【正文】 25 30 40 45 客戶語錄： ?現(xiàn)在會(huì)所在西區(qū)也很流行了，但是也沒見多少個(gè)開發(fā)商真的就做出來，就時(shí)代做出來了，還是比較吸引的，感覺以后服務(wù)都很上檔次，最重要是給我一種新的生活方式； ?會(huì)所就是“玩”的地方嘛，除了什么健身房、泳池啊，還是希望出現(xiàn)比較新穎的功能，比如說酒吧啊，不一定去酒吧街才可以泡吧嘛，遠(yuǎn)??； ?希望會(huì)所可以有許多跟上潮流的東西，我女朋友老說我晚上玩電玩打擾她休息，世界杯的時(shí)候，她就最討厭我了，如果會(huì)所有電玩室就好了，還希望有個(gè)娛樂室，可以和其他球友一起看看球； 社區(qū)會(huì)所 會(huì)所思考 形象定位 功能建議 時(shí)尚會(huì)所：形象定位 —— 新巢人的時(shí)尚生活場(chǎng) ； “新巢人的 俱樂部 ” 會(huì)員制，健身、理療、交友等功能，經(jīng)常舉辦 Party的地方、體驗(yàn)之都、潮流的發(fā)布基地 Club 社區(qū)會(huì)所 會(huì)所思考 形象定位 功能建議 時(shí)尚會(huì)所：功能建議 —— 歡暢吧、自由網(wǎng)上沖浪區(qū)； 藍(lán)色網(wǎng)絡(luò)區(qū) —— 時(shí)刻把握全球最新資訊，走在時(shí)代前列 白色閱讀區(qū) —— 繁忙之外的寧靜致遠(yuǎn)，左岸的精神盛宴 紅色歡暢吧 —— 分享與釋放，把酒高歌 金色娛樂室 —— 偶爾的童心未泯，因?yàn)槲覀兪冀K年輕 自由網(wǎng)上沖浪區(qū) 歡暢吧 社區(qū)會(huì)所 會(huì)所思考 形象定位 功能建議 娛樂電玩室 陽光閱覽室 白色閱讀區(qū) —— 繁忙之外的寧靜致遠(yuǎn)，左岸的精神盛宴 金色娛樂室 —— 偶爾的童心未泯，因?yàn)槲覀兪冀K年輕 時(shí)尚會(huì)所：功能建議 —— 陽光閱覽室、娛樂電玩室； 社區(qū)會(huì)所 會(huì)所思考 形象定位 功能建議 時(shí)尚會(huì)所：功能建議 —— 新穎、好玩的兒童娛樂區(qū)； 社區(qū)會(huì)所 會(huì)所思考 形象定位 功能建議 時(shí)尚會(huì)所：功能建議 —— 趣味性、娛樂性的地面導(dǎo)視系統(tǒng)； 社區(qū)會(huì)所 會(huì)所思考 形象定位 功能建議 產(chǎn)品突圍的 五大關(guān)鍵空間 家居住所 環(huán)境景觀 商業(yè)配套 社區(qū)會(huì)所 社區(qū)文化 信息共享 物業(yè)服務(wù) 社區(qū)文化 信息共享 物業(yè)服務(wù) 社區(qū)文化：信息共享 —— 珠海首個(gè) 3G網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，信息無處不在 ?建設(shè)珠海首個(gè) 3G網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，包括 G3信息機(jī)（ TD固話）、 G3視頻監(jiān)控網(wǎng)關(guān)、 RFIDSIM手機(jī)門禁卡 等。 YOHO town的營(yíng)銷概念的基調(diào)是 開心快樂社區(qū) 。對(duì)常有客人的家庭其發(fā)揮衛(wèi)生間功能，對(duì)客人不多的家庭可改造成儲(chǔ)藏室。 —— 時(shí)代、明月灣上門客戶，龔小姐 周邊客戶訪談?wù)Z錄： 客戶分析： 對(duì)環(huán)境、配套、城市感、人群的關(guān)注； —— 突圍啟示， 從實(shí)質(zhì)到印象，拉近城市距離！ 