【正文】 24 萬平方米，由 11棟 2330層的塔樓組成，采用圍合式對稱布局，形成較大面積的中心花園。但初期市場反映并不樂觀，客戶群主要分布在三環(huán)沿線，從國貿(mào)到中關(guān)村，多數(shù)有私家車。 戶型種類 1 居 2 居 3 居 復(fù)式等大戶型 面積（平方米） 97 76— 100 200 待定 比例 15% 15% 60%— 70% 宣傳重點(diǎn)： 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 目標(biāo)客戶群的消費(fèi)行為特征處于動(dòng)態(tài)變化中。 2． 豪宅項(xiàng)目雖然利潤高，但銷售緩慢。因此，開發(fā)商以實(shí)樓的樣板間作為重點(diǎn)展示，效果良好，很多客戶都是在看過樣板間后決定購買的。三段變頻穩(wěn)壓供水，增加熱水立管，集中供暖，分戶制冷的中央空調(diào)。 競爭性分析： 1． 此項(xiàng)目緊鄰南銀大廈、京信大廈、國航大廈、現(xiàn)代盛世大廈等甲級(jí)寫字樓，又緊鄰三元橋，因此考慮投資型客戶及小型公司，不僅小戶型比例較大，而且強(qiáng)力包裝面向國際商務(wù)人士的配套設(shè)施及服務(wù)。直到 2020年 4月，鳳凰城的熱銷炒熱了三元橋地段之后，它的小戶型開始熱銷，兩個(gè)月后小戶型基本銷完，之后銷售漸緩。緊臨地質(zhì)儀器廠，電信局，電子廠等廠區(qū)，環(huán)境較差，驅(qū)車出入很不方便。同燕莎商圈類似，地價(jià)和需求兩個(gè)因素導(dǎo)致這里的一些項(xiàng)目價(jià)格非常昂貴，甚至在全國范圍內(nèi)都是罕見的。這種眾多項(xiàng)目同時(shí)涌入市場的形勢對區(qū)域價(jià)格的抬升將會(huì)造成不利影響。 300 米長、 30米寬，通達(dá)的社區(qū)大道 項(xiàng)目內(nèi)的機(jī)動(dòng)車道均設(shè)于各組群的外圍，直達(dá)每一棟大樓，在住宅主入口大堂外均設(shè)置乘客上 落區(qū)。在鳳凰城、國際港等大、小戶型并存的項(xiàng)目中，都可以看到小戶型走得快、大戶型相對走得慢的現(xiàn)象，但是兩個(gè)項(xiàng)目 不同的是，在鳳凰城小戶型“開閘放水”之后，由于項(xiàng)目的品質(zhì)較高，其大戶型不僅走得很順，而且把項(xiàng)目的價(jià)格越抬越高；相反，國際港的大戶型出現(xiàn)滯銷。共500多套 ? 客戶構(gòu)成 項(xiàng)目名稱 客戶群情況 UHN國際村 重生活品質(zhì)，中青年專業(yè)人士 國際港 外籍客戶稍多 ? 戶型結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目名稱 一居 二居 三居 四居 五居 UHN國際村 60 109128 138188 165211 321 國際港 71 8090 130 160 項(xiàng)目名稱 主力戶型面積 主力戶型總價(jià) （萬元） 銷售情況 UHN國際村 130180 85150萬 銷售率 70%，其中小戶型已全部售罄； 國際港 基本售完； ? 其他情況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目賣點(diǎn) 物業(yè)管 理 項(xiàng)目配套 UHN國際村 高中低橋設(shè)計(jì)，反圍合空間，三維全息式景觀設(shè)計(jì) 瑞斯特物業(yè)管理 配套建筑包括一個(gè)以運(yùn)動(dòng)為主題的大型會(huì)所、六個(gè)功能各異的情調(diào)派私 人 會(huì)所、國際幼兒園、商業(yè)超市和臨街商業(yè)、地下車庫等 國際港 三環(huán)四環(huán)之間，中 庭綠地 戴德梁行， /月 .平方米 地下車庫，醫(yī)療，商場 區(qū)域特征 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 10 本區(qū)域?qū)儆诔鞘羞吘墔^(qū)域的門戶地帶，是北三環(huán)、機(jī)場路、東三環(huán)的交匯點(diǎn)，是燕莎商圈、國展商圈的滲透帶，因此，它的涉外性、暫居性和投資性都非常突出。 價(jià)位 燕莎商圈公寓項(xiàng)目的價(jià)位可以說是北京公寓項(xiàng)目中最高的，早期的項(xiàng)目瑞城中心、福景苑、第一上海中心的價(jià)格都超過了 2020 美金，價(jià)位之高、密度之大是其他地區(qū)沒有的。 