【正文】 根據(jù)評(píng)估對(duì)廣告媒體創(chuàng)意進(jìn)行調(diào)整。如：棋牌室、閱覽室、健身房、茶座、醫(yī)療室等。 ※ 從細(xì)節(jié)處突顯一種舒適生活意味的提升 （四） 戶(hù)型配比 /總價(jià)參照 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 95110 M2 25% 5060 萬(wàn) 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 115130 M2 25% 6570 萬(wàn) 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 130150 M2 30% 7590 萬(wàn) 4 室 2 廳 3 衛(wèi) 150200 M2 20% 90110 萬(wàn) （五）配套建議 配套建議：菜單式精裝修 ，提供人性化服務(wù)的賣(mài)點(diǎn)，減少后期管理的麻煩。中心花園中劃分出業(yè)主健身活動(dòng)區(qū)，兒童樂(lè)園。 沿街花園廣場(chǎng)與樓間小區(qū)花園做到分而不斷，形成點(diǎn)線(xiàn)面結(jié)合的整體格局。 （二）景觀(guān)規(guī)劃建議 高層建筑的光照退讓給社區(qū)景觀(guān)預(yù)留了豐富的 景觀(guān) 空間，建議 設(shè)計(jì)為 青島特有的歐陸風(fēng)格為主線(xiàn)的現(xiàn)代都市人文庭院。裝飾鮮艷的線(xiàn)條和色塊和對(duì)面百安居形成呼應(yīng)。建筑色彩要與景觀(guān)色彩相呼應(yīng)。 ※ 建筑的后立面也應(yīng)該做好處理，配合住宅小區(qū)的整體景觀(guān)觀(guān)感。 建筑風(fēng)格建議 ※ 建筑風(fēng)格注重整個(gè)社區(qū)建筑與人文、景觀(guān)的契合。 ※ 結(jié)合景觀(guān)連續(xù)性和地下車(chē)庫(kù)出入，考慮部分樓座底層架空 ※ 和周邊多層、高層協(xié)調(diào)形成豐富獨(dú)特的天際線(xiàn)。 ※ 西區(qū)樓座基礎(chǔ)可適度向東偏轉(zhuǎn)，為北界原有多層住宅留有足夠光照退讓。 他們多數(shù)是二次置業(yè)者，他們是： ? 私營(yíng)企業(yè)主 ? 國(guó)家干部 ? 投資者 ? 市區(qū)居民戶(hù)改善住房條件 ? 外地來(lái)青創(chuàng)業(yè)成功人士 ? 商務(wù)公寓 ? 初創(chuàng)、小型企業(yè)，居家辦公 SOHO（過(guò)渡型） 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 重度消費(fèi)群特征分析 ? 30—45 歲左右，工作多年，有一定積蓄，對(duì)目前居住條件在周邊人文氛圍、交通、區(qū)位、配套、房型等方面有一或兩條不滿(mǎn)意者； ? 收入相對(duì)穩(wěn)定，首付能力在 20 萬(wàn)元以上； ? 家庭人口在 2~3 口，兩代之家； ? 首次或二次置業(yè)，注重實(shí)用性，注重生活舒適 度； ? 對(duì)物業(yè)要求較高，在房型設(shè)計(jì)、樓層選擇、地段位置、內(nèi)外配套完善等方面都有較多對(duì)比考慮，理性置業(yè)； ? 希望擁有市區(qū)的便捷居家條件，不希望有底商，不喜歡商住合一； ? 講究物業(yè)和社區(qū)的品質(zhì)，滿(mǎn)足其健康要求和精神層次需求的家居氛圍； ? 對(duì)小區(qū)內(nèi)部景觀(guān)要求很高；， 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 ? 封閉式、人性化物業(yè)管理。 4. 霓虹彩影歌舞升平，奮斗的回報(bào)是家人和自己的幸福，推崇人類(lèi)現(xiàn)代消費(fèi)文明價(jià)值，追求平實(shí)浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 舒適的生活享受。 四、市場(chǎng)定位及目標(biāo)市場(chǎng)選擇 差異化定位 新城市主義生活 的典范 —— 把精英留在都市中央 項(xiàng)目定位的整合原則 ◎ 用項(xiàng)目地塊價(jià)值來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目定位 ◎ 用產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)來(lái)演繹項(xiàng)目定位 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 ◎ 用文化的情調(diào)來(lái)豐富項(xiàng)目定位 ◎ 用未來(lái)生活理念來(lái)充實(shí)項(xiàng)目定位 ◎ 用專(zhuān)業(yè)化的 CIS 來(lái)感受項(xiàng)目定位 ◎ 用需求價(jià)值 轉(zhuǎn)化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位調(diào)性討論 淡然自若 領(lǐng)略繁華 “繁華、舒適、典雅、寧?kù)o的生活空間 ” 1. 空間通暢、陽(yáng)光明媚、高瞻遠(yuǎn)矚 2. 