【正文】 戶型形式偏好 ? 人們期望的戶型形式依次為：平層 %，復(fù)式 %，錯(cuò)層 %，躍式 %。相比與近似同等城市煙臺(tái)、德州，選擇高層的比值明顯較高，濟(jì)南選擇小高層的比值為 %。 本項(xiàng)目在主城區(qū)的中心位置，升值潛力與生活環(huán)境俱佳，肯定會(huì)受到中、高端購房者的青睞 住宅類型選擇 ? 有 %的消費(fèi)者選擇了高層、小高層住宅， 39%的消費(fèi)者選擇多層住宅， %的消費(fèi)者選擇了別墅。 ? 家庭年收入越高者購房對(duì)于項(xiàng)目的升值潛力就越注重?？梢妼?duì)現(xiàn)有居住條件的不滿足是市民購房的最主要因素。車 位不足 面積偏大，價(jià)位偏高車 位不足 蝶式設(shè)計(jì)， 38 層， 3 部電梯，車位不足 爛尾工程重新包裝，朝 向差，車位不足 價(jià) 格 4630~6400 5180~7880 4500~5800 4800~6500 （三） 青島中高端顧客的購房需求 由于本項(xiàng)目的位置、規(guī)劃條件及項(xiàng)目成本確定本項(xiàng)目只能是中高檔產(chǎn)品。 市南住宅第一高樓 酒店式公寓管理， 精裝修 優(yōu) 勢(shì) 與 CBD 核心想鄰，交通便利，百名科學(xué)家入住，文化環(huán)境較好。（家庭式居住為主） 一住宅樓座，另有一個(gè)寫字樓待建。 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 1）、市場(chǎng)發(fā)展 接近拐點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)格面臨回調(diào)。但受商品房價(jià)格上升的拉動(dòng)，特別是舊城改造力度的加大和東西快速路的建設(shè)，造成二手房的市場(chǎng)需求加大，房價(jià)也與商品房不相上下。外地來我市投資商業(yè)用房和寫字樓等非住宅類房屋者有所上升，使非住宅類價(jià)格較上年同季上升 %，與上季比則上升 %，其中，商業(yè)用房 和寫字樓分別比上季上升 %和 %，但較上年同季則分別上升 %和 %。 ◎ 土地拆遷成本提高。 ◎ 房屋質(zhì)量的提高和土地拍賣價(jià)格上漲，使房屋成本加大。其中，別墅與去年同季比上升 %，高檔公寓上升 %。 豪華住宅價(jià)格開始上升。從三季度抽樣調(diào)查情況看，我市三級(jí)地段的普通住宅平均價(jià)格為每平方米 4439 元，較去年同期上升 %。近年來，我市市區(qū)南部和嶗山區(qū)沿?？砷_發(fā)土地逐步減少且開浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 發(fā)的房屋檔次也不斷提高，從而使房價(jià)也大幅上漲。從三季度經(jīng)濟(jì) 適應(yīng)住房銷售情況看，我市的經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售主要集中在李滄區(qū)，由于受需求以及開發(fā)成本增加的影響，三季度，經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格較上年同季上升 %，比上季上漲 %。其價(jià)格變化幅度也各有不同： 經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房價(jià)格繼續(xù)上升。具體表現(xiàn)為： （ 1） 、 住宅價(jià)格漲幅仍較大 近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，商品住宅仍供不應(yīng)求，其價(jià)格也漲勢(shì)不減。商品房屋空置 萬平方米，同比增加 2％。這預(yù)示著長期存在的供求矛盾有所緩解。而這種新的平衡，無疑將使整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更趨平穩(wěn)。預(yù)計(jì)明年竣工 200 萬，三年內(nèi)竣工 600 萬㎡。在投資的拉動(dòng)之下，前 11 個(gè)月，經(jīng)濟(jì)適用住房開工面積達(dá)到 215 萬平方米，同比增長 115％。 經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量加大 在前 11 個(gè)月青島房地產(chǎn)開發(fā)投資中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資呈現(xiàn)出爆發(fā)性增長。全市房屋的空置面積保持在令人可以接受的 萬平方米。而與這種增長相伴而行的是銷售的同步增長。統(tǒng)計(jì)顯示，前 11 個(gè)月，青島房屋施工面積 萬平方米，同比增長 14％，其中新開工房屋面積 萬平方米，同比增長 45％。而今年市場(chǎng)所表現(xiàn)出來的良好吸納能力似乎也在印證著這種樂觀并不盲目。 