【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 湖路之間 貫穿國(guó)慶北路與北湖路，東臨北湖路，南臨湘運(yùn)家屬區(qū)，西臨國(guó)慶北路，北臨興旺風(fēng)情步行街。 46 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 商業(yè)小結(jié) 郴州商業(yè)市場(chǎng)仍處于起步階段，目前僅形成了以國(guó)慶路、人民路為中心的老城中心商圈和以五嶺廣場(chǎng)為中心的五嶺新商圈，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)街街鋪接受程度高。 郴州市場(chǎng)高形象、高檔次的商業(yè)物業(yè)缺失，隨著城市改造和發(fā)展，市中心的街鋪將隨著改造而日益減少，市中心街鋪的價(jià)值會(huì)提高。 郴州五嶺購(gòu)物廣場(chǎng)地下人防商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)業(yè)該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)會(huì)經(jīng)歷比較長(zhǎng)的時(shí)間培育期，前期購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目的 15年經(jīng)營(yíng)權(quán)的投資者對(duì)投資地下商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)有一定的抗性。 47 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 結(jié)論 : 百貨在市中心急需升級(jí)換代，市場(chǎng)還是具有一定的潛力 Condition（現(xiàn)狀） 地理位置：目前百貨聚集中心、但競(jìng)爭(zhēng)力不明顯； 業(yè)態(tài)定位：百貨對(duì)中心區(qū)域依賴(lài)強(qiáng)，已經(jīng)形成固定的 客群 品牌優(yōu)勢(shì)：目前市場(chǎng)品牌較少；但本案的發(fā)展是一個(gè) 鍥機(jī) 客戶(hù)層面：百貨占據(jù)市場(chǎng)，消費(fèi)群體龐大； Question（問(wèn)題） 百貨在市中 心，具有發(fā)展 勢(shì)頭 48 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 通過(guò)市場(chǎng)了解，我們適合做百貨 那么 我們做什么樣的百貨呢 結(jié)合項(xiàng)目地塊我們?cè)谧鼋馕? 49 項(xiàng)目篇 Third 50 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目地處郴州市北湖區(qū)人民西路，坐落于郴州市最繁華的北湖商圈西側(cè)，東臨北湖路、文化路、八一路和興隆、興旺等密集的商業(yè)街和中皇城、步步高百貨及家潤(rùn)多超市，北側(cè)與新一佳購(gòu)物中心臨街相望 。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 項(xiàng)目名稱(chēng)：郴州美美世界城市商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn)：郴州市人民西路與國(guó)慶路交界處西南側(cè) 占地面積： （合 ） 建筑面積：總建筑面積為 422203平方米 51 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目輻射范圍 輻射 1——5公里日常消費(fèi)區(qū)（以北湖商圈為軸心，覆蓋老城區(qū)全部范圍） 輻射 2——15公里 娛樂(lè)休閑消費(fèi)區(qū) （覆蓋郴州市區(qū)全部范圍） 輻射 3——30公里以上，邊緣區(qū)域（包括資興市及永興、桂陽(yáng)等八縣） 52 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目周邊商業(yè) 國(guó)慶路為郴州市最重要的主干道，貫穿于整個(gè)郴州市中心，其商業(yè)最核心的區(qū)域從北湖公園到燕泉路，且與郴州市兩條主要步行街相接。該商業(yè)街聚集了諸如 珠寶、服裝等中高檔的品牌專(zhuān)賣(mài)店 。位于該商業(yè)街步步高集團(tuán)投資的郴州目前最大的購(gòu)物中心已經(jīng)開(kāi)工建設(shè) 人民路東西貫穿郴州市中心，是主要商業(yè)及交通主干道，其商業(yè)比較發(fā)達(dá)的部分處在文化路與國(guó)慶路之間，業(yè)態(tài)主要以 手機(jī)數(shù)碼 為主，其中位于國(guó)慶路的新城廣場(chǎng)有較多的空置面積。 53 商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！火爆促銷(xiāo)中 …… 此頁(yè)，可刪除 借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！ 學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！ 內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！ 打假申明： 近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣(mài)本站資料，現(xiàn)特別申明： 【 官方正版 】 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 唯一 官方網(wǎng)站： ， 唯一 指定淘寶店鋪： 唯一 指定客服 ： 1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！ 