【正文】 只有緊密迎合、有效引導(dǎo)這種消費趨勢，充分滿足消費者的需求，方能贏得商機。 百盛 （ 1）基本情況 第一百盛 建筑物特點 (外形、外立面 ) 開業(yè)時間 1998 年 9 月 樓層和總面積 9 層、 3..5 萬 m2 電梯情況 14 層 4 部扶梯 / 48 層 2 部扶梯 垂直電梯 3 部 停車場位置及車位 地下三層停車場、車位 200 個 商場中廳 兩個 2 層小中廳 裝修檔次 中低檔 客流量 市場定位 中檔百貨 功能定位 購物、商務(wù)、休閑、娛樂、餐飲于一體 特色定位 時尚服飾 經(jīng)營狀況 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： ? 開業(yè)較早，公眾認知度較高 ? 多年運營，經(jīng)營管理經(jīng)驗豐富 劣勢： ? 所處的中山路商圈雖歷史悠久，但面臨新興商圈的競爭 ? 物業(yè)較陳舊，購物環(huán)境有待改善 ? 功能單 一，難以滿足消費者多重需求 對外租金 1F： 2F： 3F： 4F： 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 43 空置率： 單鋪面積 3— 40M2 商戶總數(shù)： 330 戶 管理費 客戶來源 商戶來源范圍： 百盛自有客戶 商戶特點： 顧客來源范圍：市南、市北、四方、外地游客 顧客特點：中等以上收入 各樓層功能調(diào)查 樓 層 經(jīng)營類別 預(yù)計面積 — 1F 超市 2021 m2 1F 化妝品、珠寶、首飾 4000 m2 2F 女子時尚、休閑裝 4000 m2 3F 女子正裝 4000 m2 4F 男裝 4000 m2 5F 鞋類、飾品 4000 m2 6F 體育用品 4000 m2 7F 家電 4000 m2 8F 兒童樂園、餐廳 4000 m2 商場品牌組合調(diào)查 樓層 經(jīng)營品牌 預(yù)計面積 1F 化妝品： CD、資生堂、 SKⅡ 、蘭蔻、嘉娜寶、美寶蓮、紅地球、KOSE、羽西、歐萊雅、歐箔萊、 H2O 珠寶：中意、瑰寶、立泰、潮紅基、周生生、秋櫻、名鉆坊、日本貝印飾品 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 44 2F 少女裝：衣艷、淑女屋、和平、德國 A 嘜、貝拉維拉、簡、芮英、卡佛 連、慈航、艾哲、天恩、艾唯都、杰西、普普風、亦谷、 TITI、艾格、超捷、 AD、洛卡、衣戀、城市麗人、芭路漫、季候風、法妮、靜安鴻翔、斯柯、 ELLE、 AZONA、 SPRIT、 VERO、 MODA、ONLY、 、 G202 U2 飾品：凱撒大帝、芮雅、 SPRIT、 ELLE、耐克、伊施戴爾、震志、碧芝、 餐飲：牛排屋 3F 女裝： KUN、 EIN、羅曼、乙佰乙納、撒爾曼爾、菲姿、流行秀、FISH、古谷德、諾淇、 ELLE、瑞和菲瑪、舒浪、范怡文、密雪兒、佛蘭兒、皮爾卡丹、戴安芬、安莉芳、安慕、奧黛莉、歐尼亞 、歐迪芬 4F 男裝：卡拉瑪、迪柯尼、奧斯卡丹、歐王、杰凡尼、佛倫斯、利奧納多、 BOSS、梅蘇里、茗牌、尼寶奧、老爺車、鱷魚、杜安、卡倫亞諾、巴黎世家、鐵獅東尼、湯尼威爾、時度、美爾雅、金利來、圣人夢、恒源祥、老船長、袋鼠、金盾、花雨傘、順美、杰亞杰尼、圣吉奧、紅領(lǐng)、報喜鳥、金利寶、法蘭、西姆、金狐貍、花花公子、好事中、老人頭、宜而爽、圣克萊、圣大保羅、華倫天奴、夢特嬌、馬克華菲、藍豹、皮爾卡丹、威可多、卡丹狄諾 5F 皮具箱包 :BOSS、 ELL、華倫天奴 .