客戶群 早期項(xiàng)目主要針對外國使館的工作人員，以及 是企業(yè)中高級(jí)管理人員和老板，客戶群種類比較單一。太陽宮地區(qū)已知的東家已有雙全地產(chǎn)、東方銀楓房地產(chǎn)和香港的冠城集團(tuán)三家，其中雙全地產(chǎn)的開發(fā)實(shí)力有限，其拿到準(zhǔn)備開發(fā)的土地為 11公頃，預(yù)計(jì)建筑面積為4045萬平方米。每戶獨(dú)享 100M帶寬網(wǎng)絡(luò) ； 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 5 區(qū)域項(xiàng)目特征： 檔次 此區(qū)域的項(xiàng)目 處于中高檔，產(chǎn)品沒有特色，包裝宣傳也比較低調(diào)。一線 —— 機(jī)場路沿線。而在這種黃金地段的外圍，則地價(jià)明顯降低，而黃金地段的輻射影響卻沒有太大的削弱。 調(diào)查表明，燕莎商圈現(xiàn)有較為密集的公寓供應(yīng)。 由于毗鄰使館區(qū)，燕莎商圈與其他兩個(gè)商圈相比，生活氣息更加濃厚，酒店和外銷公寓更加密集。相對而言，寫字樓的密度則較低，檔次和客戶群也與其他商圈稍有不同。在這些有利條件的依托下，未來幾年這里的公寓供應(yīng)還將層出不窮。在此黃金地段開發(fā)的中高檔項(xiàng)目迎合了客戶群結(jié)構(gòu)下降的趨勢，客戶群廣泛，而且開發(fā)難度也小得多，所以這種項(xiàng)目也有不小的發(fā)展空間。 （ 1）東部地區(qū)項(xiàng)目價(jià)格的區(qū)位表現(xiàn) 區(qū)域 項(xiàng)目 平均售價(jià)（元 /平方米） 太陽宮地區(qū) 太陽國際公館 8500 國展家園 11000 燕莎地區(qū) 亮馬名居 18000 棕櫚泉國際公寓 11000 京達(dá)國際公寓 13000 博雅園 10000 三元橋地區(qū) UHN國際村 11000 國際港 9580 CBD地區(qū) 戀日?國際 12020 通用時(shí)代 11800 新城?國際 13000 東北二環(huán)區(qū) 康堡花園 9600 當(dāng)代萬國城 9500 藍(lán)籌名座 9500 光彩國際 16500 東方銀座 13500 杰座 9880 機(jī)場路沿線 星城國際 8500 和喬麗晶公寓 18000 海潤國際公寓 9200 東部區(qū)域高檔公寓項(xiàng)目普遍表現(xiàn)出高價(jià)位的特點(diǎn)，其中尤以燕莎、 CBD 和東北二環(huán)三個(gè)區(qū)域最為明顯。這個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目不是不想做出精品，而是地段不支持精品；而較高的地價(jià)又不允許走大眾化的路線，所以總的來說是處在高不成、低不就的尷尬局面。而東方銀楓是一家小公司，拿到的土地較小，估計(jì)建筑面積也只有十幾萬平方米，規(guī)模不大。新項(xiàng)目則將目標(biāo)客戶范圍大大擴(kuò)展，相對更加分散。而近期的項(xiàng)目，比如博雅園、棕櫚泉國際公寓等都是很高檔的項(xiàng)目，而亮馬名居、雖然銷售初期的價(jià)格不是很高，僅僅 10000元左右，但是在經(jīng)過熱銷之后，也暴漲到目前的 2020美金以上，目前已經(jīng)基本售完。 項(xiàng)目特征 檔次 三元橋 國展商圈在區(qū)位條件上稍遜于燕莎商圈，故 有的地區(qū)形象尚不足以支持豪宅的檔次，因此，這個(gè)區(qū)域的發(fā)展首先是以鳳凰城等一批具有親和力的中高檔項(xiàng)目為代表的。大、小戶型鎖定的客戶群不同，同一項(xiàng)目的大、小戶型之間會(huì)互相影響，但是從鳳凰城的例子看，如果把項(xiàng)目整體定位和品質(zhì)做到位，它們之間的關(guān)系可以是相輔相成的。 第一太平洋戴維斯物業(yè)管理， 8元/月 .平方米 會(huì)所 區(qū)域特征 CBD 剛剛被重新規(guī)劃，加密了路網(wǎng)、增加了綠化面積，欲建成一個(gè)與國際接軌的可持續(xù)發(fā)展的中央商務(wù)區(qū)。 