【正文】 情 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 73 Play 玩樂 兒 童 玩 樂 童 趣 館 湯姆 Bear KTV 從小孩子的湯姆 Bear，到成人的 KTV，適應(yīng)各 年齡階層，充分體現(xiàn)商業(yè)的人性化。 總體定位 69 打造，郴州 首座集群式主題性購物世界 除了業(yè)態(tài)定位，還必須達(dá)到 ： 多樣性 吸引顧客 留住顧客 使顧客消費(fèi) 參與性 目的性 總體定位 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 70 多樣性 參與性 目的性 多 維時(shí)間 多維空間 多維年齡 多維享受 公共空間的引導(dǎo)性 動(dòng)線的豐富形式 景觀文化的體驗(yàn)性 留住顧客 — 我們的主張 主題性商業(yè)、目的性消費(fèi) “ 購物為主 ”“ 餐飲、休閑娛樂 ”等為輔 我們商業(yè)的核心競爭力就是：多樣性、參與性 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 三項(xiàng)特征 71 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 在我們設(shè)定的鮮明的主題里，能滿足人們“視覺、視覺、味覺、嗅覺、觸覺、 感覺”等諸多刺激，為人們提供澈透的感受服務(wù)。我們必須認(rèn)真研究，立足于項(xiàng)目地塊經(jīng)營“餐飲、休閑、品牌專賣店”的原生優(yōu)勢。沃爾頓 項(xiàng)目發(fā)展模式 64 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 我們對項(xiàng)目的總定位建議 文化藝術(shù) 分解定位，逐步分塊提升其特色及業(yè)態(tài)品質(zhì)，則整體占據(jù)市場領(lǐng)導(dǎo)地位 商業(yè)綜合體 商業(yè)街區(qū) 百貨 +購物中心 住宅 細(xì)化每個(gè)業(yè)態(tài) 分類突出各個(gè)業(yè)態(tài)功能與特色 占領(lǐng)區(qū)域性居住品質(zhì)巔峰 整體品質(zhì)的提升 公寓 區(qū)域經(jīng)典小戶型 65 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 主題商業(yè)目的性消費(fèi)”，即： 定位理念 集中性大型，以“餐飲、休閑娛樂”為鮮明主題，輔助“購物超市、品牌專賣”，形成大眾化、人性化、特色化、一體化、大而全的新型消費(fèi)巨無霸。 62 fouth 定位篇 63 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 當(dāng)大家在按統(tǒng)一固定模式行事時(shí)，你不妨獨(dú)辟蹊蹺，按另一種模式去做，這樣很可能取得成功。 項(xiàng)目解析 百貨必須有主題 才能保證成功經(jīng)營！ 怎么去做 Question2（問題） 61 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 綜述結(jié)論 在定位之前，我們需要考慮兩點(diǎn)： 市場缺少什么？ 區(qū)域內(nèi)商業(yè)多數(shù)為大型專賣店和超市形態(tài)，缺少一條可以 “逛” 的街。 ? 目前，郴州市心逛街情節(jié)根深蒂固； ? 去市中心逛街大多為有目的或沒有目的性的隨機(jī)逛街； ? 據(jù)調(diào)查，郴州人逛百貨首選市中心，“百貨、步行街、品牌專賣、餐飲一條街”是最愛逛的地方，且非常注重特色餐飲、休閑娛樂。 次核心競爭力 規(guī)模 本項(xiàng)目規(guī)模較大，可以營造很好的商業(yè)環(huán)境，齊全的社區(qū)配套，同時(shí)體現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力，增強(qiáng)客戶購買信心。 以建筑與商業(yè)特色作為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的重要特色，吸引起市場關(guān)注。 項(xiàng)目 分 析 對 比 產(chǎn)品 設(shè)計(jì) 郴州商業(yè)投資者追捧具有良好商業(yè)購物環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，而市面供應(yīng)的大部分產(chǎn)品仍以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）為主。核心競爭力能夠作為主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對外推廣的亮點(diǎn)，而在表述商業(yè)樓盤整體品質(zhì)方面，核心競爭力可以聯(lián)合其他競爭點(diǎn)互為補(bǔ)充，經(jīng)整合后使自身的形象更加豐滿。 