【正文】 在朝北臥室窗戶一側(cè)墻上，設(shè)置20cm*20cm面積上下，正方形的小窗，上下四個(gè)縱向排列，略有間隔，這樣就能讓窗戶把握室外氣候的變化，主動(dòng)調(diào)節(jié)通風(fēng)效果，白天開大窗，晚上開小窗，風(fēng)大時(shí)開小窗，風(fēng)小時(shí)開大窗；還能有效地保護(hù)臥室的私密性。 B 健康窗 采用雙層中空玻璃起到隔音、保溫的作用。2）落實(shí)措施 A 環(huán)保建材設(shè)備健康的生活來(lái)源于健康的生活環(huán)境和生活方式，從“運(yùn)動(dòng)就在家門口”到“科學(xué)地運(yùn)動(dòng)”再到“健康管理”，奧林匹克花園走出了一條社區(qū)和體育聯(lián)姻的道路。即生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應(yīng)達(dá)到100%；垃圾應(yīng)實(shí)行分類收集，分類率應(yīng)達(dá)到50%。D 綠化系統(tǒng) 住宅小區(qū)的綠化系統(tǒng)應(yīng)具備三個(gè)功能：一是生態(tài)環(huán)境功能，二是休閑活動(dòng)功能，三是景觀文化功能。C 氣環(huán)境系統(tǒng) 住宅小區(qū)的氣環(huán)境系統(tǒng)包括室外和室內(nèi)兩方面，室外空氣質(zhì)量要求達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)的供水設(shè)施宜采用節(jié)水節(jié)能型，要強(qiáng)制淘汰耗水型室內(nèi)用水器具，推行節(jié)水型器具。B 水環(huán)境系統(tǒng) 對(duì)于住宅小區(qū)的水系統(tǒng)，要考慮水質(zhì)和水量?jī)蓚€(gè)問題。對(duì)這些常規(guī)能源要進(jìn)行分析優(yōu)化，以便從系統(tǒng)上采取優(yōu)化方案，避免多條動(dòng)力管道入戶。生態(tài)型環(huán)保建材能很好地從客戶的心理需求切入，做市場(chǎng)的新寵。如此產(chǎn)品的規(guī)劃，在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，具有獨(dú)特性和領(lǐng)先性。象中海以前的個(gè)案一樣，本案將在環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、會(huì)所設(shè)計(jì)及物業(yè)管理上組建“夢(mèng)之隊(duì)”，擔(dān)當(dāng)東上?！笆袌?chǎng)領(lǐng)先者”的角色。但具有景觀、相對(duì)位置優(yōu)勢(shì)的三房卻具有較高的價(jià)格彈性，受到市場(chǎng)追捧。因此，本案應(yīng)加大二房數(shù)量比例、控制二房面積。后續(xù)供應(yīng)樓盤面積有放大趨勢(shì)，三房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將很激烈。41 / 41二、周邊樓盤對(duì)比 (略)二房面積對(duì)比瑞虹新城將香港房產(chǎn)開發(fā)理念移植到上海，設(shè)計(jì)點(diǎn)式樓、壓縮面積、全裝修、高質(zhì)量物業(yè)管理等特點(diǎn)曾經(jīng)引起熱銷，但很快被結(jié)合地域市場(chǎng)需求的產(chǎn)品取而代之。因此，部分樓盤針對(duì)這些客戶推出優(yōu)惠方案，東方名園也在各大企業(yè)進(jìn)行巡回推展，取得良好效果，并建立了密切的聯(lián)系。大型企業(yè)員工購(gòu)房比例較大楊浦區(qū)及周邊區(qū)域有許多大型企業(yè)、單位，如上海卷煙廠、寶山鋼鐵廠、上海貝爾公司、新華醫(yī)院以及許多知名大學(xué)，其中的人員素質(zhì)、收入均較高，外加最近新的貨幣式分房政策即將出臺(tái)，利好明顯。 環(huán)內(nèi)缺乏品牌樓盤除環(huán)外主打綠地、文化品牌的大盤之外，環(huán)內(nèi)僅同濟(jì)綠園依托著名高校，受到熱烈追捧，但宣傳力度不強(qiáng)，減少了想象空間和價(jià)格空間。同時(shí)，一部分高端客戶流向外區(qū)。預(yù)計(jì)虹口區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤受到北外灘、四川路、多倫路等地區(qū)的高檔樓盤的推出影響，價(jià)格將有所上揚(yáng)，打破目前與環(huán)外樓盤價(jià)格差不大的格局。楊浦區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤價(jià)格與虹口區(qū)環(huán)外部分樓盤售價(jià)相當(dāng)。其中江浦路上的星惠佳苑價(jià)格略低，為4000元/ m2，目前已全部售完。楊浦環(huán)內(nèi)樓盤大部分見縫插針，規(guī)模較小，以同濟(jì)綠園為代表，售價(jià)不斷提升，使喜歡地段、講究鄰里品質(zhì)的客戶得到滿足。第一部分：市場(chǎng)分析一、楊浦區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 熱點(diǎn)集中楊浦區(qū)借助黃興綠地效應(yīng)，使環(huán)外規(guī)模樓盤成為一大熱點(diǎn)，并注入文化概念，吸引了楊浦環(huán)內(nèi)、虹口、浦東、寶山等地客戶，個(gè)別領(lǐng)先樓盤平均價(jià)格接近4800元/m2。