【正文】 及多樣功能 增加個(gè)性化及多樣化功能可能性 公共活動(dòng)空間 （客廳、餐廳） 私人休閑活動(dòng)空間 （臥室、書房） 半室外活動(dòng)空間 （入戶花園、陽臺、露臺） 服務(wù)型空間 （廚房、衛(wèi)生間、儲藏） 配合實(shí)現(xiàn)個(gè)性化及多樣化的功能 需求功能： PARTY ROOM，影院，展廳 …… 需求功能：化妝間、工作室、書屋、琴房、個(gè)性墻 …… 需求功能： BBQ、茶室、植物溫室、瑜伽房 …… 需求功能：開放式廚房、浴缸、私人衣帽間 …… 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 110㎡ 三房、 140 ㎡ 四房 IKEA式空間生活設(shè)計(jì) 源自瑞典，清新、健康！定制化宜家家居解決方案， 富有想象力，永遠(yuǎn)引領(lǐng)年輕人的生活潮流 家居整合：當(dāng)裝修的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)成為主流衡量標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，我們需要 新的標(biāo)準(zhǔn)！小空間大創(chuàng)意，實(shí)現(xiàn)從空間到家居的集約化居住 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 [門廳 ] [客廳 ] [餐廳 ] [臥室 ] [書房 ] [衣帽間 ] 利用組合櫥柜完全利用廚房空間 利用廚房墻面，打造“ 0” 占用收納空間 廚房 家居整合： 家電一體化， “零占用”的廚房空間解決計(jì)劃 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 產(chǎn)品突圍的 五大關(guān)鍵空間 家居住所 環(huán)境景觀 商業(yè)配套 社區(qū)會所 社區(qū)文化 園林風(fēng)格 園林細(xì)節(jié) 園林模式 市場供應(yīng)的園林風(fēng)格 —— 以歐式園林和現(xiàn)代東南亞園林為主，輔以水系，觀賞性強(qiáng)但缺乏參與性，新穎性不足； 時(shí)代山湖海 現(xiàn)代、簡潔的自然生態(tài)園林 珠光新城 西班牙風(fēng)情水岸園林 里維埃拉 東南亞風(fēng)情園林 西江月 分散式普通園林 金碧麗江 西班牙風(fēng)情園林 環(huán)境景觀 園林細(xì)節(jié) 園林模式 園林風(fēng)格 東方威尼斯 歐式水系園林 集約土地的園林設(shè)計(jì)模式 建筑退讓給園林，讓偌大的園林空間成為少數(shù)人的精致享受 住宅雖小， “ 家 ” 卻很大！ 環(huán)境景觀 園林細(xì)節(jié) 園林模式 園林風(fēng)格 園林模式： 內(nèi)部景觀資源營造，中央大園林設(shè)計(jì)，精致小戶的 “ 大家空間 ” 環(huán)境景觀 園林細(xì)節(jié) 園林模式 園林風(fēng)格 園林風(fēng)格： 現(xiàn)代，都市，一定的藝術(shù)氣質(zhì)；強(qiáng)調(diào)參與性與共享空間； —— 趣味園林 ?藝術(shù)家的創(chuàng)作基地 ?彰顯珠海都市魅力 ?國際化的文化路標(biāo) 國際都市景觀創(chuàng)作營 以建筑為界，形成從私密到開放的視覺感受；與集中商業(yè) MALL呼應(yīng) ?與會所相連接， 內(nèi)外互通的無邊際泳池， 泳池既是游泳的地方，也吃喝著果汁曬著太陽的好去處； ?廣場既是入口的之一，也是和親朋好友嬉戲的場所；這里，一切都是 so funny！ 