【正文】 百分比 15% 23% 名都花園 680000平方米 60000平方米 (一期 ) 百分比 9% 28 高爾夫城市花園 600000平方米 110000平方米 (一期 ) 百分比 18% 合計平均百分比 22% 在 分期開發(fā)進度上 ，發(fā)展商的實力不同 ，市場的機會不同，呈現(xiàn)出不同特點： 郊區(qū)大盤的分期開發(fā)面積一般在 8～ 10 萬平米左右，如萬科四季花城、高爾夫城市花園等；中心城區(qū)范圍的樓盤首期開發(fā)面積一般在 46萬平米，如都市經(jīng)典、世紀彩城、名都花園等，其二期的開發(fā)面積一般視一期的銷售狀況而定。.月 ) （多層） ； （ 3 層為界小高）； （多層帶電梯） (1期 ) (2 期 ) (小高層 ) （小高層） （多層） （小高） （小高層） （多層） （小高） 建筑規(guī)劃設(shè)計 武漢工業(yè)大學設(shè)計院 武漢建筑設(shè)計院 武漢輕工設(shè)計院 湖北金牛 中國建筑設(shè)計院 武漢建筑設(shè)計院 萬科建筑研究中心 深大設(shè)計院 武漢市建筑設(shè)計院 景觀設(shè)計 新加坡都市園林環(huán)境公司 深圳先科四季青鮮花公司 廣州棕櫚公司 奧雅（香港）園境師事務所 美國泛亞易道有限公司 物業(yè)管理 麗島物業(yè)管理公司 深圳中海外承物業(yè) 深圳萬廈居 業(yè)有限公司（顧問） 平安物業(yè)管理 中海物業(yè)管理公司 中海物業(yè)管理公司 武漢市萬科物業(yè)管理有限公司 第一太平戴維斯物業(yè)顧問公司 25 供給樓盤指標分析 （ 1）規(guī)模比較 表 43 供給調(diào)研樓盤 規(guī)模對比列表 樓盤名稱 占地面積 /平方米 建筑面積 /平方米 容積率 明澤半島 25659（含寫字樓） 48752（含寫字樓） 住宅（ ） 中央花園碧云天 32307 42021 麗島花園 146740 154000 南湖山莊 190860 180000 當代 光谷智慧城 100000 130000 名都花園 650000(總 ) 57142(一期 ) 680000(總 ) 60000(一期 ) 東湖林語 67653 75771 獅城名居 51595 108984 水藍郡 340170 121695 四季花城 273470(總 ) 90000(二期 ) 240000(總 ) 81000(二期 ) 藍灣俊園 112723 188247 都市經(jīng)典 131340(一期 ) 306820(總 ) 215434(一期 ) 604435(總 ) 學府佳園 131399 170562 安順星苑 44689 146000 世紀彩城 136735 300000 永清庭園 23310 64913 福星城市花園 29500 187350 高爾夫城市花園 66700(一期 ) 380190(總 ) 110000(一期 ) 600000(總 ) 怡景花園 11075 70000 1）占地面積比較 圖 41 供給樓盤占地面積比較 供給樓盤占地面積比較25659 3230714674019086010000065000067653 515953401702734701127233068201313994468913673523310 29500380190110750100000202100300000400000500000600000700000明澤半島中央花園碧云天麗島花園 南湖山莊當代光谷智慧城名都花園 東湖林語 獅城名居水藍郡四季花城 藍灣俊園 都市經(jīng)典 學府佳園 安順星苑 世紀彩城 永清庭園福星城市花園高爾夫城市花園怡景花園平米 26 在以上 重點調(diào)研的 19個項目的占地面積統(tǒng)計中 ： ? 占地面積較大的樓盤，主要集中分布在離城區(qū)較遠的地方，例如統(tǒng)計樣本中的金銀湖片區(qū)樓盤，占地面積都在 25萬平米以上； ? 在離城市中心較近的區(qū)域主要以占地 10萬平米以內(nèi)的樓盤為主，但也出現(xiàn)了占地規(guī)模較大的樓盤，例如占地 60萬平米的名都花園和占地 30萬平米的都市經(jīng)典。 187350 M178。總體 一期 66700 M178。 一 132066 M178。 60000 M178。 650000 M178。 ? 樓盤以 “ 綠色生態(tài) ” 為主題，集科學為一體，更加注重 “ 以人為本 ” 和 “ 人 ” 的需求 如百步亭北側(cè)規(guī)劃中有市內(nèi)最大的 700畝城市生態(tài)花園，東方恒星園采用立體綠化，后湖生態(tài)花園設(shè)有氣象溫度風向監(jiān) 測站等。 ? 金銀湖地區(qū)的開發(fā)熱潮，推動了整個東西湖區(qū)房價大幅上揚 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，東西湖區(qū)的住宅均價從 2021年 1137元 /平方米一路上揚，至 2021年已達 1704元 /平方米。其北有武漢天河機場，東有漢口火車站，雖遠離市區(qū)，但已經(jīng)通車的金山大道、馬池路以及金山一路、機場高速路等交通線路都拉近了其與市區(qū)的距離。 ? 