【正文】 章 區(qū)域公寓市場(chǎng)分析 2 一、高檔公寓供應(yīng)分析 2 相關(guān)區(qū)域供應(yīng)分析 2 典型案例分析 18 市場(chǎng)供應(yīng)分析結(jié)論 25 市場(chǎng)形勢(shì)判斷 26 二、服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析 27 分布及供應(yīng)狀況 27 客戶(hù)群 29 出租狀況 30 三、需求分析 30 公寓需求問(wèn)卷調(diào)查分析結(jié)論摘要 30 鳳凰城一期客戶(hù)深訪(fǎng)分析摘要 34 第二章 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 34 一、北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體狀況 34 寫(xiě)字樓供應(yīng)量有增無(wú)減 35 呈現(xiàn)地區(qū)性“二元現(xiàn)象” 36 從寫(xiě)字樓銷(xiāo)售整體趨勢(shì)分析，寫(xiě)字樓需求呈剛性 36 需求市場(chǎng)逐漸以國(guó)內(nèi)買(mǎi)家為主 37 寫(xiě)字樓租務(wù)市場(chǎng)租金呈下降趨勢(shì) 38 租務(wù)市場(chǎng)呈現(xiàn)多種特征 38 2020年北京三大中心功能區(qū)寫(xiě)字樓供需預(yù)測(cè) 41 二、三元橋?qū)懽謽鞘袌?chǎng)在北京整個(gè)市場(chǎng)中的位置 41 三、區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析 45 規(guī)模及檔次 45 設(shè)備及配套 46 租售比例 47 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 II 租金對(duì)比 48 入住率 50 主要客戶(hù)分析 50 四、需求調(diào)查分析總結(jié) 50 第三章 商業(yè)市場(chǎng)分析 51 一、北京商業(yè)市場(chǎng)總體狀況 51 二、相關(guān)區(qū)域商業(yè)（百貨零售類(lèi)）業(yè)態(tài)分析 54 國(guó)貿(mào)商務(wù)區(qū) 55 亮馬河商務(wù)區(qū) 57 朝陽(yáng)門(mén)商務(wù)區(qū) 59 第四章 酒店市場(chǎng)分析 63 北京整體市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀 63 三元橋周邊酒店供應(yīng)現(xiàn)狀 63 市場(chǎng)需求狀況分析 65 機(jī)會(huì)分析 65 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 1 市場(chǎng)調(diào)查與分析篇 前言 —— 開(kāi)發(fā)歷史 一、發(fā)端 —— 燕莎商圈 北京東北部地區(qū)整體高檔形象的形成，最早發(fā)端于燕莎商圈。最初進(jìn)入中國(guó)的外國(guó)企業(yè)的員工大多居住在這些酒店中。這些地帶又出現(xiàn)了一些新項(xiàng)目，使本區(qū)域的供應(yīng)量持續(xù)增加。所以，我們?cè)诜治龅貐^(qū)競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)，應(yīng)考慮到客戶(hù)的購(gòu)房最初目的，對(duì)整個(gè)東部的住宅市場(chǎng)進(jìn)行通盤(pán)的研究，對(duì)各區(qū)域的區(qū)域特征、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、供應(yīng)特點(diǎn)做橫向的比較分析。 （ 2）各區(qū)域物業(yè)特征分析 —— 太陽(yáng)宮地區(qū) —— 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 /入住時(shí)間 占地規(guī)模 （ M2） 建筑規(guī)模（ M2） /建筑形式 客戶(hù)群情況 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 4 太陽(yáng)國(guó)際公館（瑞景嘉園） 北京朝陽(yáng)西壩河北里 20200 56000，容積率層， 塔 板 結(jié)合 ，總戶(hù)數(shù) 364戶(hù) 白領(lǐng) 國(guó)展家園 國(guó)展中心中旅南銀西壩河西里 26號(hào) 頃 萬(wàn) M2/3 棟 116 26層板樓，總套數(shù) 332 白領(lǐng)中高級(jí)人士 ? 