【正文】 發(fā)，盤龍城的人氣開始逐漸興旺，同時為了滿足業(yè)主的生活需求，開發(fā)商和政府聯(lián)手打造，目前盤龍城市政配套設(shè)施正在逐漸完善，盤龍城正由一個偏僻的區(qū)域逐漸轉(zhuǎn)變成武漢市郊區(qū)的又一個大型高檔住宅區(qū)。宏觀環(huán)境分析佳海都市工業(yè)城的商業(yè)步行街也在緊張的施工當(dāng)中。宏觀環(huán)境分析行業(yè)發(fā)展動態(tài)□城區(qū)開發(fā)，地產(chǎn)先行，作為武漢市中環(huán)線與外環(huán)線之間的一個新的經(jīng)濟(jì)增長帶，盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南距漢口火車站6公里、武漢港15公里，東距陽邏深水港20公里，西距天河國際機(jī)場3公里，而開發(fā)區(qū)內(nèi)山水資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，為大型觀光住宅群的形成提供優(yōu)越的自然環(huán)境。同時市場又是不斷變化的，因此項(xiàng)目在不同時期所面臨的市場環(huán)境是絕對不同的，這就要求策劃人員必須具有較強(qiáng)的市場敏銳力和洞察力，了解市場的變化趨勢，從而為項(xiàng)目提出科學(xué)、合理的建議。宏觀環(huán)境分析城區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)□政府根據(jù)自然地理?xiàng)l件的特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)集中狀況，開發(fā)區(qū)著力打造四個“特色區(qū)”：打造現(xiàn)代機(jī)械制造業(yè)的密集區(qū)打造臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)打造中外聞名的旅游區(qū)打造生態(tài)優(yōu)美的居住區(qū)宏觀環(huán)境分析□以機(jī)場高速為界，盤龍城分為東西兩區(qū)開發(fā)。未來海岸為代表的眾多樓盤的集中開盤，盤龍城成為了武漢近郊的又一個開發(fā)熱點(diǎn)。為了打造盤龍城的美好形象，黃陂區(qū)政府也投入巨資。山水龍城、恒達(dá)由于光谷是由國家科技部正式批準(zhǔn)為國家火炬計(jì)劃光電信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，因此該片區(qū)也是受政府政策支持最大的區(qū)域。光谷發(fā)展起來了，且從目前來看其發(fā)展態(tài)勢較好。由于金銀湖自身擁有這豐富的水域資源、環(huán)境優(yōu)美，實(shí)質(zhì)是一塊適宜居住的風(fēng)水寶地。宏觀環(huán)境分析微觀環(huán)境分析二、微觀環(huán)境分析以上是我司對本項(xiàng)目所在的宏觀市場狀況進(jìn)行的分析，但是對于一個項(xiàng)目來說其微觀環(huán)境是也是重要的，因此我司將對本項(xiàng)目的地理位置、地塊狀況、周邊環(huán)境和競爭環(huán)境這四個方面進(jìn)行分析。但是從整個市場環(huán)境來看，項(xiàng)目所在的區(qū)域市場具有著較大的發(fā)展?jié)摿?，因此對于本?xiàng)目來說目前以投資為主是較為適宜的。微觀環(huán)境分析□整體規(guī)模：，約153636平方米，規(guī)劃建造一個沌口“時代商圈”。月微觀環(huán)境分析□業(yè)態(tài)分布一期精品時尚街二期商場和美食城三期家俱城□在一期的招租中，開發(fā)商扮演“中介”角色，為業(yè)主和承租方牽線搭橋，但不保證業(yè)主商鋪的出租?！踉擁?xiàng)目主要為寫字樓?！醭杀緝?yōu)勢在投資者將本項(xiàng)目與中心成熟城區(qū)開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行比較和選擇時，本項(xiàng)目能夠以更加低的價格和更為巨大的價格提升空間而勝出?！踉谠撈瑓^(qū)本項(xiàng)目尚屬于第一個大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，相對于本項(xiàng)目來說風(fēng)險是肯定有的，但是由于是一個開發(fā)的項(xiàng)目，其在一定程度上擁有較大的政策優(yōu)惠條件，同時市場競爭壓力也相對較小，因此占有的市場份額也相對較大，這對于本項(xiàng)目來說也不失是一個較大的機(jī)會點(diǎn)。