產(chǎn)品 SOHO現(xiàn)代城、財(cái)富中心、新城國際等大規(guī)模項(xiàng)目，紛紛舉辦規(guī)劃設(shè)計(jì)競賽 ，邀請國際知名建筑事務(wù)所提出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，這種國際化、專業(yè)化的操盤模式在北京首開先河，對其后期產(chǎn)品的打造提供了保證，而且給銷售的包裝推廣也帶來了豐富的題材。隨著內(nèi)銷房的熱銷和北京房價(jià)下降的趨勢，許多開發(fā)商認(rèn)準(zhǔn)了國內(nèi)市場，這里陸續(xù)出現(xiàn)了大批高檔內(nèi)銷公寓，拉低了區(qū)域價(jià)格?？傄?guī)模 萬平米，共計(jì) 524套， 4棟 24層塔樓，精裝修，當(dāng)前均價(jià) 9100元。直到 9月份旺季前后，才開始好轉(zhuǎn)，目前還剩余約 30%，為較差的戶型及面積稍大的三居。結(jié)果小戶型熱銷，并先期售完，同時(shí)吸引了一批小型公司。國際名品精裝，起價(jià) 8800元，均價(jià) 9800元。而臨街的塔樓部分沒有在實(shí)樓現(xiàn)場做樣板間，所以銷售較慢。 3． 豪宅的運(yùn)作有幾個(gè)主要影響因素： 錯(cuò)誤 !未找到引用源。如果不能對客戶群的變化跟蹤掌握，對銷售的階段性認(rèn)識(shí)不清，缺乏銷售的可持續(xù)性，在運(yùn)作中就會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，該項(xiàng)目的銷售漸緩便說明了這個(gè)問題。 中國第一個(gè)引入全程綠色監(jiān)理的住宅。 競爭性分析： 此項(xiàng)目位于國展家園對面，鳳凰城西側(cè)，于是選擇板式社區(qū)，精裝修， 7800元的起價(jià)，200平米的大三居戶型配置。 項(xiàng)目位于朝陽公園以南，正對公園南門，從項(xiàng)目的規(guī)劃來看，建成后區(qū)內(nèi)北側(cè)樓群的高層可看到路北的朝陽公園全景，效果極佳，而南側(cè)樓群則大多只能利用園區(qū)自身的景觀，基本沒有借景的可能。 2號(hào)樓為 1層四戶，兩部電梯，分別為 216平米的三居和 364平米的五居，頂層則是420平米的復(fù)式戶型。同時(shí)，由于區(qū)內(nèi) 南端樓群的景觀完全依托于其中心公園，其相對較高的銷售價(jià)位是否能被市場所認(rèn)同，仍然有待進(jìn)一步的觀察。三期已開始進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購，目前認(rèn)購 11 層以下樓層，帶精裝修的銷售均價(jià)為9600元 /平米，其 10層 146平米的三居單價(jià)為 9732平米。而目前該地區(qū)價(jià)位上升空間并非十分廣大，因此在價(jià)格策略上應(yīng)以較高的全程均價(jià)為目標(biāo)，而開盤均價(jià)應(yīng)盡量保守。而且其功能要傾向于商住、商務(wù)、商業(yè)的“商氣”，不僅可以成為鳳凰城居住物業(yè)的高級(jí)配套，更重要的是可以成為拉動(dòng)地區(qū)發(fā)展的地緣動(dòng)力所在。 如果本項(xiàng)目具有這樣一個(gè)“復(fù)合中心”，在這個(gè)位置上最適合的物業(yè)功能應(yīng)為 studio和展示功能，這就涉及到產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)部分，具體這些方面的內(nèi)容，將是我們后期工作的主要內(nèi)容。另一種轉(zhuǎn)型則正好相反，即整個(gè)區(qū)域會(huì)由于某些因素而逐漸衰落。 市場供應(yīng)分析結(jié)論 根據(jù)上面從區(qū)域開發(fā)歷史、各區(qū)域供應(yīng)特征、區(qū)域比較以及個(gè)案點(diǎn)評(píng)，我們可以得出以下結(jié)論： ? 三元橋附近的產(chǎn)品價(jià)格多數(shù)在每平方米 8000 元 以上 ，小戶型不多見。 （ 5）京達(dá)國際公寓 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目由京達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)，位于朝陽公園西路，東側(cè)與公園隔路相望，西側(cè)為朝陽廣濟(jì)堂高爾夫練習(xí)場，占地面積 ，總建筑面積 9萬平方米，分三期開發(fā)，其中一期為 8層板樓，二期為兩棟 18層塔樓，三期則為兩棟塔樓。