【正文】 發(fā)展這樣的“商業(yè)復(fù)合中心”，可以具有以下幾個(gè)作用和功能： 1. 由于地段較好的位置以及可以做得相當(dāng)突出的里面外觀，可以做成相對(duì)獨(dú)立的標(biāo)志性物業(yè)； 2. 多種配套功能的復(fù)合使其可以作為旁邊居住社區(qū)的高級(jí)配套，而居住部分不必單設(shè)配套，使得整個(gè)社區(qū)能夠真正達(dá)到“動(dòng)靜分離”； 3. 將 檔次做高，功能作的較全，加入酒店、辦公、商業(yè)、展示等多元功能，可以達(dá)到吸引人氣并使機(jī)場(chǎng)路兩側(cè)均衡發(fā)展的作用，從而實(shí)現(xiàn)機(jī)場(chǎng)路“商務(wù)走廊”概念。 市場(chǎng)形勢(shì)判斷 三元橋地區(qū)目前處在一個(gè)地段轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵點(diǎn)上，區(qū)域的轉(zhuǎn)型有兩種，比如東直門(mén)地區(qū)，隨著區(qū)域概念的逐步增強(qiáng)，將會(huì) 越來(lái)越興盛，地段價(jià)值會(huì)越來(lái)越提升，這意味著區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目檔次會(huì)隨著區(qū)域價(jià)值的提升而水漲船高。從這一點(diǎn)可以看出，由于低樓層的觀景效果存在一定的缺陷，而項(xiàng)目相當(dāng)大的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)就是依托朝陽(yáng)公園的景觀，出于對(duì)未來(lái)銷售進(jìn)度的考慮，采取在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期以低價(jià)成交的方式進(jìn)行提前消化，這種方式對(duì)于其他項(xiàng)目有一定的借鑒作用，但也存在一定的弊 端，有可能會(huì)在一定程度上影響后期高樓層戶型的提價(jià)。整體來(lái)說(shuō)，如能完全實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)所描述的內(nèi)容，本項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)模相比周邊樓盤(pán)是有一定優(yōu)勢(shì)的，從目前的市場(chǎng)反應(yīng)也相當(dāng)不錯(cuò)。由于 2號(hào)樓位于整個(gè)社區(qū)的最北處，與朝陽(yáng)公園隔路相望，往北可以直接眺望朝陽(yáng)公園，開(kāi)發(fā)商為充分利用觀景效果，特意在北端設(shè)置了觀光電梯，這對(duì)項(xiàng)目的銷售是一個(gè)很好的賣(mài)點(diǎn)。 定位特點(diǎn)： 項(xiàng)目定位于高檔純美式生活社區(qū)，其戶型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、綠化、配套會(huì)所等都非常有特點(diǎn)。以“鬧中取靜 ”、“綠色監(jiān)理”、“超大樓間距”等特色期待取得同樣的熱銷，但初步分析其前景并不樂(lè)觀，原因如下： 1。但根據(jù)初期客戶的反映，一般中青年人對(duì)此并不是很感興趣，只有老年人稍稍注意。 （ 3）太陽(yáng)國(guó)際公館 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于國(guó)展家園對(duì)面，西壩河北里。 地段及環(huán)境，包括自然、人文環(huán)境，在這方面該項(xiàng)目存在一定的劣勢(shì)，因此，它以人性化的品質(zhì)作為宣傳重點(diǎn)。 銷售情況： 2020 年 7 月挖槽時(shí)，便開(kāi)始預(yù)售，一度熱銷，這與紫竹花園的影響及開(kāi)發(fā)商的品質(zhì)保證是 分不開(kāi)的。 產(chǎn)品特征： 此項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)之一便是戶型設(shè)計(jì)，以人為本，科學(xué)而合理，適度超前。由此可見(jiàn)，三元橋的地段對(duì)投資型客戶及小公司具有一定的吸引力。但售價(jià)也隨著鳳凰城的上漲而上漲，從開(kāi)盤(pán)時(shí)的 7900元（精裝），一路漲到當(dāng)前的 9100元。 2600平米會(huì)所，包括休閑、健身、商務(wù)、兒童及老人活動(dòng)區(qū)。 產(chǎn)品 此區(qū)域的項(xiàng)目有兩種趨勢(shì)，一種是追求奢華的居住品質(zhì)，如巨石公寓、金菲國(guó)際公寓、當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城等；另一種傾向于制造商業(yè)氛圍，如雍景臺(tái)、東方銀座、藍(lán)籌名座等。