【文章內(nèi)容簡介】 8 42 36 30 24 18 12 6 產(chǎn)品關(guān)注點分析： 調(diào)查顯示，客戶在臵業(yè)過程中較為關(guān)注戶型通風采光； 其次，比較關(guān)注朝向及內(nèi)部舒適性； 客戶分析： 對基礎(chǔ)舒適性、局部功能的關(guān)注； —— 突圍啟示， 從基礎(chǔ)到提升，滿足潛在需求！ 房子我覺得合理就好，也不用很大，我們也不是住大房子的人，不過 采光、通風 要好，否則這房子就不好住 —— 明月灣上門客戶，李先生 我買不起大房子，但是從本身的情況來說，譬如 衣帽間、書房，還是很想要的 。 —— 時代上門客戶，黎先生 我買三房，面積到?jīng)]所謂，夠住就行，太大也買不起。 有個套房，有儲物間，廚房也要全套整體的 那種。 —— 時代業(yè)主，黃先生 買房先看 通風朝向 ， 不要有太多的浪費面積 ，要有 兩個陽臺 ，洗手間最好能有 浴缸 。 —— 時代業(yè)主，王小姐 我就買個 小房 投資，面積不要太大，不過房子 采光什么的要好 ， 方方正正 的，以后出手出租都方便。 —— 時代業(yè)主，王小姐 周邊客戶訪談?wù)Z錄： 客戶語錄分析： 采光、通風、面積實用性，客戶基礎(chǔ)關(guān)注點； 衣帽間、書房、套房 …… 高端住宅要素日漸成為新興小宅人群的提升性需求； 產(chǎn)品關(guān)注點分析0 5 10 15 20 25通風采光贈送面積私密性朝向?qū)痈邇?nèi)部空間舒適性觀景效果50 40 30 20 10 產(chǎn)品突圍的 五大關(guān)鍵空間 家居住所 環(huán)境景觀 商業(yè)配套 社區(qū)會所 社區(qū)文化 產(chǎn)品突圍的 五大關(guān)鍵空間 家居住所 環(huán)境景觀 商業(yè)配套 社區(qū)會所 社區(qū)文化 戶型創(chuàng)新 家居整合 型格建筑 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 市場供應(yīng)細分： 主流兩房區(qū)間為 7090㎡ ，主流三房區(qū)間為 90120㎡ ，少量四房單位 項目 規(guī)模 容積率 在售主力戶型 均價 銷售速度 時代山湖海 占地 建面 40萬 8082 ㎡ 兩房 102128 ㎡ 三房 146199㎡ 四房 8000元 /㎡ （帶 15001800的裝修） 234套 /月（含開盤日）） 珠光新城 占地 31萬 建面 63萬 86102㎡ 兩房 97131㎡ 三房 6500元 /㎡ 15套 /月 西江月 占地 20萬 6675㎡ 兩房 9396㎡ 三房 6200元 /㎡ （帶 1200元 /㎡裝修） /月 金碧麗江西海岸 占地 面 18萬 6392 ㎡ 兩房 93113㎡ 三房 4200元 /㎡ /月 海逸豪庭 占地 14萬 建面 50多萬 92161㎡ 三房 183㎡ 四房 6500元 /㎡ 近三個月無成交 里維埃拉 占地 340萬建面 450萬 52120㎡ 兩房 75157 ㎡ 三房 128188㎡ 四房 毛坯 6000元 /㎡ 精裝單位 7000元/㎡ 39套 /月 東方威尼斯 占地 50萬 建面 100萬 7998㎡ 兩房 91136㎡ 三房 6500元 /㎡ /月 ? 戶型： 主流兩房 區(qū)間為 7090㎡ ， 主流三房 區(qū)間為 90120㎡ ，少量一房四房單位； ? 價格：毛坯價 42006500元 /㎡ 不等，主流區(qū)間為 6200元 /㎡ ， 漸漸有帶裝修出售的趨勢， 裝修價格為 12001500元 /㎡ ； ? 銷售情況： 剛需兩房三房和品牌項目消化速度較快 ，月均消化 20套。 —— 銷售速度為近三個月的數(shù)據(jù) 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 產(chǎn)品面積區(qū)間 戶型 面積比 6075㎡ 兩房 20% 8087㎡ 2+1房 /小三房 50% 100110㎡ 三房 20% 130150㎡ 四房 10% 總計 —— 100% 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配比： 較市場更為緊湊的實用戶型，以各種面積段的三房為主；低總價，高單價； 定位原則：高品質(zhì)的精品居住社區(qū) ?