我們建議，這樣特別的個(gè)案應(yīng)該與專業(yè)代理商一起探索。從理論上講，中海完全有實(shí)力去塑造區(qū)域觀念，但實(shí)際上，對(duì)于這樣一塊極度陌生的土地，一個(gè)風(fēng)云變幻的市場(chǎng)，中海會(huì)一帆風(fēng)順嗎？三、80萬(wàn)／套的電梯公寓房幾乎完全超出了這一區(qū)域的“法定”范圍這樣的客層較難由經(jīng)驗(yàn)把握，或者說，這樣的客層尚需引導(dǎo)，引導(dǎo)的范圍涉及全市。二、在上海幾乎最不接受高層的楊浦區(qū)造大高層 這是一個(gè)觀念改變的問題，發(fā)展商不能改變客戶的觀念，就只能被客戶改變自己。一、超級(jí)大戰(zhàn)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì) 虹口區(qū)、楊浦區(qū)交接處的大連路是東區(qū)最大的戰(zhàn)場(chǎng)之一，其中個(gè)案的銷售競(jìng)爭(zhēng)，尤其是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)明顯白熱化。目 錄前言市場(chǎng)分析產(chǎn)品定位有效客層劃分模式銷售主導(dǎo)策略價(jià)格定位及價(jià)格分期策略各階段深化的市場(chǎng)推廣策略代理公司市場(chǎng)組織及銷售管理本案針對(duì)性運(yùn)作流程公司簡(jiǎn)介合作基本方案附：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)主要人員介紹售樓處操作規(guī)范售樓處工作制度推案計(jì)劃前 言 中海外在上海的歷史是輝煌的。西區(qū)和南區(qū)的戰(zhàn)無(wú)不勝是其信心的源泉，但是這一次，中海面臨的是一場(chǎng)空前嚴(yán)峻的考驗(yàn)，因?yàn)楹推侥显讽?xiàng)目和中海的其它項(xiàng)目有著巨大的差別。區(qū)域傳統(tǒng)“龍頭老大”同濟(jì)房產(chǎn)也不得不以低調(diào)價(jià)格的姿態(tài)出現(xiàn)，故本案的市場(chǎng)切入將是一個(gè)需要細(xì)致研究的問題。但是以往的個(gè)案都沒有做好，和平一期最后的傾銷，典型地說明了這一點(diǎn)。這就是本案主力總價(jià)面臨的挑戰(zhàn)，如果沒有突破性的推廣策略，前景并不樂觀。而選擇代理商的條件將依次是代理?xiàng)钇謧€(gè)案經(jīng)歷、品牌個(gè)案經(jīng)歷、以及與大型發(fā)展商合作的經(jīng)歷等。根據(jù)上海市房產(chǎn)交易中心成交數(shù)據(jù)，黃興花園、文化佳園、文化花園、三湘世紀(jì)花城的成交均價(jià)都已突破4000元/ m2，其中文化佳園的成交均價(jià)高達(dá)4800元/ m2，是楊浦環(huán)外熱銷樓盤中房?jī)r(jià)最高的。環(huán)內(nèi)交易量居前的樓盤，成交價(jià)主要集中在40004400元/ m2，如星惠佳苑、上海大花園、華升新苑、現(xiàn)代星洲城等。 比價(jià)較低與虹口相比，楊浦房產(chǎn)歷來(lái)價(jià)格較低，具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，能承接部分虹口區(qū)、黃浦區(qū)、浦東新區(qū)的客戶。因此，外區(qū)特別是虹口區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)楊浦區(qū)樓盤價(jià)格影響較大。而與虹口交界的楊浦區(qū)部分樓盤價(jià)格將受到拉動(dòng)。塑造品牌樓盤、注入更多的文化理念，才能留住這部分客戶。這樣，更使楊浦區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤缺乏與相臨的虹口區(qū)樓盤相競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)相關(guān)樓盤的成交客戶統(tǒng)計(jì)，大型企業(yè)員工購(gòu)房集中于三房，講究舒適度，并對(duì)房屋使用有不同要求，個(gè)性化上與職業(yè)特點(diǎn)相一致。后續(xù)樓盤乘勢(shì)而上受到房產(chǎn)行情火爆的啟發(fā)，后續(xù)供應(yīng)主要有三個(gè)重點(diǎn)：沿江板塊，形成濱江居住區(qū)，由于配套、環(huán)境等原因，預(yù)計(jì)售價(jià)40005000元/m2，估計(jì)有極少數(shù)頂級(jí)豪宅供應(yīng)；環(huán)外板塊，依托工人新村和五角場(chǎng)，以中檔住宅為主；環(huán)內(nèi)后續(xù)樓盤供應(yīng)較集中，主要受到同濟(jì)綠園熱銷的影響，在控江路、鞍山路等推出中等規(guī)模的樓盤，定價(jià)5200元/平方米左右，已相繼動(dòng)工。三房面積對(duì)比虹口現(xiàn)代公寓設(shè)計(jì)了錯(cuò)層，并設(shè)計(jì)了弧形觀景窗，受到市場(chǎng)歡迎，但部分景觀較差、面積較大的三房滯銷。二房總價(jià)對(duì)比天寶綠洲高單價(jià)、高總價(jià)導(dǎo)致其二房總價(jià)與部分樓盤三房總價(jià)相近，銷售受阻，而其它在銷樓盤的二房消化速度較快，說明購(gòu)買二房客戶對(duì)價(jià)格敏感度較高。三房總價(jià)對(duì)比可見，三房總價(jià)在70萬(wàn)元左右的樓盤供應(yīng)較集中，