【正文】 % % % % 2021 % / % % % 1999 / / / % / 江岸區(qū) 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % / % % % 1999 / / / % / 江漢區(qū) 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % / % % % 1999 / / / % / 硚口區(qū) 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % / % % % 1999 / / / % / 漢陽區(qū) 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % / % % % 1999 / / / % / 青山區(qū) 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % / % % % 1999 / / / % / 東西湖區(qū) 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % / % % % 1999 / / / % / 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 1）區(qū)域市場供給 從市場供給來看，大多數(shù)行政區(qū)保持了穩(wěn)健的上升勢頭，其中， 東西湖區(qū)、洪山區(qū)開發(fā)勢頭最好 ，連續(xù)三年保持了 30％以上的增長速度（以總投資衡量）； 武昌區(qū)、江漢區(qū)保持了持 續(xù)增長的步伐 ；漢陽的變化較為引人注目，在 2021年投資小幅回調(diào)之后，其 2021年的投資額增長較快，從進(jìn)入 2021年后包括上海復(fù)地在內(nèi)的諸多開發(fā)商繼續(xù)大規(guī)模進(jìn)入漢陽來看，該區(qū)域住宅開發(fā)的增長速度在一定時(shí)期內(nèi)仍將保持（盡管需求角度所得結(jié)論對這樣的投資取向并未吻合）。 硚口、漢陽兩區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展略遜江漢、江岸，但人均可支配收入?yún)s低很多，其房地產(chǎn)市場不活躍當(dāng)屬正常（沌口的武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)不在此列）。不同的是，對于正處于需求結(jié)構(gòu)變化、中高端的需求被初步激發(fā)的市場，中高端的產(chǎn)品將成為引領(lǐng)市場走向的重要力量，也將成為后一階段市場有效需求所追逐的方向，把握時(shí)點(diǎn)、提前半步的開發(fā)商將獲益非淺。 同時(shí)，需求的穩(wěn)步增長體現(xiàn)在成交面積的變化和價(jià)格的變化兩個(gè)方面： 表 25 住宅市場需求指標(biāo)比較 住宅銷預(yù)售金額 住宅銷預(yù)售面積 住宅銷預(yù)售平均單價(jià) 億元 漲幅 萬平米 漲幅 元 漲幅 2021 % % % 2021 % % % 2021 % % % 1999 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 從 2021年及 2021年來看，兩個(gè)年度的增長方式截然不同。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展與住宅發(fā)展的市場化程度關(guān)聯(lián)度越來越大。 表 22 19992021房地產(chǎn)預(yù)銷售金額比較 年度 預(yù)銷售金額 億元 漲幅 2021 % 2021 % 2021 % 1999 % 自 2021年開始，武漢市房地產(chǎn)預(yù)售 /銷售金額持續(xù)上漲，顯示出 市場需求在近年來大幅增加 ，其中， 2021 年、 2021 年增幅較大，這樣的增加， 與武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、人民收入提高、房地產(chǎn)總體市場逐步走出低谷、日漸繁榮的必然趨勢有關(guān)，也與近年來若干住房、城市土地政策的出臺(tái)對市場的直接刺激等因素相關(guān) 。 （ 2）、武漢市房地產(chǎn)市場供需分析 1）、市場供給 98年宏觀調(diào)控之后，武漢市房地產(chǎn)市場曾出現(xiàn)大幅下滑：供給方面， 98年房地產(chǎn)總 投資較上年下滑 ％； 99 年，總投資的增長率僅 ％（基于 98年下滑之后的投資額）。 3) 武漢是國內(nèi)為數(shù)不多的高等院校聚集的城市，這為其技術(shù)支持、科技創(chuàng)新、高級人才儲(chǔ)備打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)，而這 樣一個(gè)良好的環(huán)境更可以為城市的發(fā)展源源不斷地輸送動(dòng)力，使其快速進(jìn)入良性循環(huán)的軌道，以自身具備的優(yōu)勢超越兄弟省市。 表 14 不同城市的主要宏觀指標(biāo)對比 GDP （億元） 固定資產(chǎn)投資 （億元） 城區(qū)人均可支配收入 （元） 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 （億元） 武漢 北京 上海 深圳 廣州 天津 重慶 成都 沈陽 寧波 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 杭州 大連 南京 青島 備注：上表為 2021 年數(shù)據(jù) 可見，“大武漢”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模（ GDP）、固定資產(chǎn)投資規(guī)模均小于內(nèi)地城市重慶、成都，而人均可支配收入在上述城市中排名倒數(shù)第三；同時(shí)，其社會(huì)消費(fèi)品零售總額卻排名第六，顯示其商業(yè)相對發(fā)達(dá)，居民的消費(fèi)較為積極。 （ 2）、居民收入與消費(fèi) 在經(jīng)濟(jì)總體健康運(yùn)行的基礎(chǔ)上，居民收入、消費(fèi)取向呈現(xiàn)出不完全相同的趨勢： 一方面，職工平均工資及城區(qū)居民人均可支配收入均保持了與總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緊密的相關(guān)性，相應(yīng)指標(biāo)增幅穩(wěn)定；另一方面，居民消費(fèi)在“量”增加的同時(shí)，價(jià)格總水平卻止步不前，除 2021 年微幅上調(diào)外，其余各年度消費(fèi)價(jià)格總水平均較前一年有所下降， 2021 年，這一趨勢仍然延續(xù)。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，素有 “ 江城 ” 的美譽(yù) 。轄區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，具有水路、空運(yùn)、鐵路、陸路的立體交通優(yōu)勢。 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 表 13 經(jīng)濟(jì)外向性指標(biāo) 進(jìn)出口總額 實(shí)際利用外資 億美元 變化 億美元 變化 2021 % % 2021 % % 2021 % % 1999 % % 近年來，武漢市經(jīng)濟(jì)的外向性得到了持續(xù)的發(fā)展，但基數(shù)較低，增幅較小 ，參考 2021年其它兄弟城市的經(jīng)濟(jì)外向性指標(biāo)水平如下： 圖 12 不同城市經(jīng)濟(jì)外向性指標(biāo)對比 01002003004005006007008009001000進(jìn)出口總額 實(shí)際利用外資億美元深圳青島杭州成都%%%%%%%進(jìn)出口總額實(shí)際利用外資較2001年增幅深圳青島杭州成都武漢 武漢經(jīng)濟(jì)的外向性從規(guī)模、發(fā)展勢頭上看均有較大的提升空間。 2) 武漢的工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，在加工業(yè)勢必逐步成為未來一定時(shí)期內(nèi)中國對外經(jīng)濟(jì)的主要的比較優(yōu)勢時(shí)，其完備的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、熟練的技術(shù)工人、可供補(bǔ)充的有效勞動(dòng)力數(shù)量、相對低廉的綜合成本等方面都具有絕對的優(yōu)勢。 ? 個(gè)人成為住房市場消費(fèi)主體 ： 99年以后達(dá)到 87％以上； ? 住房金融支持力度加大 2021年 ， 公積金全年發(fā)放 8億元，增長 27%；個(gè)人商業(yè)貸款發(fā)放總額 ，同比天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 增長 %。 新開工面積 ： 2021 年，新開工面積增幅高達(dá) ％，顯示當(dāng)年由于市場好轉(zhuǎn)造成的供給的增加以加量的方式展開（總體來看，單位面積投資額的變化不大）；而 2021年，增幅回落到 ％，顯示了與施工總體面積指標(biāo)相一致的趨勢 —— 即市場供給開始發(fā)生較大規(guī)模的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變 —— 單位面積的投資額增大； 2021年，其增 幅再度上升，結(jié)合施工面積的變化趨勢，可以推斷在開發(fā)結(jié)構(gòu)繼續(xù)轉(zhuǎn)化的同時(shí)，市場在此基礎(chǔ)上開始放量。 經(jīng)過幾年的發(fā)展，武漢市的房地產(chǎn)市場日趨成熟，近期來，呈現(xiàn)了如下特點(diǎn)： ? 外地品牌發(fā)展商紛紛進(jìn)入武漢； ? 產(chǎn)品和營銷創(chuàng)新意識不斷增強(qiáng)； ? 大盤項(xiàng)目頻頻亮相； ? 市區(qū)精品中小項(xiàng)目成為新亮點(diǎn) ； ? 別墅市場異軍突起。 居民對住房的有效需求，通過房產(chǎn)預(yù)售 /銷售得到體現(xiàn)。 三年來，在需求及其增長方式的作用下，武漢市住宅銷預(yù)售價(jià)格平均增長幅度為 ％。 兩區(qū)不僅具有名列前茅的城區(qū)人均可支配收入，同時(shí)固定資產(chǎn)投資額也非常靠前，武昌區(qū)的消費(fèi)品零售總 額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于作為商業(yè)中心的漢口任何一區(qū)（但小于漢口三區(qū)之和），洪山區(qū)的 GDP總量更處全市之首，其財(cái)政收入排名處于各區(qū)之末與其發(fā)展的政策取向密切相關(guān)，實(shí)際上將更有利于其經(jīng)濟(jì)長期、穩(wěn)定的發(fā)展步伐，武漢市居住熱點(diǎn)的光谷片區(qū)、南湖片區(qū)即是在此環(huán)境下形成的房地產(chǎn)熱點(diǎn)，符合區(qū)域發(fā)展的需要，而且發(fā)展的潛力很大。青山區(qū)的住宅總體水平提高尚需時(shí)日。