【正文】 額、對(duì)外租金、單鋪面積、商戶總數(shù)、商場(chǎng)定位、管理費(fèi)、客戶來源、各樓層功能調(diào)查、商場(chǎng)品牌組合 市南市北區(qū) 交通路網(wǎng) 道路狀況：道路等級(jí)（高速公路、國(guó)家一級(jí)干道、省級(jí)公路、城市 /區(qū)域主干道、次干道、支道）、道路設(shè)計(jì)（車道、人行道、隔欄、綠化帶、路 燈、路牌） 交通狀況：車流量、人流量及特征。 數(shù)據(jù)處理：將用 SPSS 軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，可根據(jù)項(xiàng)目的需求和分析的需要進(jìn)行，并作出數(shù)據(jù)報(bào)告圖表。 定期總結(jié)： 通過總結(jié)達(dá)到再培訓(xùn)的目的，令訪問員的操作更加規(guī)范。 定量研究 隨機(jī)入戶訪談 ：消費(fèi)者在家中接受面對(duì)面的訪問 定點(diǎn)攔截訪談：在公共場(chǎng)所，潛在顧客者被當(dāng)場(chǎng)攔住或在訪談室中進(jìn)行的面對(duì)面訪問 電話訪談：依據(jù)調(diào)查提綱 或問卷用電話與選定的被訪對(duì)象交談以收集信息的一種個(gè)別。 ▲ 物業(yè)狀況：面積、價(jià)格、銷售狀況（熱銷面積及比例）。 三、確定調(diào)研方法及內(nèi)容： 定量調(diào)研方法 定性調(diào)研方法 其它方法 *入戶訪問 *電話 /傳真訪問 *定點(diǎn)攔截 訪問 *郵寄調(diào)查 *互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查 *固定樣本跟蹤調(diào)查 *小組座談會(huì) *深度訪談 *實(shí)驗(yàn)法 *觀察法 *神秘顧客調(diào)查 *二手資料收集 *案頭分析 定性研究 焦點(diǎn)小組座談會(huì)（ FOCUS GROUP INTERVIEW）：邀請(qǐng) 812 人，通過甄選符合調(diào)研項(xiàng)目的消費(fèi)者或潛在消費(fèi)者，以小組的形式在主持人的引導(dǎo)下對(duì)某一觀念進(jìn)行深入討論，聽取他們對(duì)有關(guān)產(chǎn)品的需求及建22f9908bed90df1123bece0d47185a34 5 議，進(jìn)而了解消費(fèi)者的動(dòng)機(jī)和行為的一種調(diào)研方法深度訪談：研究者與研究對(duì)象無限制的一對(duì)一會(huì)談，目的在于刺探和誘導(dǎo)詳細(xì)的回答，通常使用不定向技術(shù)來揭示隱藏的動(dòng)機(jī)。 市場(chǎng)上各種類型商業(yè)物業(yè)的供需情況，結(jié)合目標(biāo)客戶在產(chǎn)品及配套上的不同需求， 進(jìn)行物業(yè)定位及產(chǎn)品論 證。 調(diào)研進(jìn)度和經(jīng)費(fèi)預(yù)算： 詳細(xì)地列出完成每一步驟所需的天數(shù)以及起始中止時(shí)間。 3） 供需狀況分析。 研究方法： 1） 二手資料收集 在國(guó)土規(guī)劃部門、房地產(chǎn)交易中心等機(jī)構(gòu)收集資料。 項(xiàng)目培訓(xùn)： 注意問卷講解和模擬相結(jié)合，令訪問員正確理解問卷的操作。 （四） 復(fù)核制度： 調(diào)研涉及全部有效問卷，將實(shí)行 100%復(fù)核，以保證問卷 100%的真實(shí)性，復(fù)核工作接受客戶的監(jiān)管。 針對(duì)此調(diào)研特征，在具體的調(diào)查方 法上將做具體的要求，闡述如下文。 調(diào)查方法 觀察法 專人定點(diǎn)、定時(shí)觀察調(diào)查對(duì)象的行為活動(dòng)并記錄。全 社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %。 規(guī)劃城市主體功能是：以港口為主的國(guó)際綜合交通樞紐；國(guó)際海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心；區(qū)域性金融、貿(mào)易、信息中心；國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地；旅游、度假、避暑、文化娛樂中心。 環(huán)膠州灣發(fā)展組團(tuán)以棘 洪灘、上馬、紅島、河套、紅石崖六個(gè)組團(tuán)為主組成。 汽車消費(fèi)成為新熱點(diǎn)，全年限額以上貿(mào)易企業(yè)汽車零售額達(dá) 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 24 億元，比上年增加 17 億元，增長(zhǎng) 倍。 