環(huán)境景觀 園林細(xì)節(jié) 園林模式 園林風(fēng)格 園林細(xì)節(jié)： 實(shí)際功能與觀賞性同在，功能新穎、強(qiáng)調(diào)造型；重點(diǎn)打造廣場、泳池等等空間； 環(huán)境景觀 園林細(xì)節(jié) 園林模式 園林風(fēng)格 園林細(xì)節(jié)： 園林空間無所不在的延展，架空層室外化，園林室內(nèi)化，將客廳延伸在家外，你我的都市會客廳； 產(chǎn)品突圍的 五大關(guān)鍵空間 家居住所 環(huán)境景觀 商業(yè)配套 社區(qū)會所 社區(qū)文化 案例借鑒 功能建議 商業(yè)思考 客戶需求 商業(yè)配套 案例借鑒 功能建議 商業(yè)思考 客戶需求 個(gè)性商業(yè)：商業(yè)思考 —— 競爭項(xiàng)目商業(yè)配套完善，且各有特色，但是項(xiàng)目 5萬平商業(yè)體量有條件成為區(qū)域服務(wù)中心商業(yè) 時(shí)代山湖海商業(yè)配套： 會所、商業(yè)街、美術(shù)館 里維埃拉商業(yè)配套： 大型酒樓、華潤萬家、特色飲食、兒童游樂場、容閎、游艇俱樂部、遵義醫(yī)學(xué)院第五附屬醫(yī)院、商業(yè)街、會所等 珠光新城商業(yè)配套： 會所、幼兒園、游泳池等配套、風(fēng)情商業(yè)大道 東方威尼斯商業(yè)配套： 13萬㎡商務(wù)綜合體：寫字樓、五星級酒店、會所、商業(yè)、會展、國際歌劇院小學(xué)、中學(xué)、幼兒園 商業(yè)配套 案例借鑒 功能建議 商業(yè)思考 客戶需求 個(gè)性商業(yè)：商業(yè)思考 —— 保利 有 操作商業(yè)案例的成功經(jīng)驗(yàn)，有條件 成功打造項(xiàng)目約 5萬平的商業(yè)體 保利水城 —— 城市新區(qū)的成功招商經(jīng)驗(yàn)和已經(jīng)累計(jì)的商業(yè)客戶，保利有更豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)（商業(yè)水城） 占地面積： 117034平方米 其中：地面以上建面： 135436㎡ 商場、零售、娛樂 62055㎡ 地面以下建面： 77273㎡ 首層建面： 49052 ㎡ 容積率： 建筑密度： 42％ 層數(shù)： ≤ 7層 商業(yè)配套 案例借鑒 功能建議 商業(yè)思考 客戶需求 個(gè)性商業(yè)：商業(yè)思考 —— 客戶在要求滿足基本日常生活所需的前提下，內(nèi)心渴望“吃喝玩樂一條龍服務(wù)”的“宅”生活 目標(biāo)客戶社區(qū)配套功能要求分析0 2 4 6 8 10 12 14小型超市大型商業(yè)中心 餐飲店咖啡廳書店國際學(xué)校銀行/自動(dòng)取款機(jī)花店洗染店美容美發(fā)店家政服務(wù)租售服務(wù)中心門診、藥店社區(qū)配套功能需求分析： 調(diào)查顯示，小型超市、銀行 /自動(dòng)存取機(jī)、餐飲店、大型商業(yè)中心和門診藥店等基本日常生活功能的需求最為旺盛； 其次對書店、咖啡廳、美容美發(fā)店、洗衣店等消遣性商業(yè)配套需求也較高； 同時(shí)部分客戶也表示對社區(qū)教育配套較為關(guān)注，若能引進(jìn)國際級教育機(jī)構(gòu)更好。挺看好的，如果沒漲的那么快，等攢夠錢可以考慮投資一套?！? “ 西區(qū)最吸引人的就是房子便宜 ，價(jià)格在我可承受的范圍內(nèi)，還能作為一種投資，市區(qū)的房子就不行了，價(jià)格太高，投資不起。 以需求（客戶）和供應(yīng)（市場）為基礎(chǔ)，進(jìn)行本項(xiàng)目的產(chǎn)品突圍思考！ 