目前 2號(hào)樓 216平米的戶型銷售較快，已經(jīng)只剩下三層 4套，從其價(jià)位來看，以 17層為例，總價(jià)達(dá)到 340萬，折合單 價(jià) 15740元 /平米，一次性付款打 98折，《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 24 按揭付款 99折。其中配套豪華會(huì)所總面積達(dá) 1 萬平米，由設(shè)計(jì)五星級(jí)酒店聞名的 問公 司設(shè)計(jì)，會(huì)所分為兩層，地下一層以消閑活動(dòng)為主，設(shè)有健身室、桌球室、影音廳、壁球室、游泳池、按摩室、中餐廳，商務(wù)中心設(shè)有會(huì)議室和辦公室；地下二層則是咖啡廳、美容室、 SPA、兒童天地以及近 460平米的多功能廳。價(jià)位稍高，此項(xiàng)目雖然宣傳“鬧中取靜”，但其位于“太陽宮鄉(xiāng)”舊住宅區(qū)，在地價(jià)上要低于鳳凰城與國展家園，而且位置、環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于此項(xiàng)目的芳馨園、新天地的價(jià)格均較低。綠色監(jiān)理，即嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，選 址、設(shè)計(jì)、建材選用、裝修配置、建筑開發(fā)、建筑使用等，請北京市勞動(dòng)保護(hù)科學(xué)研究所進(jìn)行全程監(jiān)控，保證業(yè)主的健康生活環(huán)境。占地約 2萬平米，總建筑面積 56000平米，點(diǎn)式塔樓與板樓結(jié)合，正南正北，共計(jì)兩棟。與其相比，三元橋有自己獨(dú)特的優(yōu)勢與類似的劣勢，關(guān)鍵在于如何揚(yáng)長避短，鳳凰城的運(yùn)作顯然比較到位。之后，銷售速度漸緩，平均月銷售 15套。例如：主臥室不僅面積大，還有一個(gè)陽光室，可作為書房或健身房；兒童房矮且寬敞的窗臺(tái)可供孩子在上面玩耍；步入式衣帽間；南北通透等。 2． 需要指出的是，本項(xiàng)目地 段雖然與南銀大廈僅僅隔一條京順路，但寫字樓扎堆所形成的商務(wù)氣氛便減弱了很多。近期，開發(fā)商又把其中的一棟包裝成服務(wù)式商住公寓，利用了地段優(yōu)勢，一定程度的促進(jìn)了銷售。 產(chǎn)品特征： 部分戶型的設(shè)計(jì)不合理，出現(xiàn)黑廳、黑臥，至今仍未售出。在風(fēng)格上，偏自住的項(xiàng)目多走歐陸、皇家一派，偏商住的項(xiàng)目則現(xiàn)代感較強(qiáng)。上述項(xiàng)目的規(guī)模大、銷售期長，如果在產(chǎn)品上不具有一定超前性，在后期會(huì)逐漸落伍，被市場埋沒。但是既然 CBD的總體定位是商務(wù)區(qū)，必然以寫字樓為主導(dǎo)，住宅的功能偏重于暫居和投資，而生活的氣氛比較欠缺。在生態(tài)學(xué)里有一種邊緣效應(yīng)，即不同生態(tài)圈相接的部分生物種類最多。從現(xiàn)在的發(fā)展趨勢看，借助于鳳凰城的熱銷，該地段的價(jià)值得到了很大的提升，人們對這里的認(rèn)可程度逐漸增強(qiáng)，因此后來開發(fā)的項(xiàng)目都以高檔項(xiàng)目定位，力求擺脫北三環(huán)的地段概念，而向機(jī)場路起點(diǎn)、燕莎商圈概念靠近。 產(chǎn)品 功能綜合、大戶型、精裝修、國際風(fēng)格是此區(qū)域產(chǎn)品的主要特征，值得一提的是，由于北京水態(tài)環(huán)境的稀缺性 —— 使得毗鄰朝陽公園大面積水景的地塊價(jià)值得到進(jìn)一步的提升，親水性和綠色水景也都成了該地區(qū)項(xiàng)目的趨向所在。其 38000平方米的中庭主題花園和下沉式廣場 ； 一層都采用架空式的設(shè)計(jì)手法， 500 平方米大堂，架空部分直達(dá)地下車庫 ， 米層高，小戶型全朝南，大戶型南北通風(fēng)； 香港地鐵管理公司，物業(yè)管理費(fèi) /月 .平方米 大型 意大利式 社區(qū)幼兒園 ， 及一座商 場和 5000平米的高級(jí)會(huì)所 一萬平米會(huì)所 京達(dá)國際公寓 朝陽公園、水景住宅 1 美元 /月 .平方米 6000多平米會(huì)所（地下游泳池、桑拿、地上賓館、模擬高爾夫）；地下車位售 1525 萬，租 400600元 /月 博雅園