【正文】 的 五大關(guān)鍵空間 家居住所 環(huán)境景觀 商業(yè)配套 社區(qū)會所 社區(qū)文化 案例借鑒 功能建議 商業(yè)思考 客戶需求 商業(yè)配套 案例借鑒 功能建議 商業(yè)思考 客戶需求 個性商業(yè)：商業(yè)思考 —— 競爭項目商業(yè)配套完善，且各有特色，但是項目 5萬平商業(yè)體量有條件成為區(qū)域服務(wù)中心商業(yè) 時代山湖海商業(yè)配套： 會所、商業(yè)街、美術(shù)館 里維埃拉商業(yè)配套： 大型酒樓、華潤萬家、特色飲食、兒童游樂場、容閎、游艇俱樂部、遵義醫(yī)學(xué)院第五附屬醫(yī)院、商業(yè)街、會所等 珠光新城商業(yè)配套： 會所、幼兒園、游泳池等配套、風(fēng)情商業(yè)大道 東方威尼斯商業(yè)配套： 13萬㎡商務(wù)綜合體：寫字樓、五星級酒店、會所、商業(yè)、會展、國際歌劇院小學(xué)、中學(xué)、幼兒園 商業(yè)配套 案例借鑒 功能建議 商業(yè)思考 客戶需求 個性商業(yè)：商業(yè)思考 —— 保利 有 操作商業(yè)案例的成功經(jīng)驗，有條件 成功打造項目約 5萬平的商業(yè)體 保利水城 —— 城市新區(qū)的成功招商經(jīng)驗和已經(jīng)累計的商業(yè)客戶，保利有更豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗 項目基本經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)（商業(yè)水城） 占地面積： 117034平方米 其中：地面以上建面： 135436㎡ 商場、零售、娛樂 62055㎡ 地面以下建面： 77273㎡ 首層建面： 49052 ㎡ 容積率： 建筑密度： 42％ 層數(shù)： ≤ 7層 商業(yè)配套 案例借鑒 功能建議 商業(yè)思考 客戶需求 個性商業(yè)：商業(yè)思考 —— 客戶在要求滿足基本日常生活所需的前提下，內(nèi)心渴望“吃喝玩樂一條龍服務(wù)”的“宅”生活 目標(biāo)客戶社區(qū)配套功能要求分析0 2 4 6 8 10 12 14小型超市大型商業(yè)中心 餐飲店咖啡廳書店國際學(xué)校銀行/自動取款機花店洗染店美容美發(fā)店家政服務(wù)租售服務(wù)中心門診、藥店社區(qū)配套功能需求分析： 調(diào)查顯示，小型超市、銀行 /自動存取機、餐飲店、大型商業(yè)中心和門診藥店等基本日常生活功能的需求最為旺盛； 其次對書店、咖啡廳、美容美發(fā)店、洗衣店等消遣性商業(yè)配套需求也較高； 同時部分客戶也表示對社區(qū)教育配套較為關(guān)注，若能引進國際級教育機構(gòu)更好。對常有客人的家庭其發(fā)揮衛(wèi)生間功能，對客人不多的家庭可改造成儲藏室。 —— 時代業(yè)主，王小姐 我就買個 小房 投資，面積不要太大，不過房子 采光什么的要好 ， 方方正正 的，以后出手出租都方便。 —— 時代、明月灣上門客戶，龔小姐 周邊客戶訪談?wù)Z錄： 客戶分析： 對環(huán)境、配套、城市感、人群的關(guān)注； —— 突圍啟示， 從實質(zhì)到印象，拉近城市距離！ 