【正文】 3. 隨著批發(fā)市場商業(yè)配套的成熟，生活環(huán)境的完善，市區(qū)居民會有一部分考慮在批發(fā)市場置業(yè)。從購物者的角度來看，購物既是家務，也是娛樂、放松或刺激。物流業(yè)——可能性地塊處于安徽的東大門，與南京半小時車程。批發(fā)市場的建立，實現(xiàn)了通過批發(fā)市場進行批發(fā)、零售的商品流通模式，有效地解決了分散的小生產(chǎn)與大市場之間的矛盾。物流業(yè)——必要性u 目前，第三方物流占整個物流市場的比重，日本為80%，美國為57%，中國僅為18%，第三方物流發(fā)展空間巨大?？赡苄浴歇毺氐漠a(chǎn)品資源l 馬鋼作為全國知名鋼鐵企業(yè)，擁有其特有的競爭優(yōu)勢和無形資產(chǎn)，鋼材交易市場基本條件成熟。 商品批發(fā)市場促進了經(jīng)濟的發(fā)展，反過來，經(jīng)濟的發(fā)展為吸收更多的勞動力提供空間。 商品批發(fā)市場促進了農(nóng)村工業(yè)化發(fā)展，增加就業(yè)機會。其中，商品批發(fā)市場及其流通部門占據(jù)主導因素。 專業(yè)將引進專業(yè)的搬運、裝卸、運輸、銀行、保險、信息咨詢等機構(gòu)，同時還將設(shè)立餐飲、賓館、會所等生活配套服務，為經(jīng)營者及客商提供各種專業(yè)化的服務以及個性化的營商環(huán)境。l 多功能：涵蓋商品批發(fā)、物流以及購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、酒店、服務等。如何切實尊重市場，引導市場需求是成敗的關(guān)鍵。 馬鞍山受南京、蕪湖的雙向牽引，自身沒有足夠的特色商業(yè)留住本地消費者。 本項目所在區(qū)域潛在的土地和房產(chǎn)供應量比較大。 整個市區(qū)有若干特色一條街，建材、汽配、電腦、摩托、家電、服裝等，但都未形成規(guī)模，管理混亂，產(chǎn)品檔次不夠。本區(qū)域內(nèi)缺乏領(lǐng)頭羊項目，本案具有規(guī)模優(yōu)勢，在區(qū)域內(nèi)有足夠的影響力。 項目機遇 Opportunity216。 項目北面為葛羊山，山邊為火葬場；項目西北側(cè)為馬鋼的生產(chǎn)基地，在馬鞍山人心目中，本項目地塊屬于工業(yè)地塊，不適于居住。項目劣勢 Weakness216。 周邊中小學、醫(yī)院等設(shè)施配套齊全。 本項目東臨江東大道，南為葛羊路，都是快速干道，江東大道將建設(shè)為景觀大道。 由于馬鞍山?jīng)]有純辦公樓物業(yè)，多數(shù)住宅物業(yè)能做辦公用，部分能注冊。而城市居民普遍對雨山區(qū)和花山區(qū)的趨向性強。216。匯翠名邸：由澳申置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積9萬m2。住宅472套。2004年竣工面積5萬m2，住宅640套。住宅216套。住宅472套。 ；216。但中、高檔次的樓盤銷售相對較快?？蛻舳酁楸镜鼐用瘢倭磕暇┛蛻?，生意人較多，98%的購房者自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大，60%以上的客戶采用一次性付款的方式。 高層主力戶型2*2，面積100平方米，3*2面積117125平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為1*1和2*1,面積為51110平方米。預計05年年底交房。