露迪、圣大保羅、花花公子、森達、阿迪麗娜、紅 蜻蜓、哈森、天美意、老人頭、達芙尼、星期六、都隆、步步鳥、康利、百利、恩加圖、 SPRCOFFE 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 45 6F 休閑服裝：耐克、 ADIDAS、蘋果、流行雨、凱詩、茵寶、家世克私、凡高、奧索卡、探路者、豪健、德爾康、雙星、格侖堡、艾仕、美津儂、速比濤、埃古、銳步、雷柏高、歡騰、班尼路、堡獅龍、鱷魚、佐丹奴、 PUMA、比麗思 辦公用品：震旦、卡西歐、富樂夢、大陸、益而高、國增、艾譜、樹德、派克、英雄、威迪文 音像： AISENSE 圖書：百盛圖書 運動休閑鞋： ELLE、鱷魚、 ADIDAS 按摩器： SHSS、太陽島、奧得 賽、凱勝 7F 床上用品：雅芳芳、恒源祥、富安娜 飾品、工藝品：無限空間、東南西北 家電、數(shù)碼產(chǎn)品：海爾、海信、三星、新月、方正、夏普、威東音響、德國偉嘉、西門子、大順燈飾 8F 童裝：斯乃納、米奇、阿卡邦、 ADIDAS、波姆斯、 SNOOPY、海辰貝貝、埃米希、加菲貓、凱茨、青蛙皇子、恒源祥、小虎尼可、嬰方喜、小金貓、小兔瑪麗、小孩兒、美國蘋果、耐克、法米尼、OSHROSH、小笨牛、哈力比蒂、博士娃、本卡拉、小豬班納、福瑞麟、蒂美、巧兒福 童鞋：卡迪、朦朦兔、艾的、斯乃納、依柏可、劍橋 玩具：李氏兄 弟、培樂多、好孩子、奧迪雙鉆、樂高、凱利特、迪寶樂、啟迪、遠航、百利威 帽子：盛錫福 （ 2）購物環(huán)境 ①服裝陳列 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 46 ② 過道 百盛是進入青島最早的外資百貨之一，在開業(yè)之初曾在島城刮起時尚消費的旋風。 （三） 社會經(jīng)濟發(fā)展的思路與策略 中山路產(chǎn)業(yè)布局南部以旅游消費為核心，組織商業(yè)、餐飲、住宿；中部以文化教育活動為中心、組織文化旅游、特色餐飲、特色商業(yè)；北部以市民消費及辦公服務(wù)為核心、組織商貿(mào)、辦公、居住等。占前六位的 業(yè)種 分別為服裝、餐飲、美容美發(fā)、飾品、鞋帽、皮包。 1929 年 5 月 22 日國民黨接收專員公署為了紀念孫中山先生將山東路改稱 中山路。通過近幾年的不斷發(fā)展，婚紗攝影服務(wù)業(yè)逐步積聚并形成了鮮明的特色。這些特色專業(yè)商業(yè)街在發(fā)揮聚集效應(yīng)、引導(dǎo)消費、帶動周邊商貿(mào)的發(fā)展、刺激旅游業(yè)的發(fā)展、促進商業(yè)活動與城市建設(shè)的有機結(jié)合等方面發(fā)揮了重要作用。 （ 3） 市、區(qū)級商業(yè)中心規(guī)劃布局 ： 確立 三主、兩副、 13 區(qū) 的市、區(qū)級商業(yè)中心格局 。 2021 年 青島市人均 GDP 達到 2800 多美元，居民恩格爾系數(shù)下降到 %，邁進富裕門檻。到年底，全市批零貿(mào)易餐飲業(yè)中，國有占 %，股份制占%，民營占 %，外資占 9%，高度市場化的大流通格局基本形成。規(guī)劃主體功能為居住、海洋產(chǎn)業(yè)、大型機械制造業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工和倉儲業(yè)。 城鄉(xiāng)消費品市場呈現(xiàn)異?；钴S態(tài)勢。 調(diào)查方法 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 15 觀察法 專人定點、定時觀察調(diào)查對象的行為活動并記錄。 模擬演習(xí)及試訪： 訪問員把入戶環(huán)節(jié)和整份問卷完整地做完一個訪問。 