【正文】 《鑒略咨詢 2022 年 8 月 23 日新政視角下的長沙小戶型投資分析》 3 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《 2022 年上半年深圳房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)市場分析》 10 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《 2022 年衡水房地產(chǎn)市場調(diào)研及別墅項(xiàng)目可行方案》 24 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《 2022 年第二季度安徽馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報告》 5 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《 2022 年 6 月 20 日玉溪市德安所有此商業(yè)計(jì)劃包含的信息及進(jìn)一步查詢的相關(guān)任何信息都必須永久地加以保密。 挑選精兵強(qiáng)將，建立一流的項(xiàng)目策劃隊(duì)伍施工管理隊(duì)伍、項(xiàng)目招商隊(duì)伍 和物業(yè)管理隊(duì)伍，并將其形成合力，全力打造質(zhì)量一流、管理先進(jìn)、富有特色的精品項(xiàng)目。為規(guī)避風(fēng)險，我們要求在土地合同中及馬鞍山市政府會議備忘錄中明確，確保政策的延續(xù)性。 2）憑借公司良好的信譽(yù)，與銀行簽訂授信協(xié)議，獲得一定的信貸額度，以備需要時采用。 第九篇 風(fēng)險與對策 由于項(xiàng)目實(shí)施周期較長，在實(shí)施過程中尚有許多不確定性因素，故必須充分預(yù)測項(xiàng)目的實(shí)施風(fēng)險，盡可能完善保障措施，最大限度地提高項(xiàng)目成功運(yùn)作的可靠性。 另外本公司還在當(dāng)?shù)毓_招聘有識志士 加盟，努力打造一支有凝聚力、有競爭力、有戰(zhàn)斗力的高效團(tuán)隊(duì)。 王文松：曾任浙江近江集團(tuán)總裁，萬事利集團(tuán)房產(chǎn)部總經(jīng)理。 張 群：浙江省優(yōu)秀女企業(yè)家，金華精選礦業(yè)有限公司董事長，本公司董事。豐富的社會資源和成功經(jīng)驗(yàn)為本項(xiàng)目的順利實(shí)施 提供了可靠的保證。 第七篇 競爭優(yōu)勢 縱觀本案有如下優(yōu)勢： 獨(dú)特的地理位置； 便捷的交通條件； 規(guī)模大、配套齊、有主題、起點(diǎn)高，下可復(fù)制； 新的土地政策及管理體制，會使土地成本升高、資源越來越稀缺； 《大店選址法》和《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》會對新的項(xiàng)目有所制約； 文化與創(chuàng)新是本案的核心競爭力； 本項(xiàng)目有一流的管理團(tuán)隊(duì)。 制訂切實(shí)可行且有較高收益率的營銷價格。 招商側(cè)重點(diǎn)： A、對重點(diǎn)地區(qū)主動出擊招商，如溫州等地； B、引進(jìn)主力店和人氣店，以點(diǎn)帶面； C、前期與有社會資源的投資商簽訂合作協(xié)議； 目前已取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展（根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營定律 12 進(jìn)行操作）。中期宣傳市場營銷方式、價位、定金式租金、付款方式、優(yōu)惠措施等，后期則重點(diǎn)宣傳招商實(shí)現(xiàn)率、裝修標(biāo)準(zhǔn)、市場管理辦法、試營業(yè)與開張安排為主。 廣告宣傳。招商的具體實(shí)施需要一班人馬?，F(xiàn)將初步打算概述如下： 市場調(diào)研。 二、招商計(jì)劃 項(xiàng)目招商是本項(xiàng)目開發(fā)過程的重要環(huán)節(jié)。 有效經(jīng)營城市 本項(xiàng)目建成后，將大大改善區(qū)域環(huán)境和城市配套，政府將在周邊地塊的出讓上獲得回報。本項(xiàng)目全部建成之后將向社會直接提供就業(yè)崗位 15000 個左右。 顯著增加城市經(jīng)濟(jì)總量與財(cái)政收入 該項(xiàng)目建成后， 50 萬平方米的商業(yè)性經(jīng)營面積及配套，預(yù)測可實(shí)現(xiàn)年銷售額超 50 億元，年綜合稅收超 億元。 廣場建成之前，將建立或委托物業(yè)管理公司實(shí)施日常物業(yè)管理，包括物業(yè)維修、綠化、保安和市場活動安排等。 