住宅案例分析海外海歷年價格分析市區(qū)住宅平均價格：n 2000年：1300元/m2n 2001年：15001600元/m2左右n 2002年：1590元/m2（花山區(qū)：1800元/m2,比1997年上升了550元/m2）n 2004年初在推項目平均價格：2450元/ m2拆遷量分析年拆遷量一般在20萬m2以下nn 年拆遷戶在50006000戶n 近三年拆遷戶在1500017000戶n 2003年：二手房交易量，物業(yè)形態(tài)物業(yè)以純多層小區(qū)和混合型小區(qū)為主馬鞍山地區(qū)房型都以三房為主，各供應樓盤三房的份額都在50%左右；v市場供應主力房型及面積 二房 三房 四房90110m2120140m2 140160m2 價格分析216。 其中主城區(qū)形成以金家莊居住區(qū)、雨山居住區(qū)、花山居住區(qū)、梅山居住區(qū)為主的四個居住片區(qū)；216。但由于入駐企業(yè)多數(shù)在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)辦公，因而對市區(qū)辦公樓需求較少。太陽廣場是目前馬鞍山唯一的純寫字樓物業(yè)，樓高28層，但是該大廈竣工已經(jīng)八年，一直未能對外招商，淪為爛尾工程后，另外一家企業(yè)接手后，擬將其改建為四星級酒店，目前正在改建過程中。 在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)，多數(shù)有大片的廠房，在廠房內(nèi)辦公；216。 本地塊由于區(qū)位較偏，距離市中心有一定距離，就區(qū)位和景觀而言不具備和即將推出的五星級酒店競爭的條件216。 未來兩年內(nèi)馬鞍山市區(qū)將有三家五星級酒店上市，且其體量較大，區(qū)位及景觀狀況均將導致五星級酒店市場將趨于飽和，競爭異常激烈216。馬鋼實施擴建工程后，大批外國專家將長期在馬鞍山市居住，這些都是星級酒店的長期客源216。 太陽廣場——已建成八年，原為辦公樓，現(xiàn)622層將改建為四星級酒店，正在改建中就目前暫定的項目情況來說，今明兩年將有三家五星級酒店上馬，四星級酒店也有三家，上市后，必將帶來馬鞍山酒店業(yè)的競爭格局，改變目前供應不足和設(shè)施破舊的局面。 夢都臨湖國際飯店——湖南路雨山湖酒店西側(cè)，為28層的五星級酒店，將提供客房200間左右。 在部分星級酒店中，有相當數(shù)量的長期包房客戶，這部分客戶多為馬鋼的外籍專家，例如，在南湖賓館有60個左右長期包房；馬鋼賓館大部分為長期包房；而新開業(yè)的雨山湖飯店則有30個左右長期包房。賓館主要客源分析216。由于馬鞍山城市的特殊性，馬鋼在馬鞍山的經(jīng)濟發(fā)展中也具有不可替代的作用，馬鞍山進行商務活動、公務活動、外國專家技術(shù)服務、個人旅游的，特別是外國專家技術(shù)服務、公務商務活動的，大多入住三星級以上酒店，構(gòu)成了馬鞍山酒店需求的主體。 星級飯店數(shù)量較少，供應量不足，整體實力較差，尤其是高檔飯店數(shù)量不能滿足市場需求216。 私人業(yè)主及投資者——經(jīng)營各種中低檔的服飾、精品或小鋪位的風味美食等216。 引進主力店經(jīng)營集團商家——知名度高的集團公司，建議為百貨公司或大型建材商店；有利于聚集人流、提升市場影響力并吸引其他中小型商家入駐。 目前的供應業(yè)態(tài)需要提升服務與品牌度、商品質(zhì)量等216。其開發(fā)思路為：開發(fā)成為集休閑娛樂于一體的商業(yè)建筑模式，將其作為淮海路商圈的延續(xù)，以此吸引人氣。 新天地集中了許多中高檔品牌的餐飲娛樂商家，共同營造了高品位的休閑場所，目前已成為眼下上海最風靡的“休閑港灣“之一。216。 餐飲多在本地，但休閑及購物前往南京消費較多，馬鞍山本地消費水平不高，吸引南京人前來的以洗浴為主；216。這一選擇體現(xiàn)了目前馬鞍山市民對于商業(yè)供應業(yè)態(tài)現(xiàn)狀檔次太低的強烈不滿。就消費地點的選擇而言，基于馬鞍山市區(qū)范圍并不大，所以本地的消費仍以方便、快捷為主，到居住地附近消費和到商業(yè)中心消費是人們選擇消費地時的重要考慮因素。