【正文】 我市的經(jīng)濟適用房的建設(shè)供應(yīng)不足，對平抑我市房價的作用難以顯現(xiàn)。 銷售首次出現(xiàn)下降 進入十月份后，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全市商品房銷售增長開始趨緩，商品住宅比去年同期相比下降了 ％。 其中，市內(nèi)四區(qū)商品住宅 萬平方米，占新開工面積的 ％。這種增長說明投資者依然被一種樂觀的情緒支配著。而今年市場所表現(xiàn)出來的良好吸納能力似乎也在印證著這種樂觀并不盲目。 經(jīng)濟適用房供應(yīng)量加大 在前 11 個月青島房地產(chǎn)開發(fā)投資中，經(jīng)濟適用住房投資呈現(xiàn)出爆發(fā)性增長。這預(yù)示著長期存在的供求矛盾有所緩解。從三季度經(jīng)濟 適應(yīng)住房銷售情況看，我市的經(jīng)濟適用住房的銷售主要集中在李滄區(qū)，由于受需求以及開發(fā)成本增加的影響，三季度，經(jīng)濟適用房價格較上年同季上升 %，比上季上漲 %。其中，別墅與去年同季比上升 %，高檔公寓上升 %。但受商品房價格上升的拉動，特別是舊城改造力度的加大和東西快速路的建設(shè)，造成二手房的市場需求加大，房價也與商品房不相上下。車 位不足 面積偏大，價位偏高車 位不足 蝶式設(shè)計， 38 層， 3 部電梯，車位不足 爛尾工程重新包裝，朝 向差，車位不足 價 格 4630~6400 5180~7880 4500~5800 4800~6500 （三） 青島中高端顧客的購房需求 由于本項目的位置、規(guī)劃條件及項目成本確定本項目只能是中高檔產(chǎn)品。相比與近似同等城市煙臺、德州，選擇高層的比值明顯較高，濟南選擇小高層的比值為 %。 主臥附帶設(shè)施 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 ? 在期望主臥附帶的設(shè)施中，排在前二位的是觀景陽臺和進入式的衣帽間，分別占到了 ％和 ％；書房的需求比例略低一些，購房者提到的比例是 ％，對于健身房，人們或許是考慮到房間的布局，或許是生活觀念上的認識，其比例只有 ％。 ? 最希望有的物業(yè)特殊服務(wù)內(nèi)容前三項依次為：提供學童專車占 %、臨時看護老弱病殘占 %、代理家教、保姆和終點工占 %。 我們認為，在中國 建筑時代 剛剛到來、 郊遷 浪潮尚未興起的時候，在城市建設(shè)與發(fā)展過程中，重視居住文化中的城市情結(jié)，堅持舊城改造與新區(qū)開發(fā)同步的前提下，用街坊式的開發(fā)模式打造優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的社區(qū)配套，使人們無論居住在城內(nèi)還是郊區(qū)，都能享受到同樣便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境，這就是我們所倡導的 新城市生活主義 理論。 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 我們可以看出，與上海等城市相比，一些城市舊城改造步伐明顯滯后，城市中心區(qū)見縫插針式的零散開發(fā)時有出現(xiàn)。 此外，與西方人相比，東方人更愿意在城市環(huán)境中進行交流。拿破侖三世時代的建筑集中地體現(xiàn)了中央集權(quán)政體的強大力量以及新興資產(chǎn)階級的經(jīng)濟實力。 建筑必須充分考慮入住居民的生存的、生活的、文化的需求，開發(fā)人文環(huán)境、提高居住品質(zhì)，讓入 住的居民生活得更加舒適、方便、寧靜、自然。 ※ 西區(qū)樓座基礎(chǔ)可適度向東偏轉(zhuǎn)，為北界原有多層住宅留有足夠光照退讓。建筑色彩要與景觀色彩相呼應(yīng)。中心花園中劃分出業(yè)主健身活動區(qū)，兒童樂園。 外在的品質(zhì)打動別人，內(nèi)在的精致打動自己。 銷售業(yè)績 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 2021年度實現(xiàn)銷售回款 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 2021年實現(xiàn)銷售回款 超過 11 億人民幣 三、 團隊及負責該項目核心人物介紹 李淳樸 : 1966 年出生， 1988 年畢業(yè)于西安電子科技大學無線電通訊專業(yè)， 1999 年獲南京大學國際商學院MBA 學位。 劉 軍： 人力資源學學士，南京大學國際商學院工商管理 MBA 碩士。 