【正文】 vel2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2按 5個因素進行打分u別墅類產(chǎn)品對景觀資源的依賴性較強，從客戶層面而言，依然是最看重景觀視野，因此，權(quán)重設(shè)置最高；u戶型舒適度、空間尺度是否彰顯身份，是別墅客戶看重的又一重要因素；u私秘性對于別墅客戶接受度影響比較大；u本項目噪音、朝向方面相對均質(zhì)，因此，權(quán)重設(shè)置較輕。 普通雙拼 :聯(lián)排均價 =1:9351 1971542 4B 4A7211 7579 1898773 20378812B 2A9454 /3022835 /1B 1A9275 9865 2965425 3095562 3B 3A7526 75942059570 2044900 6B 6A7272 7332 1914666 19715425B 5A7218 74561975436 2023592 8B 8A7546 7421 1986978 1995464 7B 7A7579 72432130243 2076424 10B 10A7281 71431917204 1920685 12B 12A8019 72722111475 1955363 方案 1：雙拼均價 7504價格合成1971542 1971542 雙拼總價分布示意 １９０ 1９５萬1９５－２ 0０萬２０ 0２０５萬２０５ ２１０萬２１ 0－２ 1５萬２ 1５－２２ 0萬３００萬48 F E D C B A6638 6937 6296 6298 6580 6591 7048 1485006 1660840 1360411 1355064 1428530 1419877 1685312 47 F E D C B A6733 7331 6553 6484 6592 6590 6847 1455156 1589285 1399364 1442391 1402333 1403943 1493623 41 D C B A5632 6465 5481 5297 5279 1228773 1414767 1220235 1135886 1144312 44 D C B A5278 6028 4889 5075 5122 1151485 1319053 1088341 1088303 1110244 43 F E D C B A5799 6523 5815 5817 5806 5582 5231 1297299 1561617 1256522 1251579 1260512 1202596 1250971 方案 1：聯(lián)排均價 6107價格合成42 D C B A6138 6434 5793 5737 6593 1339155 1394690 1242145 1277112 1442674 聯(lián)排總價分布示意100110萬1１ 01２ 0萬1２ 01３ 0萬1３ 01４ 0萬1４ 01５ 0萬1５ 01６ 0萬1６ 01７ 0萬434442414847價格合成方案 2n在以上的價格策略基礎(chǔ)之上，將價格表進行制作合成。普通雙拼均價： 7５０９元 /㎡216。聯(lián)排產(chǎn)品單總價拉開區(qū)間，雙拼產(chǎn)品價格區(qū)間縮小差異216。12A C—29本項目 vs御景山莊 —— 點對點分析 2 ： 聯(lián)排產(chǎn)品位置戶型面積 239平米 ,花園 212平米 ,地下室 112平米 236平方米，無花園，地下室僅供停車單價 6124 元 /平方米 6500元 /平米總價 1464376 元 1534000元評價 本項目 43A對比風(fēng)景區(qū)別墅御景山莊邊套 2901單位，價格水平有優(yōu)勢，對手無花園，產(chǎn)品附加值較低，客廳采光、主臥面積等舒適度優(yōu)于對手43A29101報告思路報告思路定 價 背 景 項目概況市場現(xiàn)狀市場比準(zhǔn)均價的確定價格策略及價格表結(jié)構(gòu)生成價格表驗證客戶分析實收價格表確定對外價格表生成推售策略雙拼價格表樓號 房號 單價 總價1 1A 9941 1B 9351 2 2B 9534 3 3A 7765 3B 7695 4 4A 7451 4B 7385 5 5A 7427 5B 7188 6 6A 7405 6B 7245 7 7A 7417 7B 7753 8 8A 7394 8B 7620 10 10A 7316 10B 7455 12 12A 7445 　 12B 8193 聯(lián)排價格表樓號 房號 單價 總價41 41A 5266 1141559 41B 5288 1133976 41C 5476 1219046 41D 6463 1414263 42 42A 6593 1442642 42B 5737 1276999 42C 5792 1242035 42D 6432 1394270 43 43A 5223 1248956 43B 5579 1202322 43C 5808 1260792 43D 5819 1251858 43E 5816 1256802 43F 6524 1562038 44 44A 5113 1108346 44B 5067 1086549 44C 4881 1086538 44D 6032 1319967 樓號 房號 單價 總價47 47A 6855 1495276 47B 6603 1406693 47C 6605 1405080 47D 6497 1445216 47E 6566 1402105 47F 7344 1592023 48 48A 7059 1688025 48B 6603 1422621 48C 6593 1431291 48D 6308 1357224 48E 6306 1362580 48F 6947 1663349 總套數(shù) 銷售預(yù)估 銷售率雙拼 19套 10套 70%聯(lián)排 30套 25套合計 49套 35套銷售預(yù)估根據(jù)客戶認(rèn)籌情況與銷售許可證到位時間最終確定開盤時間，需保障提前一周時間升級算價，引導(dǎo)客戶房號意向1） 3周（升級前終止），獲得認(rèn)籌客戶量和反饋數(shù)據(jù)以支撐價格決策；2）開盤前 7天升級 /算價，確認(rèn)選房順序號并引導(dǎo)客戶，準(zhǔn)確把握開盤成交數(shù)量。各產(chǎn)品之間價格來開層次，體現(xiàn)不同產(chǎn)品價值 .３００萬豪華雙拼２１０萬以上雙拼１９０ ~２１０萬雙拼１４０ ~１６０萬聯(lián)排１２０ ~１４０萬聯(lián)排 元一水果墅 380~390平米獨棟別墅 總價 296~304萬 新華學(xué)府春天 230平米疊加樓下 總價 235萬 維也納森林別墅二手 256平米別墅 總價 210萬御景山莊 220平米聯(lián)排，總價 145萬大溪地 260平米疊加別墅，總價 170萬 大溪地 200平米疊加別墅，總價 130萬市場在售產(chǎn)品對比驗證 對比不同的市場細(xì)分，本項目產(chǎn)品線在各總價區(qū)間內(nèi)都處于均質(zhì)競爭或具有一定差異化競爭優(yōu)勢。 其中聯(lián)排邊套均價： ６３２５元 /㎡216。 普通雙拼 :聯(lián)排均價 =1:4B 4A7109 7167 1871919 1927060 2B 2A9161 /2929032 /1B 1A9000 9552 2877505 2997196 3B 3A7413 7481 2028767 2023324 6B 6A7197 7071 1895030 1901316 5B 5A6915 7152 1892451 1925697 8B 8A7544 7066 1986454 1899944 7B 7A7171 6835 2023487 1959385 10B 10A7179 7042 1890350 1893400 12B 12A7868 7177 2071755 1929671 方案 2：雙拼均價 7209價格合成48 F E D C B A6343 6650 5996 5999 6281 6291 6761 1419020 1592062 1295742 1290648 1363657 1355394 1616620 47 F E D C B A6431 7033 6249 6183 6286 6284 6548 1389810 1524583 1334402 1375443 1337228 1338764 1428438 41 D C B A5332 6166 5180 4993 4980 1163178 1349186 1153165 1070745 1079614 44 D C B A4978 5728 4588 4772 4823 1085890 1253472 1021382 1023161 1045546 43 F E D C B A5504 6235 5516 5518 5507 5283 4944 1231314 1492839 1191852 1187163 1195639 1138112 1182279 方案 2：聯(lián)排均價 5808價格合成42 D C B A5838 6135 5489 5436 6293 1273560 1329992 1177004 1