針對所有在售樓盤進行普查，主要針對可比較在售樓盤，調(diào)研重點有： ▲ 在售樓盤概況：名稱、位置、開發(fā)規(guī)模。22f9908bed90df1123bece0d47185a34 1 第一部分 市場調(diào)研 第一章 基本操作程序 第一節(jié) 市場調(diào)研體系 市場調(diào)研體系 市場環(huán)境、商業(yè)物業(yè)供需關(guān)系及發(fā)展趨勢之分析 客戶和消費 行為分析 競爭對手 /相似樓盤調(diào)研 深度 訪談 本地 居民 調(diào)研 外來 人口 調(diào)研 實地 調(diào)研 二手資料的收集 二手 資料 收集 問卷面訪 區(qū)域商 業(yè)市場分析 客戶調(diào)研分析 投資環(huán)境及 市場前景分析 項目市場調(diào)研報告 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 2 第二節(jié) 問卷調(diào)研操作流程圖 報告撰寫 市場調(diào)研研究報告 數(shù)據(jù)報告 確定項目研究目的 項目 確立 抽樣設(shè)計 問卷設(shè)計 項目前期工作 一、 項目名稱、編號 二、 執(zhí)行時間、方式 三、 問卷數(shù)量 四、 項目負責人 五、 執(zhí)行要求 執(zhí) 行 執(zhí)行費用預(yù)算 操作安排 項目培訓(xùn) 項目執(zhí)行 問卷撿查 問卷一審、復(fù)核 數(shù)據(jù)處理中心 問卷二審 問卷編碼 問卷錄入 數(shù)據(jù)分析 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 3 第三節(jié) 計劃報告基本內(nèi)容 一、確定調(diào)研目的： 了解房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特點，明確市場及各細分市場的供需狀況，分析消費者的不同需求及特點，利用市場細分，協(xié)助客戶尋找并確定目標市場，明確目標客戶群特征， 以完成項目定位工作。 ▲ 樓盤定位及特點：客戶來源，目標市場、有效賣點。 陪訪： 定期做訪問員陪訪工作，了解訪問員碰到的實際困難并幫助22f9908bed90df1123bece0d47185a34 8 解決，糾正入戶過程和操作中的失誤。 詢問法 一般隨機選取詢問對象并進行有效的溝通，以獲取最大量和最準確的信息。全年實現(xiàn)社會消費品零售額突破 500 億大關(guān)，達 億元，增長 %，總量首次超過全國的1%。 第三節(jié) 青島市商業(yè) 一、 青島整體商業(yè)環(huán)境 （一） 青島市商業(yè)概況 青島地處山東半島， 瀕臨黃海，風景秀美 ,氣候宜人 ， 是蜚聲海內(nèi)外的海濱城市 ,全國 15 個副省級市 、 5 個計劃單列市、 14 個沿海開放城市 之一。 外來商業(yè)資本紛紛進入島城，商業(yè)領(lǐng) 域國際化、現(xiàn)代化程度進一步提高。以吃穿用向改善住行條件為代表的，第三次消費浪潮正在形成，居民發(fā)展型、享受型消費將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長?！叭鳌奔粗猩铰?、香港中路、臺東三個市級商業(yè)主中心；“ 兩副 ”即李村、香江路兩個市級商業(yè)副中心；“ 13 區(qū)”即 團島、遼寧路、浮山后、海云庵、小村莊、水清溝、雙山、振華路、麥島、沙子口、城陽 北部副中心 、辛安、崇明島路 等 13 個區(qū)級商業(yè)中心。 ? 