【正文】 蕪湖調(diào)研數(shù)據(jù)） 購買動機 ? 改善居住條件 %，新建家庭 %，投資升值 %。關(guān)注隱形收入?？傮w來看，青島消費者接受高檔物業(yè)的能力要強得多，同時也反映出青島 市民事物的接受現(xiàn)代住宅能力較強。 ? 選擇二廳的占整個樣本的 %，一廳占 %，三廳基本無選擇。 喜歡的陽臺設(shè)計 ? 在陽臺選 擇方面表現(xiàn)出基本相似的趨勢，選擇兩個陽臺和選擇一個陽臺的占整個有效樣本量的比例分別為 %和 %。這也說明，寬敞、明亮、景觀視野效果好的落地玻璃陽臺已經(jīng)為人們所接受，并成為高尚物業(yè)的一個重要元素 最希望有的物業(yè)基本服務內(nèi)容 ? 調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示發(fā)現(xiàn)，治安消防 、清潔衛(wèi)生、公共設(shè)施維修保養(yǎng)是人們最希望有的基本物業(yè)管理服務內(nèi)容。由于中國特殊的家庭結(jié)構(gòu)，老小成為購房最顧慮的問題，而對于自己生活的照顧則居其次。 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 過度的郊遷會帶來城市中心區(qū)的衰敗與蕭條，這勿庸質(zhì)疑。 一、新城市生活主義是我們面臨建筑時代到來的前瞻性開發(fā)理論 建筑時代 的最顯著特征是社會進入大規(guī)模 轉(zhuǎn)型期，人們的觀念發(fā)生了巨大變化，舊有的建筑和城市面貌已經(jīng)明顯落后。這一城市風格使巴黎成為 19 世紀的世界代表性城市。長此下去，必然導致城市空間雜亂無序，建筑風格極不和諧，人們蝸居于鋼筋混凝土架構(gòu)的建筑中，見不到花草樹木，呼吸不到清新空氣?? 在新區(qū)開發(fā)中，我們同樣痛心地發(fā)現(xiàn)，有不少城市的郊區(qū)自然風貌被破壞，建設(shè)呈現(xiàn)無序狀態(tài)，一個個小區(qū)及組團任意散落。 形象地說：新城市生活主義的開發(fā)模式 =產(chǎn)業(yè)化打造的換代住宅＋街坊化的配套與服務＋和諧優(yōu)美的自然環(huán)境＋濃郁迷人的文化氛圍。在擁有較高經(jīng)濟水平的日本、韓國以及中國臺灣地區(qū)，從未產(chǎn)生明顯的 郊遷 現(xiàn)象，一定程度上與東方文化中的城市情結(jié)密不可分。 三、新城市生活主義是適應經(jīng)濟發(fā)展、適應社會進步要求的城市建設(shè)理論 過度 的城市人口 郊遷 所帶來的不僅是城市中心區(qū)的衰敗與蕭條，同時還有城市稅收銳減等多方面負面影響。紐約在 1929 年大蕭條之前的 10 年里建造了一大批無人可與之比肩的超高層建筑，這是在第一次世界大戰(zhàn)中從歐洲奪得經(jīng)濟主導權(quán)的美國大企業(yè)集團爭相顯示自身存在的建筑。 此外，一個成功的開發(fā)商，通過他們項目的實施，不僅會帶動周邊地價的上揚，而且會對地區(qū)經(jīng)濟、政治、文化發(fā)展起到推動作用。建設(shè)出來的街區(qū)能 最大限度地滿足人們的各種需求，必然會受到人們的喜愛和市場的青睞。 目標客戶群分析 我們的目標客戶群的購買力分布在 60 萬 ~110 萬之間 ，他們的 家庭年收入大于 5 萬元，首付能力在 30萬元左右，月還貸能力 30004000 元。 ※ 樓宇間城市文化 主題庭院與中心景觀節(jié)點組成連貫景觀群。強調(diào)健康住宅和時尚消費的功能要求，加大采光面積，住宅靠近景觀的單元在景觀朝向方做觀景陽臺，在強調(diào)貼近自然的同時，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟效浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 益。