客戶語錄分析： 社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、交通及生活配套、城市感、人群等成為西區(qū)客戶提及最多的關(guān)鍵需求； 目標(biāo)客戶置業(yè)關(guān)注因素分析0 2 4 6 8 10 12 14 16區(qū)位交通開發(fā)商品牌升值前景小區(qū)園林環(huán)境外部自然景觀環(huán)境戶型設(shè)計物業(yè)管理精裝修商業(yè)及會所配套等48 42 36 30 24 18 12 6 產(chǎn)品關(guān)注點分析： 調(diào)查顯示，客戶在臵業(yè)過程中較為關(guān)注戶型通風(fēng)采光； 其次，比較關(guān)注朝向及內(nèi)部舒適性； 客戶分析： 對基礎(chǔ)舒適性、局部功能的關(guān)注； —— 突圍啟示， 從基礎(chǔ)到提升，滿足潛在需求！ 房子我覺得合理就好，也不用很大，我們也不是住大房子的人，不過 采光、通風(fēng) 要好，否則這房子就不好住 —— 明月灣上門客戶，李先生 我買不起大房子，但是從本身的情況來說，譬如 衣帽間、書房，還是很想要的 。挺看好的，如果沒漲的那么快，等攢夠錢可以考慮投資一套。 港澳客戶 澳門客戶為主，以區(qū)位、總價為核心驅(qū)動力 ?購買力：經(jīng)濟實力中等； ?居住狀況；以香港、澳門為長期居住點 ?臵業(yè)特征：對區(qū)位、總價、兩地車牌等關(guān)注度高，注重社區(qū)規(guī)模及開發(fā)商品牌，偏好一次性付款，可臵辦兩地車牌； ?臵業(yè)需求： 90200平米 2/3/4房，總價 100萬 150萬左右。 市區(qū)本地客戶 以區(qū)位、配套等為臵業(yè)核心驅(qū)動因素，首付敏感，較注重生活品質(zhì) ?購買力：經(jīng)濟實力中等； ?居住狀況：集中在吉大、拱北、新香洲等片區(qū)； ?臵業(yè)特征：因城區(qū)高價擠壓，臵業(yè)屬剛性需求型，對價格、配套、產(chǎn)品品質(zhì)等關(guān)注度高。就是市場離這里太遠了， 將來的配套一定要跟上，小區(qū)里最好有個醫(yī)療社區(qū) 什么的，老人家有個病痛什么的看醫(yī)生也方便些。” “ 西區(qū)最吸引人的就是房子便宜 ，價格在我可承受的范圍內(nèi)，還能作為一種投資，市區(qū)的房子就不行了，價格太高，投資不起?！? “我買房主要看價格，便宜的才能買，遠點無所謂，但 小區(qū)的檔次一定要做起來，否則也不會買的 ?！? “哎呀，這個買房不像買棵蔥，還是要精挑細(xì)選的，可以不是最貴的，但是一定是好的，這種好吧，就像是就算我買不起寶馬 5系，咬咬牙買個 1系也不錯啊， 品質(zhì)還是很重要的。 —— 珠海聯(lián)邦制藥股份有限公司簡介 ? 美國跨國企業(yè)偉創(chuàng)力集團在新青工業(yè)園有 12家企業(yè)，廠區(qū)面積達到 60多萬平方米，在職員工 6萬人。 以需求（客戶）和供應(yīng)（市場）為基礎(chǔ)，進行本項目的產(chǎn)品突圍思考！ 里維埃拉成交客戶分析18%32%22%28%珠海本地 西區(qū)本地（周邊工業(yè)園區(qū)技術(shù)人員）珠三角 內(nèi)地（西北、甘肅、蘭州）上門客戶來源36%5%3%3%4%19%9%3%8%5% 5%香洲 拱北 吉大 前山南屏 珠海西區(qū) 深圳 廣州廣東其他地區(qū) 內(nèi)地 港澳臺?明月灣 的客戶群體： 周邊居民、公務(wù)員、大學(xué)教師和產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高層管理人員，以自住為主要目的； 港澳投資客戶，其中澳門客戶較多，看好西區(qū)升值潛力； 廣州、深圳等珠三角區(qū)域投資客戶； ?