上海某住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃案例_住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃-展示頁
2024-12-05 20:35本頁面
【正文】 24個；地下車位數(shù)： 160*85%=136個。 公建配套設施 可建總建筑面積：總建筑面積 住宅建筑面積 =5250049800=2700平方米 幼兒園、托兒所建筑面積： 2700*40%=1080M2 便民商店建筑面積： 2700*35%=945M2 其他配套設施建筑面積： 2700*25%=675M2 （ 3）室外附屬設施 室外附屬設施包括獨立式地下停車庫、變電所、標準網(wǎng)球場等。 開發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟指標的確定 開發(fā)方案 : 社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，對住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適和實用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的多層 高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結(jié)構(gòu)住宅（ 713層），因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢，與高層住宅相比具有良好的通風、采光優(yōu)勢，成為當前和未來最受購房戶歡迎的建筑形態(tài)，本次開發(fā)方案原則上選用 12層小高層板式結(jié)構(gòu)。一般情況下購房者首付 30%，即 右，余款向銀行按揭分 20年償還，以 （二房二廳一衛(wèi)）房型為例，首付 萬元，余款 20年償還，目前商業(yè)貸款月利率為 %，每萬元每月還本付息額為 ，每月還款額經(jīng)計算為 2867元，對于中等偏上收入家庭購房戶應該有還款能力。 房型定位及占比方案 近年上海住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的 2020年上海市房地產(chǎn)市場商品房預售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)， 2020年房地產(chǎn)市場商品房戶型面積 70M2以下的僅占 %，房型面積 70100M2的占 %，戶型面積 100150M2占 %，戶型面積在 150M2以上的占 %，由于戶型面積在 100M2以上的占 %，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。經(jīng)過綜合分析，擬定待建住宅小區(qū)購房戶以 上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經(jīng)濟能力較弱群體和高收入白領階層為輔，根據(jù)自身樓盤的特點，擬定樓盤住宅商品房銷售均價在 6180元 /M2。 一、住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃 樓盤價格定位 根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價格分布范圍從最低的 3980元 /M2至最高的 9980元 /M2，購房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價位集中在中價范圍。 某 房地產(chǎn)開發(fā)商已獲得位于上海市五級地段的一住宅建設地塊，該地塊占地面積21000M2，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂、購物等配套設施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設施完備，目前，開發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為 70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為 ，出讓金為 3675萬元。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強，開發(fā)商依靠自身的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)完成。上海某住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃案例 _住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃 住宅小區(qū)的開發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設計、工程施工、物業(yè)管理等幾個階段。前期策劃、投資咨詢的內(nèi)容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及占比方案，購房戶購買力分析，開發(fā)方案的策劃，住宅建設標準，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開發(fā)成本估算及盈利性分析等?，F(xiàn)針對一案例，欲對上海住宅小區(qū)開發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。另外開發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協(xié)議，其地塊動遷費用包括支付被動遷單位和居民直接費用、清理場地費用、動遷工作勞務費用等合計為 200萬元 /畝，該開發(fā)商在委托設計單位進行規(guī)劃設計之前，在目前只 有土地出讓協(xié)議和動拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎上，欲委托咨詢機構(gòu)進行住宅小
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