中山路綜合商業(yè)街（ 2021 年命名） 該街是島城歷史上形成的老商業(yè)街，已有 80 余年的歷史，全長1360 米， 門店總數(shù)達 480 戶，有國貨、第一百盛等大型商廈，是以經(jīng)營服裝服飾等國內(nèi)著名的綜合性商業(yè)街。目前該街共有婚紗攝影專業(yè)店 18 處，是全市婚紗攝影網(wǎng)點最集中的區(qū)域。日本第二次侵占領(lǐng)時期此路又復(fù)稱山東路。商鋪零星分布，專業(yè)市場尚未形成，缺乏 有序化的市場組織。在空間上以中山路、浙江路為主要軸線，由濱海的開敞 空間、高檔旅館、金融服務(wù)過渡到南部特色商業(yè)、大眾娛樂、中高檔餐飲區(qū)，再延伸到中部文化產(chǎn)業(yè)區(qū)，最后以北部的商貿(mào)、辦公、居住、特色餐飲作為結(jié)束 。近年來，隨著中山路的逐漸衰落及其它商圈的興起，百盛也面臨著經(jīng)營壓力?？v觀香港中路商圈的商業(yè)現(xiàn)狀， 大超市、賣場已經(jīng)飽和，云霄路等商業(yè)街由于同質(zhì)化，網(wǎng)點數(shù)量已近臨界點，而經(jīng)營靈活、特色鮮明、市場細分明晰的專業(yè)店、主題商城尚有較大發(fā)展空間。 香港中路商圈匯聚著島城絕大部分的中高收入人群，他們講求物質(zhì)與精神的雙重體驗，其消費已呈現(xiàn)高檔化、個性化、時尚化的趨勢。但因為伊都錦選址在正處于調(diào)整期的中山路商圈，此區(qū)域?qū)σ炼煎\的目標客戶群 — 高收入階層者吸引力不夠，導(dǎo)致經(jīng)營狀況一般，若選址在新興、高檔化的香港中路商圈就能較好地解決這一問題。 主要目標是：提高整個中山路地區(qū)的歷史文化內(nèi)涵； 改善城市景觀與基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境；適當疏解居民人口，保護歷史風貌；復(fù)興經(jīng)濟與社會發(fā)展 。經(jīng)營服裝類的商鋪共計２４５戶，占總數(shù)的３８％；其余類型的商鋪數(shù)量分布較為平均，22f9908bed90df1123bece0d47185a34 36 但是經(jīng)營范圍廣泛，市場專業(yè)化程度不高。 1922 年中國收回 青島 后，把中山路南、北二段合為一體，統(tǒng)稱山東路。北起登州路、南至延安路，全長 520 米，共有各類門店 69 處。 （ 2）命名特色專業(yè)商業(yè)街 目前，青島市已命名的特色商業(yè)街達 14 條。 （ 2）商業(yè)網(wǎng)點的層次： 主要包括市、區(qū)級商業(yè)中心，大中型商業(yè)零售網(wǎng)點，商業(yè)街，大型專業(yè)批發(fā)市場和社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施 共五部分 。 消費結(jié)構(gòu)不斷升級。 市屬 279戶財貿(mào)企業(yè)，除 9 戶暫不符合改制條件的企業(yè)外，全部退出國有資本走向市場，率先在全市完成所有制結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和國有企業(yè)改革攻堅任務(wù)。 環(huán)膠州灣發(fā)展組團以棘 洪灘、上馬、紅島、河套、紅石崖六個組團為主組成。全 社會完成固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。 針對此調(diào)研特征，在具體的調(diào)查方 法上將做具體的要求，闡述如下文。 項目培訓(xùn)： 注意問卷講解和模擬相結(jié)合，令訪問員正確理解問卷的操作。 3） 供需狀況分析。