時代山湖海 的客戶群體：呈“三分天下”狀態(tài)， 以周邊區(qū)域的教師、高級公務(wù)員及私企高管路過了解項目，以首臵或換房為主要臵業(yè)目的； 市區(qū)首臵高價溢出客戶，看重區(qū)域及時代品牌； 外地和港澳投資度假、養(yǎng)老客戶 ?里維埃拉 的客戶群體：初期，里維埃拉客戶群體以周邊工業(yè)園區(qū)的技術(shù)人員和內(nèi)地養(yǎng)老度假客戶為主要群體，隨著珠海城市競爭力上升，西區(qū)利好的兌現(xiàn)，客戶群體開始往周邊城市輻射，開始出現(xiàn)投資客戶； 明月灣上門客戶來源分析 里維埃拉成交客戶來源分析 時代山湖海成交客戶分析30%30%30%10%西區(qū)本地 珠海本地 外地（內(nèi)地、珠三角） 港澳時代山湖海成交客戶來源分析 客戶分析： 主城區(qū)剛需客戶開始增多，與西區(qū)本地、北方內(nèi)地客戶一同成為區(qū)域主流客戶群； 西區(qū)本地人： 原住民第二代，“走出去，接受新事物” 關(guān)鍵詞： 2030歲 /傾向商品房 /會為父母考慮就近臵業(yè) 典型代表描述： 黃先生， 25歲左右，金灣本地人，公務(wù)員，在斗門行政中心工作， 家庭人口： 4人，父母 +妹妹 居住現(xiàn)狀：自建房 經(jīng)濟來源：工作收入 +福利，個人月收入約 5000元左右 客戶特征：孝順父母，但都是接受過高等教育的， 對新事物好奇，渴望居住高品質(zhì)社區(qū)的同時可以就近照顧父母 客戶語錄： “我是土生土長的紅旗人，在政府工作，對于我們這種接受過高等教育的會比較容易接受高層小區(qū)住宅， 新事物對我們還是比較有吸引力的 。 區(qū)域供應(yīng)集中在湖心路沿線，覆蓋斗門、金灣兩個片區(qū)，南北兩側(cè)特色不同，機場路沿線品質(zhì)較高； ? 珠海大道是連接珠海城區(qū)和西區(qū)的交通要道，與珠海大道相接的 湖心路和機場路成為西區(qū)房地產(chǎn)的熱點片區(qū) ，基本均為沿路分布狀； ?湖心路目前樓盤林立，發(fā)展相對比較成熟，但 樓盤品質(zhì)普通且周邊環(huán)境鄉(xiāng)村化 ?機場路沿線目前新供應(yīng)項目目前主要有明月灣和時代山湖海，項目不多，未來仍有許多住宅項目供應(yīng)；且 機場東路資源相較湖心路稍好 ，有海景及河景（湖心路僅有河景資源）； 航空產(chǎn)業(yè)及高教園區(qū)等提升了板塊品質(zhì)感 ； 西湖片區(qū)規(guī)劃為 西部城區(qū)最適宜人居板塊之一 ，時代的進駐吸引市場關(guān)注， 且個性鮮明 交通、休閑、產(chǎn)業(yè)等，共享西區(qū)的 城市級配套 片區(qū)規(guī)劃定位 金灣行政文化中心 控規(guī)包括：行政辦公用地、文化娛樂用地、商業(yè)金融用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、學(xué)校用地、交通設(shè)施用地、商住用地、居住用地等； 9月 22日，定位年輕、輕快的時代山湖海作為片區(qū)代表項目公開發(fā)售，當(dāng)天銷售 380余套，銷售率約 80%；實現(xiàn)均價近7000元 /㎡ 政策背景：短期內(nèi)新政取消可能性低，貸款影響較大，并面臨限購風(fēng)險 ?首套 90㎡ 以上的家庭，三成首付 ?貸款購買第二套的家庭，五成首付，利率 ?貸款購買三套及以上，大幅提高首付比例貸款利率，部分城市可暫停發(fā)放 ?選擇性限制發(fā)放異地購房貸款 “ ” 新政 ?首套住房貸款，三成首付 ?貸款購買第二套的家庭，五成首付，利率 ?