【正文】 帶旺。n 窗外景致流動(dòng)，湖景、園林景觀、庭院景觀輝映成趣。項(xiàng)目由3幢高層（A、B、D）及1幢（C）小高層組成，具體建筑布局如下圖所示：北 湖DCABB裙 樓西 湖噴泉公園詳解：項(xiàng)目A幢可觀賞到西湖全景、北湖與噴泉公園的部分景觀、小區(qū)園林全景；項(xiàng)目B幢可觀城市繁華景觀、噴泉公園大部分景觀以及小區(qū)園林全景；項(xiàng)目C幢可觀西湖全景、北湖大部分景觀以及小區(qū)園林全景；項(xiàng)目D幢可觀城市繁華景觀、江漢文體中心、小區(qū)園林部分景觀；項(xiàng)目A、C幢正面遠(yuǎn)離了高壓走廊，而B(niǎo)、D幢雖離高壓走廊較近，但均為側(cè)面，影響不大?？照{(diào)位建議：利用造形遮擋空調(diào)主機(jī)，確保項(xiàng)目外立面干凈整潔。忌：功能分區(qū)不合理；交通線太多；對(duì)著起居室的衛(wèi)生間無(wú)前室；臥室門(mén)朝客廳敞開(kāi)；各空間面積比例不當(dāng)。忌：寬度不夠，影響操作。216。216。（八） 配套與裝修設(shè)計(jì)建議入口大堂及電梯廳：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)、豪華裝修；住戶樓層電梯間：豪華裝修；電梯：國(guó)內(nèi)外名牌；地下車庫(kù)：通風(fēng)、照明、消防、安防等按設(shè)計(jì)規(guī)范I類標(biāo)準(zhǔn)要求；智能化系統(tǒng)：社區(qū)網(wǎng)絡(luò)主干千兆以太網(wǎng)交換技術(shù)，超五類線入戶；通訊及數(shù)據(jù)傳輸線路采用結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)；GSM移動(dòng)通訊樓宇覆蓋，一卡通系統(tǒng)，三表遠(yuǎn)抄系統(tǒng)，樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)；家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)，衛(wèi)星電視、有線電視、VOD視頻點(diǎn)播系統(tǒng)，社區(qū)網(wǎng)站、電子商務(wù)系統(tǒng)；可視對(duì)講、閉路電視監(jiān)控、IC卡門(mén)禁、門(mén)磁探測(cè)、燃?xì)馓綔y(cè)、緊急求助報(bào)警；紅外周界報(bào)警、電子巡更、消防報(bào)警系統(tǒng)；（九）物業(yè)管理建議 物業(yè)管理的現(xiàn)狀現(xiàn)存的物業(yè)管理模式主要有兩種，一是自主管理，二是委托管理，兼顧兩種方式的優(yōu)點(diǎn)，派生出另外兩種方式，一是與物業(yè)管理公司成立股份制公司，由開(kāi)發(fā)商控股（自主管理的派生形式），二是顧問(wèn)式物業(yè)管理方式（委托管理的變更形式）。49%3營(yíng)銷費(fèi)用1165銷售收入的2。介入時(shí)間：項(xiàng)目開(kāi)始銷售時(shí)物業(yè)管理公司必須介入項(xiàng)目的管理，以保證物業(yè)良好的形象。但由于本項(xiàng)目的規(guī)模一般，地塊不很規(guī)則，所供打造的園林空間自由度不大。216。起居廳可做成落地窗，外加透空欄桿。餐廳宜：餐廳與起居廳之間宜相對(duì)獨(dú)立；獨(dú)立設(shè)計(jì)成明餐廳。外墻顏色：主體顏色應(yīng)以象牙白、淺黃色、橙色等暖色調(diào)為主。風(fēng)格建議：現(xiàn)代典雅風(fēng)格。n 通透是視覺(jué)的連貫和空間的連續(xù)，社區(qū)內(nèi)與社區(qū)外風(fēng)景交流得當(dāng)，視野盡量開(kāi)闊。二、設(shè)計(jì)理念差異化的產(chǎn)品。 飲食：國(guó)內(nèi)中高檔餐飲連鎖商戶（如名典、上島）216。品牌形象店此類客戶主要為經(jīng)營(yíng)服裝類。經(jīng)營(yíng)客戶方面?zhèn)鹘y(tǒng)商戶此類客戶主要經(jīng)營(yíng)五金、日常生活用品、食品等，由于其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品利潤(rùn)相對(duì)較少，故其在選擇經(jīng)營(yíng)商鋪上總價(jià)是其考慮的首要因素，一般不會(huì)選擇價(jià)格相對(duì)較高的臨街商鋪。同時(shí)作為生意人士，該類客戶大多傾向于鄰街帶鋪的單位。 （3）產(chǎn)品品種對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約。全部招租企業(yè)無(wú)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力。（2）商場(chǎng)特色化定位可以體現(xiàn)在許多方面，但有三個(gè)方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等方面；二是服務(wù)特色；三是購(gòu)物環(huán)境。