項(xiàng)目定位四、項(xiàng)目定位開發(fā)模式定位論證在前面我們已經(jīng)對盤龍城進(jìn)行了一個整體的分析，下面我們可以通過以下來對本項(xiàng)目的開發(fā)模式進(jìn)行一個較為詳細(xì)的定位論證。隨著盤龍城的不斷開發(fā)，對城市化功能的要求勢必會日益強(qiáng)烈。項(xiàng)目定位□由于這些區(qū)域開發(fā)的時間相對較早，因此在目前其生活氛圍已經(jīng)基本形成，市政配套設(shè)施也較為齊全，居住人口日漸增多，這在一定程度上帶動了商業(yè)的發(fā)展，由此引發(fā)了該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的不斷出現(xiàn)。首先從盤龍城的城區(qū)規(guī)劃來看，政府致力于將盤龍城打造成為一個中外聞名的旅游區(qū)，這勢必會給盤龍城帶來旺盛的人氣，這在一定程度上帶動了商業(yè)的開發(fā)。由此我司建議本項(xiàng)目將其業(yè)態(tài)定位于集購物、休閑、娛樂于一體的綜合性時尚商街。其次，本項(xiàng)目在目前的盤龍城尚屬于第一個開發(fā)的純商業(yè)項(xiàng)目，雖然會有一定的風(fēng)險，但是通過前面對市場的宏觀分析來看，這種風(fēng)險相對較小，而市場的機(jī)會點(diǎn)卻相對較大，這是發(fā)展較為成熟的區(qū)域所無法擁有的。時代商業(yè)中心和耀江麗景灣這兩個樓盤雖然在具體地理位置上與本項(xiàng)目不同，但是它們所在區(qū)域地位與本項(xiàng)目基本一致，且區(qū)域的發(fā)展情況也基本相同，同時湘隆同時由于本項(xiàng)目開發(fā)量較大，銷售周期相對較長，因此可以在后期隨著市場的變化，根據(jù)當(dāng)時的市場狀況進(jìn)行相應(yīng)的價格調(diào)整。項(xiàng)目銷售建議□由于目前市場商業(yè)氛圍的不成熟，勢必會影響部分目標(biāo)客戶群的投資信心，因此我司建議本項(xiàng)目在銷售過程中自留一定面積的商鋪，通過優(yōu)惠條件引進(jìn)知名品牌作為主力店，通過它們的良好經(jīng)營將整個項(xiàng)目的商業(yè)人氣帶動起來，對前期的市場先進(jìn)行預(yù)熱，以便于后期銷售和招商工作的順利進(jìn)行。在后期我司將從定位及項(xiàng)目產(chǎn)品出發(fā)針對項(xiàng)目的宣傳推廣提出了相關(guān)的宣傳形象定位以及后期的宣傳推廣方案?！蹩紤]到資金的回籠和項(xiàng)目的中長期收益兩個問題的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，因此我司建議在市場接受程度適當(dāng)?shù)臅r候?qū)㈨?xiàng)目以適合的價格進(jìn)行出售，而在不合適的情況下可以采取出租的形式對商鋪進(jìn)行經(jīng)營。□目前盤龍城的人流量少的狀況，對于本項(xiàng)目來說其主要的目標(biāo)客戶群基本集中于城區(qū)，因此在武漢市中心另外設(shè)置分售樓部，可以最大范圍內(nèi)的吸引目標(biāo)客戶。時代商業(yè)中心權(quán)重占70%，耀江麗景灣權(quán)重占30%。項(xiàng)目定位□從當(dāng)前的市場環(huán)境來看，目前盤龍城尚處于建設(shè)之中，交通、道路等市政配套設(shè)施還未完善，居住人口較少，消費(fèi)力有限，因此在目前本區(qū)域根本不適合商業(yè)經(jīng)營。項(xiàng)目定位【區(qū)域市場的競爭力分析】□從當(dāng)前的市場狀況來看，本項(xiàng)目目前所處的區(qū)域市場競爭力并不強(qiáng)，處于弱勢定位，首先作為商業(yè)來說最重要是人氣，目前盤龍城人煙稀少，更談不上人氣。就目前市場來看，盤龍城多以高檔樓盤開發(fā)為主，因此聚集了大量的高收入人群，這類人群對于消費(fèi)的檔次要求較高，注重生活的享受，因此對于高檔次的購物環(huán)境和休閑娛樂場所需求較旺。項(xiàng)目定位□對于盤龍城來說，目前該區(qū)域不乏大盤的開發(fā)，且均以住宅為主，隨著后期業(yè)主的入住，其人氣也將不斷的旺盛，由于該片區(qū)目前尚