挖掘文化與旅游價值。市場管理人員將主動參與行業(yè)組織活動，積極引導(dǎo)從業(yè)人員合法經(jīng)商、誠信經(jīng)商，主動疏導(dǎo)矛盾，提高從業(yè)人員素質(zhì)。 我們計(jì)劃邀請工商、稅務(wù)、技監(jiān)、安全和消協(xié)等政府部門派員到市場合署辦公，組建區(qū)域性的監(jiān)督中心。 1）健全管理組織與規(guī)章制度?？紤]到本項(xiàng)目規(guī)模較大，物業(yè)種類多，開發(fā)經(jīng)營及招商專業(yè)性較強(qiáng)，同時為便于與國內(nèi)某一領(lǐng)域的著名企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，特為專業(yè)批發(fā)市場、寫字樓、酒店、住宅、商業(yè)物業(yè)等在總公司設(shè)立專業(yè)的項(xiàng)目公司及市場管理和物業(yè)管理公司。 E 區(qū)為住宅區(qū)：分位于圓橋路兩側(cè)的商住區(qū)和花果山邊的高檔別墅區(qū)，為整個區(qū)域增加人氣，為市招商引資創(chuàng)造條件。 B 區(qū)為家俱家電、建材批發(fā)區(qū)：位于地塊的東北部，建設(shè)大型家俱批發(fā)市場，規(guī)劃為三層大賣場，靠近江東大道，交通便捷，并可塑造新區(qū)良好的形象。 中心區(qū)：以水系與綠化景觀為背景規(guī)劃大型主題廣場，四周布高層高檔寫字樓、產(chǎn)權(quán)式公寓，底下二層為大型商業(yè)廣場，聚集人氣，使整個地塊升 值。將本項(xiàng)目打造成為馬鞍山市最為繁華的商業(yè)中心和不夜城。未名湖畔綠地、廊橋及商業(yè)街景觀采用中西結(jié)合的方式，突出視覺效果。 WEAKNESS（問題點(diǎn)） 1）地理位置雖然優(yōu)越，但北側(cè)的紅旗路尚未建成； 2）整個項(xiàng)目周期長，投資規(guī)模大，必須合理籌劃，建立多渠道資金來源； 3）目前項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，周邊都是農(nóng)田、小路、廢棄廠房等； 4）馬鞍山業(yè)態(tài)單一。我們在經(jīng)過多次的實(shí)地考察之后，對這一區(qū)域的特點(diǎn)進(jìn)行詳盡的分析，認(rèn)為：從馬鞍山市政府業(yè)已確定的開發(fā)、開放總體戰(zhàn)略考慮，這一區(qū)域處于老城區(qū)與新城區(qū)的交界處及城市東大門，比較適宜于建設(shè)一個集大市場、餐飲、賓館、休閑娛樂、商務(wù)辦公、住宅等物業(yè)的新的商 業(yè)城。而從產(chǎn)品消費(fèi)的種類上講，主要集中在建材、家電、家具、休閑娛樂類消費(fèi)、汽車和居住上。 市政府提出要通過三步走，翻三番，確?！皟蓚€率先”目標(biāo)的圓滿實(shí)現(xiàn) 。其理由為： 外國資本的涌入與民營資本的迅速擴(kuò)張必將大大加快中國工業(yè)化與國際化進(jìn)程。 ● 2022 年人均 GDP1858 美元，城鎮(zhèn)人均可支配收入 8749 元，人均消費(fèi)性支出 6610 元，各項(xiàng)指標(biāo)均列安徽省首位。 2022 年，以企業(yè)改革為中心的改革攻堅(jiān)取得歷史性突破，行政管理體制改革繼續(xù)深化，也是全國行政綜合執(zhí)法試點(diǎn)城市。當(dāng)前的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢給馬鞍山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。二市的合作也進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，真正在資源互補(bǔ)上實(shí)現(xiàn)區(qū)域分工協(xié)作，南京市的輕軌延伸至馬鞍山市已通過立項(xiàng)，南京中北（上市公司）的公交車已駛?cè)腭R鞍山。 2022 年 10 月馬鞍山市正式加入長三角經(jīng) 濟(jì)合作圈。 項(xiàng)目投資規(guī)模：約 20 億元人民幣 項(xiàng)目開發(fā)周期：五年（ 2022 年 — 2022 年） 二、背景資料 （一）宏觀形勢 ● 改革開放后的中國 GDP 持續(xù)多年保持 8%左右的增長率，為世人所矚目。土地出讓年限：住宅 70 年，商業(yè) 40 年。距南京 40 分鐘車程，距上海 3 小時車程，距合肥 2 小時車程 ,距杭州 3 小時車程 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目地塊是馬鞍山控制性規(guī)劃 A 片用地，位于葛羊路、圓橋路、紅旗路和江東大道圍成的區(qū)域內(nèi)。 