因此，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑為一體的大規(guī)模商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所或大型外資金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的辦公場(chǎng)所。 D、連鎖專賣（專業(yè)）店。 超市。 對(duì)于一些多人口家庭且經(jīng)濟(jì)實(shí)力更濃厚的客戶來(lái)說(shuō)，可以適當(dāng)增加五房，但所占比例不超過(guò)20%；216。 景觀利用216。 給人以聯(lián)想的空間命名及釋義她的名字叫—— 盛世名門(mén) (famous house ) ————充分體現(xiàn)項(xiàng)目和業(yè)主的高貴身份及顯赫地位盛世：大唐盛世是中國(guó)歷史最鼎盛時(shí)期，也代表著人生的巔峰時(shí)刻，是不可超越的。 讓客戶有很好的感知度；216。 客戶來(lái)源：主要集中在江漢區(qū)、江岸區(qū)、橋口區(qū) 偶得客戶群 游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群外資、合資和外企業(yè)長(zhǎng)期駐武漢市高層管理者員，外方雇員；公務(wù)員、事業(yè)單位（如醫(yī)生）、城市新貴武漢市實(shí)力私營(yíng)、個(gè)體經(jīng)商者金融、電信、律師、會(huì)計(jì)、證券等高收入行業(yè)人士【目標(biāo)客戶購(gòu)買心理】： 注重物業(yè)的地段及自身品質(zhì)，作為都市財(cái)知一族，現(xiàn)代人的置業(yè)觀念對(duì)居家的便利度及周邊環(huán)境要求很高。即總建筑面積約116725平方米，其中商業(yè)面積為1萬(wàn)平方米，住宅面積為106725萬(wàn)平方米。n 受中心區(qū)規(guī)劃的限制，本項(xiàng)目在規(guī)劃上將會(huì)受一定的限制影響二、綜合評(píng)價(jià)與對(duì)策建議優(yōu)勢(shì)明顯：主要集中在項(xiàng)目地塊區(qū)位、周邊景觀方面，是項(xiàng)目與生俱來(lái)的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品傾力打造，利用片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，充分挖掘項(xiàng)目更多的賣點(diǎn)，符合極品物業(yè)的高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)要求，最終形成CBD名牌物業(yè)；機(jī)會(huì)較好：本項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境、發(fā)展水平和消費(fèi)力有利于本項(xiàng)目走高檔次、高品質(zhì)的道路。 高容積率、建筑密度較大，高質(zhì)素產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)新難度較大；216。 較大的發(fā)展?jié)摿﹄S著武漢中心區(qū)的形成，本項(xiàng)目位為漢口都市中軸線上，屬于城市中心的中心，隨著西北湖片區(qū)開(kāi)發(fā)和需求快速上升勢(shì)頭，未來(lái)該物業(yè)將成為眾多置業(yè)者熱力追捧的熱點(diǎn)。 項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)252。 政府的舊城改造168。 開(kāi)發(fā)商目標(biāo)以中人大廈開(kāi)發(fā)為中心，擬定三年內(nèi)將公司打造成為個(gè)性突出、效益良好、擁有獨(dú)特品牌價(jià)值的專業(yè)房地產(chǎn)公司，為武漢市建設(shè)作出更大貢獻(xiàn)。為了使項(xiàng)目的小區(qū)交通更為流暢，方便與外部交通保持密切，又能體現(xiàn)項(xiàng)目的恢宏氣勢(shì)，因此本項(xiàng)目的次出入口處設(shè)在新華下路，主出入口可設(shè)在西北湖路，同時(shí)與世紀(jì)華庭出入口保持一定的距離，避免相互間的干擾。新世界百貨 高雄大酒店香格里拉大酒店銀行證券：中國(guó)信合大廈、建行大廈湖北省分行、交通銀行武漢分行、中國(guó)銀行武漢市新華支行、工商銀行武漢市江漢區(qū)支行建設(shè)大道分理處、武漢市商業(yè)銀行北湖支行、中國(guó)民生銀行武漢市支行新華支行、興業(yè)證券股份有限公司武漢建設(shè)大道證券營(yíng)業(yè)部等v教育文衛(wèi)：教育：、臺(tái)北路學(xué)校、北湖小學(xué)、萬(wàn)松園路小學(xué)、先鋒中學(xué)、天門(mén)墩中學(xué)、武漢市六中、武漢市外語(yǔ)學(xué)校、武漢市藝術(shù)學(xué)校。