隨著光谷發(fā)展的逐步成熟以及周邊房地產(chǎn)市場競爭的加劇 ，會帶動地價上漲。同時， 光谷建設(shè) 引入的一批高科技人才，帶動了區(qū)域的住房需求，由于從業(yè)人員的年齡關(guān)系，多數(shù)購房人員對住房的要求較高， 對智能化與自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)管理及齊全的社區(qū)配套等 的要求更促進了該區(qū)域住宅建設(shè)的快速發(fā)展 。 南湖片區(qū)占據(jù)自然資源和地理位置（距離高校 /中心區(qū)的實際距離不遠）兩項優(yōu)勢，由于近年來高校教師收入大幅提升，高科技行業(yè) 、科研院所從業(yè)人員收入較高，南湖片區(qū)、尤其是南湖水域周邊的房地產(chǎn)開發(fā)具備一定的潛力。 該片區(qū)過去以大規(guī)模開發(fā)低價位商品住宅為特征，解決了眾多收入不高家庭的居住條件較差問題，在普通市民心目中與漢口的百步亭、常青花園類似，都屬于工薪階層所關(guān)注的購房熱點。 2021年，隨著區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢的進一步明晰，市場回復到快速發(fā)展的軌道，呈現(xiàn)處令人振奮的發(fā)展態(tài)勢。 同時，青山、硚口、江漢三區(qū)的住宅總投資在 2021年出現(xiàn)負增長，其中，硚口、青山在過去的三年中有兩年出現(xiàn)下滑，屬于少人問津的區(qū)域；江漢區(qū)出現(xiàn)的下滑，如果結(jié)合需求的分析，可能與其區(qū)域購房人群的取向有關(guān)（在需求大幅增長的情況下，價格持續(xù)兩年小幅下跌），使 開發(fā)商缺少在該區(qū)域開發(fā)的積極性。放遠眼光，硚口區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展應當具備一定的潛力，如果對漢口其它地區(qū)的輻射能夠有效展開，其房地產(chǎn)開發(fā)的潛力尚可挖掘。 從武漢市住宅市場的供需機構(gòu)變化看，在目前的階段介入中高端市場，潛力巨大。 2021年，由于市場拐點的作用，需求的增長以在舊有住宅品質(zhì)的基礎(chǔ)上大幅加量的方式展開，在面積增長 ％的基礎(chǔ)上，價格僅上漲 ％，居民對居住條件的提升以居住面積 的擴大為主（盡管在此時，從房地產(chǎn)開發(fā)的角度看已經(jīng)開始出現(xiàn)住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)的大幅變化）。 （ 1）、市場供給 住宅的發(fā)展態(tài)勢呈現(xiàn) 出與總體市場略微不同的特點： 表 24 19992021年住宅供給指標 住宅投資 住宅施工 住宅新開工 住宅竣工 (億元 ) 增幅 (萬平米 ) 增幅 (萬平米 ) 增幅 (萬平米 ) 增幅 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % % % % 1999 % % % % 從住宅開發(fā)的數(shù)據(jù)看，其 投資一直保持了較為穩(wěn)定的增長 ，即使是在宏觀調(diào)控尚未結(jié)束的 1999年，住宅投資依然保持了穩(wěn)健的上升勢頭。 與銷售金額同步提高的，是全市的銷售 /預售面積。 隨總體市場環(huán)境的變化，武漢市房地產(chǎn)市場自 1999年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，且在 2021年以突變的方式展開 —— 1999 年，新開工面積增長 ％，總投資增長 11％，施工面積增長%，近年來，武漢市房地產(chǎn)市場的供給總體上呈現(xiàn)了穩(wěn)定、持續(xù)的上升趨勢。 隨著武漢城市建設(shè)的進一步完善，投資環(huán)境的進一步提高，武漢經(jīng)濟的發(fā)展?jié)摿⑹志薮?，而這恰恰是許多沿海經(jīng)濟發(fā)展較早城市所不具備的。 持續(xù)、穩(wěn)定地提升城市的總體經(jīng)濟發(fā)展水平，提高城市地位，增強居民對未來的合理預期，是逐步引導居民消費觀念，提升生活方式的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。 表 12 居民收入與消費指標比較 職工平均工資 城區(qū)人均可支配收入 消費價格總 水平 社會消費品零售總額（不 含居民購置商品房） 元 變化 元 變化 變化 億元 變化 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % % % % 1999 % 可以看出： 1) 宏觀經(jīng)濟、人均收入的持續(xù)增長，帶來居 民購買能力的增強； 2) 從消費價格總水平來看武漢市民習慣于在一種穩(wěn)定、樸實的固有環(huán)境和方式下生活。 武漢版圖面積為 ，平面圖形如一只從東向西飛舞的彩蝶，其中城區(qū)面積 ，郊區(qū)面積 ，市轄縣面積 3740平方公里。區(qū)縣下轄 92個街道辦事處， 59個鎮(zhèn)， 34個鄉(xiāng)。 （ 3）、經(jīng)濟外向性 需要引起一定注意的是，武漢經(jīng)濟的外向性仍然不夠明顯，盡管在歷史上有“九省通衢”的輝煌，但其現(xiàn)狀外資、外貿(mào)均未能出現(xiàn)大幅增長的情況（且進出口總額增幅逐步減緩），其工業(yè)基礎(chǔ)、人才等多方面的優(yōu)勢均未能充分發(fā)揮， 這樣的城市活力將較大程度上影響武漢經(jīng)濟在較短時間內(nèi)取得較大提升的期望。武漢扼水路、陸路交通的要害，作為華中片區(qū)最具規(guī)模的中心城市，在經(jīng)濟發(fā)展由沿海地區(qū)向內(nèi)地逐步滲透的過程中，其經(jīng)濟核心、輻射中心的位置無可替代，其核心的地位將逐步顯現(xiàn)；同時，由于華中片區(qū)的特殊性，武漢完全有機會成為包括上海、北京、廣州、西安、成都、沈陽等城市在內(nèi)的國內(nèi)各區(qū)域中心的核心，成為連接東西、縱貫南北的紐帶。其明顯的特征表現(xiàn)在： ? 區(qū)域化特征明顯 漢口、武昌、漢陽之間自成體系，跨區(qū)域購房只占到成交數(shù)量的極小比例，盡管近年此特征有逐步改變的趨勢，一段較長的時間內(nèi)，區(qū)域劃分的存在將是市場的主流； ? 房產(chǎn)二級市場的現(xiàn)狀價格偏低 包括重慶、沈陽、成都等在內(nèi)的內(nèi)地城市（人均可支配收入相差不大），房價均高于武漢； ? 城市總體建設(shè)相對落后 武漢市舊城改造幾乎沒有展開，居民居住條件較差，住房改善的潛在需求十分巨大 ,商品房市場消化速度緩慢； ? 多種性質(zhì)房產(chǎn)同時存在 房改房、集資房、合作開發(fā)、經(jīng)濟適用房、商品房等同時存在； ? 企事業(yè)單位住房政策參差不齊 部分國家機關(guān)仍有分房，部分事業(yè)單位采取住房一次補償，部分單位與開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)（商品房性質(zhì)），部分單位完全市場化等； ? 大多數(shù)市民對居住的要求仍然停留在舊有的生活方式上，對居住品質(zhì)尚沒有清晰的認識； 2）、市場環(huán)境 武漢市的總體市場環(huán)境在近年來呈現(xiàn)出一些可喜的變化，如： ? 存量房買賣 交易額增加、市場日趨活躍； 2021年 ， 存量房成交 55622套 ， 面積為 ， 金額 ，分別同比增長 8％、 26％、 39％；而這樣的增長，是在 2021年較 2021年分別增長 20％、 18％、 24％的基礎(chǔ)上取得的，市場的發(fā)展十分迅速。比較施工面積與總投資的增長比例，我們可以看到， 202 2021年，單位施工面積的投資持續(xù)保持加大， 房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)在發(fā)生較大的變化 —— 從單位投資較低的中、低端產(chǎn)品向單位投資較高的中高端產(chǎn)品轉(zhuǎn)移 ， 這是武漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場近年來發(fā)生的一個重要變化！ 在后文的分析中我們可以看到，這樣的開發(fā)結(jié)構(gòu)的變化實際上在 1999年 即以住宅的結(jié)構(gòu)變化為契機展開，由于住宅在總體供給中比例的變化，使總體市場的數(shù)據(jù)在 2021年才顯示出明顯的趨勢，而這樣的趨勢在經(jīng)歷了一定時間的供需磨合之后，正逐步被市場需求所接受，并推動市場向新的層面轉(zhuǎn)化。 3）、供需綜合分析 總體來看，武漢市房地產(chǎn)市場供需總體基本持平； 圖 22 武漢市 19992021供需指標對比分析 1999 2021 2021 2021年度萬平米新開工面積竣工面積預銷售面積 預 /銷售面積連續(xù)三年超過竣工面積，顯示市場需求的實際增長略超出市場前期的預期；但與新開工面積相比，供需基本持平。 （ 2）、市場需求 與市場供給相一致，武漢市房地產(chǎn)市場的需求不斷增長。對于武漢的房地產(chǎn)市場，這樣的來自需求的結(jié)構(gòu)調(diào)整盡管比開發(fā)的調(diào)整滯后了較長的一段時間， 但這樣的調(diào)整對金水岸地塊的開發(fā)、營銷的指導意義非常重大。 行政區(qū)域經(jīng)濟運行比較 武漢市八大城區(qū)的主要居住人口分布數(shù)據(jù)如下表： 表 31 武漢市八大 城區(qū)人口分布表 土地面積 人口密度 戶數(shù) 年末戶籍人口 平方公里 人 /平方公里 戶 人 江岸區(qū) 9795 204595 629226 江漢區(qū) 13760 147865 459998 硚口區(qū) 11584 179745 537377 漢陽區(qū) 4206 150845 455694 武昌區(qū) 10885 261404 884065 青山區(qū) 9569 121944 438277 洪山區(qū) 1272 148792 647384 東西湖區(qū) 523 78821 229486 與其相對應的區(qū)域宏觀經(jīng)濟運行指標如下：