【正文】 一次性銷售十年使用權(quán)，可使用十一，售價(jià)：18250元/十年/平米（實(shí)）13元/天/平米（實(shí)）1元/天/平米（建）已含150元/月定價(jià)比較合理，周邊無(wú)商業(yè)氣氛莊勝購(gòu)物中心 （宣武門(mén)大街）5萬(wàn)平米地上五層 地下一層預(yù)計(jì)： 05年5月開(kāi)業(yè)5平米（實(shí)）一次性銷售十年使用權(quán)，交20萬(wàn)元押金11元/天/平米（實(shí)），年租金2萬(wàn)，一次交十年租金：20萬(wàn)（十年不漲價(jià)）已含已含150元/月開(kāi)發(fā)商急于資金回籠，定價(jià)過(guò)高，現(xiàn)銷售不足10%，預(yù)改為租賃形式天意市場(chǎng) （阜成門(mén)外大街）地上六層 地下一層1994年開(kāi)業(yè)4平米（實(shí)）銷售十年使用權(quán)， 一次性交全款開(kāi)業(yè)：20元/天/平米（實(shí)），現(xiàn)在：30元/天/平米（實(shí)） 已含已含150元/月開(kāi)業(yè)已十年，屬于京城老牌小商品批發(fā)市場(chǎng)租賃方式項(xiàng)目參數(shù)對(duì)比表項(xiàng)目名稱總面積樓層經(jīng)營(yíng)年限標(biāo)的面積 租金標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)工商稅務(wù)費(fèi)綜合評(píng)定繁星秀場(chǎng)陽(yáng)光店 （亞運(yùn)村）二層2年15平米（實(shí)）開(kāi)業(yè)：8元/天/平米（實(shí)），現(xiàn)在：15元/天/平米（實(shí)）已含已含（繁星秀城管理）200元/月開(kāi)業(yè)兩年，租金低開(kāi)高走，管理嚴(yán)格，經(jīng)營(yíng)面積有限繁星秀場(chǎng)朝外店 （朝外大街）一層1年5平米（實(shí)）開(kāi)業(yè)：15元/天/平米（實(shí)），現(xiàn)在：20元/天/平米（實(shí)）已含已含（繁星秀城管理）120元/月定位準(zhǔn)，屬成熟商業(yè)區(qū)，但租金較高，面積過(guò)小，商戶更換頻率較快搜秀城 （崇文門(mén)內(nèi)大街）3萬(wàn)平米八層2004年10月18日開(kāi)業(yè)1115平米（實(shí)）開(kāi)業(yè)：27元/天/平米（實(shí)），現(xiàn)在：19元/天/平米（實(shí)） 已含已含100200元/月概念一流，包裝一流，租金高開(kāi)低在走，現(xiàn)租金下調(diào)4050%，2005年4月1日前免租女人街 （萊太花卉）三層 4年6平米（實(shí)）16元/天/平米（實(shí)） 已含已含150元/月二次定位較準(zhǔn)，管理有一定水平，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)定佳億市場(chǎng) （新源路）1萬(wàn)平米一層 3年5平米（實(shí)）20元/天/平米（實(shí)）已含已含120元/月開(kāi)發(fā)成本低，地理位置好，市場(chǎng)定位準(zhǔn)，租金低開(kāi)高走三、北京零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、商業(yè)街發(fā)展及時(shí)尚購(gòu)物場(chǎng)所分析（一）北京零售業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析商品消費(fèi)需求勢(shì)頭勁猛，消費(fèi)增勢(shì)拉平北京各區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)2004年北京商品消費(fèi)零售總額達(dá)到1700多億，%,%； 通信業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)12%；%。朝陽(yáng)公園區(qū)域其產(chǎn)品構(gòu)成主要分為三個(gè)部分：一是分布朝陽(yáng)公園東側(cè)、南側(cè)的高檔公寓、別墅，購(gòu)買(mǎi)人群投資客占有一定比例，租客以歐美人士為主；二是公園大道、棕櫚泉國(guó)際公寓、北京GOLF公寓等高端產(chǎn)品，售價(jià)都在每平方米1萬(wàn)元以上，客群以國(guó)內(nèi)客戶自主為主，外籍人士約占三成，國(guó)內(nèi)客戶中以私企老板、商人為主體；三是分散在東部的邊緣地段的小型青年社區(qū)，適合白領(lǐng)階層的高性價(jià)比、高舒適度的成熟住宅區(qū)如炫特區(qū)、飄HOＭE等。本案周邊在售房地產(chǎn)市場(chǎng)以公寓為主體，其客群分布大致可分為東四環(huán)朝陽(yáng)公園區(qū)域、朝外區(qū)域、以及幸福村區(qū)域。月，%。112月，112月，全市存量房買(mǎi)賣平均價(jià)格4217元/平方米，%。商業(yè)用期房買(mǎi)賣價(jià)格為14219元/平方米，%。 商業(yè)營(yíng)業(yè)用現(xiàn)房平均銷售價(jià)格為8403元/平方米，％。在供應(yīng)量增長(zhǎng)的情況下，需求也非常旺盛，越來(lái)越多的投資者將加入商業(yè)地產(chǎn)投資隊(duì)伍中而出租情況也非常樂(lè)觀，價(jià)格也將比今年有所上漲。預(yù)計(jì)2005年亞運(yùn)村、三元橋區(qū)域?qū)⑹巧套」⒐?yīng)的集中地區(qū)，價(jià)格將有小幅上漲。2005年房?jī)r(jià)走勢(shì)將穩(wěn)中有升，價(jià)格還將有小幅上漲，增長(zhǎng)幅度約5％至8％左右。 