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目名稱(chēng) 一居 二居 三居 四居 五居 太陽(yáng)國(guó)際公館 （瑞景嘉園） 60 100 190 300 900 國(guó)展家園 90 1 1315 176 199227 23314 項(xiàng)目名稱(chēng) 主力戶(hù)型及面積 主力戶(hù)型總價(jià) （萬(wàn)元） 銷(xiāo)售情況 太陽(yáng)國(guó)際公館 三居 196 160170萬(wàn) 80% 國(guó)展家園 三居 199227 90萬(wàn)，占 2/3 80% ? 其他情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 物業(yè)管理 項(xiàng)目配套 太陽(yáng)國(guó)際公館 （瑞景嘉園） 精裝修； 全國(guó)首創(chuàng)全程 綠色監(jiān)理健康住宅 ，精裝修，大師園林規(guī)劃， 59米樓間距；物業(yè)管理公司 戴德梁行 1500平方米多功能會(huì)所，車(chē)位戶(hù)數(shù)比 1： 1； 周邊城市配套齊全 ； 國(guó)展家園 紫竹花園升級(jí)版，全套精裝修外銷(xiāo)公寓、高科技成果的結(jié)晶、世界著名品牌的薈萃 ； 營(yíng)達(dá)物業(yè)， /月 .平方米 車(chē)位戶(hù)數(shù)比 1： 1，售價(jià) 1015萬(wàn) /個(gè)； 所有戶(hù)型全部精裝修。 太陽(yáng)宮地區(qū)三環(huán)以里開(kāi)發(fā)較早 ， 項(xiàng)目相對(duì)平淡 。如 此巨大的規(guī)模一旦投放市場(chǎng)，無(wú)疑將會(huì)給太陽(yáng)宮周邊地區(qū)的地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的沖擊。 平 方米 游泳池、健身房、臺(tái)球、乒乓、室外網(wǎng)球場(chǎng)； 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 8 工，同期入住，寬帶通道、局域網(wǎng)，優(yōu)質(zhì)建材與設(shè)備，全部采用環(huán)保材料。 客戶(hù)群 外籍人士、公司高級(jí)管理人員、公司老板是這里的主要客戶(hù)?，F(xiàn)有項(xiàng)目在普通住宅和豪華外銷(xiāo)公寓之間的模糊定位，使它們的目標(biāo)客戶(hù)群十分廣泛，所以 擁有比較強(qiáng)的生命力。此區(qū)域處在機(jī)場(chǎng)高速路、三環(huán)路、亮馬河路的交匯處，符合邊緣效應(yīng)的條 件，因此客戶(hù)種類(lèi)也非常廣泛。 項(xiàng)目特征 檔次 該區(qū)域項(xiàng)目檔次很高，著名的又 SOHO現(xiàn)代城、世貿(mào)國(guó)際公寓等，目前正在銷(xiāo)售的《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 13 項(xiàng)目有新城國(guó)際、萬(wàn)豪國(guó)際公寓、旺座中心、通用時(shí)代、戀日國(guó)際等，即將推出的還有財(cái)富中心等等，單從名稱(chēng)上可 以看出這些項(xiàng)目充滿(mǎn)了豪氣、霸氣，與燕莎、三元橋、東直門(mén)外等區(qū)域截然不同。 客戶(hù)群 投資性、暫居性和商住兩用的傾向決定了這里的客戶(hù)群特征，正在銷(xiāo)售的新城國(guó)際、萬(wàn)豪國(guó)際公寓和旺座中心都以暫居性客戶(hù)、投資客和小公司這幾類(lèi)客戶(hù)為主要的瞄準(zhǔn)對(duì)象。此區(qū)域小戶(hù)型較少， 以大戶(hù)型為主。 