市屬 279戶財(cái)貿(mào)企業(yè)，除 9 戶暫不符合改制條件的企業(yè)外，全部退出國(guó)有資本走向市場(chǎng)，率先在全市完成所有制結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和國(guó)有企業(yè)改革攻堅(jiān)任務(wù)。連鎖商業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)加快推進(jìn)流通業(yè)的現(xiàn)代化，積極構(gòu)筑區(qū)域性商貿(mào)中心建設(shè)起到了極大的推動(dòng)作用。 消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)。特別是 “ 非典 ” 過后，居民住房裝修裝飾需求出現(xiàn)了膨脹式釋放，消費(fèi)激增。 （ 2）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的層次： 主要包括市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心，大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)，商業(yè)街，大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施 共五部分 。其中，市南區(qū) 2 處、市北區(qū) 5 處、四方區(qū) 8 處、李滄區(qū) 5 處、嶗山區(qū) 2 處、城陽(yáng)區(qū) 8 處、黃島區(qū) 4 處。 （ 2）命名特色專業(yè)商業(yè)街 目前，青島市已命名的特色商業(yè)街達(dá) 14 條。 ? 龍山（地下）服飾街（ 2021 年命名） 位于龍山路 14 號(hào)，全長(zhǎng) 1000 米，門店總數(shù)達(dá) 300 余個(gè)，是我市較早以個(gè)體租賃形式為主的服裝類商業(yè)街。北起登州路、南至延安路，全長(zhǎng) 520 米，共有各類門店 69 處。另外，該街還有 1 處機(jī)電商品市場(chǎng)，已成為我市機(jī)電類商品經(jīng)營(yíng)較為密集的商業(yè)街。 1922 年中國(guó)收回 青島 后，把中山路南、北二段合為一體，統(tǒng)稱山東路。中山路是青島市的繁華地，是青島市一張珍貴的名片。經(jīng)營(yíng)服裝類的商鋪共計(jì)２４５戶，占總數(shù)的３８％；其余類型的商鋪數(shù)量分布較為平均，22f9908bed90df1123bece0d47185a34 36 但是經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，市場(chǎng)專業(yè)化程度不高。 三 、中山路商圈規(guī)劃與改造 以青島市作為承辦 2021 年奧運(yùn)會(huì)唯一的伙伴城市為契機(jī)，青島市政府決定對(duì)中山路商貿(mào)區(qū)進(jìn)行全面整治改造，計(jì)劃用 35 年時(shí)間完成中山路的整治改造任務(wù)。 主要目標(biāo)是：提高整個(gè)中山路地區(qū)的歷史文化內(nèi)涵； 改善城市景觀與基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境；適當(dāng)疏解居民人口，保護(hù)歷史風(fēng)貌；復(fù)興經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展 。 城市文化、服務(wù)區(qū) 該地區(qū)有豐富的文化資源，有較多的服務(wù)業(yè)用地。但因?yàn)橐炼煎\選址在正處于調(diào)整期的中山路商圈，此區(qū)域?qū)σ炼煎\的目標(biāo)客戶群 — 高收入階層者吸引力不夠，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)狀況一般，若選址在新興、高檔化的香港中路商圈就能較好地解決這一問題。香港中路商圈已成為青島市目前最具活力的商業(yè)區(qū)域之一。 香港中路商圈匯聚著島城絕大部分的中高收入人群，他們講求物質(zhì)與精神的雙重體驗(yàn)，其消費(fèi)已呈現(xiàn)高檔化、個(gè)性化、時(shí)尚化的趨勢(shì)。 