從商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng) 的規(guī)模分布來(lái)看，總規(guī)模在 5 萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目有 13 個(gè)，占全部 商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)的 68% 。上市進(jìn)行租售交易的商業(yè)地產(chǎn)總量在400萬(wàn)平米左右從商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)的地區(qū)分布來(lái)看，分布較為分散，其中東城區(qū)項(xiàng)目 2 個(gè)，崇文區(qū) 3 個(gè)，宣武區(qū) 3 個(gè)，朝陽(yáng)區(qū) 6 個(gè)，海淀區(qū) 2 個(gè)，豐臺(tái)區(qū) 3 個(gè)，大興 1 個(gè)?？偣?yīng)量達(dá)358萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8%。%%。商品房?jī)r(jià)格有所上升。全年商品房銷售面積2472萬(wàn)平方米，%；，%。北京市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨向，%；，%；竣工面積3067萬(wàn)平方米，%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出12730元。，%。從銷售情況看，截止到2004年底。，％；，％。，%。加速北京市人均GDP由3000美元向6000美元過(guò)渡的速度。全年居民消費(fèi)指數(shù)保持在102%左右。城鄉(xiāng)居民收入將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。投資在奧運(yùn)場(chǎng)館和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)13%左右。居民生活：，%，%%。人口：2004年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)，%點(diǎn)。年末，全市共有星級(jí)飯店613家。%。%%。全年商品房平均售價(jià)為每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售價(jià)4747元，提高291元。，%；，%。商品房市場(chǎng)需求活躍。房地產(chǎn)業(yè)：，%。%。批發(fā)零售業(yè)：，%。投資：投資增勢(shì)趨于平穩(wěn)。價(jià)格水平：價(jià)格總水平有所上漲。三里屯商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析宏觀環(huán)境因素分析北京市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析經(jīng)濟(jì)總量：，%，為1995年以來(lái)最高增速。財(cái)政收支：，%。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為101%。%。消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中見(jiàn)旺。，%。，%；，%；竣工面積3067萬(wàn)平方米，%。2004年商品房銷售面積2472萬(wàn)平方米，%；其中，%。商品房?jī)r(jià)格有所上升。存量房交易量進(jìn)一步擴(kuò)大。旅游業(yè)：，%，%。，%；旅游收入1145億元，%。%，比上年末上升13個(gè)百分點(diǎn)。2004年末，%。（以上數(shù)據(jù)來(lái)自《北京市統(tǒng)計(jì)局2004年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）2005年北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)的初步預(yù)測(cè)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在10%左右，（第一產(chǎn)業(yè)）、（第二產(chǎn)業(yè)）（第三產(chǎn)業(yè)）。消費(fèi)需求在政策導(dǎo)向和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的帶動(dòng)下，有望保持較快增長(zhǎng)，但考慮到加息和消費(fèi)信貸政策對(duì)汽車、住房消費(fèi)的影響，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%左右。在考慮物價(jià)指數(shù)有所上漲的情況下，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入實(shí)際增長(zhǎng)6%左右。預(yù)計(jì)2005年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額名義增長(zhǎng)12%左右。（注：以上相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及數(shù)據(jù)來(lái)自《2005年中國(guó)首都發(fā)展報(bào)告－北京藍(lán)皮書(shū)》）朝陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀2004年，%。，%，是全區(qū)投資的重要支撐點(diǎn)。開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)由東南三環(huán)向奧運(yùn)周邊地區(qū)、泛CBD區(qū)域等四環(huán)以外擴(kuò)張，%。%。