里維埃拉成交客戶分析18%32%22%28%珠海本地 西區(qū)本地（周邊工業(yè)園區(qū)技術(shù)人員）珠三角 內(nèi)地（西北、甘肅、蘭州）上門客戶來源36%5%3%3%4%19%9%3%8%5% 5%香洲 拱北 吉大 前山南屏 珠海西區(qū) 深圳 廣州廣東其他地區(qū) 內(nèi)地 港澳臺?明月灣 的客戶群體： 周邊居民、公務(wù)員、大學(xué)教師和產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高層管理人員，以自住為主要目的； 港澳投資客戶，其中澳門客戶較多，看好西區(qū)升值潛力； 廣州、深圳等珠三角區(qū)域投資客戶； ?時(shí)代山湖海 的客戶群體：呈“三分天下”狀態(tài)， 以周邊區(qū)域的教師、高級公務(wù)員及私企高管路過了解項(xiàng)目，以首臵或換房為主要臵業(yè)目的； 市區(qū)首臵高價(jià)溢出客戶，看重區(qū)域及時(shí)代品牌； 外地和港澳投資度假、養(yǎng)老客戶 ?里維埃拉 的客戶群體：初期，里維埃拉客戶群體以周邊工業(yè)園區(qū)的技術(shù)人員和內(nèi)地養(yǎng)老度假客戶為主要群體，隨著珠海城市競爭力上升，西區(qū)利好的兌現(xiàn)，客戶群體開始往周邊城市輻射，開始出現(xiàn)投資客戶； 明月灣上門客戶來源分析 里維埃拉成交客戶來源分析 時(shí)代山湖海成交客戶分析30%30%30%10%西區(qū)本地 珠海本地 外地（內(nèi)地、珠三角） 港澳時(shí)代山湖海成交客戶來源分析 客戶分析： 主城區(qū)剛需客戶開始增多，與西區(qū)本地、北方內(nèi)地客戶一同成為區(qū)域主流客戶群； 西區(qū)本地人： 原住民第二代，“走出去，接受新事物” 關(guān)鍵詞： 2030歲 /傾向商品房 /會為父母考慮就近臵業(yè) 典型代表描述： 黃先生， 25歲左右，金灣本地人，公務(wù)員，在斗門行政中心工作， 家庭人口： 4人，父母 +妹妹 居住現(xiàn)狀：自建房 經(jīng)濟(jì)來源：工作收入 +福利，個(gè)人月收入約 5000元左右 客戶特征：孝順父母，但都是接受過高等教育的， 對新事物好奇，渴望居住高品質(zhì)社區(qū)的同時(shí)可以就近照顧父母 客戶語錄： “我是土生土長的紅旗人，在政府工作，對于我們這種接受過高等教育的會比較容易接受高層小區(qū)住宅， 新事物對我們還是比較有吸引力的 。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。 ” 西區(qū)本地人： 高校園區(qū)教職工，知識分子，深諳文化游戲，追逐品位與品質(zhì) 關(guān)鍵詞： 2540歲 /圈層 /文化 /經(jīng)濟(jì)實(shí)力中等 典型代表描述： 周先生， 27歲左右，普通白領(lǐng)，在市區(qū)工作，珠海新移民（在珠海讀書，畢業(yè)后在珠海工作） 家庭人口：待婚 居住現(xiàn)狀：現(xiàn)與女友在市區(qū)租房住 經(jīng)濟(jì)來源：工作所得，家庭月收入 7000 客戶特征：工作年限較短，但稍有積蓄，準(zhǔn)備結(jié)婚， 承受不起市區(qū)高價(jià)格，但又渴望居住品牌社區(qū) 客戶語錄： “現(xiàn)在和女朋友租房住，準(zhǔn)備結(jié)婚， 市區(qū)的婚房買不起，只能到西區(qū)買房了 。 ?臵業(yè)需求： 70140平米 2/3/4房，總價(jià)區(qū)間 70萬 150萬。 —— 時(shí)代業(yè)主，王小姐 周邊客戶訪談?wù)Z錄： 客戶語錄分析： 采光、通風(fēng)、面積實(shí)用性，客戶基礎(chǔ)關(guān)注點(diǎn)； 衣帽間、書房、套房 …… 高端住宅要素日漸成為新興小宅人群的提升性需求； 產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)分析0 5 10 15 20 25通風(fēng)采光贈(zèng)送面積私密性朝向?qū)痈邇?nèi)部空間舒適性觀景效果50 40 30 20 10 產(chǎn)品突圍的 五大關(guān)鍵空間 家居住所 環(huán)境景觀 商業(yè)配套 社區(qū)會所 社區(qū)文化 產(chǎn)品突圍的 五大關(guān)鍵空間 家居住所 環(huán)境景觀 商業(yè)配套 社區(qū)會所 社區(qū)文化 戶型創(chuàng)新 家居整合 型格建筑 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 市場供應(yīng)細(xì)分： 主流兩房區(qū)間為 7090㎡ ，主流三房區(qū)間為 90120㎡ ，少量四房單位 項(xiàng)目 規(guī)模 容積率 在售主力戶型 均價(jià) 銷售速度 時(shí)代山湖海 占地 建面 40萬 8082 ㎡ 兩房 102128 ㎡ 三房 146199㎡ 四房 8000元 /㎡ （帶 15001800的裝修） 234套 /月（含開盤日）） 珠光新城 占地 31萬 建面 63萬 86102㎡ 兩房 97131㎡ 三房 6500元 /㎡ 15套 /月 西江月 占地 20萬 6675㎡ 兩房 9396㎡ 三房 6200元 /㎡ （帶 1200元 /㎡裝修） /月 金碧麗江西海岸 占地 面 18萬 6392 ㎡ 兩房 93113㎡ 三房 4200元 /㎡ /月 海逸豪庭 占地 14萬 建面 50多萬 92161㎡ 三房 183㎡ 四房 6500元 /㎡ 近三個(gè)月無成交 里維埃拉 占地 340萬建面 450萬 52120㎡ 兩房 75157 ㎡ 三房 128188㎡ 四房 毛坯 6000元 /㎡ 精裝單位 7000元/㎡ 39套 /月 東方威尼斯 占地 50萬 建面 100萬 7998㎡ 兩房 91136㎡ 三房 6500元 /㎡ /月 ? 戶型： 主流兩房 區(qū)間為 7090㎡ ， 主流三房 區(qū)間為 90120㎡ ，少量一房四房單位； ? 價(jià)格：毛坯價(jià) 42006500元 /㎡ 不等，主流區(qū)間為 6200元 /㎡ ， 漸漸有帶裝修出售的趨勢， 裝修價(jià)格為 12001500元 /㎡ ； ? 銷售情況： 剛需兩房三房和品牌項(xiàng)目消化速度較快 ，月均消化 20套。 商業(yè)體采用通透玻璃幕墻形式，白天是鮮明的個(gè)性建筑，夜間是燈火通明的昭示建筑，將城市品質(zhì)生活進(jìn)行到底。 因此新奢華主義更溫和，更民主，更強(qiáng)調(diào)個(gè)人意識 —— 他們?nèi)缃耜P(guān)心所購買的商品是否能令他們獲得獨(dú)特的體驗(yàn) 保利● UHOME MEN IS SMALL AND THEREFORE， SMALL IS BEAUTIFUL。 手機(jī)門禁 可視電話 社區(qū)文化 信息共享 物業(yè)服務(wù) 社區(qū)文化：信息共享 —— 設(shè)臵社區(qū)留言板、社區(qū)論壇，倡導(dǎo) “ 公平、公正 ” 的開放的社區(qū)文化 社區(qū)文化 信息共享 物業(yè)服務(wù) 社區(qū)文化： 物業(yè)服務(wù) —— 在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)基