西北湖路建設(shè)大道v生活配套： 北湖全景v西靠北湖湖畔，該方向雖存在一定的朝向問(wèn)題及世紀(jì)華庭的遮擋，但還可看到部分湖景，同時(shí)可通過(guò)增加本項(xiàng)目的小區(qū)園林綠化來(lái)提升物業(yè)的景觀價(jià)值。 開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司是二OO二年經(jīng)武漢市人民政府批準(zhǔn)改制重組的房地產(chǎn)企業(yè)，注冊(cè)資金2200萬(wàn)元。 噪聲污染216。 完善的生活配套252。252。 政府加大舊城改造的力度，周邊的景觀環(huán)境將更加優(yōu)美，國(guó)際化大都會(huì)城市形象的顯現(xiàn)也提升了本項(xiàng)目的價(jià)值；168。 從資金角度考慮的分期開(kāi)發(fā)節(jié)奏，有可能對(duì)項(xiàng)目整體推廣、快速消化的開(kāi)發(fā)策略不利；216。根據(jù)多年對(duì)高檔項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)以及項(xiàng)目的定位，以下為高檔物業(yè)功能定位的影響因素及對(duì)應(yīng)的比重：檔次（30%）利潤(rùn)（25%）風(fēng)險(xiǎn)（18%）成本（14%）環(huán)境（8%）停車位（5%）影響因素及分?jǐn)?shù)純住宅商住兩用二合一商、住、辦三合一檔次30282720利潤(rùn)25151820風(fēng)險(xiǎn)1810158成本1412117環(huán)境8653停車位544．52．5合計(jì)1007580．560．5綜合以上對(duì)比分析，不難看出商住兩用（二合一）組合為最優(yōu)方案，而商、住、辦（三合一）為最不可取方案，同時(shí)從開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)目標(biāo)利潤(rùn)出發(fā)，商住兩用為本項(xiàng)目最適合方案，雖然在檔次上與純住宅（高檔住宅）比較會(huì)受一定的影響，但只要合理地安排商業(yè)面積與住宅面積的配比，以及商業(yè)部分的規(guī)模與檔次，也可保證項(xiàng)目的整體檔次與形象。 家庭結(jié)構(gòu)：主要部分為三口之家以上216。 注重物業(yè)升值能力，對(duì)于購(gòu)買期房的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，發(fā)展商在預(yù)售期間的發(fā)售價(jià)格有否為業(yè)主留有一定的升值空間。（四） 項(xiàng)目推廣名稱項(xiàng)目命名樓盤(pán)的推廣名稱雖然不是影響樓盤(pán)銷售的最為關(guān)鍵的因素，但在當(dāng)前如此紛繁的樓盤(pán)推廣轟炸攻勢(shì)之下，如何能夠有效吸引廣大客戶的眼球，成為購(gòu)房者關(guān)注的重心，一個(gè)能夠讓人耳目一新的名字就會(huì)成為沖破市場(chǎng)的第一利器；而一個(gè)好的名字并不僅僅是只求標(biāo)新立異，而且必須滿足以下幾個(gè)基本條件：216。 選擇主要依據(jù)216。因此該方案是我們選擇的最佳物業(yè)類型：“小高層+高層”（六） 戶型及面積定位216。其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、經(jīng)營(yíng)品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對(duì)較高，多采用專柜經(jīng)營(yíng)的方式。其特點(diǎn)是單店規(guī)模較小、分店較多，主要經(jīng)營(yíng)食品和日常生活必需品。保險(xiǎn)：國(guó)內(nèi)外的保險(xiǎn)公司如美國(guó)友邦保險(xiǎn)。如果商場(chǎng)所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費(fèi)群，而且周邊沒(méi)有過(guò)于強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，那么，采用大眾化的經(jīng)營(yíng)定位，往往可以取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小很多。此外，還可委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。由此可大致測(cè)算。由于常年的積累，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能容易接受新的投資方式和投資理念。4） 金融、保險(xiǎn)界高級(jí)管理者此類客戶由于本身職業(yè)的特殊性，故其消費(fèi)行為上體現(xiàn)出拘謹(jǐn)性、實(shí)用性、敏感性等特征。一般會(huì)選擇在人流量大的臨街的黃金地段，經(jīng)營(yíng)的面積均為大戶型，一般要求200平方米以上。 專業(yè)店：國(guó)內(nèi)外中高檔品牌專業(yè)店216?！鴵鞢BD的繁華與便利。n 在花園、