種類(lèi) 復(fù)式 一居 二居 三居 面積（平方米） 180 66~79平米 88~122平米 126~136 比例 30% 10% 50% 此項(xiàng)目雖然聘請(qǐng)香港城設(shè)設(shè)計(jì)（中國(guó)）有限公 司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，但綜合品質(zhì)不高，沒(méi)有亮點(diǎn)。 宣傳推廣： 該項(xiàng)目的宣傳重點(diǎn)在于地段。因此本項(xiàng)目若同國(guó)際港一樣，僅僅以公寓入市，而不向商務(wù)公寓方向強(qiáng)力包裝，則投資及商住客戶(hù)的比例會(huì)小于國(guó)際港。此外，四季恒溫泳池與植物園結(jié)合的戶(hù)外會(huì)所更是提升了項(xiàng)目的品質(zhì)。目前，已經(jīng)售出約 70%。 錯(cuò)誤 !未找到引用源。精裝修，均價(jià)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 7800 元， 2020年 9月 6日國(guó)貿(mào)秋季房展亮象后，漲到 8000元。 錯(cuò)誤 !未找到引用源。（芳馨園毛坯 6800）。而長(zhǎng)達(dá) 50米的溫泉泳池縱跨兩層空間。 8號(hào)樓處于社區(qū)的西北端，由于距離公園較遠(yuǎn)，建成后低層很難觀(guān)賞到朝陽(yáng)公園的風(fēng)景，吸引力相對(duì)較弱，故銷(xiāo)售價(jià)位也明顯低于北側(cè) 2號(hào)樓。 項(xiàng)目定位于高檔豪宅，設(shè)計(jì)注重古典 復(fù)興主義的建筑風(fēng)格，外立面一二層為花崗巖石材，3層以上采用灰色高級(jí)外墻磚、淡綠色玻璃幕墻等；而與外立面建筑風(fēng)格形成鮮明對(duì)比的則是內(nèi)部裝修的現(xiàn)代化。三環(huán)以?xún)?nèi)的產(chǎn)品大多開(kāi)發(fā)較早，已普遍進(jìn)入銷(xiāo)售的尾聲，而且因?yàn)橥恋氐南∪焙烷_(kāi)發(fā)成本較高，多數(shù)項(xiàng)目的規(guī)模都不大。目前北京市整個(gè)東部地區(qū)都呈現(xiàn)出很好的上升勢(shì)頭，很少有地區(qū)表現(xiàn)出衰落的跡象。 二、 服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析 分布及供應(yīng)狀況 除了個(gè)別項(xiàng)目，北京市目前的服務(wù)式公寓基本上分布于兩個(gè)地區(qū)：東三環(huán)沿線(xiàn)和長(zhǎng)安街沿線(xiàn)，這一點(diǎn)從下面的調(diào)查項(xiàng)目列表中可以明顯的看出。 本區(qū)域也需要一個(gè)這樣的中心，比如可以打造一個(gè)具有混合功能的“鳳凰中心”，維護(hù)地段的高檔性，淡化區(qū)域純居住區(qū)的形象。鳳凰城和國(guó)展家園目前的高價(jià)位原因在于好的市場(chǎng)時(shí)機(jī)的把握，而且它們當(dāng)初進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)的也價(jià)格并不高，可以算物超所值。 二期預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率較高，如 10號(hào)樓的 10層、 11層兩套，總價(jià)約 100 萬(wàn)。從該項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)樓的銷(xiāo)售價(jià)格差異及不同樓層的銷(xiāo)售進(jìn)度來(lái)看，高檔公寓客戶(hù)對(duì)于項(xiàng)目的景觀(guān)相當(dāng)看重，這一點(diǎn)對(duì)于其他定位于高檔的項(xiàng)目有同樣的參考意義。 銷(xiāo)售情況： 項(xiàng)目于 2020年 5 月開(kāi)盤(pán)，目前在售 2號(hào)樓與 10 號(hào)樓，其入住時(shí)間預(yù)計(jì)在 2020年底。 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 23 （ 4）棕櫚泉國(guó)際公寓 項(xiàng)目概況 ： 項(xiàng)目由香港康星投資有限公司投資開(kāi)發(fā)，占地 7萬(wàn)平方米，總建筑面積