數(shù)據(jù)顯示，由于包括原基數(shù)較低等因素的綜合作用，東西湖區(qū)呈現(xiàn)與總體市場脫離的走勢， 2021年，其需求指標(biāo)未被大勢有效拉動(dòng)，但 2021年，其銷售面積、金額、 價(jià)格均呈大幅上揚(yáng)態(tài)勢，推動(dòng)該片區(qū)成為近年來武漢市全市范圍內(nèi)耀眼的片區(qū)開發(fā)明星。而硚口更是出現(xiàn)全面負(fù)增長，可能需要一些外力的作用才能夠有所好轉(zhuǎn)。 過去武漢人一致認(rèn)為的“鄉(xiāng)下”，在今天已經(jīng)得到許多武漢人的認(rèn)可。 ? 配套設(shè)施日益完備 隨著南湖花園城的逐步成熟，帶動(dòng)了片區(qū)配套的日益完備。 由于開發(fā)階段不一，品質(zhì)差異較大，價(jià)格從 1400～ 3000元不等。 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 3）、金銀湖片區(qū) 在數(shù)年前 ,金銀湖地區(qū)還是張公堤外一片無人知曉的荒地。萬科四季花城、戀湖家園、高爾夫城市花園、黃金海岸 、汀香水榭等大型項(xiàng)目相繼扎堆于此，并表現(xiàn)出較為顯著的區(qū)域特色。由于江岸老城 區(qū)開發(fā)空間有限，而距市區(qū)稍遠(yuǎn)的后湖地區(qū)則成為江岸房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。 M178。 180000 M178。 總套數(shù)（戶） 1000 590 156 753 498 436 一期（總數(shù)4000 多戶） 726 1266 建筑形式 多層、小高層、高層、別墅 多層、聯(lián)排 小高層、高層 小高層、高層 聯(lián)排、別墅 多層、小高 多層 多層、小高、別墅 容積率 綠化率 65％ 49％ 46％ 40％ 60% 50% 40％ 40％ 戶車比 2： 1 1： 1 2： 1 2： 1 2： 1； 1： 1 4： 1 3： 1 2： 1 名義價(jià)格 (元 / M178。 112723 M178。 總 604435 M178。 總 600000 M178。 （ 3） 、供給樓盤價(jià)格 表 48 供給樓盤價(jià)格策略列表（單位：元 /平方米） 樓盤名稱 名義售價(jià) 實(shí)售均價(jià) 付款方式及策略 藍(lán)灣俊園 多均 ： 2900 小高均 ： 3000 4 層復(fù)式： 3800 多層 97折： 2773 小高 97折： 2870 4 層復(fù)式 97折： 3646 一次性 96折 銀行按揭 97折 贈(zèng)送 5300元的配套費(fèi) 。) 多 均價(jià)： 4200 小高 均價(jià)： 3000 小高層 均價(jià)：2430 小高 均價(jià)： 2460 多均 ： 2900 小高均 ： 3000 4 層復(fù)式： 3800 高層均價(jià)：3410 多均： 2550 小高均： 2900 花園洋房： 2700 小高均： 2400 聯(lián)排均價(jià)： 3400 實(shí)售價(jià)格 (元 / M178。 146000 M178。 90000 M178。) 四期 97 折 3104 多均 97 折： 2328 聯(lián)排 97 折： 4361 三層復(fù)式均 98折： 3031；二層復(fù)式均 98 折：2868； 18 層均 96 折：2572； 12 層均96 折： 2548； 聯(lián)排均 99 折：2574；獨(dú)立均 99折： 4257； 多均 95 折：2945；小高均95 折： 2755 多均 99 折： 2222； 多均： 1950； 小高均： 2350； 銷售進(jìn)度 四期 19% 20% 44% 34% 50% 60% 30% 20% 開盤時(shí)間 23 物業(yè)管理費(fèi)(元 / M178。 108984 M178。 51595 M178。 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 后湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點(diǎn)是： ? 開發(fā)項(xiàng)目以解放公園為中心向 北側(cè) 延伸，創(chuàng)建大面積住宅區(qū) 沿漢黃公路，后湖片區(qū)由南向北開發(fā)了東方恒星園、后湖生態(tài)花園、佳海茗苑、城開紫竹苑、世紀(jì)家園 等主要項(xiàng)目，而東北方向的百步亭花園更是安居工程的超大樓盤。 ? 對居住環(huán)境極為注重 從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度上看，金銀湖地區(qū)原先的荒蕪正好為開發(fā)商提供了大展拳腳的廣闊天地。 金銀湖片區(qū)近年來發(fā)展速度最快，也最為搶眼，成為武漢市最具有影響力的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)之一。 由以上特點(diǎn)我們可以大致看出光谷地區(qū)今后的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢： ? 注重環(huán)境的開發(fā)，特別是周邊自然環(huán)境的利用。 2）、 光谷 片區(qū) 光谷片區(qū)是武漢是新興的科技開發(fā)、住宅建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)域， 2021年 9月 28日，武漢市第十屆人大常委會(huì)第二十一次會(huì)議通過了《武漢市人