客戶語錄分析： 社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、交通及生活配套、城市感、人群等成為西區(qū)客戶提及最多的關(guān)鍵需求； 目標(biāo)客戶置業(yè)關(guān)注因素分析0 2 4 6 8 10 12 14 16區(qū)位交通開發(fā)商品牌升值前景小區(qū)園林環(huán)境外部自然景觀環(huán)境戶型設(shè)計(jì)物業(yè)管理精裝修商業(yè)及會(huì)所配套等48 42 36 30 24 18 12 6 產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)分析： 調(diào)查顯示，客戶在臵業(yè)過程中較為關(guān)注戶型通風(fēng)采光； 其次，比較關(guān)注朝向及內(nèi)部舒適性； 客戶分析： 對(duì)基礎(chǔ)舒適性、局部功能的關(guān)注； —— 突圍啟示， 從基礎(chǔ)到提升，滿足潛在需求！ 房子我覺得合理就好，也不用很大，我們也不是住大房子的人，不過 采光、通風(fēng) 要好，否則這房子就不好住 —— 明月灣上門客戶，李先生 我買不起大房子，但是從本身的情況來說，譬如 衣帽間、書房，還是很想要的 。 港澳客戶 澳門客戶為主，以區(qū)位、總價(jià)為核心驅(qū)動(dòng)力 ?購(gòu)買力：經(jīng)濟(jì)實(shí)力中等； ?居住狀況；以香港、澳門為長(zhǎng)期居住點(diǎn) ?臵業(yè)特征：對(duì)區(qū)位、總價(jià)、兩地車牌等關(guān)注度高，注重社區(qū)規(guī)模及開發(fā)商品牌，偏好一次性付款，可臵辦兩地車牌； ?臵業(yè)需求： 90200平米 2/3/4房，總價(jià) 100萬 150萬左右。就是市場(chǎng)離這里太遠(yuǎn)了， 將來的配套一定要跟上，小區(qū)里最好有個(gè)醫(yī)療社區(qū) 什么的，老人家有個(gè)病痛什么的看醫(yī)生也方便些?！? “我買房主要看價(jià)格，便宜的才能買，遠(yuǎn)點(diǎn)無所謂，但 小區(qū)的檔次一定要做起來，否則也不會(huì)買的 。 —— 珠海聯(lián)邦制藥股份有限公司簡(jiǎn)介 ? 美國(guó)跨國(guó)企業(yè)偉創(chuàng)力集團(tuán)在新青工業(yè)園有 12家企業(yè)，廠區(qū)面積達(dá)到 60多萬平方米，在職員工 6萬人。 區(qū)域供應(yīng)集中在湖心路沿線，覆蓋斗門、金灣兩個(gè)片區(qū)，南北兩側(cè)特色不同，機(jī)場(chǎng)路沿線品質(zhì)較高； ? 珠海大道是連接珠海城區(qū)和西區(qū)的交通要道，與珠海大道相接的 湖心路和機(jī)場(chǎng)路成為西區(qū)房地產(chǎn)的熱點(diǎn)片區(qū) ，基本均為沿路分布狀； ?湖心路目前樓盤林立，發(fā)展相對(duì)比較成熟，但 樓盤品質(zhì)普通且周邊環(huán)境鄉(xiāng)村化 ?機(jī)場(chǎng)路沿線目前新供應(yīng)項(xiàng)目目前主要有明月灣和時(shí)代山湖海，項(xiàng)目不多，未來仍有許多住宅項(xiàng)目供應(yīng)；且 機(jī)場(chǎng)東路資源相較湖心路稍好 ，有海景及河景（湖心路僅有河景資源）； 航空產(chǎn)業(yè)及高教園區(qū)等提升了板塊品質(zhì)感 ； 西湖片區(qū)規(guī)劃為 西部城區(qū)最適宜人居板塊之一 ，時(shí)代的進(jìn)駐吸引市場(chǎng)關(guān)注， 且個(gè)性鮮明 交通、休閑、產(chǎn)業(yè)等，共享西區(qū)的 城市級(jí)配套 片區(qū)規(guī)劃定位 金灣行政文化中心 控規(guī)包括：行政辦公用地、文化娛樂用地、商業(yè)金融用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、學(xué)校用地、交通設(shè)施用地、商住用地、居住用地等； 9月 22日，定位年輕、輕快的時(shí)代山湖海作為片區(qū)代表項(xiàng)目公開發(fā)售，當(dāng)天銷售 380余套，銷售率約 80%；實(shí)現(xiàn)均價(jià)近7000元 /㎡ 政策背景：短期內(nèi)新政取消可能性低，貸款影響較大，并面臨限購(gòu)風(fēng)險(xiǎn) ?首套 90㎡ 以上的家庭，三成首付 ?貸款購(gòu)買第二套的家庭，五成首付，利率 ?貸款購(gòu)買三套及以上，大幅提高首付比例貸款利率，部分城市可暫停發(fā)放 ?