而唱歌、跳舞、網(wǎng)吧等新興消費活動則多數(shù)為年輕人所偏好。 連鎖、專賣、倉儲式超市、大賣場等新型零售業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)，在馬鞍山零售業(yè)市場獲得較大的反響。 馬鞍山總體上商業(yè)多數(shù)是低水平的競爭，商業(yè)服務精神乏善可陳。216。供應狀況小結(jié)216。這幾家大超市成為馬鞍山零售業(yè)的主體力量，馬鞍山市民的日用品消費基本在這幾家超市滿足。 家具市場：家家愛、富園、建皖?？傮w而言，娛樂業(yè)的幾家舞廳檔次尚不夠，比較雜亂，設(shè)施設(shè)備和服務都不夠檔次。這些咖啡茶座是目前馬鞍山人夜晚休閑的主要場所。 洗浴中心：翠林、鼓浪嶼、金海灣、萊茵河畔。 酒店：夢都、塞納河畔、避風港、金盛、紅梅。 小商品：桃源路216。 電腦及配件：湖東中路216。除了新老兩個商業(yè)中心以外，馬鞍山還存在一些相對比較集中的小型商貿(mào)街。B、團結(jié)花壇商業(yè)中心以團結(jié)花壇為核心，以新亞百貨、華聯(lián)商廈、新大新等為主體，聚集了馬鞍山絕大多數(shù)人氣，這是馬鞍山的核心商貿(mào)區(qū)，是目前馬鞍山市民購物的主要場所。216。 固定資產(chǎn)投資高速增長，2003年全社會固定資產(chǎn)投資首次突破100億，％，投入之高，速度之快創(chuàng)歷史新高；216。6) 歷史文人：包青天包拯；李鴻章和他的淮系集團；“五四”運動的領(lǐng)袖陳獨秀和胡適；小說大家張恨水；京劇鼻祖程長庚；臺灣第一任巡撫劉銘傳；黃梅戲表演大家嚴鳳英以及后來的馬蘭、韓再芬等；雜技皇后夏菊花7) 書院——以青蓮書院為首，與翠螺、采石、丹陽、天門號稱五大書院1) 馬鞍山——以鋼興市，鋼鐵主業(yè)4萬人，產(chǎn)鋼1000萬噸，占全市GDP的比重約在1/3左右2) 當涂——民營企業(yè)快速發(fā)展，2004年以來，每天至少有一家民營企業(yè)誕生，形成了機械制造、冶金壓治、綠色食品加工、紡織服裝四個各具特色和規(guī)模的塊狀工業(yè)經(jīng)濟3) 黃山——會展業(yè)4) 安慶——石化業(yè)，為長江中上游最大的石化企業(yè)；氣配產(chǎn)業(yè)也有很大發(fā)展前途5) 兩淮——煤制油氣6) 皖北——牛產(chǎn)業(yè)，與奶業(yè)、豆業(yè)、皮革業(yè)綜合發(fā)展7) 蕪湖——家電、汽車產(chǎn)業(yè)216。其中，空置一年以上的商品房面積為5610萬平方米，%。商品住宅平均銷售價格為2479元／平方米，%；%%。1至5月份，全國商品房平均銷售價格為2708元／平方米，%。 2003年房屋銷售面積達到80萬平方米左右，空置面積僅為32057平方米216。 寧馬蕪輕軌目前正在進行論證，預計于2012－2015年左右建成，屆時馬鞍山離南京只需15分鐘，寧馬高速已經(jīng)通車，馬蕪高速正在建設(shè)中，預計今年年底可以建成；216。二心為雨山湖公園、金山湖公園；二軸為中心大道景觀綠帶、采石河濱河生態(tài)綠帶；三圈層為城市環(huán)城綠圈、主城環(huán)城綠圈、副城環(huán)城綠圈。 據(jù)稱馬鞍山與南京正在促進兩地電話不需撥打區(qū)號一事以及兩地公交聯(lián)網(wǎng)一事，馬鞍山正逐漸成為南京的后花園；216。u 2002年末。%。 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)是社會消費品的主體，％；216。 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長。市區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長情況