三、主要商家 （一）主要代表商家一覽表 序號(hào) 商家名稱 零售業(yè)態(tài) 地 址 營(yíng)業(yè)面積(m2) 備 注 1 青島東泰佳世客 購(gòu)物中心 香港中路 72 號(hào) 12021 2 家樂福名達(dá)超市 大型綜合超 市 香港中路 21 號(hào) 12021 3 青島海信廣場(chǎng) 百貨店 山東路 9 號(hào) 27000 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 53 4 陽(yáng)光百貨 百貨店 香港中路 48 號(hào) 20210 5 新華書店書城 大型專業(yè)店 香港中路 67 號(hào) 13600 （二）商家介紹 陽(yáng)光百貨 （ 1）基本情況： 陽(yáng) 光 百 貨 建筑物特點(diǎn) (外形、外立面 ) 現(xiàn)代、時(shí)尚 開業(yè)時(shí)間 2021 年 9 月 29 日 樓層和總面積 3 層、 2 萬 m2 電梯情況 4 部扶梯、 2 部觀光梯 停車場(chǎng)位置及車位 地面、 40 個(gè) 商場(chǎng)中廳 入口小中庭、中部大中庭 裝修檔次 高檔 客流量 市場(chǎng)定位 高檔百貨 功能定位 購(gòu)物、休閑、餐飲 特色定位 經(jīng)營(yíng) 世界名牌服飾 為主 經(jīng)營(yíng)狀況 良好 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 54 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： ? 位于東部商圈，消費(fèi)力強(qiáng)勁、商業(yè)氛圍濃厚 ? 交通便利 ? 物業(yè)質(zhì)素高，購(gòu)物環(huán)境好 ? 商品品牌號(hào)召力強(qiáng)，符合高檔百貨定位要求 劣勢(shì)： ? 開業(yè)時(shí)間較短，品牌知名度有待培育 ? 功能配套尚待完善 ? 與人氣旺盛的佳世客距離較遠(yuǎn)，客流不能有效共享，顯得形單影只 單鋪面積 20— 40m2 商戶總數(shù)： 300 個(gè)左右 客戶來源 商戶來源范圍： 歐美國(guó)家 商戶特點(diǎn)：國(guó) 際一、二線品牌 顧客來源范圍： 青島本地及外地游客 顧客特點(diǎn)：高收入、注重生活品位 各樓層功能調(diào)查 樓 層 經(jīng)營(yíng)類別 預(yù)計(jì)面積 1F 精品男式箱包 /國(guó)際化妝品 珠寶首飾、手表、眼鏡 / 煙、酒、滋補(bǔ)品、名品超市等 7000 m2 2F 女職業(yè)裝、少女裝、淑女裝 / 女士鞋、包 / 女內(nèi)衣、飾品 / 休閑、餐飲 7000 m2 3F 男士正裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝 / 男鞋 / 家居品牌 / 7000 m2 商場(chǎng)品牌組合調(diào)查 樓層 經(jīng)營(yíng)品牌 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 55 1F ① 名表：瑞士、歐米茄、天梭、艾美、浪琴、西鐵城、雷達(dá)、古馳、 摩凡陀 ② 化妝品： AUPRES、 BURBERRY、 AMNA、 SUI、幽蘭、清妃、高夫、美伊娜多、紀(jì)梵希、凡美、絲柔 ③屈臣氏、多麗美容筆、 BF、 MATIS、毛戈平、瑞琪糕點(diǎn) ④包、鞋： BALLY、艾格納、鐵獅東尼、 KENT、 CURWEN ⑤保健品：金海參、雪峰茶、名品煙酒 ⑥珠寶：謝瑞麟、華洛絲奇、周大福、金至尊、六福、 FOHZFOLLIE、周先生、英皇、土溪地 ⑦男裝： VENEIIA、 JEEP、 MONT、 BLANC、 VERR、 ROBERTADI、 CAMERIN、紀(jì)凡希、鱷魚、布魯尼、雅格獅丹 2F ① 包：波尼爾、卡紛、迪卡龍、絲莉安、鐵塔、絲歌、菲齊 ②手飾：絲瑞孚、金城 ③帽子：季語 襪子： RELISH ④鞋：哈森、巴黎世家、瑞姿、天美意、捷曦、玖熙、迪寶、真美詩(shī)、柏高米蘭、百麗 ⑤內(nèi)衣：戴安芬、皮爾卡丹、安莉芳、季侯風(fēng)、維特芳 ⑥絲巾：卡普西尼 ⑦餐廳：大磨坊 ⑧服裝：德詩(shī)、納佰佳、哈芭、芭薩、 Jamp?？v觀香港中路商圈的商業(yè)現(xiàn)狀， 大超市、賣場(chǎng)已經(jīng)飽和，云霄路等商業(yè)街由于同質(zhì)化，網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量已近臨界點(diǎn)，而經(jīng)營(yíng)靈活、特色鮮明、市場(chǎng)細(xì)分明晰的專業(yè)店、主題商城尚有較大發(fā)展空間。 目前，香港中路商圈業(yè)態(tài)較為齊全，各商家整體實(shí)力不俗，彼此間競(jìng)爭(zhēng)有序。近年來，隨著中山路的逐漸衰落及其它商圈的興起，百盛也面臨著經(jīng)營(yíng)壓力。 城市特色商業(yè)區(qū) 結(jié)合歷史建 筑，該地區(qū)將開發(fā)與文化藝術(shù)相關(guān)的商業(yè)內(nèi)容，在整體上形成規(guī)模，以拓展文化商業(yè)的潛力。