【文章內(nèi)容簡介】 及娛樂中心“華潤中心 萬象城”內(nèi)，共四層，面積達(dá) 2萬平方米。以玻璃、石材、木材為主要裝飾材料的店面設(shè)計(jì)創(chuàng)造出清新、優(yōu)雅、浪漫、自由的購物休閑空間。 40 國內(nèi)外案例分析結(jié)論 主力店和主題特色 是新興區(qū)域和郊區(qū)購物中心發(fā)展的制勝關(guān)鍵因素 41 ?項(xiàng)目分析 ?商圈分析 ?案例分析 ?項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略 ?業(yè)態(tài)組合定位 ?招商策略建議 ?規(guī)劃創(chuàng)新建議 ?出售策略建議 報(bào)告思路 ?商鋪推廣策略 42 ?？谏倘ρ芯拷Y(jié)論 ——本項(xiàng)目所在商圈是潛在的未來市級商圈，但 5年內(nèi)區(qū)級商圈的可能性較大。 國內(nèi)外案例經(jīng)驗(yàn) ——主力店和主題特色是新興區(qū)域和郊區(qū)購物中心發(fā)展的制勝關(guān)鍵因素。 項(xiàng)目分析結(jié)論 ——可出售性，靈活性是應(yīng)對商圈成長不確定性及周邊競爭的制勝關(guān)鍵因素。 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 —— 項(xiàng)目制勝關(guān)鍵 主力店 靈活性 主題特色 可出售性 本項(xiàng)目 商業(yè)成功的 4個發(fā)展戰(zhàn)略 43 戰(zhàn)略下的行動建議大綱 可出售性 ?商業(yè)規(guī)劃的 2+1模式（降低總層數(shù)） ?StreetMall——街區(qū)化購物中心 (外街） ?購物中心室內(nèi)部分街區(qū)化（內(nèi)街） ?下沉式廣場及中庭 ——負(fù)一層變首層增強(qiáng)可出售性 ?主題特色 ?海洋主題景觀購物中心 ?餐飲 mall主題 ——第一階段以餐飲 mall主題吸引外圍商圈的消費(fèi) 靈活性 ?動態(tài)適時的主力業(yè)態(tài) ——分階段引進(jìn)適當(dāng)主力業(yè)態(tài)，確保每階段都成功 ?萬能小獨(dú)棟 ——部分商業(yè)面積可以靈活的轉(zhuǎn)化為其他功能 ?先租后售 ——選擇最佳出售時機(jī)（主力超市確定后為最佳出售時機(jī)） 主力店 —— 提前規(guī)劃，提前洽談，不惜代價(jià)，以面積換價(jià)格 20%的面積實(shí)現(xiàn) 80%的商鋪銷售額，用 80%的面積吸引人氣 44 ?項(xiàng)目分析 ?商圈分析 ?案例分析 ?項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略 報(bào)告思路 ?業(yè)態(tài)組合定位 ?招商策略建議 ?規(guī)劃創(chuàng)新建議 ?出售策略建議 ?商鋪推廣策略 45 本項(xiàng)目商業(yè)面積約 6萬平方米 —— 屬區(qū)域性級商業(yè)和社區(qū)商業(yè)之間 商業(yè)級別 市級中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域性商業(yè)區(qū) 社區(qū)性商業(yè) 鄰里性商業(yè) 規(guī)模（ M2） 30萬以上 900036000 18009000 區(qū)位 城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū) 居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊 大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利 住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè) 客流量 日人流量 50萬以上 日人流量 10萬以上 5萬以上 居住人口 5000以上 核心客戶 內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者 區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者 步行 15分鐘內(nèi)的居民 小區(qū)內(nèi)部及周邊居民 商業(yè)形態(tài) 集中商業(yè)為主 商業(yè)街＋集中商業(yè) 商業(yè)街為主，個別集中商業(yè) 小型商業(yè)店鋪 46 業(yè)態(tài)組合定位 —— 餐飲娛樂型的購物中心 主力店 +餐飲娛樂型的準(zhǔn)區(qū)域性購物中心 47 區(qū)域型購物中心往往以百貨為核心主力店，社區(qū)型購物中心往往以超市為核心主力店。 