【正文】 蕪湖調(diào)研數(shù)據(jù)） 購(gòu)買動(dòng)機(jī) ? 改善居住條件 %，新建家庭 %，投資升值 %。關(guān)注隱形收入。總體來看，青島消費(fèi)者接受高檔物業(yè)的能力要強(qiáng)得多，同時(shí)也反映出青島 市民事物的接受現(xiàn)代住宅能力較強(qiáng)。 ? 選擇二廳的占整個(gè)樣本的 %，一廳占 %，三廳基本無選擇。 喜歡的陽臺(tái)設(shè)計(jì) ? 在陽臺(tái)選 擇方面表現(xiàn)出基本相似的趨勢(shì)，選擇兩個(gè)陽臺(tái)和選擇一個(gè)陽臺(tái)的占整個(gè)有效樣本量的比例分別為 %和 %。這也說明，寬敞、明亮、景觀視野效果好的落地玻璃陽臺(tái)已經(jīng)為人們所接受，并成為高尚物業(yè)的一個(gè)重要元素 最希望有的物業(yè)基本服務(wù)內(nèi)容 ? 調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示發(fā)現(xiàn)，治安消防 、清潔衛(wèi)生、公共設(shè)施維修保養(yǎng)是人們最希望有的基本物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。由于中國(guó)特殊的家庭結(jié)構(gòu)，老小成為購(gòu)房最顧慮的問題，而對(duì)于自己生活的照顧則居其次。 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 過度的郊遷會(huì)帶來城市中心區(qū)的衰敗與蕭條，這勿庸質(zhì)疑。 一、新城市生活主義是我們面臨建筑時(shí)代到來的前瞻性開發(fā)理論 建筑時(shí)代 的最顯著特征是社會(huì)進(jìn)入大規(guī)模 轉(zhuǎn)型期，人們的觀念發(fā)生了巨大變化，舊有的建筑和城市面貌已經(jīng)明顯落后。這一城市風(fēng)格使巴黎成為 19 世紀(jì)的世界代表性城市。長(zhǎng)此下去，必然導(dǎo)致城市空間雜亂無序，建筑風(fēng)格極不和諧，人們蝸居于鋼筋混凝土架構(gòu)的建筑中，見不到花草樹木，呼吸不到清新空氣?? 在新區(qū)開發(fā)中，我們同樣痛心地發(fā)現(xiàn)，有不少城市的郊區(qū)自然風(fēng)貌被破壞，建設(shè)呈現(xiàn)無序狀態(tài)，一個(gè)個(gè)小區(qū)及組團(tuán)任意散落。 形象地說：新城市生活主義的開發(fā)模式 =產(chǎn)業(yè)化打造的換代住宅＋街坊化的配套與服務(wù)＋和諧優(yōu)美的自然環(huán)境＋濃郁迷人的文化氛圍。在擁有較高經(jīng)濟(jì)水平的日本、韓國(guó)以及中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，從未產(chǎn)生明顯的 郊遷 現(xiàn)象，一定程度上與東方文化中的城市情結(jié)密不可分。 三、新城市生活主義是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、適應(yīng)社會(huì)進(jìn)步要求的城市建設(shè)理論 過度 的城市人口 郊遷 所帶來的不僅是城市中心區(qū)的衰敗與蕭條，同時(shí)還有城市稅收銳減等多方面負(fù)面影響。紐約在 1929 年大蕭條之前的 10 年里建造了一大批無人可與之比肩的超高層建筑，這是在第一次世界大戰(zhàn)中從歐洲奪得經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)權(quán)的美國(guó)大企業(yè)集團(tuán)爭(zhēng)相顯示自身存在的建筑。 此外，一個(gè)成功的開發(fā)商，通過他們項(xiàng)目的實(shí)施，不僅會(huì)帶動(dòng)周邊地價(jià)的上揚(yáng)，而且會(huì)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)、政治、文化發(fā)展起到推動(dòng)作用。建設(shè)出來的街區(qū)能 最大限度地滿足人們的各種需求，必然會(huì)受到人們的喜愛和市場(chǎng)的青睞。 目標(biāo)客戶群分析 我們的目標(biāo)客戶群的購(gòu)買力分布在 60 萬 ~110 萬之間 ，他們的 家庭年收入大于 5 萬元，首付能力在 30萬元左右，月還貸能力 30004000 元。 ※ 樓宇間城市文化 主題庭院與中心景觀節(jié)點(diǎn)組成連貫景觀群。