馬鞍山新都市廣場項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 第一篇 概 況 一、項(xiàng)目概況 地理位置 馬鞍山市位于長江下游南岸、安徽省東部，東臨石臼湖與江蘇溧水縣和高淳縣交界；西長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。 馬鞍山交通便利，擁有長江萬噸級的馬鞍山港，可與國內(nèi)外港口四季通航；至南京祿口口機(jī)場 20 多公里；有寧馬高速與滬寧高 速、京福高速、寧杭高速 .寧合高速相連；有寧銅鐵路與皖贛線、滬寧線相連。 土地用途 A 地塊區(qū)域面積： 畝（合 平方米） B 地塊區(qū)域 面積： 畝（合 平方米） 擬建大型專業(yè)綜合性市場，商業(yè)步行街、服務(wù)配套設(shè)施、住宅、寫字樓、賓館等?？偨ㄖ娣e：約 90萬平方米。 ● 進(jìn)入新世紀(jì)以來，以上海為核心的長江三角洲迅速崛起，環(huán)太湖地 區(qū)的蘇、錫、常和杭、嘉、湖等城市按照區(qū)域分工與協(xié)作和錯位發(fā)展的原則相繼為自己的城市重新定位，以保持與上海這一龍頭相對接，避免重復(fù)建設(shè)與過度競爭，拓寬了協(xié)作空間，強(qiáng)化了各個城市的特殊功能，增強(qiáng)了城市發(fā)展的源動力。如何以積極的姿態(tài)，在更高的起點(diǎn)上規(guī)劃城市建設(shè)，盡快與大都市城市圈相對接，已經(jīng)受到地方政府的高度關(guān)注。近年來，馬鞍山市的招商引資卓有成效，圣戈班、中橡等一批中外合資項(xiàng)目發(fā)展迅速，馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長期。 馬鞍山市 2022 年提出三年實(shí)現(xiàn)雙百“城區(qū)面積 100 平方公里，城市人口 100萬”。同時還看到，招商引資除了需要解放思想，變革觀念與制度創(chuàng)新之外，還需要創(chuàng)造一個有便捷的交通 、通訊條件，完善的、富有人性化的生活和工作環(huán)境，廉潔和高效率的行政作風(fēng)。 第二篇 項(xiàng)目定位 一、市場需求分析 當(dāng)前，無論是國際環(huán)境與國內(nèi)形勢，無論是馬鞍山市本身的城市化進(jìn)程與開發(fā)、開 放戰(zhàn)略的實(shí)施，都將給市場帶來巨大的商機(jī)。 大都市圈的規(guī)劃、城市圈的擴(kuò)張、舊城的改造和建設(shè)，提升城市經(jīng)營管理水平，改善城市生態(tài)環(huán)境。 上述四個方面最終歸結(jié)到一個城市的生產(chǎn)性消費(fèi)和生活性消費(fèi)將出現(xiàn)較明顯的增長。規(guī)劃中的南京至蕪湖輕軌沿江東大道而過；西面的鐵路貨運(yùn)站及國道、長江碼頭是建立大市場現(xiàn)代物流的得天獨(dú)厚的條件。 四、 SWOT 分析要點(diǎn)： STRENGTH（優(yōu)勢點(diǎn)）： 1）本案處于馬鞍山新城區(qū)規(guī)劃方案的重要地塊，距離市中心僅五分鐘車程，人流，車流引入比較方便； 2）本地塊就位與寧馬高速出入口，由紅旗路、葛羊路連通市中心，江東大道貫通南北，足可涵蓋南京、蕪湖、馬鞍山三大市場，交通便捷，地理位置優(yōu)越，地段優(yōu)勢明顯； 3）規(guī)模大，占地面積 830000 平方米，建筑面積約 900000 平方米； 4）配套完整，整個區(qū)域包括：四星級酒店、多功能商務(wù)樓、家居用品批發(fā)市場、建材批發(fā)中心、餐飲休閑、 購物廣場、住宅、別墅等； 5）位于地塊北側(cè)，江東大道和紅旗北路口有一個公交總站，乃將來的客流集散中心，人流匯聚，物品集散； 6）地塊東即將興建 3 萬人的居住區(qū)，花果山東己建重點(diǎn)中學(xué)和將建 2萬人居住區(qū)。 本著“以人為本，因地制宜”的原則，將現(xiàn)代的建筑風(fēng)格與傳統(tǒng)的徽派建筑元素揉合在一起，以強(qiáng)化該區(qū)域的傳統(tǒng)文 化氣氛和旅游功能。做到四個最，即市場面積最大，中外餐飲最全，傳統(tǒng)文化氣氛最強(qiáng)、生態(tài)環(huán)境最佳。通過軸線與道路的引導(dǎo)作用，使地塊內(nèi)部的土地增值。賓館以西設(shè)一處休閑娛樂設(shè)施，與賓館、寫字樓配套，同時吸引南京的客人在商城消費(fèi)。 D 區(qū)：休閑步行街、小百貨區(qū)：考慮到地塊南部、葛羊路以南為城市主要的居住區(qū)，因此規(guī)劃了一片為之服務(wù)的商貿(mào)區(qū)，以零售、餐飲為主的商業(yè)配套對批發(fā)市場區(qū)也構(gòu)成必要的補(bǔ)充。 