u 區(qū)域型購物中心以百貨公司作為核心主力店的現(xiàn)象比較普遍。 u 社區(qū)型購物中心的核心消費(fèi)群體以周邊消費(fèi)者為主，往往以超市為核心主力店，以更多地滿足消費(fèi)者日常消費(fèi)需要。 本購物中心以超市為核心主力店， 同時可引進(jìn)高端百貨。 48 第一階段：餐飲（ 36號地） 第二階段：超市 /娛樂 （ 35號地） 第三階段：百貨 /品牌專賣店 /專業(yè)店 （ 35號地） 動態(tài)的主力業(yè)態(tài) —— 不同階段不同的招商重點(diǎn) 49 本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)組合定位建議 項(xiàng)目配套功能 主要商家類型 引進(jìn)階段 餐飲 Mall 大型餐飲，酒吧、西餐、特色餐飲 第一階段 大型超市 家樂福，沃爾瑪，大潤發(fā)等知名品牌超市 第二階段 娛樂休閑 電影廳，兒童娛樂中心，真冰溜冰場 第二階段 精品百貨 各種品牌服飾 第二階段 專賣店 待定 第三階段 專業(yè)店 待定 第三階段 引進(jìn)品牌知名大型超市和精品百貨是業(yè)態(tài)定位組合的關(guān)鍵 50 ?？谑准艺姹锉鶊觯ńㄗh與其他投資方合辦提升購物中心人氣及住宅檔次） 51 52 53 將餐飲場所設(shè)置于溜冰場上空，推動娛樂觀賞化、餐飲娛樂化 。 ?推動娛樂觀賞化，餐飲娛樂化，成為購物中心吸引客源的重要手段。 ?真冰溜冰場設(shè)置在中央挑空空間的下方，沿溜冰場的邊緣位置配置了餐桌，提供餐飲。 54 ?項(xiàng)目分析 ?商圈分析 ?案例分析 ?項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略 報(bào)告思路 ?業(yè)態(tài)組合定位 ?招商策略建議 ?規(guī)劃創(chuàng)新建議 ?出售策略建議 ?商鋪推廣策略 55 商業(yè)規(guī)劃的垂直方向上的選擇 —— 2+1還是 5+0？（ 35號地） 2層地上 +1整層地下室 5層地上 地上每層約 1萬平米，地下整層約為 3萬平方米。雖然地下的造價(jià)要高于地上，但地下一層的可出售性和可規(guī)劃性都要好于地上三四五層，所以 我們建議采用 2+1的垂直規(guī)劃模式 比較 56 商業(yè)規(guī)劃的水平方向上的選擇 —— 室外景觀街區(qū)和室內(nèi)步行街區(qū)（雙街并存的 StreetMall） 35號地 2層地上 +1整層地下室 地上地下中庭及主通道 室內(nèi)步行街區(qū) 次通道（通往外街） 室外景觀街區(qū)（外圍外街 ) 地上地下中庭及主通道 地上全街鋪模式 地下街鋪 +主力店（ StreetMall模式） 住宅半圍合布局 57 Street Mall 要素及案例 Street Mall 在英文中的原意指的是購物林蔭道，它提供給顧客閑庭信步、而又不用經(jīng)受雨雪風(fēng)霜之苦的購物樂趣。 Street Mall，意為“中央休憩式商業(yè)街區(qū)”，屬于一種復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，是繼連鎖店、專賣店、折扣店、超市、購物中心、 shopping mall之后在商業(yè)流通領(lǐng)域興起的最新業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能于一體，通過設(shè)置大型百貨和超市大賣場及各類專賣店、游樂設(shè)施、文化廣場、旅游觀光、休閑餐飲以覆蓋各個層次不同類型的顧客，為消費(fèi)者提供包羅萬有的一站式休閑服務(wù)，在建筑上兼有長廊、廣場、庭院的特點(diǎn)。 58 規(guī)劃建議 —— 街道家具 /景觀元素 項(xiàng)目目前規(guī)劃缺少室外空間，室外空間是進(jìn)入商業(yè)空間的緩沖地帶，增強(qiáng)商業(yè)的延展性，吸引足夠的商業(yè)人流?？梢钥紤]在湖貝路沿線設(shè)置室外休閑長廊。 59 規(guī)劃建議 —— Street Mall 概念設(shè)計(jì) Street Mall 概念設(shè)計(jì)可以參考 Queen Street Mall 與建外 SOHO商業(yè)街的設(shè)計(jì)。 