強(qiáng)調(diào)健康住宅和時(shí)尚消費(fèi)的功能要求，加大采光面積，住宅靠近景觀的單元在景觀朝向方做觀景陽臺(tái)，在強(qiáng)調(diào)貼近自然的同時(shí)，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 益。主基調(diào)以暖灰色調(diào)為主，建筑外立面設(shè)計(jì)可相對(duì)明亮些、可添加不同色系的附屬色；外窗玻璃可配合建筑略加色彩支持 ※ 外立面色彩，要配合周邊氛圍以明亮的暖色調(diào)為好。 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 區(qū)域景觀和城市道路綠化、都市建筑風(fēng)景線統(tǒng)一 。 景觀設(shè)施以石為主要元素，引入假山石水池 、疊泉 、卵石步徑、石景小品、原木花廊等 （三）戶型規(guī)劃建議 空間有效分離 動(dòng)靜分區(qū)、公私分開、干濕分離 面積恰當(dāng)尺度適宜 功能區(qū) 尺度面積 客廳 開間≥ 實(shí)用性 主臥 開間≥ 16M2 有獨(dú)立衛(wèi)生間 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 衛(wèi)生間 4—8M2 主客分開，通風(fēng)采光，干濕分區(qū) 陽臺(tái) 5—10M2 功能化，景觀陽臺(tái)與工作陽臺(tái) 進(jìn)深 小于 15 米 健康性因素 通風(fēng)良好、朝向合理、日照充分、光線明亮、保溫性好、隔音防濕 戶型設(shè)計(jì)遵循原則 ※ 預(yù)計(jì) 本項(xiàng)目上市時(shí)間在 04 年下半年，入住可能在 2021 年年中，所以要充分考慮住宅需求發(fā)展，規(guī)劃中具有一定的前瞻性預(yù)留空間； ※ 適合 23 口人家庭需要， 60 萬元總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否需要按照生活舒適度來調(diào)整空間布局； ※ 體現(xiàn)了健康陽光要素，明衛(wèi)明廚明房明廳，加大陽臺(tái)面積，電梯間采光，一梯 2 戶； ※ 充分考慮主臥、客廳兩個(gè)主要活動(dòng)空間的實(shí)用性和舒適性； ※ 在做好保溫及控制好建筑成本的基礎(chǔ)上，適當(dāng)加錯(cuò)層、在頂層可考慮安排復(fù)式房 ※ 保留落地陽臺(tái)、外飄窗、轉(zhuǎn)角窗等設(shè)計(jì)。 智能化系統(tǒng)建議：寬帶接入 /可視對(duì)講 /圍墻遠(yuǎn)紅外報(bào)警 /家庭報(bào)警 暖氣 /管道氣，地暖 中空玻璃，客廳落地窗 ,外飄窗 空調(diào)外機(jī)擱板，三防門 每戶 6kw 以上的電容量 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 （六）物業(yè)管理建議 引進(jìn)一家著名物業(yè)管理公司，推廣 110 式服務(wù) 適應(yīng)不同年齡層的多類主題活動(dòng)室 與醫(yī)院協(xié)辦醫(yī)療室等社區(qū)健康理療 室 24 小時(shí)全封閉物業(yè)管理 垃圾袋裝化，上門收集 七、營(yíng)銷推廣策略 工具與調(diào)性 1）確保一個(gè)目標(biāo)：銷售！ 2）構(gòu)架二個(gè)平臺(tái)：溝通平臺(tái)、交易平臺(tái) 3）解決三種觀點(diǎn)：顧客觀點(diǎn)、公眾觀點(diǎn)、領(lǐng)袖觀點(diǎn) 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 4）創(chuàng)建四條渠道： DM EVENT AD POP 5）傳播五個(gè)信息： 塑造企業(yè)形象 —誠(chéng)心、誠(chéng)信 營(yíng)造項(xiàng)目形象 —核心競(jìng)爭(zhēng)力 展示未來生活 —項(xiàng)目分賣點(diǎn)強(qiáng)化訴求 推動(dòng)時(shí)尚生活概念 排解疑慮顧問置業(yè) 表現(xiàn)與執(zhí)行 1） 直效通道（暗線）與大眾傳播（明線）并進(jìn) 2）輿論推廣（軟性）與廣告?zhèn)鞑ィㄓ残裕┙Y(jié)合 3）活動(dòng)造勢(shì)，吸引顧客關(guān)注參與 4）營(yíng)造銷售現(xiàn)場(chǎng)的品質(zhì)氛圍，提升樓盤價(jià)值 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 5）用樣板示范未來生活，引發(fā)顧客的購(gòu)買欲望 （推廣案例見 浩華機(jī)構(gòu) 演示版） 現(xiàn)場(chǎng)推廣策略 售樓部及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝 ◎ 工地導(dǎo)示系統(tǒng)（售樓布置、外場(chǎng)布置） ◎ 售樓形象展示（售樓內(nèi)布置、外場(chǎng)布置） ◎ 現(xiàn)場(chǎng)道具展示（沙盤、售樓資料、廣告展板） ◎ 員工禮儀形象（服裝 、儀表、語言、服務(wù)） 2）現(xiàn)場(chǎng)形象展示中心要求 ◎ 氛圍調(diào)性 ： 現(xiàn)代的、高雅的、人文的、簡(jiǎn)約的、流暢的、通透的、健康的、互動(dòng)的 ◎ 功能分區(qū) ： 接待區(qū)、展示區(qū)、休息洽談區(qū)、咨詢區(qū)、簽約區(qū)、辦公區(qū)、更衣室等 ◎ 展示器材 ： 形象墻、沙盤、模型、形象展板、功能展板、易拉展、海報(bào)架、物料架 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 ◎ 配備器材 ： 電話兩部、多媒體投影演示系統(tǒng)、背景音樂 價(jià)格策略 建議項(xiàng)目銷售均價(jià)： 5700 元 / ㎡ ※ 低開漸高 ※ 根據(jù)樓層、景觀 、朝向調(diào)整價(jià)格 ※ 根據(jù)工程進(jìn)度及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)整價(jià)格 ※ 鼓勵(lì)一次性付款的折扣優(yōu)惠 ※ 團(tuán)購(gòu)策略 推廣主題 把精英留在都市中央 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 推廣主題演繹 淡然自若 領(lǐng)略繁華 展開主題 發(fā)現(xiàn)都市價(jià)值 一樣的房子，不一樣的生活 生命成本 /時(shí)間成本 /機(jī)遇成本 /情感成本 —— 新城市生活主義 都市一代夢(mèng)想的烏托邦 推廣思路 1） 新城市生活主義的提出 風(fēng)格、情調(diào)、節(jié)奏 新生活風(fēng)格 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 新都市情調(diào) 新生活節(jié)奏 ※ 身居鬧市追求舒適健康的生活模式，在現(xiàn)代城市景觀基礎(chǔ)上創(chuàng)造現(xiàn)代人的生活模式 ※ 保護(hù)生態(tài)、營(yíng)造景觀、視覺聽覺等生活素質(zhì)的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提升、時(shí)間價(jià)值導(dǎo)入 ※ 以高層公寓創(chuàng)造的景觀空間，融入成熟的庭院式公園； ※ 以貼近 CBD 中央商務(wù)區(qū)的便捷地位，獲取從容自得的悠閑節(jié)奏 ※ “生態(tài)不離生活，生活不離生態(tài) ”，提倡 “放慢節(jié)奏，享受生活 ”。 最后保留經(jīng)典單元 傾情奉獻(xiàn) 廣告推廣預(yù)算 費(fèi)用合計(jì)： 220 萬元 （約占項(xiàng)目總銷售額的 0。在短短五年的時(shí)間里， 足跡遍及北京、濟(jì)南、太原、合肥、青島、南京、揚(yáng)州、合肥、煙臺(tái)、濰坊、淄博、德州、包頭、南寧、常州、長(zhǎng) 治等大中城市，所提供服務(wù)的項(xiàng)目涉及多層住宅、高層公寓、別墅、寫字樓、商鋪等多類物業(yè)。先后于美國(guó)協(xié)和電訊公司、美國(guó) GE 公司、武漢新鴻基地產(chǎn)從事營(yíng)銷工作， 1999 年創(chuàng)辦浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)，服務(wù)樓盤近 50，現(xiàn)任機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)，兼青島浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)顧問公司董事長(zhǎng) 凌秀青 : 廣東工業(yè)大學(xué)包裝裝潢學(xué)學(xué)士，先后任職于美國(guó)協(xié)和電訊集團(tuán)、珠海香凌輕紡公司、香港泰盈集團(tuán)， 1999 年和李淳樸先生一起在廣州創(chuàng)辦浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)，現(xiàn)任機(jī)構(gòu)董事、總經(jīng)理，兼廣州龍順置業(yè)有限公司總經(jīng)理。 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 高丕烈 : 58 歲，早年畢業(yè)于復(fù)旦大學(xué)法律