上海住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)投資咨詢營(yíng)銷策劃-展示頁(yè)
2025-05-18 22:49本頁(yè)面
【正文】 用電量：675*80=54千瓦小高層住宅樓本身地下室：*5*2*4幢*30=獨(dú)立式地下停車庫(kù)：4760*30=用電量小計(jì)：另外小區(qū)內(nèi)零星用電量取5%，則整個(gè)住宅小區(qū)總用電量為：*（1+5%）=3105千瓦選用變壓器容量為3200KVA（1KW視同1KVA）能滿足整個(gè)住宅小區(qū)用電要求。地下車位包括分?jǐn)傑嚨烂娣e一般為3035M2，本次估算取上限值，則獨(dú)立式地下停車庫(kù)面積為：136*35=4760M2變電所:變電所投資取決于整個(gè)小區(qū)的總用電量，整個(gè)小區(qū)總用電量估算如下：民用建筑單位面積用電量指標(biāo)摘錄如下：住宅為40W/M2，幼兒園、托兒所為：30W/M2，便民商店為：60—120W/M2，其他配套設(shè)施為80W/M2，車庫(kù)為20—30W/M2?？紤]到家庭轎車今后在上海的普及趨勢(shì)，假設(shè)小區(qū)內(nèi)每3戶住戶擁有一輛家庭轎車，則需總停車位為：480/3=160個(gè)，地面車位數(shù)：160*15%=24個(gè)；地下車位數(shù)：160*85%=136個(gè)。 公建配套設(shè)施可建總建筑面積：總建筑面積住宅建筑面積=5250049800=2700平方米幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080M2便民商店建筑面積：2700*35%=945M2其他配套設(shè)施建筑面積：2700*25%=675M2（3）室外附屬設(shè)施室外附屬設(shè)施包括獨(dú)立式地下停車庫(kù)、變電所、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)等。開(kāi)發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定開(kāi)發(fā)方案：社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，對(duì)住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適和實(shí)用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的多層+高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結(jié)構(gòu)住宅（7—13層），因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢(shì)，與高層住宅相比具有良好的通風(fēng)、采光優(yōu)勢(shì)，成為當(dāng)前和未來(lái)最受購(gòu)房戶歡迎的建筑形態(tài)，本次開(kāi)發(fā)方案原則上選用12層小高層板式結(jié)構(gòu)。一般情況下購(gòu)房者首付30%，—，余款向銀行按揭分20年償還，（二房二廳一衛(wèi)）房型為例，%，每月還款額經(jīng)計(jì)算為2867元，對(duì)于中等偏上收入家庭購(gòu)房戶應(yīng)該有還款能力。 首次購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的工薪階層 政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部，二代以上家庭 外企高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息界白領(lǐng)，外地來(lái)滬經(jīng)商人員 欲與年輕人分開(kāi)居住的老年人 房型定位及占比方案 近年上海住宅市場(chǎng)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的2002年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，%，房型面積70—%，戶型面積100—%，%，%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。經(jīng)過(guò)綜合分析，擬定待建住宅小區(qū)購(gòu)房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經(jīng)濟(jì)能力較弱群體和高收入白領(lǐng)階層為輔，根據(jù)自身樓盤(pán)的特點(diǎn)，擬定樓盤(pán)住宅商品房銷售均價(jià)在6180元/M2。一、住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃樓盤(pán)價(jià)格定位 根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場(chǎng)調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤(pán)的價(jià)格分布范圍從最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，購(gòu)房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤(pán)價(jià)位集中在中價(jià)范圍。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已獲得位于上海市五級(jí)地段的一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積21000M2，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂(lè)、購(gòu)物等配套設(shè)施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設(shè)施完備，目前，開(kāi)發(fā)商已與政府土地管理部門(mén)簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，出讓金為3675萬(wàn)元。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商依靠自身的力量往往無(wú)力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)完成。上海住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃及投資咨詢粗探住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理等幾個(gè)階段。前期策劃、投資咨詢的內(nèi)容一般包括擬建樓盤(pán)價(jià)格售價(jià)，房型定位及占比方案，購(gòu)房戶購(gòu)買力分析，開(kāi)發(fā)方案的策劃，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開(kāi)發(fā)成本估算及盈利性分析等?，F(xiàn)針對(duì)一案例，欲對(duì)上海住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。另外開(kāi)發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動(dòng)拆遷協(xié)議，其地塊動(dòng)遷費(fèi)用包括支付被動(dòng)遷單位和居民直接費(fèi)用、清理場(chǎng)地費(fèi)用、動(dòng)遷工作勞務(wù)費(fèi)用等合計(jì)為200萬(wàn)元/畝，該開(kāi)發(fā)商在委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動(dòng)拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎(chǔ)上，欲委托咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃、開(kāi)發(fā)成本估算及盈利性分析。具體調(diào)查結(jié)果見(jiàn)下表： 價(jià)格范圍 樓盤(pán)家
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