除整體規(guī)劃外，此區(qū)域強(qiáng)調(diào)的是特色化的產(chǎn)品。從硬件條件和將來(lái)發(fā)展上說(shuō)，這個(gè)區(qū)域優(yōu)于其他區(qū)域。 客戶群 外籍人士、海歸派、外企高級(jí)管理人員、普通白領(lǐng)、投資客戶、商住客戶都是此區(qū)域的潛在客戶。由于此地段為相對(duì)比較新興的開(kāi)發(fā)區(qū)域，新老項(xiàng)目檔次參差不齊，既有和泰園這樣的普通樓房，又有鳳凰城這樣外觀鮮明、品質(zhì)較高的“名宅”。這一方面反映了此地區(qū)高水平的土地價(jià)格，另一方面也說(shuō)明這個(gè)地區(qū)的歷史文脈、繁華配套、涉外性與商務(wù)氛圍能夠支持豪宅的價(jià)格。 —— 燕莎地區(qū) —— 項(xiàng)目名稱 位置 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 /入住時(shí)間 建筑規(guī)模（ M2） /建筑形式 客戶群 情況 亮馬名居 朝陽(yáng)區(qū)亮馬橋路南 / 占地 14100 平方米，總建筑面積 萬(wàn)，地上 萬(wàn)，地下 萬(wàn)， 5 棟，塔連板 私營(yíng)業(yè)主居多 棕櫚泉國(guó)際公寓 朝陽(yáng)甜水園北里 .12 占地 7萬(wàn)，總建筑面積 24萬(wàn)，容積率 ， 11棟 23層－ 33層的公寓 板塔樓 私企經(jīng)理 京達(dá)國(guó)際 公寓 朝陽(yáng)公園西路 11號(hào) 二期現(xiàn)房，三期 2020 年 9月 開(kāi) 盤(pán) ，入住； 占地 33000 平方米，總建筑面積 90000平方米， 一期為 8層板樓，二期為兩棟 18 層塔樓，三期則為兩棟塔樓， 總套數(shù) 450 高級(jí)白領(lǐng) 博雅園 農(nóng)展館南路 9號(hào)朝陽(yáng)公園以西 200米 占地 萬(wàn)平米，建筑面積 ； 2棟 28層塔樓、 1 棟 14 層板樓；共450套， ? 戶型結(jié)構(gòu)（單位；平方米） 項(xiàng)目名稱 一居 二居 三居 四居 五居 亮馬名居 93 143 160340 棕櫚 泉國(guó)際公寓 130 150200 364 躍層 318 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 7 京達(dá)國(guó)際公寓 67 814 14 14175 266 294 博雅園 123135 170 228265 項(xiàng)目名稱 主力戶型面積 主力戶型總價(jià) （萬(wàn)元） 銷售情況 亮馬名居 196 200 基本售完，僅剩不到 10套（ 240， 240平米） 棕櫚泉國(guó)際公寓 158200 150210 銷售率約 50%，但是目前銷售情況一般 京達(dá)國(guó)際公寓 170萬(wàn) 二期尾房，三期剛開(kāi)始銷售 博雅園 200萬(wàn) 基本售完 ? 其他情況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 物業(yè)管理 項(xiàng)目配套 亮馬名居 全精裝，中央空調(diào) 中海物業(yè) 商場(chǎng)，中庭綠地，會(huì)所， 娛樂(lè)場(chǎng)所 棕櫚泉國(guó)際公寓 小區(qū) 11 棟樓采用圍合對(duì)稱式布局，以體現(xiàn)輝宏的氣勢(shì)，并形成集中的 3萬(wàn)平米的中央大花園，使小區(qū)綠化率達(dá)到 50%以上。因此，這兩個(gè)公司對(duì)于本項(xiàng)目影響并不是很大。 價(jià)位 區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)格在 8000元左右，在這樣的地段并不算是高價(jià)位，而且 8000元左右的價(jià)位屬于北京東部市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的價(jià)格區(qū)段。此外，機(jī)場(chǎng)路沿線也有零星分布有一些售價(jià)較高的高檔物業(yè)。 本項(xiàng)目所在位置作為燕莎商圈衍生出來(lái)的次商圈、黃金地段外圍的次黃金地段，發(fā)展前景既有不容樂(lè)觀的一面，又有充滿機(jī)會(huì)的一面，本項(xiàng)目需要借助鳳凰城一期已經(jīng)形成的較好口碑，充分挖掘地段潛力，理清城 市發(fā)展的脈絡(luò)，創(chuàng)新發(fā)展，從而最終成為三元橋地區(qū)，乃至北京東北部地區(qū)的標(biāo)本性物業(yè)，引領(lǐng)北京市場(chǎng)。 