃中，尚未有確定的樓盤(pán)推出。四、玲瓏灣版塊的的特殊地位。時(shí)代意義 玲瓏灣版塊的文化藝術(shù)性，具有其時(shí)代意義。她已經(jīng)超出了園區(qū)的范疇，對(duì)于蘇州，甚至超越蘇州的界限，是一個(gè)具有劃時(shí)代意義的功能區(qū)塊。這種時(shí)代性具有強(qiáng)烈的社會(huì)認(rèn)同感和市場(chǎng)高度，具有很大的市場(chǎng)鎖定能力。城市意義 玲瓏灣版塊自身具有城市輔城的屬性，該城市意義使其對(duì)于多個(gè)市場(chǎng)構(gòu)成吸引力 。大版塊一、時(shí)機(jī)：園區(qū)的第二次浪潮。CBD后，湖生活時(shí)代的全面到來(lái)。二、規(guī)模：大型復(fù)合泛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。湖上高尚特區(qū)：歌劇院、紅松林、玲瓏灣流水街，內(nèi)部 8000多平方米的多主題會(huì)所等等，都構(gòu)成泛地產(chǎn)復(fù)合社區(qū)的要素。三、地位：四大屬性，首屈一指。文藝性 ： 歌劇院、玲瓏灣流水街等；國(guó)際性 ： 園區(qū)屬性和版塊地位；生態(tài)性 ：金雞湖、紅松林、綠化景觀帶等；開(kāi)放性 ：地鐵的引入、世紀(jì)大道等；大版塊版塊的獨(dú)占性玲瓏灣版塊，湖生活典范城市運(yùn)營(yíng) = 城市次副中心 + 城市文化社區(qū) + 多元亞文化 + 泛社區(qū)功能大版塊的城市運(yùn)營(yíng)[城市運(yùn)營(yíng) ]是指對(duì)于城市的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)行。[城市運(yùn)營(yíng) ]的主體是政府部門(mén)。同樣是對(duì)于土地的開(kāi)發(fā)利用，但是城市運(yùn)營(yíng)商和土地開(kāi)發(fā)商的出發(fā)點(diǎn)有本質(zhì)的不同。城市運(yùn)營(yíng)商 更多地考慮城市的功能配置、城市的可持續(xù)性發(fā)展、資源的保護(hù)等社會(huì)問(wèn)題。而 土地開(kāi)發(fā)商 的最原始的出發(fā)點(diǎn)是 ——利潤(rùn)。這是不可回