國家宏觀調(diào)控的系列政策存在許多不確定性和不可預(yù)見性。 大型超市大潤發(fā)超市已入住，必然帶動(dòng)其它各行業(yè)主力商家的進(jìn)住 55 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目區(qū)域整體分析 劣勢 (weakness) 當(dāng)?shù)氐钠放瀑Y源較少，而又面對這么大體量，商業(yè)地產(chǎn)的招商工作存在一定難度，商業(yè)項(xiàng)目的品牌組合和主力店及次主力店的經(jīng)營將對消費(fèi)者購買產(chǎn)生決定影響。占地面積， 391000 m178。 地段優(yōu)勢 交通優(yōu)勢 規(guī)模優(yōu)勢 品牌優(yōu)勢 項(xiàng)目北臨主干道人民路，東側(cè) 是商業(yè)繁華的國慶路，靠近多條城市交通要道，享有優(yōu)越的城市交通條件。 53 商戰(zhàn)無序，策劃先行 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！火爆促銷中 …… 此頁，可刪除 借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！ 學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！ 內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！ 打假申明： 近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明： 【 官方正版 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 唯一 官方網(wǎng)站： ， 唯一 指定淘寶店鋪： 唯一 指定客服 ： 1053527879。該商業(yè)街聚集了諸如 珠寶、服裝等中高檔的品牌專賣店 。 47 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 結(jié)論 : 百貨在市中心急需升級換代，市場還是具有一定的潛力 Condition（現(xiàn)狀） 地理位置：目前百貨聚集中心、但競爭力不明顯； 業(yè)態(tài)定位：百貨對中心區(qū)域依賴強(qiáng)，已經(jīng)形成固定的 客群 品牌優(yōu)勢：目前市場品牌較少；但本案的發(fā)展是一個(gè) 鍥機(jī) 客戶層面：百貨占據(jù)市場，消費(fèi)群體龐大； Question（問題） 百貨在市中 心，具有發(fā)展 勢頭 48 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 通過市場了解，我們適合做百貨 那么 我們做什么樣的百貨呢 結(jié)合項(xiàng)目地塊我們在做解析 49 項(xiàng)目篇 Third 50 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目地處郴州市北湖區(qū)人民西路，坐落于郴州市最繁華的北湖商圈西側(cè)，東臨北湖路、文化路、八一路和興隆、興旺等密集的商業(yè)街和中皇城、步步高百貨及家潤多超市，北側(cè)與新一佳購物中心臨街相望 。 郴州市場高形象、高檔次的商業(yè)物業(yè)缺失，隨著城市改造和發(fā)展，市中心的街鋪將隨著改造而日益減少，市中心街鋪的價(jià)值會(huì)提高。 銷售價(jià)格 ： 210萬 /㎡ . 在建項(xiàng)目 項(xiàng)目位于郴州市國慶北路與北湖路之間 貫穿國慶北路與北湖路，東臨北湖路，南臨湘運(yùn)家屬區(qū)，西臨國慶北路，北臨興旺風(fēng)情步行街。 項(xiàng)目定位： 集商業(yè)、辦公、公寓、餐飲、娛樂、休閑等功能的復(fù)合型生活街區(qū)。 45 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目名稱：步步高 44 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 典型案例介紹 興隆步行街 開業(yè)時(shí)間 2023年 11月 投資商 香港萬邦集團(tuán) 項(xiàng)目規(guī)模 功能定位 購物、觀光、娛樂 休閑于一體的開放 式商業(yè)步行街 鋪面面積大小 4380平米 鋪位進(jìn)深 18平米 鋪位開間 停車位 無 物業(yè)管理公司 興隆步行街物業(yè) 是郴州市商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)志 性作品，提高了商業(yè)中心 級的輻射效應(yīng)和影響力。