堅持不拼合的原則，以中小面積的兩房 /三房為主力產(chǎn)品，順應(yīng)市場及客戶，實現(xiàn)“快打快銷” ?利用產(chǎn)品創(chuàng)新，嘗試同一面積段下的多種戶型模式 限制條件及市場機遇： ?地塊自身有 90/70限制，高容積率，建筑密度低； ?保利目標：快打快銷，高站位，品牌落地； ?項目屬性定位：城市新興區(qū)域時尚精品社區(qū)； ?市場主流產(chǎn)品為 70120㎡ 兩房 /三房產(chǎn)品，小面積居家型產(chǎn)品銷售速度最高； ?客戶主力需求產(chǎn)品為 70140㎡ 兩房 四房產(chǎn)品，追求品牌及配套好的大盤項目； 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 市場供應(yīng)的建筑風格 —— 以異域風情建筑為主，少量現(xiàn)代簡約風格；風情有余，時尚不足； 時代山湖海 現(xiàn)代簡約風格 珠光新城 西班牙風格 里維埃拉 東南亞風格 東方威尼斯 東南亞風格 西江月 現(xiàn)代簡約風格 金碧麗江 西班牙風格 現(xiàn)代風格建筑，建筑外形主動城市化，形成地標氣質(zhì)，成為青年人理想消費品； 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 型格建筑：建筑風格 —— 現(xiàn)代風格，符合時尚青年人潮流取向，極具城市意象； 幾何造型 玻璃材質(zhì)，通透、時代感強 玻璃 +色彩百葉，科技含量，生態(tài)建筑，形成隨心而變，色彩斑斕的建筑外墻 型格建筑：建筑語匯 —— 玻璃、百葉、幾何型、色彩，十足地標； 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 戶型創(chuàng)新：面積贈送 —— 設(shè)臵內(nèi)庭院，可改房 ， 贈送一半面積，增加戶型附加值 利用采光面，在戶型內(nèi)設(shè)臵內(nèi)庭院，贈送一半面積，提高室內(nèi)居住舒適度的同時，可將內(nèi)庭院改為臥室，增加產(chǎn)品附加值 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 《 m m 《 m m 戶型創(chuàng)新：面積贈送 —— 衛(wèi)生間設(shè)臵落地凸窗，凸窗面積全贈送，擴容室內(nèi)空間 ，小面積的大享受 ?衛(wèi)生間設(shè)臵倒凸窗可結(jié)合浴缸、花灑設(shè)臵為淋浴空間，擴大空間，提升戶型舒適度 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 戶型創(chuàng)新：面積贈送 —— 墻體結(jié)合內(nèi)凸窗，設(shè)臵為衣帽間 或書桌空間 ，凸窗面積全贈送 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 戶型創(chuàng)新：功能優(yōu)化 —— 預(yù)留 供裝修發(fā)揮的潛在 功能空間，提供實用率更高的室內(nèi)空間 儲藏空間的設(shè)計重點在衣柜、鞋柜、雜物間的設(shè)計。另也有將雜物間設(shè)在地下車庫的方式來贈送給客戶 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 由一個全功能衛(wèi)生間和一個僅設(shè)臵便器和小型洗面器的 “ 半衛(wèi) ”組成。對常有客人的家庭其發(fā)揮衛(wèi)生間功能，對客人不多的家庭可改造成儲藏室。 將衛(wèi)生間功能細分，即常說的干濕分區(qū)，供居住人口較多的家庭提高空間的使用效率。 客衛(wèi)生間 主衛(wèi)生間 戶型創(chuàng)新：功能優(yōu)化 —— 設(shè)臵 “ 一個半 ” 衛(wèi)生間或功能的細分，提供更人性化功能空間考量 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 6075㎡ 小兩房 戶型定位：兩房兩廳一衛(wèi) 戶型特點： ?