繁華都市，滿(mǎn)目青翠，享受生活三大空間演繹現(xiàn)代都市成功人士的心路歷程。 建筑必須充分考慮入住居民的生存的、生活的、文化的需求，開(kāi)發(fā)人文環(huán)境、提高居住品質(zhì)，讓入 住的居民生活得更加舒適、方便、寧?kù)o、自然。新城市生活主義所倡導(dǎo)的 街坊型 開(kāi)發(fā)模式，超越了小區(qū) 配套 的常規(guī)概念，主張通過(guò)營(yíng)造與公共空間緊密結(jié)合的 城市商業(yè)氣氛，使住戶(hù)吃、穿、用、休閑、娛樂(lè)、辦公都能在社區(qū)中得到解決，連鎖餐飲、連鎖會(huì)所、連鎖超市、書(shū)吧、網(wǎng)吧、影劇院等都在一個(gè)個(gè)街坊安家落戶(hù)，這勢(shì)必帶來(lái)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮及稅收的 四、新城市生活主義對(duì)土地供給、住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)、社區(qū)管理都將提出新的要求 既然新城市生活主義打造的住宅都是街坊式社區(qū)，住宅區(qū)規(guī)劃也不能再沿用以往的組團(tuán)、小區(qū)、居住區(qū)的概浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 念，而是要按一個(gè)個(gè)的街坊進(jìn)行人性化的配套開(kāi)發(fā)建設(shè)。新城市生活主義主張打造既有中國(guó)傳統(tǒng)文化思想又能滿(mǎn)足現(xiàn)代人生活需要的現(xiàn)代化建筑，既不崇洋媚外，照搬歐式，又不盲目懷舊，簡(jiǎn)單復(fù)古。中國(guó)古代的皇家宮殿 ，強(qiáng)調(diào)規(guī)整、對(duì)稱(chēng)、穩(wěn)重，則體現(xiàn)了統(tǒng)治者追求 四平八穩(wěn) 的政治心態(tài)。拿破侖三世時(shí)代的建筑集中地體現(xiàn)了中央集權(quán)政體的強(qiáng)大力量以及新興資產(chǎn)階級(jí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 每個(gè)國(guó)家、每個(gè)時(shí)代的建筑都會(huì)鮮明地烙上那個(gè)國(guó)家、那個(gè)時(shí)代政治的、經(jīng)濟(jì)的、文化的、藝術(shù)的、宗教的浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 烙印。如深圳的萬(wàn)科四季花城，就是采用街坊式社區(qū)概念及小鎮(zhèn)主題，成功地彌補(bǔ)了邊緣社區(qū)缺少城市人氣及配套治安的缺陷，其自成體系的居住小城式的公共空間序列、居住街坊及溫馨的小城生活給購(gòu)房者留下了深刻的印象，在市場(chǎng)銷(xiāo)售上取得了巨大成功。 長(zhǎng)期以來(lái)，我們居住社區(qū)的分類(lèi)一直沿用居住區(qū) 居住小區(qū) 居住組團(tuán)這種分級(jí)體系，新的居住 社區(qū)開(kāi)發(fā)往往以這種概念為前提，但事實(shí)上城市住宅一直存在著另一種更具城市形態(tài)的居住形式 街坊型社區(qū)。 此外，與西方人相比，東方人更愿意在城市環(huán)境中進(jìn)行交流。 舊城改造也好，新區(qū)開(kāi)發(fā)亦是，都須遵循 新城市生活主義 的理論進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，并在嚴(yán)格的規(guī)劃指導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)化系列化開(kāi)發(fā)，集成化規(guī)?；a(chǎn)，社會(huì)化配套化供應(yīng)，專(zhuān)業(yè)化高效化服務(wù)，全面提高百姓的居住水平和居住 質(zhì)量。難道這二者之間就不能找到一種兼容的捷徑，讓任何一套住房都能兼具市區(qū)的配套和郊區(qū)的環(huán)境嗎 ? 新城市生活主義理論正是解決這一對(duì)矛盾的最佳捷徑。生活在這里的人們上學(xué)、購(gòu)物、就醫(yī)、就業(yè)等極為不便。 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 我們可以看出，與上海等城市相比，一些城市舊城改造步伐明顯滯后，城市中心區(qū)見(jiàn)縫插針式的零散開(kāi)發(fā)時(shí)有出現(xiàn)。而憑著輝煌的青春力量，巴黎在 20 世紀(jì)進(jìn)入了風(fēng)韻持久的壯年時(shí)代。同樣的高度、同樣的式樣、同樣的建材使這些建筑呈現(xiàn)出統(tǒng)一的時(shí)代風(fēng)格。于是，人們大興土木，以滿(mǎn)足整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)充滿(mǎn)活力的良性發(fā)展。 