54 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目區(qū)域整體分析 (strength) 郴州城市中心一級(jí)商 圈，周邊金融、商貿(mào) 、服務(wù)、餐飲、娛樂(lè) 商業(yè)項(xiàng)目林立 。 地段優(yōu)勢(shì) 交通優(yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 品牌優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目北臨主干道人民路，東側(cè) 是商業(yè)繁華的國(guó)慶路，靠近多條城市交通要道，享有優(yōu)越的城市交通條件。 地處市區(qū)核心稀缺地段，擁有 52500m178。，占地面積， 391000 m178。建筑面積和大體量的商業(yè)MALL面積，是郴州市最大體量的地產(chǎn)項(xiàng)目。 大型超市大潤(rùn)發(fā)超市已入住，必然帶動(dòng)其它各行業(yè)主力商家的進(jìn)住 55 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目區(qū)域整體分析 劣勢(shì) (weakness) 當(dāng)?shù)氐钠放瀑Y源較少，而又面對(duì)這么大體量，商業(yè)地產(chǎn)的招商工作存在一定難度，商業(yè)項(xiàng)目的品牌組合和主力店及次主力店的經(jīng)營(yíng)將對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)生決定影響。 招商困難 56 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目區(qū)域整體分析 機(jī)會(huì) (opportunity) 機(jī)會(huì) 穩(wěn)定的固定消費(fèi)群，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)； 商業(yè)品牌的組合及大型主力商家的引進(jìn)，是我們的機(jī)遇 本項(xiàng)目是郴州老城區(qū)的標(biāo)志性商業(yè)區(qū)來(lái)開(kāi)發(fā)； 擁有老商圈的顧客群，區(qū)域內(nèi)未有大型同質(zhì)商業(yè)的崛起，代表著我們領(lǐng)先市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng) 57 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目區(qū)域整體分析 威脅 (threat) 威脅 郴州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力不可避免。 國(guó)家宏觀調(diào)控的系列政策存在許多不確定性和不可預(yù)見(jiàn)性。 未來(lái)其它區(qū)域在建項(xiàng)目較多，對(duì)于本案商業(yè)招商、銷(xiāo)售有一定的壓力 58 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目最大價(jià)值挖掘 核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)及項(xiàng)目在地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心優(yōu)勢(shì)。核心競(jìng)爭(zhēng)力能夠作為主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)外推廣的亮點(diǎn)，而在表述商業(yè)樓盤(pán)整體品質(zhì)方面，核心競(jìng)爭(zhēng)力可以聯(lián)合其他競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)互為補(bǔ)充，經(jīng)整合后使自身的形象更加豐滿。運(yùn)用核心競(jìng)爭(zhēng)力為主導(dǎo)，輔以其他競(jìng)爭(zhēng)力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場(chǎng)認(rèn)知度。 項(xiàng)目 分 析 對(duì) 比 產(chǎn)品 設(shè)計(jì) 郴州商業(yè)投資者追捧具有良好商業(yè)購(gòu)物環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，而市面供應(yīng)的大部分產(chǎn)品仍以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）為主。 本項(xiàng)目在尊重主流投資者對(duì)產(chǎn)品需求的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出新穎又實(shí)用的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。 以建筑與商業(yè)特色作為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的重要特色，吸引起市場(chǎng)關(guān)注。 主核心競(jìng)爭(zhēng)力 環(huán)境 景觀 友誼中皇城和本項(xiàng)目將會(huì)是區(qū)域的亮點(diǎn)，應(yīng)成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要商業(yè)環(huán)境要素。 