設(shè)臵觀景陽臺 ?設(shè)臵獨立的衣帽間 ?預(yù)留浴缸位臵 ?局部西廚化 +半獨立中廚 =獨立餐廳和中西廚 ?虛空間利用最大化（增加儲物空間） 8088㎡ 小三房 戶型定位： 2+1房，兩廳兩衛(wèi) 戶型特點： ?設(shè)臵可改房的空中花園 ?雙陽臺，生活陽臺 +觀景陽臺 ?設(shè)臵獨立的衣帽間 ?預(yù)留浴缸位臵 ?局部西廚化 +半獨立中廚 =獨立餐廳和中西廚 ?虛空間利用最大化（增加儲物空間） 虛 空間 蝶 . 客廳 主臥 虛空間 客廳 主臥 虛空間 客廳 主臥 虛空間 由客廳進入虛空間 虛空間單獨使用 由主臥進入虛空間 可以成為家庭照片廳、收藏屋等家庭展示性 空間 可以成為衣帽間、化妝間、書柜等主臥個性化 空間 可以成為儲藏間或櫥柜滿足客廳臥室儲藏及展示空間 戶型設(shè)計要點： 6075㎡ 小兩房、 8088 ㎡ 小三房 典型 110平米三房 面積需求 2232平方米 814平方米 1520平方米 1013平方米 612平方米 面積需求 2836平方米 1018平方米 610平方米 1826平方米 1015平方米 812平方米 212平方米 1013平方米 典型 140平米四房 功能需求特征 滿足多人聚集交流及集體活動，需求 大面積開敞空間 。由于使用頻次及家具設(shè)臵不同，客廳布局相對穩(wěn)定， 餐廳可變性更強 獨立以 隔絕 處理食物的 油煙及異味 ，滿足食物 加工及儲藏 功能 滿足個人私密空間需求， 在基本舒適的前提下，儲藏及個性空間需求強烈。 其中主臥舒適度通常較高，故更看中個性化功能的附加，而次臥由于舒適度有限，對舒適度的需求略大于對功能增加的需求 功能空間 客廳 餐廳 廚房 主臥 次臥 書房 /次臥 衛(wèi)生間 陽臺 次臥 無 滿足辦公、娛樂等個人 個性化 需求，為家庭服務(wù)需求 多樣功能 可能性 滿足 多人同時使用 ，降低相互干擾，保證使用舒適度 滿足晾曬洗刷的實用功能同時，提供景觀享受型功能 公共活動空間 （客廳、餐廳） 私人休閑活動空間 （臥室、書房） 半室外活動空間 （入戶花園、陽臺、露臺） 服務(wù)型空間 （廚房、衛(wèi)生間、儲藏） 戶型設(shè)計要點： 110㎡ 三房、 140 ㎡ 四房 舒適戶型局部功能空間特征突破 增強功能的實用性，同時空間可適當壓縮合并 增加公共空間空間開敞度及多樣功能 增加個性化及多樣化功能可能性 公共活動空間 （客廳、餐廳） 私人休閑活動空間 （臥室、書房） 半室外活動空間 （入戶花園、陽臺、露臺） 服務(wù)型空間 （廚房、衛(wèi)生間、儲藏） 配合實現(xiàn)個性化及多樣化的功能 需求功能： PARTY ROOM，影院，展廳 …… 需求功能：化妝間、工作室、書屋、琴房、個性墻 …… 需求功能： BBQ、茶室、植物溫室、瑜伽房 …… 需求功能：開放式廚房、浴缸、私人衣帽間 …… 戶型設(shè)計要點： 110㎡ 三房、 140 ㎡ 四房 IKEA式空間生活設(shè)計 源自瑞典，清新、健康！定制化宜家家居解決方案， 富有想象力，永遠引領(lǐng)年輕人的生活潮流 家居整合：當裝修的價格標準成為主流衡量標準的時候，我們需要 新的標準！小空間大創(chuàng)意，實現(xiàn)從空間到家居的集約化居住 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 [門廳 ] [客廳 ] [餐廳 ] [臥室 ] [書房 ] [衣帽間 ] 利用組合櫥柜完全利用廚房空間 利用廚房墻面，打造“ 0” 占用收納空間 廚房 家居整合： 家電一體化， “零占用”的廚房空間解決計劃 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 產(chǎn)品突圍的 五大關(guān)鍵空間 家居住所 環(huán)境景觀 商業(yè)配套 社區(qū)會所 社區(qū)文化 園林風格 園林細節(jié) 園林模式 市場供應(yīng)的園林風格 —— 以歐式園林和現(xiàn)代東南亞園林為主，輔以水系，觀賞性強但缺乏參與性，新穎性不足； 時代山湖海 現(xiàn)代、簡潔的自然生態(tài)園林 珠光新城 西班牙風情水岸園林 里維埃拉 東南亞風情