【正文】 70—— 190 45— 55 60% 外資長租商 務(wù)人士 京瑞公寓 東三環(huán)南路 綜合 155 一居 108 五居 262 20 50% 國內(nèi)商務(wù)長 租客戶 光明公寓 亮馬橋路 綜合 160 日式 107— 212 美式 185— 218（別墅式） 27— 32 98% 歐美、日本 長租人士 匯園公寓 亞運村 純公寓 400 一居 52 四居 148 15— 21 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 29 華威公寓 西單 寫字樓、公寓 114 一居 65 三居 200 15— 20 亞太大廈 建國門 寫字樓、公寓 120 一居 63 二居 100— 150 三居 180 19— 25 85%以上 歐美客人約 80% 燕山公寓 （四星） 中關(guān)村燕山大酒店 酒店、公寓 60 80、 120 19 85% 商住公寓，多為 IT類公司 城市賓館 （三星） 酒店、公寓 一居 50 二居 96 三居 105 18— 30 70% 國內(nèi)商務(wù)散 客 恒基中心 北京站 寫字樓、公寓 一居 83 二居 97— 104 17— 28 96%被香港人購買 少部分外企 員工 香格里拉飯店（五星） 西三環(huán)紫竹橋 酒店、寫字間、公寓 二居 68 三居 102 47— 56 京廣中心 （五星） 東三環(huán)呼家樓 綜合 246 一居 50 二居 96 三居 105 $2500/月 .套（兩居）；$1500/月 .套（一居） 90% 日本人約為 60% 長富宮飯店 建國門 綜合 117 二居 112 40 95% 所有客戶約90%為日本人。但是，三元橋地區(qū)由于特定的區(qū)位和原因，正是屬于未來可能趨于衰落的地段，而且可能迅速的衰落。 而三環(huán)外 也就是 規(guī)劃中的 太陽宮地區(qū) ， 大片的未開發(fā)土地 一方面給未來區(qū)域的發(fā)展留下 了美好的預(yù)期， 一方面預(yù)示未來市場將進(jìn)入更細(xì)分的競爭； ? 三元橋是有燕莎商圈帶動而逐步發(fā)展起來的，在機場路和北 三環(huán)的共同作用下，形成了三元橋次商圈。項目配套戶所面積為 6000 多平米，包含恒溫泳池、小劇場、私家診《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 25 所、餐廳、超市、健身房、商務(wù)中心、咖啡廳等多種休閑娛樂設(shè)施，并采用會員制服務(wù)。 8 號樓戶型為 134 平米的二居和 158平米的三居，銷售均價為 9700元 /平方米，目前 11層以上的戶型已基本售完，以 10層 134平米戶型為例，其總價約 140 多萬， 9 層 158 平米戶型，總價為 177 萬元，單價約 11200元 /平米，同樣根據(jù)付款方式的不同提供一定的折扣。這樣的規(guī)模、設(shè)施、檔次，對于高端業(yè)主的吸引力是相當(dāng)強的，預(yù)計其將于 2020年中建成投入使用。 2。 低密度板式社區(qū)， 59米超大樓間距，數(shù)千平米親水大庭園。 產(chǎn)品特征： 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 22 產(chǎn)品本身并無亮點。 綜合品質(zhì)， 如科學(xué)合理且適度超前的設(shè)計。 客戶情況： 客戶類別 外籍人士 海歸派 投資型 國內(nèi)客戶（影視、《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 21 體育、 IT、私企老板） 比例 20% 30%40% 5% 40%50% 戶型傾向 200平米以上或90平米以下 200平米左右 3居 1居及小兩居 不確定（臨街戶型有若干商?。? 競爭性分析： 國展家園稱自己為名宅，而不是豪宅，便把目標(biāo)客戶群鎖定在學(xué)歷高、修養(yǎng)高、收入高的各界精英，抓住他們的消費心理 — 追求品質(zhì)，并非一味的豪華。 種類 2 居 3 居 4 居 復(fù)式 面積（平方米） 120— 176 198— 226 232． 71 276— 353 比例 12% 60% 10% 10% 宣傳重點： 由于此項目 80%以上的戶型，總價都在 200萬以上，目標(biāo)客戶群均為各界精英 ，一般大眾媒介的廣告投放性能價格比較低，因此開發(fā)商在宣傳推廣比較注重口碑傳播。 （ 2）國展家園 項目概況： 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 20 此項目位于三環(huán)線旁，西壩河西里。如以“飛機”的 形象，表示機場高速公路的起點位置。因此雖然依托其會所、物業(yè)及周邊配套，強力包裝國際化形象，但消費者是理性的，多數(shù)只看中它的地段，對產(chǎn)品品質(zhì)不夠認(rèn)同。 客戶群 使館工作人員、老板和公司是這里主要的客戶，投資客戶比例不高。 —— 東北二環(huán)地區(qū) —— ? 基本情況 項目名稱 位置 開盤時間 /入住時間 建筑規(guī)模（ M2） /建筑形式 售價（元 /M2） 康堡花園 朝陽工體東路 占地 平方米，總建筑面積 77738，容積率 ， 2棟 L型建筑； 9800 當(dāng)代萬國城 東直門香河園 1 號 ，總建筑面積 800000 20余幢塔樓、板 樓 藍(lán)籌名座 工體南路 / 總建筑面積約 萬，商住塔樓 9300 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 14 光彩國際 工體西南角 ? 客戶構(gòu)成 項目名 稱 客戶群情況 康堡花園 私營業(yè)主 當(dāng)代萬國城 私營業(yè)主，部分外地客戶 藍(lán)籌名座 商住樓，商用和投資性客戶 光彩國際 頂級富人 ? 