次核心競(jìng)爭(zhēng)力 規(guī)模 本項(xiàng)目規(guī)模較大，可以營(yíng)造很好的商業(yè)環(huán)境，齊全的社區(qū)配套，同時(shí)體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力，增強(qiáng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心。 次核心競(jìng)爭(zhēng)力 59 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 深入分析 市中心，隨機(jī)逛百貨，步行街，人們觀念已經(jīng)根深蒂固 ? 占 80%以上的人逛街首選，選擇到市心商圈的人占到了 90%。 ? 目前，郴州市心逛街情節(jié)根深蒂固； ? 去市中心逛街大多為有目的或沒(méi)有目的性的隨機(jī)逛街； ? 據(jù)調(diào)查，郴州人逛百貨首選市中心，“百貨、步行街、品牌專(zhuān)賣(mài)、餐飲一條街”是最?lèi)?ài)逛的地方，且非常注重特色餐飲、休閑娛樂(lè)。 60 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 以百貨為主，消費(fèi)線過(guò)于集中，生活水平的提高促使人們的消費(fèi)趨向集中化、家庭化、一站式、豐富型方向發(fā)展，除購(gòu)物外，家庭集約性玩、樂(lè)、消費(fèi)日趨明顯。 項(xiàng)目解析 百貨必須有主題 才能保證成功經(jīng)營(yíng)！ 怎么去做 Question2（問(wèn)題） 61 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 綜述結(jié)論 在定位之前，我們需要考慮兩點(diǎn)： 市場(chǎng)缺少什么？ 區(qū)域內(nèi)商業(yè)多數(shù)為大型專(zhuān)賣(mài)店和超市形態(tài)，缺少一條可以 “逛” 的街。 消費(fèi)者需要什么？ 占市場(chǎng)主導(dǎo)消費(fèi)的青年群體需要一個(gè)“吃、喝、玩樂(lè)”一站式消費(fèi)的“集結(jié)號(hào)”。 62 fouth 定位篇 63 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 當(dāng)大家在按統(tǒng)一固定模式行事時(shí)，你不妨獨(dú)辟蹊蹺，按另一種模式去做，這樣很可能取得成功。 —— 沃爾瑪創(chuàng)始人 薩姆 沃爾頓 項(xiàng)目發(fā)展模式 64 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 我們對(duì)項(xiàng)目的總定位建議 文化藝術(shù) 分解定位，逐步分塊提升其特色及業(yè)態(tài)品質(zhì)，則整體占據(jù)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位 商業(yè)綜合體 商業(yè)街區(qū) 百貨 +購(gòu)物中心 住宅 細(xì)化每個(gè)業(yè)態(tài) 分類(lèi)突出各個(gè)業(yè)態(tài)功能與特色 占領(lǐng)區(qū)域性居住品質(zhì)巔峰 整體品質(zhì)的提升 公寓 區(qū)域經(jīng)典小戶(hù)型 65 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 主題商業(yè)目的性消費(fèi)”，即： 定位理念 集中性大型，以“餐飲、休閑娛樂(lè)”為鮮明主題，輔助“購(gòu)物超市、品牌專(zhuān)賣(mài)”，形成大眾化、人性化、特色化、一體化、大而全的新型消費(fèi)巨無(wú)霸。 面對(duì)百貨市中心的絕對(duì)統(tǒng)治地位，郴州人逛街根深蒂固的市心情節(jié)。我們必須認(rèn)真研究，立足于項(xiàng)目地塊經(jīng)營(yíng)“餐飲、休閑、品牌專(zhuān)賣(mài)店”的原生優(yōu)勢(shì)。 66 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 差異化定位 —— 目的性消費(fèi)解析 ? 市中心區(qū)域大多為主題不鮮明的綜合型商業(yè)物業(yè)，消費(fèi)者多為逛街 的隨機(jī)性消費(fèi) ? 項(xiàng)目通過(guò)“餐飲、休閑娛樂(lè)”的集中性主題營(yíng)造，成為一個(gè)獨(dú)特的 目的性消費(fèi)區(qū)域； ? 目的性消費(fèi)有利于吸引大量的回頭客； ? 目的性消費(fèi)有利于迅速打開(kāi)項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知； ? 有利于作為市心業(yè)態(tài)差異化的補(bǔ)充，依托并迅速納入市中心范疇； 67 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 集中百貨 +購(gòu)物中心 新型消費(fèi)中心 餐飲、休閑、娛樂(lè) 大眾化、人性化、 特色化、全面 性 1 2 3 4 NO 項(xiàng)目屬性 結(jié)論 郴州首座 樂(lè) 多功能化 創(chuàng)新 項(xiàng)目屬性定位推導(dǎo) 68 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 郴州頂級(jí)的主題特色商業(yè)中心 —— 多功能中檔次消費(fèi)理念 全業(yè)態(tài)、全天候、一站式，商業(yè)服務(wù)綜合體 主題延伸： 打造知名購(gòu)物場(chǎng)所集聚地，滿足全天候全家?jiàn)蕵?lè)，社交聚會(huì)、休閑時(shí)光、創(chuàng)意前沿、品味文化需求，在這里不僅僅是購(gòu)物，更是心靈社交地。 總體定位 69 打造，郴州 首座集群式主題性購(gòu)物世界 除了業(yè)態(tài)定位，還必須達(dá)到 ： 多樣性 吸引顧客 留住顧客 使顧客消費(fèi) 參與性 目的性 總體定位