第三套及以上住房貸款，暫停發(fā)放 ?選擇性限制發(fā)放異地購房貸款 ?加強消費性貸款的管理 ?首套房利率 （后期） “ ” 新政 “限購令”影響的城市： ?在“ ” 新政之后，調(diào)控力度并未得到全面執(zhí)行，又出臺“ ”新政，并且全面提高首套房門檻的同時限制購房，大部分限購城市的“解凍”時間暫未明確，估計存在政策持續(xù)并擴大執(zhí)行的可能性。 保 利 來 了 ！ 快訊： 11月 16日，保利地產(chǎn)以 5497萬元的總價拿下珠海市金灣商住用地，位于金灣金銘東路南側(cè)、機場東路西側(cè)，時代山湖海北側(cè)，土地面積 ，容積率 ≤ ，折合樓面地價 2500元 /平方米。2023年 12月 謹(jǐn)呈 ：保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司 保利金灣項目策劃 本文內(nèi)包含的資料屬于珠海世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢有限公司的商業(yè)機密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。 開發(fā)商目標(biāo)： 更快 —— 快速開發(fā)，快速銷售 更高 —— 高站位，跳出西區(qū)市場 更遠 —— 進軍珠海第一炮，承載品牌落地與持續(xù)經(jīng)營目標(biāo) 市場局勢小結(jié)： ?西部中心城區(qū)是未來 城市化進程最快 的區(qū)域之一 ?西區(qū)作為新興的城市住區(qū)， 剛需自住及投資客戶為主 ，以 剛需型產(chǎn)品為主 ?西區(qū)發(fā)展在即，土地供應(yīng)充裕， 大盤云集，市場集中供應(yīng) ?區(qū)域供應(yīng)集中在湖心路機場路沿線，南北兩側(cè)特色不同， 機場路沿線品質(zhì)較高 ?西湖片區(qū)規(guī)劃為西部城區(qū) 最適宜人居板塊之一 ，時代的進駐吸引市場關(guān)注，且 個性鮮明 ?貸款影響較大，并面臨限購風(fēng)險 ? 符合區(qū)域主流市場，走剛需產(chǎn)品路線 —— 快 ? 迎合片區(qū)格調(diào)，走時尚精致路線 —— 高 城市新興區(qū)域時尚精品社區(qū) 市場局勢及目標(biāo)之下，項目發(fā)展方向： CONTENTS 目錄 市場趨勢 項目突圍 形象演繹 規(guī)劃實踐 本地塊平整， 視野開闊，高層部分海景 地塊素質(zhì)良好，無先天不良致命要素 機場東路 珠海大道 ?東面臨機場東路，目前遠處可眺望海景，按規(guī)劃后續(xù)會填海 ?西面隔著金城路是中航通飛員工家屬樓用地 ?北面隔著金銘東路為另一住宅開發(fā)項目 金銘東路 ?南面緊鄰地塊是時代山湖海項目，中間有市政規(guī)劃路 金城路 本項目 約束條件較多，發(fā)揮空間受限 中等規(guī)模、不規(guī)則地塊、高容積率、低覆蓋率、90/70限制、 100米限高 地塊名稱 珠國土儲 202306地塊 土地性質(zhì) 住宅、商業(yè) 占地面積 建筑面積 公建面積 商業(yè)面積占總建筑面積 15% 綠化率 ≧35% 容積率 ≦ 建筑限高 ≦ 100米 建筑密度 ≦20% 其他條件 90/70政策 相較區(qū)域其他項目，本地塊 優(yōu)勢不足，資源雷同，需要突圍 項目 占地 建面 容積率 配套及資源 時代山湖海 40萬 ?擁有山、海、高爾夫等多重景觀； ?由多層電梯洋房、高層海景住宅、大型社區(qū)活動中心、商業(yè)街、幼兒園組成的超大規(guī)模