在空間上以中山路、浙江路為主要軸線，由濱海的開敞 空間、高檔旅館、金融服務(wù)過渡到南部特色商業(yè)、大眾娛樂、中高檔餐飲區(qū)，再延伸到中部文化產(chǎn)業(yè)區(qū)，最后以北部的商貿(mào)、辦公、居住、特色餐飲作為結(jié)束 。城市復(fù)興必須著眼于與整個(gè)城市保持有機(jī)聯(lián)系。商鋪零星分布，專業(yè)市場(chǎng)尚未形成，缺乏 有序化的市場(chǎng)組織。中山路綜合商業(yè)街是島城的老商業(yè)街，已有近８０年的歷史，它南起棧橋，北至大窯溝，全長(zhǎng)１３６０米，是青島市著名的商業(yè)中心之一。日本第二次侵占領(lǐng)時(shí)期此路又復(fù)稱山東路。東起武夷山 路，西至太行山路，全長(zhǎng) 800 米，共有各類經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn) 70 余處。目前該街共有婚紗攝影專業(yè)店 18 處，是全市婚紗攝影網(wǎng)點(diǎn)最集中的區(qū)域。 ? 鎮(zhèn)江北路家具街（ 2021年命名 ） 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 32 位于鎮(zhèn)江北路，鞍山路至海泊河段，長(zhǎng)約 700 米，共有各類門店約 60 個(gè)，逐步發(fā)展成為我市經(jīng)營(yíng)家具較為集中的街區(qū)，有海博家具、富爾瑪、東方家居等大型家具專業(yè)店。 ? 中山路綜合商業(yè)街（ 2021 年命名） 該街是島城歷史上形成的老商業(yè)街，已有 80 余年的歷史，全長(zhǎng)1360 米， 門店總數(shù)達(dá) 480 戶，有國(guó)貨、第一百盛等大型商廈，是以經(jīng)營(yíng)服裝服飾等國(guó)內(nèi)著名的綜合性商業(yè)街。市南、市北、四方、李滄區(qū) 80％社區(qū)實(shí)現(xiàn)在步行 5 分鐘的半徑范圍內(nèi)，可基本滿足社區(qū)居民購(gòu)物、餐飲、修理、家政服務(wù)等基本生活需求，提供較為完善的社區(qū)商業(yè)服務(wù)?！叭鳌奔粗猩铰贰⑾愀壑新?、臺(tái)東三個(gè)市級(jí)商業(yè)主中心；“ 兩副 ”即李村、香江路兩個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心；“ 13 區(qū)”即 團(tuán)島、遼寧路、浮山后、海云庵、小村莊、水清溝、雙山、振華路、麥島、沙子口、城陽(yáng) 北部副中心 、辛安、崇明島路 等 13 個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心。到去年底，每百戶城鎮(zhèn)居民擁有移動(dòng)電話 部，比上一年增加了 %。以吃穿用向改善住行條件為代表的，第三次消費(fèi)浪潮正在形成，居民發(fā)展型、享受型消費(fèi)將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。 青島 在國(guó)內(nèi)同類城市中率先發(fā)布實(shí)施 “市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專業(yè)規(guī)劃 ”，大商貿(mào)定位更清，商氣更旺，后勁更足。 外來商業(yè)資本紛紛進(jìn)入島城，商業(yè)領(lǐng) 域國(guó)際化、現(xiàn)代化程度進(jìn)一步提高。全市商品交易市場(chǎng)（含集市貿(mào)易市場(chǎng)）840 處，成交額 億元，增長(zhǎng) %。 第三節(jié) 青島市商業(yè) 一、 青島整體商業(yè)環(huán)境 （一） 青島市商業(yè)概況 青島地處山東半島， 瀕臨黃海，風(fēng)景秀美 ,氣候宜人 ， 是蜚聲海內(nèi)外的海濱城市 ,全國(guó) 15 個(gè)副省級(jí)市 、 5 個(gè)計(jì)劃單列市、 14 個(gè)沿海開放城市 之一。 主城和輔助城規(guī)劃為城市相對(duì)集中發(fā)展的區(qū)域，環(huán)膠州灣發(fā)展組團(tuán)規(guī)劃為城市適度分散發(fā)展的區(qū)域，構(gòu)成 “相對(duì)集中與適度分散 ”相結(jié)合的城市組織結(jié)構(gòu)關(guān)系。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額突破 500 億大關(guān)，達(dá) 億元，增長(zhǎng) %，總量首次超過全國(guó)的1%。 （四）調(diào)查實(shí)施 調(diào)查時(shí)段及相關(guān)方法 時(shí)間段 星期六 相關(guān)主要方法 持續(xù)時(shí)間 實(shí)施人員 調(diào) 查