選擇性限制發(fā)放異地購(gòu)房貸款 “ ” 新政 ?首套住房貸款，三成首付 ?貸款購(gòu)買第二套的家庭，五成首付，利率 ?第三套及以上住房貸款，暫停發(fā)放 ?選擇性限制發(fā)放異地購(gòu)房貸款 ?加強(qiáng)消費(fèi)性貸款的管理 ?首套房利率 （后期） “ ” 新政 “限購(gòu)令”影響的城市： ?在“ ” 新政之后，調(diào)控力度并未得到全面執(zhí)行，又出臺(tái)“ ”新政，并且全面提高首套房門檻的同時(shí)限制購(gòu)房，大部分限購(gòu)城市的“解凍”時(shí)間暫未明確，估計(jì)存在政策持續(xù)并擴(kuò)大執(zhí)行的可能性。2023年 12月 謹(jǐn)呈 ：保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 保利金灣項(xiàng)目策劃 本文內(nèi)包含的資料屬于珠海世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。 開發(fā)商目標(biāo)： 更快 —— 快速開發(fā)，快速銷售 更高 —— 高站位，跳出西區(qū)市場(chǎng) 更遠(yuǎn) —— 進(jìn)軍珠海第一炮，承載品牌落地與持續(xù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 市場(chǎng)局勢(shì)小結(jié)： ?西部中心城區(qū)是未來 城市化進(jìn)程最快 的區(qū)域之一 ?西區(qū)作為新興的城市住區(qū)， 剛需自住及投資客戶為主 ，以 剛需型產(chǎn)品為主 ?西區(qū)發(fā)展在即，土地供應(yīng)充裕， 大盤云集，市場(chǎng)集中供應(yīng) ?區(qū)域供應(yīng)集中在湖心路機(jī)場(chǎng)路沿線，南北兩側(cè)特色不同， 機(jī)場(chǎng)路沿線品質(zhì)較高 ?西湖片區(qū)規(guī)劃為西部城區(qū) 最適宜人居板塊之一 ，時(shí)代的進(jìn)駐吸引市場(chǎng)關(guān)注，且 個(gè)性鮮明 ?貸款影響較大，并面臨限購(gòu)風(fēng)險(xiǎn) ? 符合區(qū)域主流市場(chǎng)，走剛需產(chǎn)品路線 —— 快 ? 迎合片區(qū)格調(diào)，走時(shí)尚精致路線 —— 高 城市新興區(qū)域時(shí)尚精品社區(qū) 市場(chǎng)局勢(shì)及目標(biāo)之下，項(xiàng)目發(fā)展方向： CONTENTS 目錄 市場(chǎng)趨勢(shì) 項(xiàng)目突圍 形象演繹 規(guī)劃實(shí)踐 本地塊平整， 視野開闊，高層部分海景 地塊素質(zhì)良好，無先天不良致命要素 機(jī)場(chǎng)東路 珠海大道 ?東面臨機(jī)場(chǎng)東路，目前遠(yuǎn)處可眺望海景，按規(guī)劃后續(xù)會(huì)填海 ?西面隔著金城路是中航通飛員工家屬樓用地 ?北面隔著金銘東路為另一住宅開發(fā)項(xiàng)目 金銘東路 ?南面緊鄰地塊是時(shí)代山湖海項(xiàng)目，中間有市政規(guī)劃路 金城路 本項(xiàng)目 約束條件較多，發(fā)揮空間受限 中等規(guī)模、不規(guī)則地塊、高容積率、低覆蓋率、90/70限制、 100米限高 地塊名稱 珠國(guó)土儲(chǔ) 202306地塊 土地性質(zhì) 住宅、商業(yè) 占地面積 建筑面積 公建面積 商業(yè)面積占總建筑面積 15% 綠化率 ≧35% 容積率 ≦ 建筑限高 ≦ 100米 建筑密度 ≦20% 其他條件 90/70政策 相較區(qū)域其他項(xiàng)目，本地塊 優(yōu)勢(shì)不足，資源雷同，需要突圍 項(xiàng)目 占地 建面 容積率 配套及資源 時(shí)代山湖海 40萬 ?擁有山、海、高爾夫等多重景觀； ?由多層電梯洋房、高層海景住宅、大型社區(qū)活動(dòng)中心、商業(yè)街、幼兒園組成的超大規(guī)模綜合社區(qū)； ?