戶型結(jié)構(gòu) 項目名稱 一居 二居 三居 四居 五居 康堡花園 85 130 160 213 當(dāng)代萬國城 90 103 120 157232 藍(lán)籌名座 4556 103114 143190 光彩國際 218 272 5001000 項目名稱 主力戶型面積 主力戶型總價 （萬元） 銷售情況 康堡花園 三 居 150 60% 當(dāng)代萬國城 200（三期130170） 240250萬（ 130170萬） 一期，二期已售完，三期售了2/3； 藍(lán)籌名座 東部較少的商住項目，銷售較 好， 光彩國際 272 300400 30% ? 其他情況 項目名稱 項目賣點 物業(yè)管理 項目配套 康堡花園 交通方便，配套齊全 未定， 元 /月 .平方米 當(dāng)代萬國城 地理位置優(yōu)，一戶一 梯， 3米層高 招商局， /月 .平方米 雙會所，直飲水，中水兩種 水源，雙語幼兒園 藍(lán)籌名座 新商務(wù)居住模式 不高于 元 /月 .平方米 周邊配套齊全 光彩國際 國際城市生活 ，都市綠洲，國際名校，雙 國貿(mào)物業(yè)酒店管理公司為物業(yè)管理顧 周邊配套齊全 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 15 大堂，景觀花園平臺廣場，多功能貴族會所，超大戶型，可塑性強，大堂不算公攤； 問，仲量聯(lián)行，不高于 1 美元 /月 .平方米； 項目特征 檔次 此區(qū)域項目檔次很高，尤其像萬國城這樣的大規(guī)模高檔項目在北京絕無僅有。 價格 國貿(mào)地區(qū)的價格從現(xiàn)代城開始戲劇性地攀升，現(xiàn)代城入市時僅 7000元左右，而后越抬越高。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 11 —— CBD地區(qū) —— ? 基本情況 項目名稱 位置 開盤時間 /入住時間 建筑規(guī)模（ M2） /建筑形式 客戶群情況 戀日 ?國際 朝陽東三環(huán) 南路 占地 4385 平方米 ，總建筑面積 25615平方米 ，容積率，塔樓地上 22層， 地上26 層為大開間布局，配備專用的觀光電梯及大堂，適于商務(wù)、辦公 ，公寓 222套，全部為一居室小戶型， 附近高級白領(lǐng) 通用時代 建外大街永安東里甲 3號 占地 萬，總建筑面積10萬， 5棟高層板樓塔樓 ，共 400套大戶型單元，最大面積 400多平米，最小面積205平米 外籍、外籍華人 新城 ?國際 關(guān)東店 12號 總占地 約 10公頃 ，總建筑面積 32萬，其中公寓 30萬，板塔樓形式； 公寓總數(shù) 1800套，商住總套數(shù) 200套 ； 港澳臺等 ? 戶型結(jié)構(gòu) 項目名稱 一居 二居 三居 四居 五居 戀日 ?國際 7 752 通用時代 246 350 新城 ?國際 87 120130 160190 320 項目名稱 主力戶 型 主力戶型 比例 主力戶型總價 （萬元） 銷售情況 戀日 ?國際 一居 全 95 售出約 70% 通用時代 246 平米三居， 350 平米四居 1/3 300400 開盤至今，售出五分之一 多，平均均價 350萬元 新城 ?國際 二居，三居 差不多 150240 銷售率約 80%，明年開第二期 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 12 ? 其他情況 項目名稱 項目賣點 物業(yè)管理 項目配套 戀日 ?國際 酒店管理 華野家園物業(yè)管理有限公司， 元 /月 .平方米 通用時代 最受歡迎戶型有雙主衛(wèi)、一客衛(wèi)、一個工人衛(wèi)生間、做大陽光衛(wèi)浴 18平米 一層兩戶 三梯，加超常規(guī)大電梯 大空間格局，以美式生活為藍(lán)本 10米面寬大廳 中西雙廚、主仆分道 CBD核心區(qū)水岸豪宅 國貿(mào)酒店物業(yè)，價格不高于 7元 /月 .平方米 新城 ?國際 4X4 環(huán)形住宅組設(shè)計，主面全部朝南，采光均好性顯著。 價位 這個區(qū)域的價位由于鳳凰城、國際港成功銷售得以迅速攀升，目前均價已經(jīng)達(dá)到10000元左右，這也表明由于地段發(fā)展的變化而導(dǎo)致地段價值的可變。其中，外籍人士對價格的承受能力很高， 曾經(jīng)達(dá)到均價 2400美元的福景苑 80%的客戶是外籍人士。 項目特征 檔次 燕莎商圈可以 稱為北京市內(nèi)的一個豪宅區(qū)，是典型的黃金地段、豪華品質(zhì)、昂貴價格的組合。 這樣一來，整個太陽宮地區(qū)將成為一個巨大的居住社區(qū)，而且如此之大的規(guī)模使得區(qū)域不可能成為一個高檔的居住區(qū)。而 三環(huán)以外的大片土地在 被北京市 政府規(guī)劃為未來三環(huán)沿線最適合居住的大型地產(chǎn)板塊 后 ， 一直備受關(guān)注。中央空調(diào)系統(tǒng)集中供暖，分戶制冷。 下面，我們將圍繞市場調(diào)查，結(jié)合地段分析，展開針對本項目市場機會的研究工作。 通常一個商圈興起后，區(qū)域內(nèi)物業(yè)的價格會一路飚升。但是住酒店的費用較高，相比之下居住在高級公寓中更為經(jīng)濟，在這種需求的支持下，燕莎周邊的高級公寓相繼出現(xiàn)?！?20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 I 目 錄 市場調(diào)查與分析篇 1 前言 —— 開發(fā)歷史 1 一、發(fā)端 —— 燕莎商圈 1 二、發(fā)展 —— 商圈的衍生 2 第一