全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15757元。12月末，%。，％。，%；全年商品房平均售價(jià)為每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售價(jià)4747元，提高291元。存量房交易量進(jìn)一步擴(kuò)大。寫(xiě)字樓租售項(xiàng)目（包括商務(wù)公寓）數(shù)量達(dá)50家。新開(kāi)別墅項(xiàng)目為36個(gè)，主要分布在昌平、朝陽(yáng)兩區(qū)，分別為10個(gè)和7個(gè)。此類商業(yè)物業(yè)包括集中型商業(yè)、商業(yè)街以及底商。 2005年發(fā)展趨勢(shì)預(yù)期2005年市場(chǎng)供應(yīng)及投放量將持續(xù)增長(zhǎng)預(yù)計(jì)施工面積將達(dá)到8000萬(wàn)平方米左右，銷售面積將達(dá)到2900萬(wàn)平方米左右，竣工面積達(dá)到2800萬(wàn)平方米，銷售額將突破1000億元。商住公寓將持續(xù)04年的火熱，受到市場(chǎng)的歡迎。 2005年商業(yè)用房發(fā)展趨勢(shì)預(yù)期2005年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積約在700萬(wàn)平方米左右新開(kāi)工面積在300萬(wàn)平方米左右竣工面積達(dá)到170萬(wàn)至180萬(wàn)平方米之間銷售面積將突破100萬(wàn)平方米從價(jià)格上看，商業(yè)用房?jī)r(jià)格有繼續(xù)上漲的趨勢(shì)，在10000至11000元/平方米之間。北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析112月，全市竣工后簽定銷售合同的商品現(xiàn)房平均銷售價(jià)格5053元/平方米，同比上漲316元/平方米，%。112月，全市商品期房買(mǎi)賣平均價(jià)格5986元/平方米，同比上漲了225元/平方米，％。商品住宅期房買(mǎi)賣價(jià)格低于7000元/％，其中低于5000元/%。二手商品住宅買(mǎi)賣平均價(jià)格4491元/平方米，%；已購(gòu)公房再上市買(mǎi)賣平均價(jià)格3947元/平方米，%。月，%；朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)及趨勢(shì)投資增長(zhǎng)快，規(guī)模大，比重高投資多元化，三資貢獻(xiàn)大，億元企業(yè)多開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)多，邊緣集團(tuán)潛力凸顯房屋銷售、出租雙增，市場(chǎng)持續(xù)火熱整體房?jī)r(jià)平穩(wěn)，商品住宅微揚(yáng)需求旺盛，空置房面積負(fù)增長(zhǎng)土地供應(yīng)量未減，新開(kāi)工項(xiàng)目穩(wěn)步增長(zhǎng) CBD區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)分析2．4．1CBD住宅客群分析CBD外圍這一區(qū)域的主要以住宅類型的物業(yè)為主體，客群結(jié)構(gòu)除當(dāng)?shù)氐牟糠志用裢猓饕怨ぷ髟贑BD的白領(lǐng)、小企業(yè)主、自由職業(yè)者，乃至企業(yè)的高級(jí)管理人員為主。幸福村區(qū)域本地客戶較其他地區(qū)有較高比例，其中不乏投資客戶，同時(shí)亦有一定外地客戶。朝外區(qū)域以光彩國(guó)際為代表，該項(xiàng)目銷售產(chǎn)生瓶頸，其客群分布較為復(fù)雜，現(xiàn)有客戶以投資客為主體，其中國(guó)內(nèi)客戶較多，尤其以溫州商人居多。金銀珠寶、化妝品、文化辦公用品、通訊器材零售額均增20%以上。2004年法國(guó)家樂(lè)福中國(guó)各公司銷售額達(dá)到167億元，%，成為在中國(guó)大陸銷售額最高的外商投資零售企業(yè)，并位居中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)第五位。沃爾瑪還以直接和間接的方式從中國(guó)采購(gòu)大批商品出口，2003年為120億美元，2004年達(dá)到150億美元。其中東直門(mén)內(nèi)餐飲街、馬連道茶葉街，萊太花卉街、十里河家居建材街等經(jīng)過(guò)調(diào)整和規(guī)范已基本達(dá)到特色商業(yè)街條件并經(jīng)原市商委命名，預(yù)計(jì)到2010年，全市將形成10條左右具有鮮明經(jīng)營(yíng)特色和較大影響的特色商業(yè)街。 分析結(jié)論：目前大多商業(yè)街規(guī)范化程度低，設(shè)施不完善，在規(guī)模、檔次、經(jīng)營(yíng)特色、管理等方面，不能滿足人們?nèi)找孀兓南M(fèi)需要。一些地區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)形成了較大的“商圈”，如豐臺(tái)區(qū)的大紅門(mén)服裝市場(chǎng)群；中關(guān)村電子市場(chǎng)群；三環(huán)路家具家居建材。小區(qū)基本都附帶12萬(wàn)平方米的商鋪，甚至成為主要部分，提供10萬(wàn)、20萬(wàn)的商鋪面積，例如18萬(wàn)平方米的富力城星光大道、9萬(wàn)平方米的建外soho的商業(yè)街、蘋(píng)果社區(qū)的庭院式商業(yè)街、4萬(wàn)平方米的財(cái)滿街。表一：典型商鋪供應(yīng)項(xiàng)目商鋪類型商鋪名稱面積（平方米）社區(qū)商業(yè)昆泰中心環(huán)繞步行街20000首科花園糖人街17000富力城星光大道180000道樂(lè)蒙恩商務(wù)街10000炫特區(qū)國(guó)際青年社區(qū)