二、運(yùn)營模式 為實(shí)施項(xiàng)目，在馬鞍山市組建安徽省新都建設(shè)股份有限公司，注冊資金6500 萬元。 三、實(shí)施計(jì)劃 招商與營銷（詳見第六篇） 加強(qiáng)市場管理 市場的興衰主要依賴于日常的運(yùn)作與管 理，我們將從完善管理制度，加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制和強(qiáng)化服務(wù)意識、提升服務(wù)水平入手，切實(shí)加強(qiáng)市場管理，確保市場規(guī)范、有序和健康地發(fā)展。 2）建立區(qū)域性的政府監(jiān)督中心。 建立行業(yè)自律組織，是培養(yǎng)從業(yè)人員自我管理的一條有益經(jīng)驗(yàn)。 我們將加強(qiáng)對管理人員的培訓(xùn)入手，強(qiáng)化員工的服務(wù)意識，提升政策水平與服務(wù)水平，主動地為進(jìn)駐市場的業(yè)主、商戶排除后顧之憂。 規(guī)范物業(yè)管理。 四、社會經(jīng)濟(jì)效益 本項(xiàng)目由于屬區(qū)域性成片開發(fā)，且所涉行業(yè)為商貿(mào)餐飲、娛樂、賓館、物流、加工業(yè)等行業(yè)，其開發(fā)進(jìn)程恰與馬鞍山市的未來發(fā)展同步，可以預(yù)見將獲得顯著的社會效益和可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 有效地改善就業(yè)狀況 未來幾年內(nèi)將有數(shù)以億計(jì)的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移到城市，社會就業(yè)形勢十分嚴(yán)峻。同時，本 項(xiàng)目建成之后，由于商業(yè)功能的健全，將使馬鞍山市的消費(fèi)變輸出為輸入，從而強(qiáng)化馬鞍山市的中心城市地位。 在批發(fā)市場項(xiàng)目上，我們與浙江萬事利集團(tuán)等建立戰(zhàn)略合作伙伴 關(guān)系，充分利用他們的社會資源和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行運(yùn)作。為此，本項(xiàng)目擬將現(xiàn)代營銷組合原理移植到項(xiàng)目招商的全過程之中。 組織招商班子。對招商人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，包括儀表、接待、招商日記、談判與溝通技巧，招商策略等，以利提交招商成功率。廣告宣傳前 期以介紹開發(fā)商的實(shí)力與信用、項(xiàng)目的實(shí)施規(guī)模與配套條件為主。特別需要以富有誘惑力的廣告詞來呼喚對象的潛在意識。 市場內(nèi)部分區(qū)平面圖（產(chǎn)權(quán)圖與經(jīng)營圖）。 招商計(jì)劃與該區(qū)域開發(fā)建設(shè)進(jìn)度的協(xié)調(diào)性，使招商、 造市、 城區(qū)管理同步進(jìn)行。 本公司決策和管理層文化素質(zhì)較高，經(jīng)營理念超前，具有豐富的市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，并已組建了一個在資本運(yùn)作、資源整合、招商引資、市場開發(fā)、市場營造、市場管理等方面具有較強(qiáng)能力的專業(yè)人才班子。 秦 偉：浙江省優(yōu)秀企業(yè)家，浙江金華恒興（恒盛）化纖有限公司董事長、蘇州國成投資有限公司董事長、蘇州恒通化纖母粒有限公司董事長、本公司董事。 陸小紅：全國注冊市場總監(jiān)，公司市場部經(jīng)理。 延聘由浙江著名規(guī)劃師吳偉進(jìn)領(lǐng)銜的浙江浙華建筑設(shè)計(jì)事物所為本項(xiàng)目總體規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)。 團(tuán)隊(duì)的精神是：以人為本，重視員工，堅(jiān)持公司、員工、客戶、合作伙伴共同發(fā)展。 1）制訂周詳?shù)臐L動開發(fā)實(shí)施計(jì)劃，并付諸計(jì)劃一定的彈性，出售與出租相結(jié)合，保證有足夠的資金回籠和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 本項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目，享受中西部引進(jìn)中外合資企業(yè)優(yōu)惠政策。 營造市場 :充分利用現(xiàn)有的社會資源去廣東 ,江浙招商 ,同時引導(dǎo)當(dāng)?shù)厣碳夜餐瑺I造和培育市場。其中任何內(nèi)容在未經(jīng)本公司董事會許可的情況下，不準(zhǔn)向他人泄露。因此，本計(jì)劃書僅供投資者在評估項(xiàng)