在東部三環(huán)、四環(huán)的發(fā)展過(guò)程中，燕莎商圈與酒仙橋一帶 將形成整體，依托機(jī)場(chǎng)高速路形成一個(gè)以酒店、公寓為主體的商業(yè)帶，作為國(guó)貿(mào)商圈的居住支撐。 燕莎商圈起源于周邊強(qiáng)大酒店業(yè)的支持。 燕莎商圈以燕莎購(gòu)物中心為中心，周邊沿東三環(huán)及霄云路分布了大量的酒店、寫(xiě)字樓、外銷住宅和娛樂(lè)設(shè)施，西側(cè)和東北側(cè)是使館區(qū)，沿東三環(huán)從三元橋可以非常方便地進(jìn)入機(jī)場(chǎng)高速路。燕莎商圈作為一個(gè)高檔居住區(qū)而漸漸成為整個(gè)東部的“大配套”。這些高檔 公寓，走的都是在一流地段，做一流品質(zhì)的路線，它們對(duì)應(yīng)的客戶群也是屬于金字塔尖上有限的一群，這是一種具有高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的策略?！?20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 3 五區(qū) —— 三元橋地區(qū)、太陽(yáng)宮地區(qū)、燕莎地區(qū)、 CBD地區(qū)、東北二環(huán)地區(qū)。會(huì)所設(shè)有微型熱帶植物園、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、兒童樂(lè)園等。 據(jù)了解，太陽(yáng)宮地區(qū)是現(xiàn)在北京四環(huán)內(nèi)唯一一片沒(méi)有開(kāi)發(fā)的大規(guī)模用地，目前太陽(yáng)宮地區(qū)的規(guī)劃方案已經(jīng)出臺(tái)，從規(guī)劃方案中可見(jiàn)，太陽(yáng)宮地區(qū)的區(qū)域定位為大規(guī)模、完善的國(guó)際化 大型綠色社區(qū)。 太陽(yáng)宮新區(qū)整體規(guī)劃圖 產(chǎn)品 此區(qū)域項(xiàng)目的產(chǎn)品都比較平淡，不大不小的戶型面積、高層塔樓的樓型和緊湊的用地都限制了產(chǎn)品上的發(fā)揮。在包裝推廣和銷售執(zhí)行等方面，也采用了種種手段，瞄準(zhǔn)北京、全國(guó)、甚至世界的最高端人群。 —— 三元橋地區(qū) —— ? 基本情況 項(xiàng)目名稱 位置 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 /入住時(shí)間 建筑總規(guī)模（ M2） 建筑形式 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 9 UHN國(guó)際村 朝陽(yáng)區(qū)東北三環(huán)國(guó) 展橋北 300米 / 占地 105700，總建筑面積 32萬(wàn)； 建筑主體以 28層的短高板式為主 國(guó)際港 三元橋東南 占地 12600 平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米 四幢 23 層塔樓。 產(chǎn)品 此區(qū)域的產(chǎn)品可以概括為兩類，一類以三居 160200平方米大戶型為主，偏自住傾向；一類以一居、二居為主，偏投資傾向。 總面積達(dá) 4 萬(wàn)平米 共四個(gè)中心圓形景觀園林 。當(dāng) CBD這個(gè)概念正式叫響的時(shí)候，此區(qū)域的土地成了眾多知名開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的對(duì)象，原來(lái)長(zhǎng)期囤積著的項(xiàng)目也被匆匆推出。 價(jià)格 此區(qū)域是最早的使館區(qū) ，因而也形成了三里屯這樣的涉外活動(dòng)場(chǎng)所，是一個(gè)真正的國(guó)際化區(qū)域。 典型案例分析 （ 1）國(guó) 際港 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于三元橋東北角，南銀大廈后身。 銷售概況： 此項(xiàng)目于 2020年 10月開(kāi)盤(pán)，小戶型熱銷，如一居 6679，二居 80100，主要被投資型客戶所購(gòu)買(mǎi)，其余戶型銷售很慢，整個(gè)冬季都沒(méi)有好轉(zhuǎn)。但畢竟品質(zhì)有欠缺，此種包裝顯得有些虛浮。地下兩層車庫(kù)，地下一層有會(huì)所，戶外附設(shè)熱帶植物園及四季恒溫泳池。此外，項(xiàng)目的品質(zhì)重點(diǎn)為戶型的設(shè)計(jì)。對(duì)于本項(xiàng)目的啟發(fā)如下： 1． 