項(xiàng)目首期將建設(shè)金灣區(qū)最大型的 近萬平方米的社區(qū)會(huì)所 ，配套：泳池，健身房，舞蹈室，棋牌室，室內(nèi)羽毛球館，桌球室，乒乓球，兒童活動(dòng)中心，美術(shù)館，閱覽室，便利店，餐廳，書店一應(yīng)俱全，為住戶提供度假般生活體驗(yàn) ?省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)幼兒園 ?大型商業(yè)街社區(qū)穿梭巴士 珠光新城 31萬 63萬 ?高等級(jí)住客會(huì)所、幼兒園、游泳池等配套，同時(shí)擁有集購(gòu)物、休閑、娛樂于一體的風(fēng)情商業(yè)大道； ?珠光新城建成之后，將成為容納 5000多戶、萬余居民的現(xiàn)代化、生態(tài)、休閑生活小城。 —— 偉創(chuàng)力集團(tuán)簡(jiǎn)介 購(gòu)房需求 中高管臵業(yè)需求外流嚴(yán)重，白領(lǐng)階層購(gòu)房需求旺盛 —— 數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站、各公司網(wǎng)站 典型代表描述： 林先生， 30歲左右，東北人，來珠海五年，副教授，在吉林大學(xué)教書 家庭人口： 2人，夫妻兩人 居住現(xiàn)狀：教師員工宿舍（福利分房） 經(jīng)濟(jì)來源：工作收入 +福利，家庭月收入 客戶特征：有一定的積蓄，買房會(huì)考慮小孩的教育問題或父母的養(yǎng)老問題， 眼光比較長(zhǎng)遠(yuǎn)，考慮比較周全 客戶語錄： “我在大學(xué)教書，現(xiàn)在住的是學(xué)校分的宿舍里面住著，當(dāng)時(shí)分的房子比較小，未來計(jì)劃生小孩，想把父母都接過來，好照顧孩子和老婆?！? 市區(qū)本地人（自住型）： 珠海新移民，有抱負(fù)有追求，城區(qū)高價(jià)溢出，關(guān)注性價(jià)比及配套 關(guān)鍵詞： 2530歲 /普通白領(lǐng) /婚房群體 典型代表描述： 王小姐， 30歲左右，普通白領(lǐng)，在吉大工作，珠海新移民（來珠海 7年，已有珠海戶口） 家庭人口： 2人，夫妻兩人，尚無小孩 居住現(xiàn)狀：現(xiàn)居新香洲， 100平米的 3房，貸款所買 經(jīng)濟(jì)來源：工作所得，家庭月收入 ，有私家車 客戶特征：海歸、高學(xué)歷、收入穩(wěn)定、 眼界開闊、易接受新事物、有投資意識(shí) 客戶語錄： “我主要是聽朋友介紹，但是看了時(shí)代的廣告，覺得挺符合我們這種年輕人的， 買了時(shí)代山湖海， 82平米的兩房，純投資，沒想過自住 ?！? “這里的房子肯定比老家的貴了，只能用 退休金加上子女的一點(diǎn)資助買一套 了，一次性付款。 珠三角度假投資客戶 資源偏好型客戶，看重稀缺和投資價(jià)值 ?購(gòu)買力：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)； ?居住狀況：以港、澳、深等為常住地，往來于廣州、珠海、深圳等珠三角富裕城市； ?臵業(yè)特征：看好珠海的發(fā)展?jié)摿?，總價(jià)承受能力較強(qiáng)，有多次臵業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)景觀及居住舒適度要求較高。 —— 時(shí)代上門客戶，黎先生 我買三房，面積到?jīng)]所謂，夠住就行，太大也買不起。 將衛(wèi)生間功能細(xì)分，即常說的干濕分區(qū)，供居住人口較多的家庭提高空間的使用效率。這種社區(qū)概念正好能返璞歸真，將人類因心情輕松愉快而迸發(fā)出來的一種感覺、一種態(tài)度，演繹為簡(jiǎn)單而具內(nèi)涵的生活哲學(xué)。 ?業(yè)主未來將通過這些尖端配臵，使用 3G網(wǎng)絡(luò)裝臵 可視電話、配備家庭信息器 等，除了一般的上網(wǎng)、發(fā)郵件、看電影外，還有游戲、與管理處溝通， 自由管理家電設(shè)備 等多種功能。 3. 探索追求（ Questing） 讓消費(fèi)者能夠嘗試一種新的體驗(yàn)，學(xué)習(xí)更多文化和思想，擴(kuò)大他們