我們認(rèn)為，在中國(guó) 建筑時(shí)代 剛剛到來(lái)、 郊遷 浪潮尚未興起的時(shí)候，在城市建設(shè)與發(fā)展過(guò)程中，重視居住文化中的城市情結(jié)，堅(jiān)持舊城改造與新區(qū)開(kāi)發(fā)同步的前提下，用街坊式的開(kāi)發(fā)模式打造優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的社區(qū)配套，使人們無(wú)論居住在城內(nèi)還是郊區(qū)，都能享受到同樣便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境，這就是我們所倡導(dǎo)的 新城市生活主義 理論。但是，一味地主張 回歸 ，勢(shì)必又會(huì)產(chǎn)生城市中心區(qū)人口膨脹、環(huán)境惡化等一 系列社會(huì)問(wèn)題。 從較年輕態(tài)的顧客群入市，啟發(fā)他們認(rèn)同心態(tài)， 營(yíng)造項(xiàng)目市場(chǎng)熱點(diǎn)，吸引更高層面消費(fèi)群的關(guān)注 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 三、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng) 目?jī)?yōu)勢(shì)（ S）分析 ※ 快速路旁邊，交通便捷 ※ 青島地理中心位置，地段認(rèn)可度高 ※ 成熟社區(qū)，配套齊全 ※ 車(chē)位充足，同地段獨(dú)一無(wú)二 項(xiàng)目劣勢(shì)（ W）分析及對(duì)策 ※ 立交橋邊，噪音干擾大 對(duì)策：采用中空雙層玻璃，高級(jí)門(mén)窗 ※ 高層住宅，公攤系數(shù)高，認(rèn)可度差 對(duì)策：精心設(shè)計(jì)，采用板式結(jié)構(gòu) ※ 高層林立，環(huán)境較差 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 對(duì)策：人車(chē)分流，營(yíng)造社區(qū)園林 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O）分析 ※ 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上揚(yáng)，價(jià)格一路走高 ※ 繁華市區(qū)仍是居民購(gòu)買(mǎi)住宅的首選地段 ※ 山東路沿線(xiàn)產(chǎn)品早期規(guī)劃設(shè)計(jì)同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品更新迫在眉際 項(xiàng)目威脅點(diǎn)（ T）分析 ※ 新的房貸政策對(duì)開(kāi)發(fā)資金和房地產(chǎn)投資的影響 ※ 房地產(chǎn)市場(chǎng)接近高峰，拐點(diǎn)即將出現(xiàn) ※ 經(jīng)濟(jì)適用房的加快建設(shè)，分流眾多中低端顧客群 新城市生活主義的提出 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的新城市生活主義 在經(jīng)歷了 二戰(zhàn) 后發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家城市人口大批郊遷帶來(lái)的城市空心化退潮之后，近年來(lái)，西方發(fā)達(dá)國(guó)家提出了城市建設(shè)主張 新城市主義 ，回歸都市核心區(qū)的呼聲日益成為國(guó)際流行的城市發(fā)展主旋律。 希望有的景觀(guān)設(shè)計(jì) ? 區(qū)內(nèi)景觀(guān)設(shè)計(jì)選擇依次為：草地 %，運(yùn)動(dòng)器械 %，花 壇 %，大樹(shù) %，街燈噴泉 %，兒童樂(lè)園 %，水池 %。 ? 最希望有的物業(yè)特殊服務(wù)內(nèi)容前三項(xiàng)依次為：提供學(xué)童專(zhuān)車(chē)占 %、臨時(shí)看護(hù)老弱病殘占 %、代理家教、保姆和終點(diǎn)工占 %。而對(duì)于家政服務(wù)也呈現(xiàn)出一定的需求趨勢(shì)。通過(guò)與家庭年收入進(jìn)行相關(guān)分析，可以獲知，家庭年收入越高的人群對(duì)于落地玻璃陽(yáng)臺(tái)的需求就越強(qiáng)烈。隨著家庭年收入的提高，選擇兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)的比例也越來(lái)越高。 主臥附帶設(shè)施 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 ? 在期望主臥附帶的設(shè)施中，排在前二位的是觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)和進(jìn)入式的衣帽間，分別占到了 ％和 ％；書(shū)房的需求比例略低一些，購(gòu)房者提到的比例是 ％，對(duì)于健身房，人們或許是考慮到房間的布局，或許是生活觀(guān)念上的認(rèn)識(shí)，其比例只有 ％。 ? 在衛(wèi)生間選擇方面 ，人們的傾向不太明顯，選兩個(gè)衛(wèi)生間的為 %，選一個(gè)衛(wèi)生間的占 %。 戶(hù)型結(jié)構(gòu) ? 選擇三室的占到整個(gè)樣本的 %，二室和四室分別占 %和 %，三室是市場(chǎng)需求的主力。 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案