雖然本項(xiàng)目的品牌在公眾中不及華遠(yuǎn)，但目標(biāo)客戶群的消費(fèi)行為比較理性，對(duì)品質(zhì)的關(guān)注勝于品牌，該項(xiàng)目的“以人為本”的人性化設(shè)計(jì)及運(yùn)做很值得我們借鑒。 錯(cuò)誤 !未找到引用源。但項(xiàng)目的品質(zhì)不足，地段又稍遜，反而與目標(biāo)客戶群錯(cuò)位。 客戶及銷售情況： 由于此項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)僅一個(gè)多月，銷售情況尚不明朗。 對(duì)于本項(xiàng)目的借鑒：鳳凰城將地段價(jià)位抬升到 10000元每平米以上，是有一個(gè)過(guò)程的，因此在做好充分的準(zhǔn)備的同時(shí)，還是應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格入市。另外，項(xiàng)目將與資深 兒童教育機(jī)構(gòu)蒙臺(tái)梭利國(guó)際學(xué)校聯(lián)合辦學(xué)。 整個(gè)項(xiàng)目的景觀營(yíng)造來(lái)自于兩個(gè)方面，外部景觀為借助北邊的朝陽(yáng)公園，內(nèi)部景觀則來(lái)自于采用圍合式結(jié)構(gòu)形成的大面積中心花園，其在宣傳中甚至引入紐約中央公園進(jìn)行比較，以最大程度渲染其景觀的賣(mài)點(diǎn)。二期現(xiàn)房戶型從 1居到 5居都有，但主力戶型是 180平方米左右的三居室，帶精裝修的銷售均價(jià)為 13000元 /平方米，總價(jià)約 234萬(wàn)，一次性付款 打 95折，按揭付款打 98折，實(shí)際成交價(jià)應(yīng)該在 230萬(wàn)左右。但是每種客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求和 價(jià)格的接受能力不同，因此選擇哪種客戶作為主力客戶群取決于項(xiàng)目的微觀條件； ? 三元橋區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)一路上揚(yáng)，但是單個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的上漲必須以銷售的順暢為前提，一味追求漲價(jià)是不切實(shí)際的。 由此，通過(guò)上述原因的分析，三元橋地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)也迫切要求項(xiàng)目進(jìn)行地段的轉(zhuǎn)型，即為地區(qū)尋找強(qiáng)勢(shì)的新動(dòng)力，打造一個(gè)具有商業(yè)動(dòng)力的新 產(chǎn)品。 典型服務(wù)式公寓的市場(chǎng)供應(yīng) 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 28 項(xiàng)目 名稱 位置 物業(yè) 性質(zhì) 套數(shù) 戶型 租金（美元 /平方米 .月） 出租率 客戶群 國(guó)貿(mào)公寓 國(guó)貿(mào)中心 綜合 448 一居 70 二居 99 三居 158 33— 43 70%— 80% 外籍客戶長(zhǎng) 租 亮馬河公寓 東三環(huán)亮馬河大 廈后 綜合 248 一居 42— 64 二居 97 三居 153 38 80% 外籍客戶 國(guó)貿(mào)世紀(jì)公寓 雙井橋西 200米 純公寓 420 一居 60 二居 68— 85 三居 105 31— 34 70% 歐美、日本、 港臺(tái) 凱賓斯基飯店公寓 凱賓斯基飯店后 綜合 172 二居 77— 124 35— 38 92% 歐美 /德國(guó) 麗都公寓 京順路麗都飯店 酒店、 公寓 360 一居 50— 70 二居 90— 160 三居 200 28— 50 80% 歐美長(zhǎng)租商 務(wù)客戶 三全公寓 亮馬橋路 純公寓 二居： 104120 四居： 220 20203500（美金 /月 .套） 80% 日本 盛捷福景苑 亮馬橋路 純公寓 一居： 8 10 11143 二居： 17 194 三居： 22 272 四居： 37 392 270010000（美金 /月 .套） 短期： 800元 /天 50% 歐美 雅詩(shī)閣 國(guó)貿(mào)商圈 純公寓 272 一居： 11 125 二居： 19 20 216 三居： 26 353 四居： 452 80% 外企、歐美、 亞洲客戶 嘉里中心 東三環(huán)光華路 綜合 195 一居 100 二居 139— 168 三居 224 31— 38 70— 80% 80%為外資長(zhǎng)租商務(wù)人士 國(guó)際俱樂(lè)部飯店公寓 長(zhǎng)安街 綜合 70 一居 60— 80 二居 100— 120 三居 136— 155 四居 1