家樂福、海信、大福源、百安居、雅泰等大型商業(yè)機(jī)構(gòu)分布四周，生活配套齊全 醫(yī)療機(jī)構(gòu)環(huán)繞周邊、市北區(qū)政府、市南區(qū)黨校、街道社區(qū)管理中心 青島市圖書館、新興體育館、青島教育學(xué)院、 25 中、 19 中分校 、太平路小學(xué) 公交線路四通八達(dá)， 二、市場(chǎng)分析 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 （一） 近期青島房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn) 投資規(guī)模擴(kuò)大，加速消化存量土地 2021 年前 11 個(gè)月青島房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 37％。浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 情島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目 營 銷 推 廣 建 議 方 案 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 2021 年 12 月 31 日 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 目 錄 第一部分 項(xiàng)目策劃思路綱要 一、項(xiàng)目概況 （ 4） 二、市場(chǎng)分析 近期青島房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)（ 5） /項(xiàng)目主要競爭對(duì)手分析（ 7） 青島中高端房地產(chǎn)顧客需求分析（ 11） 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)（ S）分析（ 12） / 項(xiàng)目劣勢(shì)（ W）分析及對(duì)策（ 13） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O）分析（ 14） / 項(xiàng)目威脅點(diǎn)（ T）分析（ 15） /新城市主義介紹（ 17） 四、 市場(chǎng)定位及目標(biāo)市場(chǎng)選擇 差異化定位（ 22）目標(biāo)客戶群分析（ 23） /重度消費(fèi)群特征分析（ 24） 五、項(xiàng)目命名 命名原則（ 25） /主推案名（ 26） /備選案名（ 27） 六、項(xiàng)目建議 建筑規(guī)劃建議（ 28） /景觀規(guī)劃建議（ 30） /戶型規(guī)劃建議（ 31） 戶型配比 /總價(jià)參考（ 32） /配套建議（ 33） /物業(yè)管理建議（ 33） 七、營銷推廣策略 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 工具與通道（ 34） /表現(xiàn)與執(zhí)行（ 35）現(xiàn)場(chǎng)推廣策略（ 36） 價(jià)格策略（ 36） / 推廣主題（ 37） / 媒體選擇（ 39） /推廣效果測(cè)評(píng)（ 43） 階段推廣策略（ 44） /廣告風(fēng)格范例（） /推廣費(fèi)用預(yù)算（ 49） 八、銷售管理策略 銷售組織（ 50） /銷售培訓(xùn)（ 51） /銷售控制（ 52） /銷售計(jì)劃（ 52） 九、項(xiàng)目投資分析 （ 52） 第二部分 投標(biāo)人資格資信證明文件 一、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 二、銷售業(yè)績介紹 三、團(tuán)隊(duì)及負(fù)責(zé)該項(xiàng)目核心人物介紹 四、已完成及正在執(zhí)行的房地產(chǎn)營銷項(xiàng)目情況 第三部分 、 代理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及雙方合作方式 第一部分 項(xiàng)目策劃思路綱要 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 一、 項(xiàng)目概況 位于青島市 東西快速路和山東路交界處，立交橋西北角。 占地 20552M2；容積率≤ ，綠化綠≥ 30%，建筑密度≤ % 建筑面積≤ 61566M2， 建筑層數(shù) ≤ 30，（≤ 90M） 高配備車庫 1： 1 項(xiàng)目周邊環(huán)境情況： 毗鄰臺(tái)東商業(yè)圈、香港路 CBD、 山東路金融一條街，工商、農(nóng)業(yè)、華夏、廣發(fā)等各大銀行，及保險(xiǎn)證券機(jī)構(gòu)林立。這種增長說明投資者依然被一種樂觀的情緒支配著。 投資增長的直接結(jié)果就是開發(fā)、竣工面積的擴(kuò)大。房屋竣工面積更 是達(dá)到了 萬平方米。前 11 個(gè)月，青島商品房銷售面積達(dá)到 萬平方米，與竣工面積基本持平。 其中，市內(nèi)四區(qū)商品住宅 萬平方米，占新開工面積的 ％。