世聯(lián)-深圳華潤幸福里地產(chǎn)項目策略執(zhí)行報告05-資料下載頁
2025-02-26 09:56本頁面
【正文】 本幣升值的外部壓力和內(nèi)在要求， 一直沿用的固定匯率開始出現(xiàn)一定的調(diào)整 。 近 20年的 GDP高速增長，貿(mào)易順差、外匯儲備持續(xù)增長 美元供給量大量增加，放棄直接兌換黃金，布雷敦森林體系崩潰 內(nèi)因、外因共同作用，日元被迫升值 經(jīng)濟開始衰退 政府采用極度擴張的財政貨幣政策 （擴大財政支出和削減貼現(xiàn)率，放松銀根） 市場流動性增加 經(jīng)過 半年 左右的衰退之后，經(jīng)濟回升 股市、樓市快速增長，達到 2位數(shù)的通貨膨脹 1971年 12月 簽訂“史密森協(xié)議” ，協(xié)議要求日元升幅 %，并以此為基準上下浮動 % 本報告是嚴格保密的。 附件二；日元升值第二階段 （ 19731984） ： 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ， 提高出口競爭力 ，重建出口優(yōu)勢；建立 高效穩(wěn)定的社會、企業(yè)制度 ，建立成本優(yōu)勢，促進經(jīng)濟崛起 經(jīng)濟背景： 1973年 2月， 美國宣布美元兌黃金貶值 10%，日本只得讓日元向浮動匯率制過渡 。 1973年 10月，歐佩克 7國將原油價格提高了 21％， 第一次石油危機爆發(fā) 。 ? 日本經(jīng)濟反應(yīng)： 一度出現(xiàn)負增長（ 1%2%）以及高通貨膨脹率（ 26%）的危局，但在 7576年出現(xiàn)回升， 1971~1985年 實際 GDP年均增長率為 %，被視為 主要發(fā)達國家中的“一枝獨秀” 。 ? 房地產(chǎn)市場： 以日本前首相田中角榮發(fā)表《日本列島改造論》為起因， 1973年 全國地價平均比1972年 暴漲 %。 為此，政府在 1973年對 土地稅制進行修改 ，房地產(chǎn) 價格開始回落 美元再次貶值，日本經(jīng)濟在此之前保持高速增長 日元被迫升值 經(jīng)濟開始衰退，高通脹出現(xiàn) 制造業(yè)和貿(mào)易業(yè)的成本大幅度下降 經(jīng)濟出現(xiàn)二戰(zhàn)來的首次負增長 石油危機爆發(fā)，持續(xù) 3年 加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高鋼鐵、汽車等出口行業(yè)的競爭力 1975年，日本一躍而為世界汽車出口第一大國 1979年，第 2次石油危機爆發(fā)，持續(xù)半年 為刺激經(jīng)濟采取擴張性財政政策（增加財政支出） 建立“終身雇傭制”，建立政治和社會高效機制 巨額的貿(mào)易順差和資本內(nèi)流 緊縮的財政政策貨幣政策 （削減財政支出，緊縮貸款和貨幣） 主要發(fā)達國家中卻是最高的 1973年， 美元再次貶值 10%，日本開始放棄固定匯率制，實行浮動匯率制 本報告是嚴格保密的。 ? 日本經(jīng)濟反應(yīng)： 1985年 10－ 12月出口同比負增長； 1986年出口額減少 %，同時，國內(nèi)物價暴漲、勞動力成本急劇攀升，大批制造業(yè)企業(yè)紛紛去海外謀求生存空間。 “熱錢” 涌入，資金大量流向房地產(chǎn)和股票，為抑制更多泡沫的出現(xiàn) ， 1989年日本采取緊縮的貨幣政策，泡沫全面破滅。 ? 房地產(chǎn)市場反應(yīng)： 《廣場協(xié)議》后近 5年時間里，地價每年以 15%的幅度增長，房價也提高了兩倍。1988～ 1990年，大阪、名古屋的住宅地價分別暴漲 。最高峰的時候，東京 23個區(qū)的地產(chǎn)市值已經(jīng)超過整個美國所有資產(chǎn)的市值。泡沫破滅后，地價立即在短期內(nèi)下跌 50%左右。 附件二：日元升值第三階段 （ 19851995） :國際熱錢 在泡沫破滅時大量 外逃 ，攫取日本國內(nèi)財富，造成 “失去的十年” 經(jīng)濟背景： 為治理通貨膨脹，美國采取緊縮的貨幣政策，名義利率達到 20%，使得大量外資進入， 1979年底到1984年底這段時間內(nèi)，美元匯率上漲了近 60% ，貿(mào)易逆差快速擴大 ，以美國為首的西方主要工業(yè)國家決心共同對外匯市場進行干預(yù)，日元被迫要求升值。 美國貿(mào)易赤字繼續(xù)增加，美元相對疲軟，再次貶值 日元被迫升值 外貿(mào)首當(dāng)其沖，出口額減少 寬松的貨幣政策（ 連續(xù)下調(diào)利率和貼現(xiàn)率 ，增加政策性貸款），刺激投資；為維持匯率放出大量貨幣 低利率，資金過剩 國內(nèi)物價暴漲，成本提高，產(chǎn)業(yè)空洞化 資金流向房地產(chǎn)和股票 熱錢大量進入 泡沫大量出現(xiàn) 緊鎖地貨幣政策 泡沫破滅 外資大量出逃 失去的十年 1985年 9月 “廣場協(xié)議”， 美元對其它主要貨幣兩年內(nèi)貶值 30%，日元進入長達 10年的升值期 本報告是嚴格保密的。 附件二；日元升值第二階段，房地產(chǎn)市場發(fā)展 經(jīng)歷了 4個環(huán)節(jié) ， 政策消化期，小幅回升期，大幅上漲期，平穩(wěn)增長期 日本 6大城市房地產(chǎn)價格指數(shù)變化圖 日本當(dāng)時住宅價格在經(jīng)歷 1年左右的政策消化期之后開始緩慢回升 下降期 小幅回升期 大幅上漲期 平穩(wěn)增長期 本報告是嚴格保密的。 符合市場主流標(biāo)準的舒適尺度 附件三：戶型分析 本報告是嚴格保密的。 附件三：戶型分析 符合市場主流標(biāo)準的舒適尺度 本報告是嚴格保密的。 附件三：戶型分析 符合市場主流標(biāo)準的舒適尺度 本報告是嚴格保密的。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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