主基調(diào)以暖灰色調(diào)為主，建筑外立面設(shè)計可相對明亮些、可添加不同色系的附屬色；外窗玻璃可配合建筑略加色彩支持 ※ 外立面色彩，要配合周邊氛圍以明亮的暖色調(diào)為好。 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 區(qū)域景觀和城市道路綠化、都市建筑風景線統(tǒng)一 。 景觀設(shè)施以石為主要元素，引入假山石水池 、疊泉 、卵石步徑、石景小品、原木花廊等 （三）戶型規(guī)劃建議 空間有效分離 動靜分區(qū)、公私分開、干濕分離 面積恰當尺度適宜 功能區(qū) 尺度面積 客廳 開間≥ 實用性 主臥 開間≥ 16M2 有獨立衛(wèi)生間 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 衛(wèi)生間 4—8M2 主客分開，通風采光，干濕分區(qū) 陽臺 5—10M2 功能化，景觀陽臺與工作陽臺 進深 小于 15 米 健康性因素 通風良好、朝向合理、日照充分、光線明亮、保溫性好、隔音防濕 戶型設(shè)計遵循原則 ※ 預計 本項目上市時間在 04 年下半年，入住可能在 2021 年年中，所以要充分考慮住宅需求發(fā)展，規(guī)劃中具有一定的前瞻性預留空間； ※ 適合 23 口人家庭需要， 60 萬元總價標準是否需要按照生活舒適度來調(diào)整空間布局； ※ 體現(xiàn)了健康陽光要素，明衛(wèi)明廚明房明廳，加大陽臺面積，電梯間采光，一梯 2 戶； ※ 充分考慮主臥、客廳兩個主要活動空間的實用性和舒適性； ※ 在做好保溫及控制好建筑成本的基礎(chǔ)上，適當加錯層、在頂層可考慮安排復式房 ※ 保留落地陽臺、外飄窗、轉(zhuǎn)角窗等設(shè)計。 智能化系統(tǒng)建議：寬帶接入 /可視對講 /圍墻遠紅外報警 /家庭報警 暖氣 /管道氣，地暖 中空玻璃，客廳落地窗 ,外飄窗 空調(diào)外機擱板，三防門 每戶 6kw 以上的電容量 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 （六）物業(yè)管理建議 引進一家著名物業(yè)管理公司，推廣 110 式服務 適應不同年齡層的多類主題活動室 與醫(yī)院協(xié)辦醫(yī)療室等社區(qū)健康理療 室 24 小時全封閉物業(yè)管理 垃圾袋裝化，上門收集 七、營銷推廣策略 工具與調(diào)性 1）確保一個目標：銷售！ 2）構(gòu)架二個平臺：溝通平臺、交易平臺 3）解決三種觀點：顧客觀點、公眾觀點、領(lǐng)袖觀點 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 4）創(chuàng)建四條渠道： DM EVENT AD POP 5）傳播五個信息： 塑造企業(yè)形象 —誠心、誠信 營造項目形象 —核心競爭力 展示未來生活 —項目分賣點強化訴求 推動時尚生活概念 排解疑慮顧問置業(yè) 表現(xiàn)與執(zhí)行 1） 直效通道（暗線）與大眾傳播（明線）并進 2）輿論推廣（軟性）與廣告?zhèn)鞑ィㄓ残裕┙Y(jié)合 3）活動造勢，吸引顧客關(guān)注參與 4）營造銷售現(xiàn)場的品質(zhì)氛圍，提升樓盤價值 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 5）用樣板示范未來生活，引發(fā)顧客的購買欲望 （推廣案例見 浩華機構(gòu) 演示版） 現(xiàn)場推廣策略 售樓部及項目現(xiàn)場包裝 ◎ 工地導示系統(tǒng)（售樓布置、外場布置） ◎ 售樓形象展示（售樓內(nèi)布置、外場布置） ◎ 現(xiàn)場道具展示（沙盤、售樓資料、廣告展板） ◎ 員工禮儀形象（服裝 、儀表、語言、服務） 2）現(xiàn)場形象展示中心要求 ◎ 氛圍調(diào)性 ： 現(xiàn)代的、高雅的、人文的、簡約的、流暢的、通透的、健康的、互動的 ◎ 功能分區(qū) ： 接待區(qū)、展示區(qū)、休息洽談區(qū)、咨詢區(qū)、簽約區(qū)、辦公區(qū)、更衣室等 ◎ 展示器材 ： 形象墻、沙盤、模型、形象展板、功能展板、易拉展、海報架、物料架 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 ◎ 配備器材 ： 電話兩部、多媒體投影演示系統(tǒng)、背景音樂 價格策略 建議項目銷售均價： 5700 元 / ㎡ ※ 低開漸高 ※ 根據(jù)樓層、景觀 、朝向調(diào)整價格 ※ 根據(jù)工程進度及市場動態(tài)調(diào)整價格 ※ 鼓勵一次性付款的折扣優(yōu)惠 ※ 團購策略 推廣主題 把精英留在都市中央 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 推廣主題演繹 淡然自若 領(lǐng)略繁華 展開主題 發(fā)現(xiàn)都市價值 一樣的房子，不一樣的生活 生命成本 /時間成本 /機遇成本 /情感成本 —— 新城市生活主義 都市一代夢想的烏托邦 推廣思路 1） 新城市生活主義的提出 風格、情調(diào)、節(jié)奏 新生活風格 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 新都市情調(diào) 新生活節(jié)奏 ※ 身居鬧市追求舒適健康的生活模式，在現(xiàn)代城市景觀基礎(chǔ)上創(chuàng)造現(xiàn)代人的生活模式 ※ 保護生態(tài)、營造景觀、視覺聽覺等生活素質(zhì)的消費標準提升、時間價值導入 ※ 以高層公寓創(chuàng)造的景觀空間，融入成熟的庭院式公園； ※ 以貼近 CBD 中央商務區(qū)的便捷地位，獲取從容自得的悠閑節(jié)奏 ※ “生態(tài)不離生活，生活不離生態(tài) ”，提倡 “放慢節(jié)奏，享受生活 ”。 最后保留經(jīng)典單元 傾情奉獻 廣告推廣預算 費用合計： 220 萬元 （約占項目總銷售額的 0。在短短五年的時間里， 足跡遍及北京、濟南、太原、合肥、青島、南京、揚州、合肥、煙臺、濰坊、淄博、德州、包頭、南寧、常州、長 治等大中城市，所提供服務的項目涉及多層住宅、高層公寓、別墅、寫字樓、商鋪等多類物業(yè)。先后于美國協(xié)和電訊公司、美國 GE 公司、武漢新鴻基地產(chǎn)從事營銷工作， 1999 年創(chuàng)辦浩華不動產(chǎn)機構(gòu)，服務樓盤近 50，現(xiàn)任機構(gòu)董事長，兼青島浩華不動產(chǎn)機構(gòu)顧問公司董事長 凌秀青 : 廣東工業(yè)大學包裝裝潢學學士，先后任職于美國協(xié)和電訊集團、珠海香凌輕紡公司、香港泰盈集團， 1999 年和李淳樸先生一起在廣州創(chuàng)辦浩華不動產(chǎn)機構(gòu)，現(xiàn)任機構(gòu)董事、總經(jīng)理，兼廣州龍順置業(yè)有限公司總經(jīng)理。 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 高丕烈 : 58 歲，早年畢業(yè)于復旦大學法律