Folded street—— 與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊組合而成，使街區(qū)生動活潑 觀景平臺 —— 體塊相互錯落，形成了豐富的空間層次，同時營造出生態(tài)觀景平臺 60 規(guī)劃建議 —— Street Mall 概念設(shè)計(jì) 街道名稱：建外 SOHO街 16條步行小街， 300個沿街店鋪 SOHO商鋪全部沿街設(shè)立，獨(dú)立進(jìn)出，面積從100平米到 600平米不等，設(shè)施齊全。目前已有茶館、咖啡館、火鍋店、料理店、音像店、美容院、時裝店等多家商業(yè)單位進(jìn)住 SOHO街，未來的 SOHO街將是北京新的時尚集中地 61 StreetMalll商業(yè)規(guī)劃案例 —— 深圳萬科城 規(guī)劃管理經(jīng)驗(yàn)借鑒： 全街鋪規(guī)劃。 先招商后出售。 聘請仲量聯(lián)行作為商業(yè)管理的顧問。 街鋪大部分面積較小。 引進(jìn)主力超市店和品牌店提升價(jià)值。 融入風(fēng)情主題步行街概念。 62 商業(yè)面積的功能轉(zhuǎn)換 —— 正式的與非正式的兩種方式 功能轉(zhuǎn)換方式 具體轉(zhuǎn)換步驟 報(bào)建方式 正式的 通過關(guān)系向政府申請正式的功能轉(zhuǎn)換 將商業(yè)功能轉(zhuǎn)換為住宅，商務(wù)公寓及酒店公寓。（具體轉(zhuǎn)換面積比例要與政府洽談溝通，從回籠資金的角度看，可以盡可能多的轉(zhuǎn)換） 住宅及商務(wù)公寓 非正式 通過建筑規(guī)劃創(chuàng)造后續(xù)使用的靈活性。（比如萬能小獨(dú)棟，辦公，商鋪，公寓，酒店，企業(yè)總部皆可使用） 商業(yè) 63 非正式的商業(yè)規(guī)劃的功能轉(zhuǎn)換 —— 萬能小獨(dú)棟（辦公，商鋪，公寓，酒店，企業(yè)總部皆可） 2層地上 +1整層地下室 室外景觀街區(qū)（外圍外街 ) 萬能小獨(dú)棟 萬能小獨(dú)棟 提升項(xiàng)目的可出售性 64 主入口設(shè)計(jì)創(chuàng)新 —— 下沉式廣場，醒目標(biāo)志，知名商家，使其成為人流集中和各類活動的焦點(diǎn)。 ?在主入口設(shè)計(jì)醒目的標(biāo)識，其目的在于形成該購物中心 獨(dú)有的記憶符號，并促進(jìn)人流集中，使這里成為人流集中和各類活動的焦點(diǎn)。 ?時代廣場：大鐘、大型電視屏幕 ?海港城：大型電視屏幕 ?朗豪坊：極具抽象藝術(shù)氣息的雕塑，象是一位狂放的歡迎者 ?深圳萬象城：下沉式廣場，知名星巴克咖啡 主要賣點(diǎn)為：突出了雙首層概念，使商業(yè)的使用更便利，提高了商業(yè)價(jià)值 65 主入口案例 —— 香港海港城 66 主入口案例 —— 深圳萬象城：下沉式廣場，知名星巴克咖啡，地下一層變首層提升整體商業(yè)價(jià)值 67 主入口另類處理案例 —— Box的建筑形式 68 停車場建議 —— 不把停車場只放在負(fù)一層，而是將停車場進(jìn)行多樓層設(shè)置，進(jìn)行人流引導(dǎo) 不把停車場只放在負(fù)一層，而是將停車場進(jìn)行多樓層布置，其目的不僅是在城市中心，寸土寸金的地方創(chuàng)造更多的停車位，而且停車場多樓層設(shè)置的結(jié)果更便于人流引導(dǎo)，使購物中心人流的進(jìn)入途徑和分布更加合理。 商場 商場 負(fù)一層停車場 ?交 ?通 ?樞 ?紐 69 不要把熱商（人氣商業(yè)）放在一個區(qū)域，而是要多點(diǎn)多層的設(shè)置，通過熱商帶動常規(guī)商業(yè)人氣，提升常規(guī)商業(yè)的價(jià)值。 ? 購物中心的主力店與娛樂及餐飲設(shè)置一般采取集中和分期相結(jié)合的方法，多點(diǎn)多層，讓購物中心的人氣商業(yè)無處不在，這樣也實(shí)現(xiàn)了主力店與娛樂 /餐飲功能的休閑化。 ? 購物中心除了在某一個固定的區(qū)域設(shè)置美食廣場，還應(yīng)考慮到餐飲與娛樂及百貨等業(yè)態(tài)的互動性。 70 不允許在購物中心內(nèi)部出現(xiàn)任何一條 “ 陰陽街 ” ?人流布局方式：主動線、副動線、店內(nèi)動線相結(jié)合。