該商圈由于南塔公園坐腹其中，使得整個(gè)商圈以旅游作為定位，發(fā)展成為餐飲、汽車美容、休閑商業(yè)業(yè)態(tài)的商圈。其中，“購物中心”模式集購物、餐飲、休閑、娛樂、文體活動(dòng)、社區(qū)服務(wù)等功能于一體，設(shè)置于交通便捷的新興區(qū)域，或居民數(shù)量集中的地方，滿足居民一站式消費(fèi)需求；“組團(tuán)式”商業(yè)模式以中型超市為核心，配置生鮮食品超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、標(biāo)準(zhǔn)化菜市場、大眾化餐飲、社區(qū)生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等；“會(huì)所式”商業(yè)模式以中高檔居住小區(qū)居民為服務(wù)對象，以綜合性會(huì)所為載體，突出休閑餐飲、健身娛樂、文化商務(wù)、家政服務(wù)功能，讓居民足不出戶就可享受市級商業(yè)中心才能提供的服務(wù)；“鄰里式”商業(yè)模式適宜于居民規(guī)模較小、交通閉塞的的小型居民區(qū)，鄰里社區(qū)商業(yè)以發(fā)展小型超市和標(biāo)準(zhǔn)菜市場相結(jié)合的“農(nóng)加超”形式為主。 41 香雪商圈特點(diǎn) （社區(qū)商業(yè)中心）規(guī)劃 —— 購物中心式模式 建設(shè)商業(yè)中心基本服務(wù)半徑是 700800米，服務(wù)人口 48萬，設(shè)置于另一商業(yè)中心至少半徑 1000米商圈范圍外的板塊內(nèi)。這里聚集了天一名邸、山水緣、香雪公館、香樟雅苑、天潤天城等眾多高檔樓盤，是郴州高檔項(xiàng)目的集聚區(qū)。它的幅射也將會(huì)對本項(xiàng)目所在的商圈較有一定的影響，以五嶺廣場為中心，周圍匯聚著駐如華天、萬國、雄森國際、五嶺新天地以及沃爾瑪?shù)雀邫n酒店，公寓和大型超市，使得該圈以商業(yè)、住宅、酒店高檔消費(fèi)區(qū)的新城市中一個(gè)核心商圈。與國慶路商業(yè)中心共同形成立足市區(qū)、輻射郊縣、影響湘南的商業(yè)體系。規(guī)劃以擴(kuò)大會(huì)展業(yè)，完善酒店餐飲業(yè)集群，新建沃爾瑪商圈為主要發(fā)展方式。 36 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 北湖商圈超市 項(xiàng)目名稱 所處位置 商業(yè)面積 樓層狀況 電梯情況 主要業(yè)態(tài) 新一佳超市 國慶北路 1萬平方米 三層 兩部電梯 大型生活超市 家潤多超市 國慶南路 —— 兩層 兩部電梯 大型生活超市 步步高超市 國慶北路 5000平方米 一層 無 大型生活超市 分析：在市場了解中，可發(fā)現(xiàn)目前的郴州商業(yè)市場存在較大發(fā)展空間，大中型連鎖超市新一佳、家潤多、步步高、等都已大舉進(jìn)駐，店面規(guī)模普遍不小，從其人流量可初步判斷經(jīng)營狀況應(yīng)較為良好，在超市中了解商品價(jià)格時(shí)，發(fā)現(xiàn)其多種商品的零售價(jià)與長沙店價(jià)位基本相當(dāng)，由此可見郴州的消費(fèi)水平隱約已有追趕長沙標(biāo)準(zhǔn)之勢頭。其商業(yè)經(jīng)營主題以服裝為主，中高等檔次。一定程度上造成了城市中心區(qū)黃金地段的資源浪費(fèi)，同時(shí)也可謂是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的一大敗筆。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！ 34 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 北湖商圈商業(yè)百貨 項(xiàng)目名稱 所處位置 商業(yè)面積 樓層狀況 電梯情況 主要業(yè)態(tài) 新鴻悅百貨 人民西路 8號(hào) 5萬平方米 高檔裝修，四層 每層四部 中檔百貨 友誼中皇城 國慶北路 18號(hào) 1萬平方米 高檔裝修，三層 每層四部 中檔百貨 步步百貨 國慶北路 5000平方米 一層 無 中檔百貨 兄弟百貨 國慶北路中段 3000平米 一層 無 服裝、鞋業(yè) 伊佳百貨 國慶北路 2萬平方米 高檔裝修，三層 兩部電梯 中檔百貨 永城百貨 八一路 2萬平米 高檔裝修，二層 中高檔百貨 35 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 北湖商圈步行街 項(xiàng)目名稱 所處位置 商業(yè)面積 樓層狀況 電梯情況 主要業(yè)態(tài) 興隆步行街 國慶北路 共五層底下兩層商 業(yè) 無 服裝、鞋帽、茶樓、網(wǎng)吧、 KTV、餐廳、精品店等 興旺風(fēng)情步行街