在 億元的投資總額中，經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)投資為 億元，雖然所占比例依然不高，但高達(dá) ％的增長速度則是近年來青島房 地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中前所未有的。全年竣工面積預(yù)計(jì)將超過 60 萬平方米。長久以來困浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 擾青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)構(gòu)性失衡，正在通過投資結(jié)構(gòu)的這一源頭性改變而開始走向新的平衡。 銷售首次出現(xiàn)下降 進(jìn)入十月份后，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全市商品房銷售增長開始趨緩，商品住宅比去年同期相比下降了 ％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前 11 個(gè)月，商品房銷售面積達(dá)到了 萬平方米，同比增長 ％，其中商品住宅 萬平方米，同比下降 ％。 市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)攀升。從住宅的種類看，主要分為經(jīng)濟(jì)適用住房、普通住宅和豪華住宅三大類。今年以來，由于我市的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)供應(yīng)不足，對(duì)平抑我市房價(jià)的作用難以顯現(xiàn)。 普通住宅價(jià)格漲幅較大已達(dá)歷年最高。從三季度普通住宅的開發(fā)情況看，一、二級(jí)地段的普通住宅開發(fā)已廖廖無幾，其開發(fā)主要集中在三、四級(jí)地段的市北區(qū)和市南區(qū)的寧夏路以北地段，而這一地段住宅項(xiàng)目的樓面土地去年拍賣價(jià)已達(dá)每平方米 2500 多元，其房價(jià)也在 5000 元 左右，較去年同期漲幅高達(dá) 40%左右。從銷售情況看，由于住宅商品房的供不應(yīng)求，爭購現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，從而使我市普通住宅價(jià)格較上年同季上升 %，與上季比也上升 %。三季度，由于沿海環(huán)境較好的商品房開發(fā)量減少，土地價(jià)格大幅上漲，加上房屋建設(shè)成本增加，從而使豪華住宅較上年同季上升９ .4%，比上季上升 ％。 從調(diào)查的情況看 ，住宅價(jià)格大幅上升的原因可以歸納為以下幾點(diǎn) ： ◎ 受供需關(guān)系拉動(dòng)是房價(jià)上升的主要原因。 ◎ 部分房地產(chǎn)商的炒作和炒房者參與，造成人為 “房荒 ”。 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 （ 2） 、非住宅價(jià)格漲勢(shì)迅猛 隨著居民收入的不斷提高和我市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，特別是受 2021 年奧運(yùn)會(huì)的影響，市民投資信心大大提高，投資性購房已在我市悄然興起。 （ 3） 、私有住房交易價(jià)格大幅上升 三季度，受市場(chǎng)需求的影響，我市房屋銷售二級(jí)市場(chǎng)依然活躍，市場(chǎng)交易的房屋在功能及新舊程度上也有所提高。從三季度調(diào)查情況看， 私有住房價(jià)格較上年同季上升 %，其中：住宅價(jià)格上升 %，非住宅房屋的價(jià)格上升 %。 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 2）市區(qū)內(nèi)原有存量土地和爛尾樓盤陸續(xù)開工（改建）加速舊城改造項(xiàng)目 3）、樓盤品質(zhì)日新月異，個(gè)性化多品位， 4）、景觀住宅和健康住宅已替代價(jià)格漸成為選房要素 5）、消費(fèi)者趨于成熟，差異化需求分隔顧客群 6）、第一次置業(yè)人群年輕化、高素質(zhì)化 （二）項(xiàng)目主要競爭對(duì)手分析 主要競爭對(duì)手分析 名 稱 博思公寓 金富家園 華宇大廈 銀禧苑 開發(fā)商 山東恒基宏實(shí)業(yè)發(fā)展 金富房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 青島華宇房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 青島富捷房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 地 址 山東路與寧夏路 交匯處 山東路與寧夏路交匯處 山東路與寧夏路交匯處 山東路與寧夏路交匯處 項(xiàng)目定位 住宅 住宅 住宅 住宅 規(guī) 劃 面 積 1960