東莞鳳崗某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期評估報(bào)告(存儲版)
【正文】 注點(diǎn) 龍崗原住民 與原生活相聯(lián)系追求豐富生活，體現(xiàn)身份與普通階層形成距離感私營企業(yè)主私有空間追求品質(zhì)生活生活環(huán)境安靜、舒適個(gè)體經(jīng)營者與親朋交往靠近生意場注重實(shí)用性公務(wù)員首次置業(yè)、家庭生活擁有自己物業(yè)，脫離原生活空間與單位距離近企業(yè)管理者社區(qū)生活改善生活環(huán)境，下一代成長生活配套齊全投資者多次置業(yè)，投資意在升值而非出租尋找投資機(jī)會價(jià)格便宜未來供應(yīng)量分析l 龍崗中心城大盤林立，將成為未來市場的焦點(diǎn)。 地處鳳崗現(xiàn)代化城市中心，位置優(yōu)越216。 規(guī)模大，產(chǎn)品純粹216。 別墅已經(jīng)賣完，剩余少量3房和4房，面積在145160平方米藍(lán)山錦灣位置鳳崗鎮(zhèn)雁田村新世紀(jì)英才學(xué)校南發(fā)展商東莞富麟實(shí)業(yè)占地面積272896㎡建筑面積203306㎡規(guī)模239套（別墅及洋房）戶型別墅類產(chǎn)品：270350㎡洋房：80125 ㎡物業(yè)管理中海物業(yè)管理公司銷售年份1期05年10月推出、二期06年10月銷售均價(jià)二期洋房預(yù)計(jì)4500元/平米左右點(diǎn)評：216。l 龍崗中心城和奧體中心的建設(shè)將提升整個(gè)片區(qū)的居住環(huán)境l 地鐵建設(shè)、深惠路改造交通更加便利。四、利息根據(jù)現(xiàn)金流量表中資金占用情況計(jì)算。南坪快速路、水官高速、清平高速、鹽排高速相繼通車，大大縮短了龍崗與市區(qū)的車程。 項(xiàng)目不確定的因素主要是高壓線遷移成本，道路建設(shè)，實(shí)際可使用的土地面積，對水庫的利用，70％小戶型問題等，需要在合作談判中具體落實(shí)。 項(xiàng)目收益較高，內(nèi)部收益率達(dá)16％，總毛利19億元，可連續(xù)10年為公司年帶來每年約2億元收益，同時(shí)項(xiàng)目長期增值的空間較大。如果2011年大運(yùn)會申辦成功，加進(jìn)一步加速該區(qū)域的發(fā)展。實(shí)際估算按一期售價(jià)6000元/平方米，年增5％，總體平均售價(jià)7547元/平方米計(jì)算。地塊北側(cè)為官井頭水庫。 一期已售完。 售樓處包裝完善，裝修氣派216。 地處鳳崗現(xiàn)代化城市中心，位置優(yōu)越216。尤其今年7月開盤的水岸山城，更是有70％的客戶來自深圳關(guān)外，可見鳳崗的住宅供應(yīng)對龍崗房地產(chǎn)市場的影響同樣不可忽視。 以自用為主，投資比例較低216。 已售95％中央悅城位置龍崗中心城龍平西路與長興路交匯處北側(cè)發(fā)展商大綜藝地產(chǎn)占地面積97000㎡建筑面積260000 ㎡戶型一期戶型面積：140255㎡總戶數(shù)2034，一期254套house產(chǎn)品銷售年份2006年7月9日銷售均價(jià)11000—12000元/ ㎡點(diǎn)評216。 距離龍崗繁華區(qū)域較遠(yuǎn)；216。 大規(guī)模社區(qū)，具備升值潛力；216。沿機(jī)荷高速公路，龍崗區(qū)中心城至深圳機(jī)場的車程僅2030分鐘。以居住為核心的中心城的規(guī)劃建設(shè)，有著國際先進(jìn)的規(guī)劃理念，體現(xiàn)在環(huán)境、道路、商業(yè)、金融、教育、醫(yī)療、文化等各項(xiàng)公共設(shè)施的規(guī)劃布局上。而老牌國企東部集團(tuán)入駐布吉開發(fā)大盤英郡年華也頗為引人注目。 湖光山舍、華浩源中心城中心區(qū)是中心城規(guī)劃優(yōu)勢最強(qiáng)、發(fā)展最成熟的區(qū)域，片區(qū)過去已有紫薇苑、儷景鴻都等高尚住宅，未來九州新都市等大型項(xiàng)目的面世將把片區(qū)的居住價(jià)值發(fā)揮得更高，該片區(qū)將逐漸發(fā)展成為中心城的中央生活區(qū)。2．價(jià)格2004年龍崗區(qū)均價(jià)為4,172元/平方米，較2003年上漲20%。第二章 龍崗區(qū)地產(chǎn)市場分析一、概況1．銷售量2005年，％。區(qū)內(nèi)有馬巒山、七娘山、園山等方圓數(shù)十平方公里的郊野公園。2004年，％。全區(qū)建設(shè)用地214平方公里，其中未開發(fā)的建設(shè)用地113平方公里。第一章 龍崗區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、概況，%，總?cè)丝?33萬人，轄平湖、布吉、橫崗、龍崗、龍城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鵬、南澳11個(gè)街道辦。 高新技術(shù)和先進(jìn)制造業(yè) 龍崗是深圳市舉足輕重的產(chǎn)業(yè)大區(qū)。擁有平湖鐵路編組中心及建設(shè)面積16平方公里平湖物流基地 （物流園區(qū)），以及眾多大型商場配送中心。文化產(chǎn)業(yè)以大芬油畫為代表的油畫業(yè)，經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了油畫生產(chǎn)、收購和集中外銷一條龍?bào)w系，大芬油畫村成為中國油畫第一村、國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地，擁有個(gè)人油畫工作室 700間、門店300家及畫工8000名，產(chǎn)品暢銷全世界，成為國際知名的“油畫制造工廠”。特區(qū)外兩區(qū)合計(jì)占全市50％，特區(qū)外置業(yè)已居主要地位。2005年全市及各區(qū)住宅平均銷售價(jià)格指 標(biāo)單 位2005 年2004 年同比 %全市商品住宅均價(jià)元其中：羅湖區(qū)元福田區(qū)元南山區(qū)元
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