8%） 現(xiàn)場推廣 15% 33 萬元 售樓部裝修 沙盤、戶型模型制作 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 案場、現(xiàn)場布展置 宣傳推廣 60% 132 萬元 平面物料 報紙廣告 展會參展 公共推廣 15% 337 萬元 促銷活動組織 機動費用 10% 萬元 八、銷售管理策略 銷售組織 ※ 具有革新思想的銷售隊伍 ※ 引導、啟發(fā)、溝通、融合的銷售技巧 ※ 一個時尚格調(diào)和現(xiàn)代風格的銷售現(xiàn)場 ※ 多種新城市 生活樣板示范單位促進成交 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 ※ 別具一格變化組合的現(xiàn)場 sp 銷售培訓 ※ 銷售部工作流程及行為規(guī)范 ※ 產(chǎn)品理解：規(guī)劃、平面、裝修標準、配套等 ※ 發(fā)展商介紹及經(jīng)營理念 ※ 項目優(yōu)劣勢分析 ※ 營銷策略思路理解 ※ 市場狀況及競爭對手分析 ※ 工程知識 ※ 入住須知及物業(yè)管理 ※ 計價及按揭知識 ※ 投資分析 ※ 合同及法律知識 ※ 銷售技巧 ※ 客戶信息資料的獲取技巧 ※ 顧客分析 ※ 各種銷售表格的填寫規(guī)范 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 銷售控制（略） ※ 銷售分區(qū)的控制 ※ 銷售周期的控制 ※ 銷售價格的控制 ※ 銷售節(jié)奏的控制 銷售分期及計劃 1）內(nèi)部預(yù)售期 （ — ） 銷售比率 20% 2）開盤熱銷期 （ — ） 銷售比率 40% 3）平銷期 （ — ） 銷售比率 30% 4）尾盤期 （ — ） 銷售比率 10% 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 九、項目投資分析 （一）成本分析 土地成本（待定） 土地成本 萬㎡ 元 /㎡ （樓面） 萬 建筑形態(tài)不詳，建筑安裝成本不詳 16/18F 高層 萬㎡ 1500 元 /㎡ 萬元 26/28F 高層 萬㎡ 1800 元 /㎡ 萬元 公建 /商業(yè)網(wǎng)點 萬㎡ 800 元 /㎡ 萬元 室外工程、 景觀、配套 萬㎡ 100 元 /㎡ 萬元 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 萬㎡ 元 /㎡ 萬元 前期費用 勘探測繪 萬㎡ 20 元 /㎡ 萬元 規(guī)劃及建筑設(shè)計 萬㎡ 20 元 /㎡ 萬元 景觀及公共設(shè)計 萬㎡ 5 元 /㎡ 萬元 調(diào)研招標等 萬㎡ 2 元 /㎡ 萬元 47 元 /㎡ 萬元 中期費用 城市配套費 萬㎡ 255 元 /㎡ 萬元 綜合規(guī)費 萬㎡ 27 元 /㎡ 萬元 282 元 /㎡ 萬元 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 后期費用 物業(yè)維修基金 萬㎡ 15 元 /㎡ 萬元 物管費用（一組團一期） 2． 5 萬㎡ 1*3 元 /㎡ 萬元 16 元 /㎡ 萬元 1~5 項費用合計 元 /㎡ 萬元 不可預(yù)見費 1~5 項費用的 5% 成本合計 萬元 每平方米成本 元 期間費用 財務(wù)費用 萬元 % 萬元 管理費 萬元 1% 萬元 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 銷售 費用 萬元 3% 萬元 萬元 稅費 營業(yè)稅 % 萬元 交易費（契費） % 萬元 小 計 萬元 項目投資總額： 萬元 折合可銷售建筑面積 萬㎡， 每㎡成本費用為 元， （二） 銷售收入 本項目共 棟， 萬㎡銷售面積，計劃分 2 個銷售期，（所列價格為建筑面積階段銷售均價。 ※ 從細節(jié)處突顯一種舒適生活意味的提升 （四） 戶型配比 /總價參照 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 95110 M2 25% 5060 萬 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 115130 M2 25% 6570 萬 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 130150 M2 30% 7590 萬 4 室 2 廳 3 衛(wèi) 150200 M2 20% 90110 萬 （五）配套建議 配套建議：菜單式精裝修 ，提供人性化服務(wù)的賣點，減少后期管理的麻煩。裝飾鮮艷的線條和色塊和對面百安居形成呼應(yīng)。 ※ 結(jié)合景觀連續(xù)性和地下車庫出入，考慮部分樓座底層架空 ※ 和周邊多層、高層協(xié)調(diào)形成豐富獨特的天際線。 四、市場定位及目標市場選擇 差異化定位 新城市主義生活 的典范 —— 把精英留在都市中央 項目定位的整合原則 ◎ 用項目地塊價值來體現(xiàn)項目定位 ◎ 用產(chǎn)品的賣點來演繹項目定位 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 ◎ 用文化的情調(diào)來豐富項目定位 ◎ 用未來生活理念來充實項目定位 ◎ 用專業(yè)化的 CIS 來感受項目定位 ◎ 用需求價值 轉(zhuǎn)化實現(xiàn)項目定位 項目定位